“賣還是不賣?我現(xiàn)在騎虎難下,賣掉虧損更大,不賣血流不止!蓖@排華麗的房屋,有著七八年炒房經(jīng)歷的張鳴,在兩年時間里有如從天堂墜入地獄。
在這輪被稱為“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控中,張鳴如今不但血本無歸,甚至還要欠上一屁股的債務。
在周邊朋友中,張鳴還算不錯,至少還能撐著。他的幾個炒房朋友,幾千萬資產(chǎn)一夜之間被銀行、債權(quán)人瓜分,如今身無分文,有些不得不“跑路”。
多位溫州炒房者、房產(chǎn)人士近日在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時認為,之前十多年叱咤全國市場的“溫州炒房團”,在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中有可能全軍覆沒。
以溫州為例,新建商品房比最高價時已下跌百分之三四十,再加上過高比例融資的財務成本,溫州炒房者即便現(xiàn)在把房子賣出去,也已經(jīng)資不抵債。
八成炒房者資不抵債
2010年4月,張鳴以單價8.1萬多元/平方米,總價近3800萬元,一次性付款方式,預訂了溫州某樓盤一個建筑面積達400多平方米的1~4層排屋,并付了500萬元購房定金。
2010年下半年,“限購令”等政策出臺,但溫州房地產(chǎn)依然狂熱,并于11月底出現(xiàn)樓面價高達3.7萬元/平方米的全國地王。
其間,張鳴預感政策極大轉(zhuǎn)向,立即向開發(fā)商提出退房,并希望退回500萬元的購房定金,但并未得到開發(fā)商允許。由于未一次性付清購房款,開發(fā)商把張鳴告到法院。經(jīng)法院調(diào)解,開發(fā)商愿降價近700萬出售給張鳴。在擇選中,張鳴以3100多萬元買下這排屋。
“這3100萬全部來自周邊親戚朋友!睆堷Q說,親戚朋友多以房產(chǎn)、企業(yè)等作抵押從銀行融資而來,也有從民間融資而來,“他們給我月息一兩分,賺取一點利率差價。”
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,以及去年溫州發(fā)生的民間借貸危機,使得溫州房價大幅下滑。據(jù)溫州多位中介人士反映,目前溫州新房價格比2010年下半年房價最高位時,大幅下降了百分之三四十,有的甚至已對折。張鳴該排屋價格,也下降了三成以上。
張鳴該排屋為期房,三證不齊,且為3個產(chǎn)權(quán)組合,再加上市場成交萎靡,2000萬都難以成交。張鳴說,就算2000萬元賣掉,也完全不夠“連本帶息”4000萬的購房成本。“我現(xiàn)在不想賣房,賣掉也抵不上債務,反而大家涌過來要我還債,不賣還有個房子!薄叭绻敃r500萬定金不要了,我也就虧個500萬元,最起碼比現(xiàn)在虧損2000萬元要好很多。”
張鳴說,他們所用的炒房資金,70%來自銀行或社會融資,現(xiàn)在下跌百分之三四十,再加上融資利息成本百分之一二十,即便現(xiàn)在把房子賣掉,還有百分之一二十的資金缺口。
“虧的多,賺的少,F(xiàn)在,80%的人(炒房者)還套在里面,資產(chǎn)被掏空且已經(jīng)資不抵債,只有兩成溫州炒房者全身而退!睖刂葙Y深炒房者陳先生認為,融資比重過大,財務成本很高,盡管之前房價翻番,但炒房者在頻繁交易中,所得利潤比較有限。
一旦套牢,房價下跌三四成,再加上利息等財務成本,炒房者大多資不抵債。2010年,陳先生賣掉除杭州、溫州共兩套自住外的所有房產(chǎn),帶上孩子、老婆移居杭州。
七成炒房資金來自借款
據(jù)本報記者調(diào)查,2009年初,在防通脹氣氛中,溫州房價先于全國開始飆漲,且一直持續(xù)到2010年底。其間,溫州炒房者幾乎陷入瘋狂狀態(tài),期房外加價幾百萬元司空見慣。
在2009~2010年這輪房價高漲中,溫州炒房客主要由50%的企業(yè)主、20%的專業(yè)炒家,還有30%的官員和跟風者組成。溫州某中介部門主管謝先生認為,企業(yè)主占比百分之三四十,專業(yè)炒家占比百分之一二十,其他為官員和跟風者。
對此,多數(shù)炒家和中介人士說法不一,也難以給出詳細數(shù)據(jù)及比例,但有一點可以確定,企業(yè)主、專業(yè)炒家無疑是這輪炒房的“主力軍”。
高峰時,有些炒房者一年至少交易幾十套。七八年來,盡管經(jīng)歷多次房地產(chǎn)調(diào)控,但對溫州炒房者影響不是很大。張鳴說,以前房價比較低,一套房子交易少的賺一二十萬,多的賺三五十萬。
這與本世紀初,由媒體、中介等組織的“溫州炒房團”,其成員組成已經(jīng)發(fā)生很大的變化。當時,房價基數(shù)比較低,又加上銀行貸款比較寬松,大多握有幾十萬、上百萬元的溫州人,都會去全國各地買幾套房子,出現(xiàn)了“全民炒房”的盛況。
但真正的“分水嶺”出現(xiàn)在2010~2011年期間,“限購令”等房地產(chǎn)調(diào)控政策迭出,張鳴等眾多高位介入的溫州炒房者開始套牢。
由于房價快速上漲,炒房動用資金量大,一般投資人已經(jīng)難以撬動。本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),之前溫州高利率的民間借貸資金,一部分通過企業(yè)、炒房者流入房地產(chǎn)市場。一位房產(chǎn)中介人士說,開發(fā)商高息融資建房,炒家高息借款炒房,已經(jīng)成為業(yè)界公開的秘密。
去年7月,一份中國人民銀行溫州市支行監(jiān)測報告顯示:溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場。據(jù)保守估計,溫州直接或間接進入房地產(chǎn)市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3,而且50%以上的貸款以房地產(chǎn)作為抵押保全品。
在張鳴看來,企業(yè)主炒房,與“產(chǎn)業(yè)不景氣”有極大關(guān)系。他說,自己以前辦企業(yè),虧空得很厲害,“反正是搞什么企業(yè)都虧錢”。其中,高利率讓企業(yè)難以承受,某商業(yè)銀行甚至出現(xiàn)最高月息1.2分多,民間借貸月息三四分也頗為平常,企業(yè)不可能把這個融資資金投入生產(chǎn)。
于是,把企業(yè)作為融資平臺,以此獲得大量銀行貸款,轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)、高利貸等領域,溫州甚至出現(xiàn)“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”等比較普遍的現(xiàn)象。
據(jù)統(tǒng)計,在“2010溫州市百強企業(yè)”中,40多家制造業(yè)企業(yè),無一不涉足了房地產(chǎn)開發(fā),包括鞋革、服裝等知名企業(yè)。
參與人員之多,且融資比例之高,是近幾年溫州炒房者的主要特點。其中一些社會融資,來自房產(chǎn)抵押貸款等,現(xiàn)在炒家無力還本付息,房東只能背負沉重債務。
高比例融資,過度房產(chǎn)炒作,在房產(chǎn)調(diào)控、民間借貸危機中,溫州炒房者的恐懼隨之而來。
除了炒作本地樓市外,之前溫州炒房者還在全國各地買房,其中以杭州、上海等地為重點,其房源占比較大。張鳴說,一線城市房產(chǎn)調(diào)控,房產(chǎn)“剎車”,30%的溫州炒房者已經(jīng)退出市場;剩下來的一半炒房者,在房價下跌、融資成本重負下,變賣房產(chǎn)也已經(jīng)資不抵債。最后百分之二三十的炒房者,資金鏈估計也只能撐到今年年底。
“卷土重來”只是傳說
最近有傳言說,溫州炒房客卷土重來,深圳等沿海城市成看房熱門!艾F(xiàn)在問題都解決不了,不可能去買房!睂Υ耍瑥堷Q、陳先生均認為,這極有可能是開發(fā)商,借用溫州炒房客名義,人為炒作提振樓盤銷售信心。
對此,泰和房產(chǎn)總經(jīng)理林育、平安易居總經(jīng)理姜毅、哥倫布房產(chǎn)總經(jīng)理陳平等溫州營銷機構(gòu)負責人在接受本報記者采訪時也認為,這一輪房地產(chǎn)調(diào)控及溫州民間借貸危機等,對溫州炒房客打擊很大,所謂其卷土重來“炒作成分過大”。
多位一線中介人士向本報記者反映,最近幾個月,溫州房產(chǎn)交易量上升,主要為剛性需求和改善性需求,一般建筑面積在120平方米之內(nèi)。
日出房產(chǎn)中介小李說,他上半年已交易十多套中小戶型房子,沒有一套為投資買房!靶粜头吭聪∪,成交比較好,價格有所上漲。而大戶型房子扎堆,成交萎靡,價格在繼續(xù)下降!
“現(xiàn)在去買房,我們有心也沒力。”張鳴說,目前溫州大多數(shù)炒房者被深套,沒有多余資金再去外地買房。多位炒家、房產(chǎn)中介人士向本報記者表示,現(xiàn)在上海、北京、杭州等外地買房的溫州人,大多數(shù)為子女讀書、養(yǎng)老度假、經(jīng)商等剛性需求;蛟S幾年后,這些房子在完成使命后會被賣掉,但他們并非以炒房為目的。
上述多位中介人士向本報記者反映,大量溫州炒房客已經(jīng)完全敗退,且三五年時間里很難恢復元氣。
他們認為,實體企業(yè)狀況不佳,上半年六成溫州規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)出現(xiàn)減產(chǎn)或停產(chǎn),實業(yè)資本進入房地產(chǎn)動力銳減;資金運作成本高,交易及融資成本在15%左右,如果房價上漲未超過15%以上,投資就意味著保本或虧損。
更關(guān)鍵的是,盡管信貸加大、通脹壓力猶存,但“限購令”等調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行,房價不可能出現(xiàn)大跌或大漲,炒房者對房地產(chǎn)投資前景已經(jīng)不看好。