廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)日前公布上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，前半年廣東房地產(chǎn)投資增速放緩，商品房交易先冷后熱，企業(yè)資金充裕度有所緩解。專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)投資情況與銷量密切相關(guān)，調(diào)控政策仍有趨嚴(yán)可能，開發(fā)商不宜盲目樂觀、盲目漲價(jià)。

　　投資增速放緩資金緊張有所緩解

　　今年上半年，廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比增速呈現(xiàn)逐月快速回落趨勢(shì)。上半年全省完成投資2193.39億元，同比增長(zhǎng)10.0%，增幅比今年第一季度和去年同期分別降低13.9%和22.2%。與過去兩年投資的快速增長(zhǎng)相比，今年上半年的增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯乏力，尤其是第二季度，其同比增速僅為1.5%。
　　今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積962.03萬(wàn)平方米，同比下降17.5%。同期土地成交價(jià)款223.76億元，同比增長(zhǎng)14.4%；土地購(gòu)置均價(jià)為2326元/平方米。從近年同期土地購(gòu)置情況來看，今年上半年購(gòu)置面積與2006年和2009年相當(dāng)，均屬于成交較少的年份，反映出當(dāng)前土地市場(chǎng)總體仍較為冷清。
　　廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，由于上半年發(fā)展商廣泛采用以價(jià)換量策略，回籠資金，企業(yè)資金鏈緊張情況總體有所緩解。
　　根據(jù)廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金占房地產(chǎn)企業(yè)到位資金小計(jì)比重呈逐月下降趨勢(shì)，其他資金(主要是銷售回籠資金)占比則逐月上升，反映出企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，資金壓力比年初明顯得到緩解。
　　記者發(fā)現(xiàn)，雖然上半年廣東個(gè)人按揭貸款395.89億元，同比下降6.6%，但伴隨著銷售市場(chǎng)的逐月反彈，6月個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)已接近去年同期水平。隨著差別化信貸政策的貫徹落實(shí)，加上當(dāng)前市場(chǎng)交易以首次置業(yè)為主，預(yù)計(jì)隨著定金及預(yù)收款增速的回升，個(gè)人按揭貸款增速也將逐步恢復(fù)增長(zhǎng)，下半年企業(yè)的資金壓力將有所放緩。
　　但值得注意的是，上半年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度(到位資金/房地產(chǎn)開發(fā)投資額)為156%，比去年同期低7個(gè)百分點(diǎn)，為2004年以來同期次低。反映出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力依然不小，行業(yè)投資仍面臨收縮壓力。

　　商業(yè)住宅成限購(gòu)下第二增長(zhǎng)點(diǎn)

　　廣東省統(tǒng)計(jì)局日前公布，上半年全省商品房銷售面積2977.00萬(wàn)平方米，同比下降10.8%；銷售額2398.18億元，同比下降7.3%；銷售均價(jià)8056元/平方米，同比增長(zhǎng)3.9%。其中，商品住宅銷售面積2686.71萬(wàn)平方米，同比下降11.3%；銷售額2040.46億元，同比下降9.7%；銷售均價(jià)7595元/平方米，同比增長(zhǎng)1.9%。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房合計(jì)銷售209.71萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.3%，比商品住宅銷售面積增幅高18.6個(gè)百分點(diǎn)。
　　在住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，商用物業(yè)銷售表現(xiàn)相對(duì)更為通暢。
　　記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，與往年同期相比，今年上半年商品房的銷售面積和銷售額同比雖然為負(fù)增長(zhǎng)，但絕對(duì)數(shù)量為近十年同期的次高；商品住宅的銷售面積也僅低于2009和2011年同期。而從月度數(shù)據(jù)分析，上半年廣東商品房交易呈現(xiàn)“先冷后熱”的態(tài)勢(shì)。前兩月成交量只有621.95萬(wàn)平方米，相比2011年同期下降22%，而在第二季度成交量逐月遞增，6月創(chuàng)下上半年單月最高，達(dá)到727.6萬(wàn)平方米。
　　黃韜等認(rèn)為，從現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)觀察，活躍的市場(chǎng)氛圍仍在持續(xù)，7月銷量可能有微幅下降，但仍會(huì)維持在高位。
　　但據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至6月底，全省商品房屋待售面積仍高達(dá)3216.22萬(wàn)平方米，比一季度末增加110.80萬(wàn)平方米，其中住宅增加57.13萬(wàn)平方米，占總增量的51.6%；均創(chuàng)下近十年來新高。從商品房待售年限看，待售1年以內(nèi)1117.14萬(wàn)平方米，占總待售面積的34.7%，比去年底增加196.01萬(wàn)平方米；待售1-3年1732.82萬(wàn)平方米，占53.9%，比去年末增加345.53萬(wàn)平方米；待售3年以上366.26萬(wàn)平方米，占11.4%。

　　下半年投資下降銷售壓力仍存

　　黃韜等專家認(rèn)為，價(jià)格和成交量暴漲、暴跌都不是中央政府樂于看到的。平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)不僅對(duì)于經(jīng)濟(jì)、也對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定有重要意義。
　　年中之際，降息、房貸優(yōu)惠利率等刺激與“限購(gòu)、限價(jià)、限貸”等調(diào)控暫時(shí)構(gòu)成“脆弱的平衡”。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年，真正的博弈才開始。
　　此輪回暖并不是無(wú)規(guī)則的“普漲”，而帶有鮮明的“剛需拉動(dòng)”特點(diǎn)。在中央多次表態(tài)不取消限購(gòu)的條件下，缺少投機(jī)和投資型需求的介入，支撐成交“量?jī)r(jià)飆升”的基礎(chǔ)很低。交易量能否延續(xù)大幅上漲的態(tài)勢(shì)尚存疑問。對(duì)此，專家表示，下半年投資增速能否企穩(wěn)，一定程度上取決于銷量能否繼續(xù)保持回升。
　　雖然上半年房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積、新開工面積同比增速均現(xiàn)兩位數(shù)下降，在建項(xiàng)目數(shù)量較上年末也有所減少，開發(fā)建設(shè)呈放緩態(tài)勢(shì)。但由于前兩年商品房新開工面積大幅增長(zhǎng)，若順利施工，今明兩年可供應(yīng)量預(yù)計(jì)能夠滿足市場(chǎng)需求。
　　此外，開發(fā)商的去化壓力和資金鏈仍很嚴(yán)峻，不足以支持開發(fā)商提價(jià)的戰(zhàn)略。萬(wàn)科統(tǒng)計(jì)，北上廣深等14個(gè)主要城市5月末的庫(kù)存水平為1.14億平方米，仍在近年歷史高位。“即使按照房企5月份‘全線飄紅’的銷售量計(jì)算，庫(kù)存去化周期也長(zhǎng)達(dá)近11個(gè)月”。萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
　　五六月份以來銷量持續(xù)擴(kuò)大，反映出市場(chǎng)需求方基本結(jié)束觀望，入市出手的意愿加強(qiáng)。專家建議，但當(dāng)前商品房庫(kù)存量處于歷史高位，開發(fā)企業(yè)在看好后市的同時(shí)不宜過分樂觀，市場(chǎng)的回暖一方面將使企業(yè)的優(yōu)惠幅度收小甚至提價(jià)，另一方面將帶動(dòng)高端樓盤的銷售，導(dǎo)致因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上升，控價(jià)、問責(zé)等行政措施可能再現(xiàn)，限價(jià)銷售或?qū)⒏鼮閲?yán)厲。企業(yè)切忌盲目樂觀非理性漲價(jià)，應(yīng)盡快完成銷售回籠資金。