從近期土地市場來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏拿地?zé)崆�，底價(jià)、低價(jià)成交現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，市場整體呈現(xiàn)冷清局面。但是，在個(gè)別一線城市，“地王”卻開始零星冒出，并造就多個(gè)高價(jià)地塊。盡管如此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為土地市場離整體回暖還很遙遠(yuǎn)。但接下來幾個(gè)月，如果土地溢價(jià)明顯增多，土地市場很可能會(huì)成為下一輪調(diào)控的焦點(diǎn)。
樓市回暖下土地市場仍然平穩(wěn)
自6月以來，各地樓市淡季不淡，住宅成交量逆勢回升，部分城市甚至重現(xiàn)排隊(duì)購房的久違場面。另一方面，土地市場依然“淡定”，整體保持低位運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢。
在幾天前舉行的武漢第七次土地拍賣會(huì)上，共推出11宗地塊，除5宗延期外，僅一宗地塊出現(xiàn)競價(jià)，其余均以底價(jià)成交。樓面地價(jià)最高2455元/平方米，最低僅750元/平方米，被業(yè)內(nèi)稱為“土地賣出白菜價(jià)”。
不僅在武漢，石家莊近期舉行的第七批國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓活動(dòng)中，7宗市區(qū)地塊全部以底價(jià)成交，依然難以打破今年以來的底價(jià)成交困局。
類似的冷清現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在二三線城市，在一線大城市也較為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份，上海共出讓10宗經(jīng)營性用地，較6月大幅減少11宗。且其中，三宗為新房市場熱點(diǎn)置業(yè)板塊。即便如此，最終卻均以溢價(jià)率20%至40%之間成交，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)預(yù)期。
實(shí)際上，自年初以來，全國土地市場就普遍呈現(xiàn)較為冷清的局面。國家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%。另據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，在105個(gè)受監(jiān)測的主要城市中，二季度有53個(gè)城市住宅地價(jià)環(huán)比持平或負(fù)增長，而同比負(fù)增長的城市由上季度的19個(gè)增至32個(gè)。
“億房網(wǎng)研究中心研究員陳龍說，當(dāng)前房企拿地的資金門檻還較高，許多資金實(shí)力不強(qiáng)的房企不敢輕易拿地，這也使得上半年以來底價(jià)、低價(jià)成交貫穿整個(gè)土地市場。
個(gè)別一線城市回暖跡象凸顯
然而，在平靜的市場之下，已有暗流涌動(dòng)。近期北京、廣州等城市相繼出現(xiàn)的“地王”讓不少購房者平添了幾分擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士提醒，“地王”已開始“四處開花”試探市場底線，個(gè)別城市已呈現(xiàn)回暖跡象。
在7月30日舉行的北京土地拍賣中，和裕地產(chǎn)以37875元/平方米的樓面價(jià)捧得一商業(yè)金融地塊，成交價(jià)位居歷史上北京同類地塊的第二位。此前，赫華恒瑞地產(chǎn)以26.3億元購得北京萬柳地塊，折算樓面地價(jià)近4萬元/平方米，刷新了北京和全國單價(jià)地王記錄。而在更早的6月，恒大地產(chǎn)以13.22億元購得廣州珠江新城地塊，溢價(jià)率高達(dá)170%，引發(fā)市場一片嘩然。
市場人士認(rèn)為，目前開發(fā)商對(duì)拿地的態(tài)度開始變得積極。雖然行情低迷，但有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)為未來幾年的發(fā)展儲(chǔ)備土地。據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，中海、保利、綠城、龍湖等知名房企近日分別在天津、濟(jì)南、上海、大連等城市新增土地儲(chǔ)備。其中，中海競得的天津河西商住地塊和綠城聯(lián)合融創(chuàng)競得的上海唐鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率均超過30%。
北京中原市場研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，7月全國13個(gè)主要城市扭轉(zhuǎn)了上半年的土地市場頹勢，獲得土地出讓金335.5億，上漲6%。北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，7月北京共成交16宗土地，獲得土地出讓金共93.61億元，創(chuàng)下今年以來單月土地收入新高。
“從最近全國主要城市供地及成交狀況來看，個(gè)別城市土地市場已有回暖的跡象，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)�！敝袊笖�(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說，很多地方都已加大推地力度，吸引了許多開發(fā)商的關(guān)注，也涌現(xiàn)出恐慌性購房人群，為回暖進(jìn)一步擴(kuò)大埋下了隱患。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為土地市場將成調(diào)控重點(diǎn)
雖然目前的“個(gè)別回暖”不足以左右整體市場，但也在一定程度上影響了人們對(duì)調(diào)控的預(yù)期，可能會(huì)刺激更多購房者加快入市。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，土地市場或成接下來樓市調(diào)控關(guān)注點(diǎn)。
近期，中央一直保持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度。7月5日，央行強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房；7月19日，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)文，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈；7月下旬，國務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施開展專項(xiàng)督查。
“住建部等部門已多次要求，合理確定起始價(jià)、底價(jià)，對(duì)可能出現(xiàn)的高價(jià)地及時(shí)調(diào)整競價(jià)方式，制定出讓方案和現(xiàn)場預(yù)案，采用‘限房價(jià)、競地價(jià)’或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地�！睆垨|認(rèn)為，在接下來的土地市場中，中央將強(qiáng)化對(duì)土地出讓市場的把控，要求多渠道防止高價(jià)地的產(chǎn)生，以免對(duì)市場誤導(dǎo)導(dǎo)致調(diào)控成果減弱或是失效。