7月下旬，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了一些微妙的變化。
“狙擊房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈�！北环诺搅烁邔拥陌割^，以及更重要的位置。據(jù)本報(bào)記者了解，國(guó)務(wù)院督查組24日已到達(dá)南京等地，分頭調(diào)查各地樓市成交、房?jī)r(jià)、限購(gòu)執(zhí)行等情況。
在此之前，國(guó)務(wù)院開會(huì)部署下半年工作，有與會(huì)人士提出當(dāng)前市場(chǎng)已有人因恐懼房?jī)r(jià)短期大幅上漲而提前入市，會(huì)議將“穩(wěn)定預(yù)期”列為下一步樓市調(diào)控重點(diǎn)。
樓市過去多年的“剛性需求”、“供不應(yīng)求”論調(diào)受到挑戰(zhàn)，在預(yù)期推動(dòng)的市場(chǎng)中，所謂剛性只是一種幻想。而當(dāng)“穩(wěn)定預(yù)期”的政策將投資投機(jī)需求驅(qū)逐出市場(chǎng)，令前置的恐慌性需求止步，則退潮之后，誰(shuí)在裸泳？
“剛性需求”幻想
多年來，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商以“剛性需求”的存在為由，釋放出市場(chǎng)總是供不應(yīng)求的信號(hào)。
但多位經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)本報(bào)記者表示，自2007年以來，房地產(chǎn)投資屬性凸顯，單純的供求規(guī)律已失效，在預(yù)期主導(dǎo)之下，所謂的“剛性需求”并不存在。
全國(guó)政協(xié)常委、國(guó)務(wù)院參事李慶云認(rèn)為，“住房剛需”的提法誤導(dǎo)公眾，營(yíng)造了房?jī)r(jià)不斷上漲預(yù)期。
李慶云進(jìn)一步指出，住房需求應(yīng)該是有效需求，所謂有效需求是指有購(gòu)買能力、有支付能力的需求。特別對(duì)中等收入者而言，如果房?jī)r(jià)能夠有一定幅度下降，他們?nèi)ハM(fèi)才會(huì)推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
萬(wàn)科從來不用“剛性需求”，而代之以自住性需求一詞，這包含了兩層含義�！胺康禺a(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，對(duì)于住宅市場(chǎng)而言，就是要蓋滿足自住需求、有人住的房子；投資投機(jī)需求則漸被排除�！比f(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為。
住建部政策研究中心主任秦虹也表示，過去幾年房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性被放大，脫離真實(shí)需求的高房?jī)r(jià)本身已蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)，如溫州、鄂爾多斯等地。
如果剔除投資投機(jī)，真正的自住需求每年有多少？
本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過去十年，中國(guó)內(nèi)地新建住宅銷量年均在8億平方米左右，受貨幣政策推動(dòng)，2009年至2011年持續(xù)上升，年銷量在2011年達(dá)到超過11億平方米的高峰。
金地董事長(zhǎng)凌克稱，在此之后，新建住宅市場(chǎng)每年的銷售量將降至7-8億平方米，這其中還包括保障房。未來，隨著城市化和人口紅利效應(yīng)遞減，人均居住面積增長(zhǎng)空間也將持續(xù)收縮。
事實(shí)上，庫(kù)存高企、供大于求是當(dāng)前許多城市的現(xiàn)實(shí)狀況。以天津?yàn)槔�，中�?guó)指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝介紹，天津住宅庫(kù)存量達(dá)到歷史新高。自2011年4月至2012年6月，銷供比連續(xù)15個(gè)月小于1，市場(chǎng)供過于求態(tài)勢(shì)凸顯。
多輪調(diào)控“失效”溯源
在“剛需”回暖論調(diào)之中，近期房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭迅猛。
7月23日，中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組將商品房均價(jià)從年初預(yù)測(cè)的下降4%-6%修正為上漲2%。
研究組分析師李相蘭說，數(shù)據(jù)的修改基于信貸變化力度超強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)各方預(yù)期也出現(xiàn)了變化。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年指出，房地產(chǎn)調(diào)控屢屢淪為“空調(diào)”的根本原因在于，忽視了商品房具有的投資品屬性和純消費(fèi)品定價(jià)機(jī)制不同，投資品是由預(yù)期、供給和需求決定的，房子有資本增值的預(yù)期，而調(diào)控政策只打擊了當(dāng)前的需求，而不是增加未來的供給，人們對(duì)未來房子增值的預(yù)期絲毫沒有因?yàn)橄拶?gòu)而改變。
7月23日，社科院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展（2012年中）報(bào)告》提出，本輪調(diào)控失效的原因主要是，各地政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期變化與市場(chǎng)恐慌。
鏈家市場(chǎng)研究部常清對(duì)本報(bào)記者表示，“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開始，預(yù)期對(duì)市場(chǎng)帶來的變化非常明顯。”常清認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。
廣州社科院高級(jí)研究員彭澎在保利天悅舉行的第三季經(jīng)濟(jì)論壇上也表示，到目前為止，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控?zé)o法使房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)格，反而提高了房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈心理預(yù)期。
中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛發(fā)出警示，房?jī)r(jià)的回漲變化給2012年下半年調(diào)控增加了復(fù)雜性和難度，預(yù)計(jì)半年后房?jī)r(jià)存在報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)。
本報(bào)記者了解到，國(guó)務(wù)院在上周召集相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)人士開會(huì)討論房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，一些人士提出當(dāng)前市場(chǎng)雖以自住性需求的購(gòu)買為主，但已出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，建議高層高度關(guān)注“預(yù)期”對(duì)于市場(chǎng)和房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響。
穩(wěn)定預(yù)期加強(qiáng)地方問責(zé)
據(jù)參與上述會(huì)議的人士稱，真正讓國(guó)務(wù)院和中國(guó)經(jīng)濟(jì)最高決策層憂心的，是有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“預(yù)期”變化。
該人士指出，國(guó)土部、住建部19日晚發(fā)出緊急通知，“堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈”，就是要影響市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
秦虹認(rèn)為，穩(wěn)定預(yù)期，是今后調(diào)控的一大重點(diǎn)。她提出建議，樓市調(diào)控要去杠桿化，將長(zhǎng)期抑制投資投機(jī)需求。
消息人士透露，國(guó)務(wù)院已派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省（市）貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。包括住房限購(gòu)措施、土地供應(yīng)、差別化信貸政策執(zhí)行等是督查重點(diǎn)。
廣東省副省長(zhǎng)許瑞生19日在廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作座談會(huì)上表示，今后將強(qiáng)化督查考核，嚴(yán)格執(zhí)行約談問責(zé)制度。
許瑞生指的是，新建住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地塊歷史最高價(jià)，以及保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，都將按照規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。
廣州一大型房企高管人士對(duì)本報(bào)記者說，這也許是高層意識(shí)到預(yù)期的重要性，逐漸在探索和改變調(diào)控的手段和方法，不斷向市場(chǎng)釋放調(diào)控從嚴(yán)信息，對(duì)沖市場(chǎng)過熱。近期各部委已超過10次表態(tài)“嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈”。
許小年認(rèn)為，上述“喊話”性調(diào)控仍然是治標(biāo)不治本。要改變房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，最根本的措施之一是增加供給，特別是土地供應(yīng)，推進(jìn)土地制度的改革，考慮小產(chǎn)權(quán)房的合法化，有必要放棄18億畝紅線，打破人們土地越來越稀缺的預(yù)期，以及由此帶來的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。