樓市價格博弈:房企資金壓力猶存 房價下行趨勢難改
5成房企負債率超60% 33家上市房企業(yè)績預(yù)減
2012-07-26   作者:記者 梁倩/北京報道  來源:經(jīng)濟參考報
 
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  ■樓市價格博弈系列之房企篇

  自今年3月以來,房地產(chǎn)市場成交量上升,近一個月以來銷售量更是“一路飄紅”。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況并不容樂觀,目前房企的負債率依然較高,5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過60%。截至目前,在已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中,有13家預(yù)計業(yè)績將出現(xiàn)下滑,有20家預(yù)計出現(xiàn)虧損,整體預(yù)減比例達到了55.9%!督(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然市場成交回暖明顯,但房地產(chǎn)商的資金鏈壓力仍然較大,市場量價齊升的態(tài)勢難以長久維持,未來房地產(chǎn)市場暴漲可能性不大,甚至?xí)^續(xù)回落。

  反差 樓市淡季不淡成交紅火

  各種現(xiàn)象表明,本應(yīng)房市淡季的6、7月,并不那么淡,反而是一片火紅。中指院最新數(shù)據(jù)顯示,在7月16日到22日的一周中,交易量繼續(xù)上升,在所監(jiān)測的40個城市中,32個城市交易量同比上漲,6城市同比漲幅超過150%,其中蘇州同比增幅最大,達306.42%。
  成交量的上漲,也促使開發(fā)商們的提價熱情再次蠢蠢欲動。日前,統(tǒng)計局公布6月份70個城市樓價數(shù)據(jù)顯示,70個大中城市中,價格下降的城市21個,上漲城市25個。值得注意的是,這是此輪調(diào)控周期9個月以來上漲城市數(shù)量首次超過下降城市數(shù)量。此外,環(huán)比上漲城市數(shù)量的急劇攀升至25個,也超過前5月上漲城市數(shù)量之和。
  全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,成交量上漲,接連兩次的降息,使房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張局勢稍有緩解,再加上地方政府放松房地產(chǎn)調(diào)控意愿明顯,促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變銷售方式,借勢提價。
  的確,成交量的上升,貨幣政策相對放寬,改變了房企觀望的局面。拿土地拍賣市場來說,近期,土地拍賣市場就出現(xiàn)有冷到熱的逆轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計,2012年上半年20個重點城市土地流拍數(shù)高達163宗,其中住宅用地流拍最為明顯。但是,6月份開始,一些城市土地交易開始活躍,不少地方又出現(xiàn)土地高溢價現(xiàn)象,包括北京、上海、廣州、深圳等全國20個重點城市的土地市場推出586塊,僅半月就環(huán)比5月多出239塊,達年內(nèi)最高峰。
  “拿地速度加快,高溢價地頻繁出現(xiàn),也說明房企運營策略開始轉(zhuǎn)向!敝袊鐣茖W(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組成員鄒琳華表示,上半年,不少房企從之前的“以價換量”轉(zhuǎn)變?yōu)樵囂叫缘靥岣咪N售價格。從數(shù)據(jù)上看,現(xiàn)階段售價較年前低點來說,已經(jīng)每月調(diào)高2%至5%。但是,由于庫存量大、資金緊張,加之未來形勢尚未完全明朗,開發(fā)企業(yè)目前價格上調(diào)具有漸進性、試探性和觀望性,多采取每月調(diào)高一定比例,并不斷觀望市場反應(yīng)的策略,避免因房價較周邊樓盤過高而陷入滯銷僵局。

  堪憂 房企經(jīng)營狀況不容樂觀

  在成交量回升的帶動下,房地產(chǎn)版塊股票一路飄紅。WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2012年以來,房地產(chǎn)(申萬)指數(shù)已經(jīng)累計上行了15.78%,在23個申萬一級行業(yè)中漲幅僅次于食品飲料(16.73%),大幅領(lǐng)先上證綜指(-2.88%)的同期漲幅。148只房地產(chǎn)類股票中,有116只出現(xiàn)上漲,保利地產(chǎn)累計上漲了35.78%,招商地產(chǎn)累計上漲了28.85%,萬科A累計上行了23.58%,金地集團則累計上漲了19.81%。
  與此同時,剛剛披露完的基金的二季報也顯示,房地產(chǎn)股票成為了眾多基金經(jīng)理所追逐的對象,2012年二季度保利地產(chǎn)、金地集團的多只房地產(chǎn)類股票均受到了基金經(jīng)理的青睞,基金對保利地產(chǎn)整體增持4.4億股,對金地集團增持3.0億股,萬科A、華僑城A等也均獲得了大量的增持。
  雖然房企在資本市場被眾買家看好,但是,從目前已經(jīng)披露的財務(wù)數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況卻不容樂觀。
  據(jù)統(tǒng)計,目前房企的負債率依然較高,5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過60%。更令人擔(dān)憂的是,大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值,部分大型房地產(chǎn)企業(yè)集團內(nèi),互相擔(dān)保的貸款占其全部貸款的3成。
  WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,僅有包括萊茵置業(yè)、臥龍地產(chǎn)和陸家嘴在內(nèi)的三家地產(chǎn)類上市公司公布了半年報,數(shù)據(jù)顯示,上述三家企業(yè)的營業(yè)收入分別下降了11.69%、28.61%和48.93%,其凈利潤則分別下滑了23.71%、48.89%和53.80%。與此同時,共有包括華僑城A、電子城、華遠地產(chǎn)和保利地產(chǎn)在內(nèi)的4家地產(chǎn)企業(yè)公布了業(yè)績快報,除了華遠地產(chǎn)預(yù)計凈利潤出現(xiàn)增長之外,其余3家均預(yù)計凈利潤將出現(xiàn)不同幅度的下滑。
  而從中報預(yù)告的情況來看,截至目前,在已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中,有13家預(yù)計業(yè)績將出現(xiàn)下滑,有20家則預(yù)計將出現(xiàn)虧損,整體預(yù)減比例達到了55.9%。其中,嘉凱城預(yù)計今年上半年將虧損35000萬元,同比下滑4901.41%。
  一位具有國資背景的PE高管對《經(jīng)濟參考報》記者表示,雖然市場成交回暖明顯,但房地產(chǎn)商的資金仍然繃得很緊。
  “現(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化非常嚴(yán)重!鄙鲜鋈耸勘硎荆鳛檎斜Hf金等大型房地產(chǎn)企業(yè),由于項目一般都比較好,所以資金鏈狀況一直不錯,反而融資成本在不斷下降。但與之相反的是,三、四線城市的中小型房企,融資成本卻在不斷提升。
  “之前分化都沒這么大,現(xiàn)在越來越大了!鄙鲜鋈耸刻寡,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,銀行貸款越多會將其資金成本壓制越低,但是,由于銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸的嚴(yán)控,更多的房地產(chǎn)商只能選擇其他融資方式,這也就產(chǎn)生了分化。從資金成本來說,由于大型地產(chǎn)商底氣較足,多能將融資成本降到7%至8%。而小型地產(chǎn)商恰恰相反,他們要多承擔(dān)30%至40%,甚至高達50%的融資成本。
  中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示,銀行常規(guī)緊縮致資金獲得量有限的情況下,融資成本的上升是不可忽視的現(xiàn)實因素。
  的確,地產(chǎn)商的資金壓力仍然未減。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為,由于目前的房地產(chǎn)市場走勢不是市場機制內(nèi)生,而是通過行政高壓手段實現(xiàn),因此基礎(chǔ)并不牢固,存在諸多不確定性,我們應(yīng)警惕房企資金斷裂的金融風(fēng)險。
  數(shù)據(jù)顯示,作為房企重點融資渠道的信托,目前就面臨較大的兌付壓力。由于信托多于2010年、2011年大幅增長,因此其的兌付壓力2012年、2013年間長期存在。根據(jù)中金公司預(yù)計,有10%至15%的信托項目可能在2012年出現(xiàn)違約風(fēng)險。事實上,2012年前5個月,已有包括中誠、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)提前清盤現(xiàn)象,涉及金額達53.51億元。

  預(yù)計 房市難改下行趨勢

  除了資金壓力,在庫存方面,標(biāo)桿房企庫存依然處于高位。截至6月底,標(biāo)桿房企49個城市的在售項目庫存量,相對于2011年同期增加了約6成。
  廣東省房協(xié)日前報告顯示,截至上半年期末,廣東省商品房屋待售面積3216.22萬平方米,比一季度末增加110.80萬平方米,其中住宅增加57.13萬平方米,占總增量的51.6%,均創(chuàng)下近十年來新高。其中,待售時間達到1至3年的占比超過5成。
  對此,陳國強表示,現(xiàn)階段對于企業(yè)來說,高庫存的格局沒有改變,高負債的狀況雖然有所緩解但也沒有發(fā)生根本性改觀。因此,在政策繼續(xù)不放松的背景下,我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大,市場量價齊升的態(tài)勢難以長久維持。據(jù)媒體報道,未來房地產(chǎn)融資仍將嚴(yán)控風(fēng)險,不排除后續(xù)出臺新規(guī)的可能。
  “企業(yè)對現(xiàn)階段的回暖態(tài)勢切勿盲目樂觀,雖然開發(fā)商利用多種渠道為自己造勢,輿論勢頭轉(zhuǎn)向,也出現(xiàn)了‘日光盤’、‘暴漲’等現(xiàn)象或字眼,但是,在高庫存、高負債仍未改觀的背景下,房地產(chǎn)市場不具備大幅反彈的條件基礎(chǔ)。”
  他建議,開發(fā)商仍應(yīng)堅持“以價換量”策略,盡快回籠資金,堅持去庫存,降低自身資金風(fēng)險。
  前述PE高管也認(rèn)為,由于融資的高成本,在資金緊張的狀況下,房企沒有能力支撐漲價售賣,只能選擇“以價換量”快速回收資金。在此背景下,未來房地產(chǎn)市場暴漲可能性不大,甚至?xí)^續(xù)回落。
  聶梅生指出,目前房地產(chǎn)市場整體處于筑底階段,因此,房地產(chǎn)市場仍將在一段較長的時間內(nèi)上下波動。另外,如果國家繼續(xù)出臺下一輪新政,不排除房企開啟新一輪的降價。

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