■ 本期嘉賓：

　　楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長
　　薛建雄 中國房地產(chǎn)信息集團分析師
　　姚玲珍 上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長
　　尹伯成 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的“70個大中城市住宅銷售價格”顯示，今年6月份全國70個城市的房價環(huán)比漲幅為0.02%，終結(jié)了連續(xù)8個月的“負增長”局面，其中25個城市房價上漲。而在剛剛過去的7月，房價上漲勢頭依舊不減。中國指數(shù)研究院(微博)發(fā)布的房價指數(shù)顯示，7月全國100個城市住宅均價為8717元/平方米，環(huán)比上漲0.33%。
　　在中央三令五申嚴防房價反彈之下，各地房價大有“我行我素”之勢，國務(wù)院不得不再祭出一招：派出8個督查組，奔赴各地督查調(diào)控執(zhí)行力度。
　　從7月下旬開始，國務(wù)院派出8個督查組，對16個省市貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。據(jù)了解，此次督查的地區(qū)是：北京市、天津市、河北省、遼寧省、吉林省、上海市、江蘇省、浙江省、福建省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、重慶市、四川省。對其他地區(qū)落實情況，國務(wù)院有關(guān)部門也將通過各種方式進行督促檢查。

　　話題一：調(diào)控效果幾何

　　不可否認，調(diào)控政策出臺后特別是去年下半年以來，很多地方樓市還是降溫了，調(diào)控效果還是比較明顯的
　　據(jù)了解，國務(wù)院督查組已先后到南京、武漢、長春、上海、蘇州、濟南、廣州、深圳、江門等地調(diào)研。調(diào)研項目包括與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、中介機構(gòu)、市民代表座談；聽取當(dāng)?shù)胤抗�、國土等部門對房地產(chǎn)開發(fā)情況的報告；實地考察幾個具有典型性的房地產(chǎn)項目和保障房項目。考察內(nèi)容涉及房價走勢、土地閑置情況、房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況等多個方面。
　　而根據(jù)目前披露的結(jié)果來看，對于各省市2011年以來貫徹落實國家各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策所取得的成效，督查組似乎比較滿意，紛紛給予了充分肯定。并希望上述已調(diào)研過的城市繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，進一步鞏固調(diào)控成果，確保房地產(chǎn)市場總體價格的平穩(wěn)健康。
　　這一輪調(diào)控效果是否真如督查組所評價的那樣取得了積極成效？
　　楊紅旭：中央督查組下到地方，一般會先總體肯定地方實行政策的成果，然后提出一些建議，這也是老套路了，即便不去督查也能得出這樣的結(jié)論。
　　但不可否認，調(diào)控政策出臺后特別是去年下半年以來，很多地方樓市還是降溫了，成交量也出現(xiàn)下滑，從去年的八九月份到今年的四五月份房價基本是以下跌為主的，所以調(diào)控效果還是比較明顯的。
　　姚玲珍：自去年下半年以來，從市場的發(fā)展狀況來看，樓市的成交量和價格均有所回落，這一輪的調(diào)控還是比較有效的。
　　值得注意的是，從以往幾輪的調(diào)控來看，一旦調(diào)控政策放松，市場立馬出現(xiàn)反彈。因此，這一輪調(diào)控，目前成績并不是主要的，關(guān)鍵還是看未來，中央將用何種方法使得調(diào)控政策與市場成功對接，從而保持調(diào)控政策效果的持續(xù)性，以及整個市場反應(yīng)的常態(tài)化。只有這樣才能避免后期調(diào)控政策一放松，市場就立馬反彈甚至反彈超過原來高點的情況出現(xiàn)。
　　薛建雄：個人認為調(diào)控只是暫時抑制住了房價上漲，并不能改變房價上漲的大趨勢。
　　舉個例子，我們知道，在日本、中國香港、韓國等經(jīng)濟高速增長的國家和地區(qū)，快速增長的經(jīng)濟都使得他們的房價大漲，中國內(nèi)地發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展也帶來了同樣的結(jié)果。房價上漲了，各政府就要想辦法對其進行調(diào)控，比較成功的是韓國政府對其房價的調(diào)控，他們將擴大供應(yīng)量和限貸結(jié)合，有效地抑制住了房價上漲。
　　中國政府為了控制房價，當(dāng)下的做法是正確的，但是因為中國土地面積太大，地方區(qū)域發(fā)展程度不一，事情做起來很慢，以目前的進度來看，想控制住房價至少需要5至8年，而在接下來的3至5年里，房價還是會上漲。

　　話題二：督查用意何在

　　國務(wù)院通過督查可以發(fā)現(xiàn)地方是不是借微調(diào)之名與中央調(diào)控政策不一，進而來細致地了解和解決一些問題
　　回顧7月，可以看到調(diào)控政策一再被強調(diào)：7月5日，央行強調(diào)金融機構(gòu)要繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房；緊接著兩天后，國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時強調(diào)，必須堅定不移做好調(diào)控工作，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣；7月19日，國土部和住建部更是聯(lián)合發(fā)文，要求堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅決防止房價反彈。
　　近期調(diào)控政策之所以不斷釋放從緊信號，是緣于6月份全國多數(shù)城市樓市和土地市場的加速回暖。5月之前一直處于“冰凍期”的土地市場，仿佛一夜之間就火熱起來，廣州、北京相繼誕生單價地王，上海、南京等城市也連續(xù)出現(xiàn)高溢價地塊成交情況。
　　就在房地產(chǎn)拐點論甚囂塵上之時，國務(wù)院派出8個督查組赴16省市專項督查樓市調(diào)控，這是15個月以來，國務(wù)院第二次專門為房地產(chǎn)調(diào)控派出督查組。那么，此次督查的用意何在？
　　楊紅旭：此次二派督查組去各省市進行樓市調(diào)控調(diào)研主要是出于兩方面的考慮：首先是由于今年6月份房價開始出現(xiàn)反彈，為了進一步抑制房價、督促地方政府更好地執(zhí)行調(diào)控政策；另一方面，今年以來，部分地方政府或明或暗地放松調(diào)控力度，導(dǎo)致部分地方調(diào)控政策落實不到位，沒有真正產(chǎn)生調(diào)控效果。
　　姚玲珍：此次督查的主要目的還是表達中央政府堅定對房地產(chǎn)調(diào)控政策和目標不動搖的態(tài)度。
　　在前期，很多地方政府對限購政策或其他調(diào)控政策有一些試探性的動作，在一些標準上也有一定程度的調(diào)整。另一方面，中央對宏觀政策有一些結(jié)構(gòu)性的微調(diào)，加上房地產(chǎn)市場6月份成交的數(shù)量和價格都有所回升，在多方面因素的作用下，使得市場有傳聞預(yù)期政府會對調(diào)控政策有所放松、后期樓市會反彈。這時候派出督查組一方面是堅定調(diào)控信心，另外就是檢查各地方政府對于落實調(diào)控政策的力度問題。
　　薛建雄：督查肯定是因為市場出現(xiàn)了比較大的變化，而政府通過督查來研究市場，考慮整個宏觀經(jīng)濟面的協(xié)調(diào)，進而來找原因，為下一步做好準備，其實是想了解各個集團的利益關(guān)系。
　　堅定調(diào)控信心還需要時間，因為利益是永遠變動的，我覺得這需要時間，過程上房價應(yīng)該還要漲一兩波，比如上海，估計價格要在3萬至3.5萬之間才能停住。
　　尹伯成：國務(wù)院通過督查可以發(fā)現(xiàn)地方是否借微調(diào)之名與中央調(diào)控政策不一，進而來細致地了解和解決一些問題。調(diào)控效果的具體化可以讓中央進一步發(fā)揮作用來指導(dǎo)地方，也可以將各地問題匯總從而研究分析解決，將政策進一步細化。
　　督查表明國務(wù)院調(diào)控決心很大，態(tài)度很堅決，希望地方不要和中央玩不一的游戲。通過督查讓中央穩(wěn)住地方和看清地方，中央可以更好地化解各矛盾利益方。

　　話題三：政策如何變動

　　房產(chǎn)稅可能會進一步擴容，增加試點城市；房地產(chǎn)教育管理方面的稅有可能進一步收緊，提高相關(guān)的稅率
　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，對樓市來說，心理預(yù)期最為重要。摸清各地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和調(diào)控政策的落實情況，將有助于中央對接下來調(diào)控政策走向的把控。于是有人將此次調(diào)研解讀為新一輪調(diào)控政策的前奏，并對新政策的內(nèi)容猜測紛紛。有觀點認為，此次調(diào)研之后，房產(chǎn)稅試點城市會進一步擴容。而上周更是有一條關(guān)于“商品房預(yù)售制將取消”的傳聞紅遍網(wǎng)絡(luò)。那么，這次調(diào)研之后政策面會出現(xiàn)變動么？
　　楊紅旭：首先還是會強調(diào)既有政策，切實保證已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策落實到位，真正發(fā)揮調(diào)控作用。不過，光靠強調(diào)可能難以抑制房價上漲，一些新的調(diào)控政策可能會適時出臺。主要應(yīng)該集中在稅收方面：比如，房產(chǎn)稅可能會進一步擴容，增加試點城市；房地產(chǎn)教育管理方面的稅有可能進一步收緊，提高相關(guān)的稅率。
　　另一方面，限購政策可能會進一步地強化，督促地方政府去進一步落實，通過實行“問責(zé)”制度來深化限購的力度。
　　此外，今年以來，大部分地方政府都沒有制定年度房價控制目標，中央接下來有可能要求地方制定各地年度房價控制目標，在下半年進行落實。
　　姚玲珍：宏觀政策應(yīng)該不會變，比如限購政策，后期可能出臺的新政策，可能會是稅收方面的政策，目前只有重慶和上海兩個城市是“房產(chǎn)稅”的試點，后期也許會在全國推廣；另外，在信貸政策方面可能會進行一些微調(diào)，如鼓勵剛性需求和改善性需求；而在保障性住房政策方面，對于保障性住房建設(shè)的融資等可能會出臺一些新政策。
　　預(yù)售制度應(yīng)該不會取消，雖然有很多傳聞?wù)J為應(yīng)該取消預(yù)售制度，這樣政府對市場的調(diào)控力度就會加強，市場會更加規(guī)范。但是從發(fā)達國家來看，商品房的預(yù)售制度仍然存在并有其存在的合理性，如建設(shè)周期長、資金需求量大等一些客觀因素就決定了預(yù)售制度的存在。但在預(yù)售的過程中，政府或相關(guān)機構(gòu)可以加強預(yù)售管理和規(guī)范性。開發(fā)商對預(yù)售所得資金的使用應(yīng)該�？顚Ｓ�，按照工程的進度用于項目，而不是隨意用于拿地；此外，在預(yù)售的條款和信息披露方面可以加強管理。
　　薛建雄：出臺商品房預(yù)售制度的初衷是降低房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、擴大內(nèi)需、增加市場供應(yīng)。預(yù)售制度加速了資金的運轉(zhuǎn)周期，提高了資金的使用效率，已成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。因此，取消預(yù)售制肯定會增加開發(fā)商的融資成本，可能會導(dǎo)致開發(fā)商的成本轉(zhuǎn)嫁。但目前整個行業(yè)的現(xiàn)金流比較充溢，這是取消的有利條件之一。
　　在產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入成熟階段，取消預(yù)售制對房地產(chǎn)的健康發(fā)展相對有利。它抑制一定的投機需求，對購房者的保障性更高。不過，這個取消過程應(yīng)該是逐步完善的，如果簡單地取消商品房預(yù)售制度，有可能帶來不利后果：一是有的地方商品房不夠賣，如果直接搞現(xiàn)房銷售，會加劇商品房的供不應(yīng)求，進一步推高房價；二是取消商品房預(yù)售制度將增加開發(fā)商的成本，相應(yīng)支出勢必轉(zhuǎn)嫁給購房者。
　　尹伯成：變動無非就是將限購、限貸等政策進一步細化，不讓地方政府有孔可鉆，要將中央決策進一步落實到位，仔細分析地方房價走勢情況，如若地方房價要反彈，那么可選擇一兩個城市來進行試點，找解決方案。
　　傳言所說的取消預(yù)售制度也該算是變動。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷壯大，投融資體制日益完善以及需求問題得以緩解，取消房屋預(yù)售是大勢所趨，但一定是要一個較長的過程。房地產(chǎn)業(yè)的地域特征非常強，每個城市發(fā)展差距很大，一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟的城市，已經(jīng)有條件先取消預(yù)售制度。就拿上海來說，基本已接近這一階段，如果其他配套政策跟進得當(dāng)，也可適時取消預(yù)售制度。

　　話題四：房價去向何方

　　對于身處淡季的第三季度，估計房價應(yīng)該會相對比較平穩(wěn)，沒有多大的波動；但是到第四季度，估計房價會有非常明顯的上漲走勢
　　中國經(jīng)濟最近幾年的高速發(fā)展過程中，一個行之有效的模式是房地產(chǎn)與投資兩條腿走路。具體而言，房價的上升帶來地價的上漲。這一方面提高地方政府的土地出讓收益，另一方面，以土地作為擔(dān)保，地方政府可以通過融資平臺的模式從銀行體系得到更多貸款。而這使得地方政府有財力投資當(dāng)?shù)氐幕�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟建設(shè)�；�礎(chǔ)設(shè)施的改善和經(jīng)濟的快速發(fā)展又反過來進一步推高房價和地價，拉高房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)。
　　這樣一個過程對于地方政府和開發(fā)商來說是互惠互利的過程，但當(dāng)房價上漲到影響民生的程度時，中央必須堅決控制房地產(chǎn)投機投資性需求，控制房價上漲。
　　于是，在樓市調(diào)控這件事上，中央與地方政府一直處于博弈狀態(tài)。然而，在目前的經(jīng)濟形勢下，穩(wěn)增長或?qū)⒊蔀榈胤秸�府放松樓市調(diào)控的一個重要籌碼。因此，分析認為，這種博弈狀態(tài)在未來可能進一步升級，未來的房價走勢也將畫上問號。
　　楊紅旭：博弈一直在進行，但這次有所升級。督查組的主要意義在于督查，反映出中央希望地方政府更好地去落實政策；但另外一方面，之前樓市比較低迷，地方的財政收入和經(jīng)濟有所下滑，地方政府有意愿和驅(qū)動力去放松調(diào)控。中央和地方不同的利益出發(fā)點使得博弈加劇。
　　當(dāng)前房價面臨重新上漲的壓力，如果不出新的調(diào)控措施，下半年漲價的預(yù)期將進一步增大。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅定樓市調(diào)控，但“調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，還需相關(guān)細化政策予以保障”。
　　姚玲珍：在整個房地產(chǎn)業(yè)中，有各方面的利益主體，從長期來講他們的利益是一致的，但短期是不一致的，這就產(chǎn)生了一個博弈的過程。從政府管理層面來講，利益主體主要是中央政府和地方政府；從經(jīng)濟主體來講，則有開發(fā)商、銀行、購房者。這三種主體的利益有時候是跟地方政府一致的，有時候又是與中央政府一致的。而這五個方面的主體從短期階段來講，利益不完全一致，再加上信息的不對稱以及各主體利益訴求的不同，會使博弈的過程得以存在。
　　個人認為，下半年，房價大幅上漲或下跌的條件和環(huán)境都不存在，未來房價走勢依然受政策所引導(dǎo)。在“穩(wěn)增長”目標下，貨幣政策適度放松與“保剛需”政策微調(diào)，將持續(xù)帶動剛需、改善性需求入市，而投資性需求仍將被嚴格控制。預(yù)計后市房價依然會延續(xù)上半年的平穩(wěn)態(tài)勢，短期可能略有回調(diào)，下半年或?qū)⒄�體與上半年持平。
　　薛建雄：可以這樣說，中央與地方互相協(xié)調(diào)從而來保證大家的利益，拉動經(jīng)濟增長，這是良性的說法。
　　下半年屬于政策緊中偏松的狀態(tài)，房價會有明顯上漲。對于身處淡季的第三季度，估計房價應(yīng)該會相對比較平穩(wěn)，沒有多大的波動；但是到第四季度，估計房價會有非常明顯的上漲走勢。
　　尹伯成：地方政府對土地財政的渴望越來越強，中央防止地方政府動搖，才會出此方法。如果不解決初級財政問題，地方利用微調(diào)之言與中央玩游戲，中央要觀察民生卻也要防止地方動搖。
　　對于房價未來的走勢，個人覺得如果中央沒有新的調(diào)控政策出來，那么房價很可能會觸底反彈；如果中央出臺新的調(diào)控政策的話，那么房價就會趨向平穩(wěn)。要知道，中國的房價永遠是跟著政策走的。