央視財(cái)經(jīng)評論文字稿-開發(fā)商囤地:該向誰問責(zé)?
2012-07-04   作者:  來源:央視網(wǎng)
 
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  開發(fā)商囤地已經(jīng)不算新聞了,一直以來,囤地的行為盡管不斷的受到指責(zé),但似乎也沒有什么好的解決辦法。近日,國土部門頒布的一條規(guī)定可能要讓有的人閑不住了。根據(jù)從這個(gè)月開始執(zhí)行的《閑置土地處置辦法》,閑置超過兩年的土地,可以被無償收回。而且如果由于地方政府的原因造成土地閑置,政府部門也要承擔(dān)責(zé)任。那么那些在我們眼皮底下,閑置已久、無人問津的土地,是否不能再繼續(xù)閑著也是閑著了?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特邀評論員中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明、著名財(cái)經(jīng)評論員劉戈共同評論。
  幾年不動工,地王變菜地,高價(jià)拿地為何屢屢閑置?閑置土地又為何難以收回?國土部新規(guī)出臺,能否讓閑置的土地不再閑著?
  記者:阿姨種的什么菜。课襾砜纯,種的什么菜?
  蘇州獨(dú)墅湖周邊居民:這個(gè)是生菜啊。
  記者:生菜啊。這個(gè)還有多長時(shí)間能熟呢?
  蘇州獨(dú)墅湖周邊居民:這個(gè)有十來天就能吃了。
  記者:種了兩年了?
  蘇州獨(dú)墅湖周邊居民:嗯,兩年,種了兩年。人家種得多,我們種得少,自己吃吃吧。
  記者:你住哪邊呢?住在后邊是嗎?
  蘇州獨(dú)墅湖周邊居民:嗯,我們住在高爾夫(花園小區(qū))。
  在一片綠油油的菜田里,站著一位包著頭巾的大姐,有人正拿著鋤頭開荒鋤地,還有人在給菜地澆水,不時(shí)有附近的居民來到菜園種菜,收菜,湖旁還有剛被剪去的菜葉,很多成熟的油菜被拔起堆的路旁,別誤會,這里并不是哪個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)基地,也不是時(shí)下流行的都市菜園,這里是兩年多前綠城集團(tuán)以36億元高價(jià)拍下的蘇州地王。
  按照當(dāng)初開發(fā)商的計(jì)劃,這里要建成一個(gè)叫做綠城玫瑰園的高檔商品房項(xiàng)目,按照36億元的地價(jià)計(jì)算,單單樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了28000元。
  蘇州獨(dú)墅湖周邊居民:這地方是個(gè)好地方,你想想,北邊就是金雞湖,南邊獨(dú)墅湖,就是很窄的地方。
  這么好的地段,這么高的地價(jià),為何兩年多來開發(fā)商遲遲不開工?以至于好地竟然變成了周邊居民的種菜休閑場所呢?
  綠城集團(tuán)蘇州公司銷售部工作人員:我們正在規(guī)劃當(dāng)中,我們規(guī)劃方案還沒有出來,但是我們是一個(gè)創(chuàng)新的產(chǎn)品,所以我們規(guī)劃的過程可能會比較長一點(diǎn)。
  記者:具體開工的時(shí)間,您這邊有消息嗎?
  綠城集團(tuán)蘇州公司銷售部工作人員:這個(gè)我不是特別清楚。那塊我們都沒有動工,我們都沒有進(jìn)場。
  地王長草的新聞近年來屢屢見諸報(bào)端,而時(shí)下地王種菜似乎又成為了新潮流,同樣在蘇州,高新區(qū)一塊面積一百多畝,七年前以4億多元價(jià)格成交的土地,如今也淪為了周邊居民的菜地和養(yǎng)雞場。反正開發(fā)商不開工,閑置的土地種種菜,養(yǎng)養(yǎng)雞似乎也算得上是物盡其用。但閑置土地有的也并不是白白閑著。
  浙江寧波的一塊閑置土地不僅讓開發(fā)商拿回了當(dāng)初的拍賣款,還拿到了4個(gè)多億的賠款。6月22號,浙江寧波的一家上市的房地產(chǎn)公司發(fā)布公告稱,2009年取得的寧波市鄞州新城區(qū)廟堰4號地獲退,在取回23.07億土地出讓金的同時(shí)按年息12%的標(biāo)準(zhǔn)獲賠4.15億元。
  劉戈:當(dāng)?shù)卣萑掏恋亻e置的狀況。
  (《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
  綠城集團(tuán)在2009年9月份拍了這么一塊地,當(dāng)時(shí)樓面價(jià)就達(dá)到兩萬八,這兩萬八的價(jià)格現(xiàn)在用來種地,種出來的菜也夠貴,但是好歹地閑著也是閑著,與其放著什么都不干,還不如種點(diǎn)菜,說明這個(gè)開發(fā)商還是比較寬容,所以讓當(dāng)?shù)乩习傩杖ツ欠N菜。即使是按照我們原來的規(guī)定,在一年內(nèi)一定要開工,開工以前沒有特別明確的規(guī)定,但是一個(gè)坑總是要挖吧?現(xiàn)在我們來看,幾個(gè)樁子要打吧?沒有,那么兩年之內(nèi),應(yīng)該有30%的面積要開工,或者投資的25%,顯然這一點(diǎn)也沒有做到。2009年9月份拍的地,從現(xiàn)在的規(guī)定來看,這個(gè)應(yīng)該已經(jīng)屬于收歸國有的土地,但是現(xiàn)在開發(fā)商還在那個(gè)地方準(zhǔn)備搞創(chuàng)新型的項(xiàng)目,但實(shí)際綠城集團(tuán)本身也有資金困擾的問題,因?yàn)樗?dāng)時(shí)拍的太高了,現(xiàn)在它如果開發(fā)會占用資金,所以就撂在那個(gè)地方,當(dāng)?shù)卣@然是容忍了這樣的一種狀況。
  嚴(yán)金明:更重要的是處罰辦法的履行和落實(shí)。
 。ㄖ袊嗣翊髮W(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
  主要是在政府的監(jiān)管的責(zé)任上面,到底到位不到位?因?yàn)榫G城明顯已經(jīng)超過了閑置土地兩年了,在這方面,它是一個(gè)非常硬的規(guī)定。我想地方政府應(yīng)該是知道的,但是在處理的時(shí)候,因?yàn)楸容^困難,所以就繞開走了,把這個(gè)先放在了一邊,這樣拖的時(shí)間就越來越長。
  一個(gè)是違約責(zé)任,違約的責(zé)任人要付違約金,付違約金的時(shí)候規(guī)定是20%,這就是很大的責(zé)任。第二,就是從上一級對下一級監(jiān)督的時(shí)候,現(xiàn)在的用地比較緊張了,因?yàn)槲覀冇幸粋(gè)18億畝耕地的紅線,在社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的過程中,用地要保障,土地資源要保護(hù),這里面就有一個(gè)用地指標(biāo)的問題。這個(gè)指標(biāo)是從上級往下下的,各個(gè)地方對這個(gè)都比較關(guān)心。我們看到閑置土地辦法里也講的很明確,如果出現(xiàn)了違約了,是因?yàn)檎脑,那么我們在上一級對下一年的用地?jì)劃指標(biāo),包括在執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃相關(guān)問題的時(shí)候,就要嚴(yán)格的執(zhí)行,特別是在用地的指標(biāo)上面,要減少用地的指標(biāo),甚至不供應(yīng)用地的指標(biāo),而且今年和下一年本身是互動的,是相互聯(lián)系起來的,這一點(diǎn)是各級政府特別關(guān)心的。
  王守智:要加強(qiáng)對政府的監(jiān)督。
 。▏临Y源部政策法規(guī)司司長)
  規(guī)定因市縣國土資源主管部門未按期交地導(dǎo)致土地閑置的,國土主管部門要承擔(dān)違約責(zé)任,加強(qiáng)對政府的監(jiān)督。如果說政府存在很大的閑置土地的話,就應(yīng)該從土地利用規(guī)劃,包括計(jì)劃上對新增用地方面加以限制,就失去新增用地的機(jī)會了,會影響它的發(fā)展。
  劉戈:有了新的處罰辦法 也得有真正的執(zhí)行落實(shí)。
  (《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
  其實(shí)我們可以把綠城玫瑰園這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)成一個(gè)檢驗(yàn),那么已經(jīng)好幾年了,現(xiàn)在我查了一下,他們準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)別墅項(xiàng)目,它的竣工時(shí)間是定在2014年12月,但是到現(xiàn)在還是荒地一片,而且都變成了菜地。到目前為止,我們也沒有聽到企業(yè)任何解釋或者推諉的話,那么現(xiàn)在是不是可以追責(zé)一下?到底為什么到現(xiàn)在為止,三年時(shí)間已經(jīng)快過去了,但是它沒有得到一個(gè)懲處?不管是按照新的辦法,還是按照舊的辦法來說,這塊地都應(yīng)該已經(jīng)收回了。
  這次的辦法是對于過去九幾年規(guī)則的一個(gè)修訂,其實(shí)就是要分清楚到底誰的責(zé)任。分清是誰的責(zé)任以后,這個(gè)責(zé)任到底怎么判定?它就是解決這兩個(gè)問題。所以它第一個(gè)就是建立了一個(gè)很明細(xì)的標(biāo)準(zhǔn),我們現(xiàn)在拿著新的規(guī)則,現(xiàn)在在條文里面規(guī)定的,在七種情況下是政府的責(zé)任,非常的明確,包括把毛地賣了的問題,規(guī)劃的問題,有群眾上訪的問題,發(fā)現(xiàn)了文物的問題等等,這些都?xì)w政府管,都是政府的責(zé)任,政府來承擔(dān)。除此之外就是開發(fā)商的問題,那么就要處罰開發(fā)商,具體怎么處罰,后面也有非常明晰的規(guī)定。
  嚴(yán)金明:要明晰土地閑置的原因與責(zé)任。
 。ㄖ袊嗣翊髮W(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
  主要是要分清楚這個(gè)原因,本身是誰的責(zé)任?政府的原因造成的,還是開發(fā)商的原因所造成的?如果是開發(fā)商的原因所造成的,就是政府的監(jiān)管問題,政府有這個(gè)責(zé)任更加地重視這個(gè)問題。比如閑置的時(shí)候,本來是開發(fā)商的原因,那由于開發(fā)商和政府之間某種程度上的這種默契,或者是交換也好,或者是其它一些原因,那么政府把這個(gè)原因說成是自己的原因。因?yàn)槿绻钦脑颍酝臅r(shí)候是沒有處罰的辦法的,那么這次是明確了,政府的就是政府的,如果是開發(fā)商的就是開發(fā)商的。
  非凈地不得出讓,政府違約也追責(zé);閑置罰款不得轉(zhuǎn)嫁,國土部新規(guī)亮點(diǎn)頻現(xiàn),禁絕土地閑置,不給任何人任何理由。
  新規(guī)強(qiáng)化對限制土地的預(yù)防明確規(guī)定,市縣政府供應(yīng)的土地,應(yīng)當(dāng)是土地權(quán)利清晰,安置、補(bǔ)償落實(shí)到位的凈地,沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛,具備動工,開發(fā)必要的基本條件,不給任何開發(fā)商任何借口拖延開工,如果出讓土地不符合上述條件,國土部將對違規(guī)地方政府進(jìn)行追責(zé)。
  王守智(國土資源部政策法規(guī)司司長):出現(xiàn)這樣的土地,出讓政府將受到相應(yīng)的處罰,比如說我要對你土地利用規(guī)劃和年度計(jì)劃進(jìn)行控制。要減少你或停止你的新增供地。
  新規(guī)強(qiáng)化了政府在土地限制問題上的責(zé)任,因市縣國土主管部門未按期交地導(dǎo)致土地閑置的,國土部門要承擔(dān)違約責(zé)任。
  王守智(國土資源部政策法規(guī)司司長):政府原因造成(土地)閑置由政府承擔(dān)違約責(zé)任。比如要罰違約金,造成閑置后要占合同額的多少,要罰違約金,如果造成人家的經(jīng)濟(jì)損失,要有賠償。過去開工時(shí)間不明確,那么要約定開工時(shí)間,防止由于約定不清晰,政府拖延辦手續(xù)緩慢,最后造成的閑置。什么叫開工?就是要按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定你,不能說我建個(gè)圍墻就完了,那么要求你(開發(fā)商),如果打基樁的,你必須打基樁完畢,如果挖深基坑的,你深基坑必須完畢,第三個(gè),如果你投資在土地上的費(fèi)用,要達(dá)到(總費(fèi)用的)三分之一。
  新規(guī)強(qiáng)調(diào),因開發(fā)商原因土地閑置超過兩年的,政府有權(quán)無償回收,超過一年未動工開發(fā)的閑置土地,按照土地出讓,或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。而且不能通過提高房價(jià)轉(zhuǎn)嫁給購房者。
  王守智(國土資源部政策法規(guī)司司長):而且這次明確規(guī)定,你收取20%的閑置費(fèi),不能打入你的開發(fā)成本,你要另外拿一筆錢,這樣就避免了,開發(fā)商一手交閑置費(fèi),一手去提高房價(jià)。
  嚴(yán)金明:新辦法在關(guān)鍵的具體節(jié)點(diǎn)上做了明確規(guī)定。
 。ㄖ袊嗣翊髮W(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
  非常明顯的亮點(diǎn)是,這次《閑置土地處置辦法》在有些具體的節(jié)點(diǎn)上做了一些明確的規(guī)定。以往我們有一個(gè)難點(diǎn),就是什么叫開工?開工的時(shí)候,挖了一個(gè)坑叫不叫開工?原來沒有這方面的規(guī)定,這次在這個(gè)方面就有,比如你挖完了基坑,基樁也全部完成了,這才算開工。尤其在開工上還進(jìn)行了明確,也就是說新開工的建設(shè)用地的面積必須占整個(gè)應(yīng)該開工面積的三分之一,投資額要占總的投資額的25%以上,這才算是進(jìn)行了開工。再有,開竣工的時(shí)間問題也做了明確,原來我們是比較模糊的,那么現(xiàn)在在出讓的合同里必須明確的規(guī)定出讓的土地什么時(shí)候開工,什么時(shí)候竣工,那么在開工,竣工的節(jié)點(diǎn)上也進(jìn)行明確了。那么在把握閑置土地的時(shí)候,什么是閑置,相對來說就比較明確了。
  劉戈:要形成完整、全面的監(jiān)管體制。
 。ā堆胍曍(cái)經(jīng)評論》評論員)
  我們對于政府的責(zé)任現(xiàn)在很清晰,政府和開發(fā)商之間的責(zé)任分界非常清晰,對于開工的標(biāo)準(zhǔn)和閑置的標(biāo)準(zhǔn)定的也非常清晰,而且已經(jīng)清晰到建筑圖紙上以及投資報(bào)表上。但是我覺得光有這些還不夠,因?yàn)槲覀冊?010年的時(shí)候,我記得我們的國土資源對囤地的現(xiàn)象有一個(gè)風(fēng)暴整治,當(dāng)時(shí)查出來有2800多宗的閑置土地,占到整個(gè)出讓土地的三分之一。現(xiàn)在過了兩年,這些到底有多少被收回的?現(xiàn)在我們還不是特別清晰。那么除了上級部門的監(jiān)督,公眾的監(jiān)督也非常重要,是不是在我們的這個(gè)《辦法》里,或者我們有其它的補(bǔ)充辦法里,我們號召社會公眾和其它的相關(guān)部門,比如建筑商等等,都納入到這樣一個(gè)監(jiān)督體系里來。其實(shí)這些地在通常情況下是地王,在那個(gè)地方閑置了好幾年,這個(gè)時(shí)候如果有人舉報(bào),最后我們必須要給一個(gè)回答,回答了以后,必須要有一個(gè)成熟的結(jié)果,有了結(jié)果,就必須要通過媒體來公開,這和上級部門的監(jiān)管再結(jié)合起來,這才形成了一個(gè)完整、全面的監(jiān)管體制。
  葉檀:掌握的數(shù)據(jù)能不能公之于眾?讓公眾也參與監(jiān)督?
 。ㄘ(cái)經(jīng)頻道特約評論員)
  從認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來看,比1999年的5號令,它的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)是要嚴(yán)格一點(diǎn),如果是實(shí)行這樣嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的話,對于抑制閑置土地是有利的,而且國土資源部有殺手锏,就是它的衛(wèi)星系統(tǒng),這塊地挖了一個(gè)基坑,或者是進(jìn)行了真正的開發(fā),國土資源部要掌握是比較容易的,F(xiàn)在關(guān)鍵問題是,第一,它掌握的數(shù)據(jù)能不能公之于眾?讓公眾也來參與監(jiān)督?第二,讓地方政府對閑置土地的處理負(fù)有主要責(zé)任,我想說的是,國土資源部對地方政府到底有什么責(zé)任?它的責(zé)權(quán)利的邊界到底在什么地方?我們假設(shè),一年后兩年后,還是有大規(guī)模的閑置土地的話,這個(gè)責(zé)任到底是得到政府的?還是國土資源部的?這個(gè)責(zé)任的邊界必須分清楚,否則任何一級都可以把它的責(zé)任壓給下一級,而它自己不承擔(dān)主要的責(zé)任,那么閑置土地的問題,就永遠(yuǎn)也解決不好。
  劉戈:誰來懲治地方上的領(lǐng)導(dǎo)們?
  (《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
  現(xiàn)在是國土資源部下發(fā)的文件,地方上真正和開發(fā)商產(chǎn)生關(guān)系的是市長,縣長們,國土資源的部長、廳長是管不到他們的。所以如果要是真的在一些土地閑置的過程當(dāng)中,有一些地方的政府領(lǐng)導(dǎo)主要的犯有一些錯(cuò)誤,那么最后誰來懲治他們?這個(gè)可能就需要其它一些部門的介入,比如閑置了很長時(shí)間,最后證明是政府部門的問題,最后又賠了人家4億多,那這4億多是從哪出的?最后誰為這4億要承擔(dān)責(zé)任?這個(gè)時(shí)候應(yīng)該要有一個(gè)能管住干部的部門,給他頭上有這么一個(gè)戒尺,這樣可能對于我們這個(gè)政策的執(zhí)行會有非常實(shí)際的效果。
  嚴(yán)金明:首先還是要分清楚閑置土地的原因。
 。ㄖ袊嗣翊髮W(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
  在我來看,從《閑置土地處置辦法》來找依據(jù)的時(shí)候,首先對閑置土地的原因還是要分清楚,政府要盡量地減少土地在違約前面的一些條件。
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