政策風(fēng)云再起。夏末秋初時(shí)節(jié)，房產(chǎn)稅改革的消息如“秋老虎”般涌出，牽動(dòng)各方神經(jīng)。在國(guó)務(wù)院督查組完成16省(市)房地產(chǎn)調(diào)控督查后，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺(tái)的呼聲越來越高，關(guān)于推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的相關(guān)信息也隨之沸騰，先是稱全國(guó)30余省市地稅官員進(jìn)行為期半年的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，后是說湖南、湖北被列入房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)征收范圍。房產(chǎn)稅改革真的來了？
據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)稅總局”)財(cái)產(chǎn)行為稅司綜合處內(nèi)部人士向記者透露，湖南、湖北兩個(gè)最新試點(diǎn)區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，房產(chǎn)稅擴(kuò)容范圍包括個(gè)人已購的第二套存量房，征收的稅率不會(huì)太高，對(duì)于具體的征收細(xì)節(jié)以及方案出爐時(shí)間，不方便透露太多。
另據(jù)湖南省某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者透露，關(guān)于近期湖南、湖北進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的消息，湖南省已收到要求其做好年內(nèi)試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的準(zhǔn)備通知，主要包括技術(shù)及軟件方面的準(zhǔn)備。
種種跡象表明，這一次房產(chǎn)稅擴(kuò)圍似乎是真正的“狼來了”。
集訓(xùn)已始 試點(diǎn)在即
關(guān)于湖南、湖北兩地將作為繼上海、重慶之后試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的第二批征收范圍的傳聞，早在去年底就已傳出。2011年12月，在三亞召開的全國(guó)部分省市財(cái)產(chǎn)行為稅工作座談會(huì)上，國(guó)稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司司長(zhǎng)陳杰就提出，2012年稅收政策改革工作重點(diǎn)之一是在湖北、湖南開展房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點(diǎn)，對(duì)企業(yè)和單位按評(píng)估值征稅。
在該次座談會(huì)上還討論了“全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才培養(yǎng)計(jì)劃”，也即近期流傳甚廣的“國(guó)稅總局組織來自全國(guó)30多個(gè)省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員在中國(guó)人民大學(xué)學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評(píng)估技術(shù)”的消息。
中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院公共財(cái)政研究所教授孫玉棟對(duì)記者表示，這是人民大學(xué)公共管理學(xué)院與國(guó)稅總局合作舉辦的針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才的培訓(xùn)，5月份就已經(jīng)在公共管理學(xué)院開課，是一個(gè)純技術(shù)方面的培訓(xùn)，應(yīng)該是在為下一步的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍做技術(shù)準(zhǔn)備。房產(chǎn)稅的征收改革對(duì)現(xiàn)行樓市限購政策具有替代作用，通過對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅達(dá)到壓制投機(jī)炒房和調(diào)控樓市的目的。
湖南省房地產(chǎn)研究中心研究員陳真誠則對(duì)記者透露，“關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的具體城市名單還沒出來，但據(jù)說湖南是以湘潭作為試點(diǎn)，而此次試點(diǎn)與上海、重慶不同的是，計(jì)稅依據(jù)不是原來的房產(chǎn)原值，而是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)”。
湖南某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也向記者透露，他們現(xiàn)在確實(shí)得到消息說湖南試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革，他們已經(jīng)在做房產(chǎn)稅稅基的培訓(xùn)。
“據(jù)我了解，各省財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)一直在做房產(chǎn)稅改革的征收研究，房產(chǎn)稅的改革征收并不是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種手段，而是我國(guó)稅制改革的一部分，也是地方政府尋找的新財(cái)源，年內(nèi)肯定會(huì)在湖南、湖北展開�！标愓嬲\說。
適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的趨勢(shì)已逐漸清晰，在近日舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設(shè)里，無法規(guī)避地要包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分�！皬淖罡邲Q策層重要會(huì)議和管理部門的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍�！�
存量征收成為焦點(diǎn)
自上海、重慶在樓市調(diào)控期推出房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)后，這項(xiàng)被喻為“虎狼猛藥”的政策改革一直飽受爭(zhēng)議，當(dāng)坊間再次傳出房產(chǎn)稅擴(kuò)大改革試點(diǎn)的消息后，諸如哪些城市會(huì)被納入下一批試點(diǎn)，如何征收，稅率如何確定等又成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。于是乎，各種聲音紛雜而出。
據(jù)了解，此次30多個(gè)省市地稅官員的培訓(xùn)主要是為開展非經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)提供技術(shù)儲(chǔ)備。而湖北、湖南兩省開展的試點(diǎn)側(cè)重于如何將房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)由房產(chǎn)原值或租金改為評(píng)估市場(chǎng)價(jià)，并將房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并。
中國(guó)房地產(chǎn)稅改革專家組成員與顧問曲衛(wèi)東表示，此次培訓(xùn)班是涉及對(duì)存量房征稅進(jìn)行稅基評(píng)估。在存量房的定義上，除了對(duì)城市所有已購房地產(chǎn)采取普遍征收原則，以防在二三套房認(rèn)定上加大征管成本和增加尋租空間外，也可對(duì)開發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個(gè)銷售期，并對(duì)逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而防止開發(fā)商捂盤惜售，或?qū)彿空叩亩?含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。
對(duì)存量房征稅，一直以來被業(yè)界認(rèn)為是房產(chǎn)稅的改革發(fā)展方向，但是稅率的設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)的條件、房屋價(jià)值的確定以及各方利益的調(diào)解等均成了房產(chǎn)稅改革征稅的難題，孫玉棟認(rèn)為，房產(chǎn)稅應(yīng)該對(duì)存量征稅，根據(jù)納稅人持有房產(chǎn)數(shù)量的不同，采取累進(jìn)稅率征收比較合理，不應(yīng)該是統(tǒng)一的比例稅率。
陳真誠則認(rèn)為，不管是存量還是增量都該征收房產(chǎn)稅，可以采取首套房免稅，其余的二套房、存量房、新增房都要按一定比率進(jìn)行征收。重慶、上海的稅率既不能解決地方財(cái)政收入來源問題，也起不到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，有效的稅率應(yīng)該按照房產(chǎn)稅所占財(cái)政收入比重計(jì)算出的比率，并考慮到納稅人的承受能力、納稅公平以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響等多種因素來制定。
木蘭英華稅務(wù)師事務(wù)所(上海)有限公司所長(zhǎng)樊劍英對(duì)記者分析認(rèn)為，在全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)的前提下，對(duì)一些投資投機(jī)性房產(chǎn)進(jìn)行征收，只有保證在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有大量的稅收存在，才能降低市場(chǎng)的投資需求。最終征收房產(chǎn)稅應(yīng)該按照房屋購買價(jià)和評(píng)估價(jià)計(jì)算，評(píng)估價(jià)可以參照土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，給予一定的扣除比例。而稅率可以參照租賃市場(chǎng)的稅賦標(biāo)準(zhǔn)，在初期試行的時(shí)候，選取大家可以接受的稅率。
房產(chǎn)稅改革，這一纏繞房地產(chǎn)界、學(xué)術(shù)界、政界和社會(huì)輿論多年，而又被不時(shí)傳出其擴(kuò)圍已“板上釘釘”的消息的事件，這次恐怕是真的來了。房產(chǎn)稅改革不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一把“利劍”，也是地方政府組織財(cái)政收入的一個(gè)“法寶”，必定會(huì)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。