認(rèn)為樓市調(diào)控已見成效，調(diào)控框架已經(jīng)形成
8月9日，以“平衡與發(fā)展——可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”為主題的2012博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲如期舉行。與此同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前7個(gè)月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月全國房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）均有明顯下降。博鰲論壇上，與會(huì)專家指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控政策取得成效的同時(shí)，也處于“穩(wěn)增長”和“控房價(jià)”的兩難境地，亟須建立可持續(xù)的長效政策。另外，參與論壇的企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，房企在調(diào)控政策持續(xù)的背景下，未來將嘗試在原有生存模式上有所改變。
現(xiàn)狀 房地產(chǎn)調(diào)控見成效
國家統(tǒng)計(jì)局9日發(fā)布前7月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，全國前7月房屋新開工面積下降明顯；國房景氣指數(shù)為94.57，創(chuàng)歷史新低。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，就全國房屋新開工面積來看，2012年1至7月份，全國房屋新開工面積103905萬平方米，同比下降9.8%，降幅比1至6月份擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積77140萬平方米，同比下降13.4%。
在商品房銷售和待售情況方面，1至7月份，商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積48593萬平方米，同比下降6.6%，降幅比1至6月份縮小3.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積下降7.5%。商品房銷售額為28699億元，同比下降0.5%，降幅縮小4.7個(gè)百分點(diǎn)。
另外，1至7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18982萬平方米，同比下降24.3%，降幅比1至6月份擴(kuò)大4.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3836億元，下降16.9%，降幅擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，7月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.57，比上月回落0.14點(diǎn)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭據(jù)此告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，7月份國房景氣指數(shù)是連續(xù)14個(gè)月下滑。不過他預(yù)計(jì)，“國房指數(shù)下行速度將越來越慢，今年三季度可能見底”。楊紅旭預(yù)計(jì)全國房屋新開工面積全年將保持下跌狀態(tài)，“這也將導(dǎo)致明后兩年的商品房供應(yīng)偏緊，應(yīng)該引起行業(yè)警惕”。
同日，國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得成效�！坝绕涫�2010年下半年政策執(zhí)行以來，那些原本房價(jià)高漲的地區(qū)基本上穩(wěn)定了下來”。他認(rèn)為，正是政策持續(xù)執(zhí)行使得房價(jià)泡沫沒有波及到全國絕大多數(shù)二、三、四線城市。“另外從房價(jià)和居民收入關(guān)系來看，房價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一定程度的調(diào)整”。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一則認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在大環(huán)境上正處于“穩(wěn)增長”與“控房價(jià)”的兩難境地。他說，“在中央層面一系列政策措施的作用下，房地產(chǎn)市場逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降與持平的城市總數(shù)占絕大多數(shù)，同比下降的城市也逐月增多，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)”。
朱中一告訴記者，今年以來歐債危機(jī)持續(xù)蔓延，外需不足矛盾突出，我國GDP增長不確定因素增多�！坝绕涫墙衲甓径�，我國GDP增幅‘破八’至7.6%，創(chuàng)12個(gè)季度以來的新低，穩(wěn)增長已成了全社會(huì)關(guān)注的重要任務(wù)”。
同時(shí)，一些城市從今年5月以來，隨著商品房銷售量的明顯回升，新建住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲。部分城市土地市場也再現(xiàn)高價(jià)地。在穩(wěn)增長與地方財(cái)政的壓力下，一些城市試圖放松調(diào)控的愿望也時(shí)有露頭。朱中一據(jù)此認(rèn)為，“當(dāng)前，‘穩(wěn)增長’與‘控房價(jià)’處于兩難，調(diào)控進(jìn)入了關(guān)鍵期”。
應(yīng)對(duì) 調(diào)控迫使開發(fā)商重謀生路
北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長劉曉光則坦言，“今年的形勢總體上很嚴(yán)峻”。他認(rèn)為，一方面政策壓力帶來一些利好因素，“比如房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型步伐加快，以綜合開發(fā)為業(yè)態(tài)形式的變化在行業(yè)內(nèi)部逐漸成為趨勢，改變了過去過于扁平化、過于分化的行業(yè)結(jié)構(gòu)”。但同時(shí)，“宏觀調(diào)控形勢還是很嚴(yán)峻，調(diào)控政策依舊嚴(yán)格”。
針對(duì)近日業(yè)內(nèi)關(guān)于“是否取消商品房預(yù)售制度”的猜測，劉曉光認(rèn)為“暫時(shí)不會(huì)”。在他看來，取消預(yù)售制度是行政手段較為嚴(yán)厲的一個(gè)措施，而目前“我們的經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營制度還不能支撐取消預(yù)售的條件，一旦取消將會(huì)引起整個(gè)行業(yè)的震蕩”。
但是，劉曉光同時(shí)表示，“即使在經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)候，也不排除會(huì)出現(xiàn)新的調(diào)整政策”。他認(rèn)為，多方面因素在制約著當(dāng)前的政策環(huán)境調(diào)控體系，有GDP的需要，有地方政府賣地的沖動(dòng)，有企業(yè)盈利的需要，還有老百姓購買房屋做投資的沖動(dòng)，以及經(jīng)濟(jì)下滑的影響。而新政是否推出，最終則要看“明年3、4月份新的制度體系和政治體系，以及未來市場的穩(wěn)定性�！�
金地(集團(tuán))股份有限公司總裁黃俊燦則告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在住宅持續(xù)受到調(diào)控之后，未來行業(yè)將可能更多地向多元化、復(fù)合型地產(chǎn)時(shí)代演變。他同樣認(rèn)為，盡管經(jīng)濟(jì)回落對(duì)行業(yè)來講并不是一件好事，但是經(jīng)濟(jì)回落所帶來的宏觀政策對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)高度依賴資金的行業(yè)來講是非常有幫助的。“銀行利息的下調(diào)，買房貸款成本的下調(diào)，都是有好處的”。
黃俊燦說，當(dāng)前對(duì)房企而言去庫存的壓力依然很大，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，盡管庫存消化周期指標(biāo)在下降，從12個(gè)月降到10個(gè)月，“但截止到今年6月末，企業(yè)的庫存還在增加”。
他認(rèn)為就企業(yè)而言，短期來看要優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)�！拔磥硐裆虡I(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，包括一些配合國家產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的高新園區(qū)的開發(fā)，這些業(yè)務(wù)企業(yè)都應(yīng)該去考慮。只有多元的開發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)的利潤空間才有可能得到延展”。
黃俊燦告訴記者，就金地而言，在做好住宅業(yè)務(wù)的同時(shí)，同時(shí)也會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)方面做嘗試。“對(duì)于能夠和住宅業(yè)務(wù)協(xié)同的社區(qū)大商業(yè)，我們也會(huì)著重考慮。尤其三、四線城市的商業(yè)機(jī)會(huì)，只不過會(huì)相對(duì)更謹(jǐn)慎一些”。
未來 需要長效機(jī)制
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康則在會(huì)上表示，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政值得肯定的方面是，已經(jīng)逐步形成了一個(gè)相對(duì)清晰的調(diào)控框架�！罢{(diào)控主體是政府，要合理地實(shí)施國家干預(yù)。而雙軌就預(yù)示著在經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)在市場環(huán)境里面要遵循市場規(guī)則和市場規(guī)律”。
他說，作為長效機(jī)制的“雙軌制”，一個(gè)明顯的方面是體現(xiàn)在房產(chǎn)稅上。在雙軌統(tǒng)籌的制度建設(shè)里，無法規(guī)避的是包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分�！斑@種稅收不僅在交易環(huán)節(jié)，還要進(jìn)一步推到保有環(huán)節(jié)，政府的調(diào)控要在頂層規(guī)劃之下同時(shí)起到托底的作用”。
賈康強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控是在很多地方以比較的嚴(yán)厲方式實(shí)施行政手段，從中長期來看最終勢必會(huì)逐漸淡出�！斑@是一個(gè)可以看得很清晰的邏輯�，F(xiàn)在可以看到的嚴(yán)厲手段有限購、限價(jià)，甚至有的地方要求政府部門要對(duì)所有的商品房一個(gè)單位一個(gè)單位的審批價(jià)格。”他認(rèn)為這并不是長遠(yuǎn)之策。
樊綱也認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急并不是“每天重復(fù)要抑制房價(jià)，而是要盡快地用經(jīng)濟(jì)手段替換下行政手段，用制度替換下政策”。他認(rèn)為，中國的優(yōu)勢是可以用行政手段作為臨時(shí)措施。但是，這終究要通過各種新的制度建設(shè)，包括經(jīng)過試點(diǎn)后建立起來的新制度，用經(jīng)濟(jì)手段、用稅收、利率、信貸等政策來替換當(dāng)下類似“限購”這樣的政策。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一對(duì)記者表示，應(yīng)利用當(dāng)前調(diào)控的有利時(shí)機(jī)，在堅(jiān)持現(xiàn)行調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，抓緊建立中長期制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展。朱中一認(rèn)為，無論是實(shí)現(xiàn)群眾住有所居的目標(biāo)，還是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康增長，都離不開一個(gè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場政策環(huán)境。目前房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)、調(diào)控成果在顯現(xiàn)，地方政府在加大保障房建設(shè)，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控方面也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)建立中長期制度，包括進(jìn)一步完善土地供應(yīng)制度和出讓制度；穩(wěn)步推行房地產(chǎn)稅改革，增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)；進(jìn)一步健全差別化的信貸政策，進(jìn)一步加強(qiáng)理論研究和頂層設(shè)計(jì)，完善雙軌制的住房供應(yīng)政策和房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系等。