開發(fā)商拆借房屋銷售過程中的預(yù)付資金，是房地產(chǎn)市場的重要風(fēng)險來源之一。針對此問題，天津于2009年開始實施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，截至目前，不僅實現(xiàn)了“應(yīng)納入資金監(jiān)管在建項目”的全覆蓋，還針對市場的變化與時俱進優(yōu)化監(jiān)管方式，取得良好的社會和經(jīng)濟效果。
防范資金挪用風(fēng)險
近年來，我國不少地方出現(xiàn)過購房者交錢買期房，但由于預(yù)售資金沒有�？顚Ｓ枚婚_發(fā)商挪作他用，造成資金鏈斷裂，在建項目不能按期完成的情況。不但購房者蒙受巨大損失，也引發(fā)了社會不穩(wěn)定因素。但業(yè)內(nèi)分析，預(yù)售商品房制度減少了開發(fā)商的資金壓力，增加了商品房的有效供給，對穩(wěn)定房價有積極意義。出現(xiàn)“攜款潛逃”等現(xiàn)象，錯不在預(yù)售房制度，而在無法形成有效監(jiān)管。
天津市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心主任許建明介紹說，天津推進和實施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的一個基本做法就是“立法先行”、“漸進推開”。2008年11月，天津市在不同區(qū)縣選取一部分有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開始試行預(yù)售資金監(jiān)管制度，在試點取得成功經(jīng)驗基礎(chǔ)上，2009年8月20日天津市首先在市內(nèi)六區(qū)實施預(yù)售資金監(jiān)管制度，同年12月25日在全市范圍內(nèi)全面實施。
許建明告訴記者，初期，天津采取按比例監(jiān)管模式，即預(yù)售資金全部進入監(jiān)管賬戶，對其中一定比例的預(yù)售資金進行重點監(jiān)管，監(jiān)管資金主要用于支付總承包工程款和區(qū)內(nèi)主要配套費用。這樣安排既達到了防控風(fēng)險的目的，也能使開發(fā)企業(yè)擁有一定自主權(quán)，提高企業(yè)資金使用效率。
天津?qū)︻A(yù)售資金實行全程網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)管。依托天津市國土房管局“一張圖”工程，新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)與商品房銷售管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍系統(tǒng)、公積金管理系統(tǒng)、商業(yè)銀行結(jié)算系統(tǒng)以及銀聯(lián)網(wǎng)銀系統(tǒng)進行多部門、跨行業(yè)鏈接，實現(xiàn)對全市新建商品房預(yù)售資金進行實時有效監(jiān)管。
截至目前，天津市應(yīng)納入資金監(jiān)管的在建項目全部進入監(jiān)管系統(tǒng)，共有572家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的696個新建商品房建設(shè)項目，共計11505幢樓辦理了監(jiān)管手續(xù)，共開立監(jiān)管賬戶2619個，監(jiān)管面積5371.05萬平方米。目前，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金相對穩(wěn)定在127億元左右。監(jiān)測顯示，在建工程進展順利，企業(yè)申請撥付的監(jiān)管資金做到專款專用。
優(yōu)化監(jiān)管方式
許建明說，2011年12月1日前天津預(yù)售資金監(jiān)管制度采取的是“全程按比例監(jiān)管”的模式，該監(jiān)管模式在預(yù)售資金監(jiān)管制度實施初期發(fā)揮了積極的作用。但隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，也存在以下兩個方面的不足：
一是監(jiān)管比例與市場實際存在一定的差異，監(jiān)管的資金量不夠客觀。由于監(jiān)管比例測算具有一定的滯后性，同時受房價上漲等因素影響，致使在企業(yè)申請撥付監(jiān)管資金后，容易造成監(jiān)管賬戶留存的資金余額過大。
二是操作環(huán)節(jié)多，企業(yè)和監(jiān)管部門工作量大，影響效率。在操作中需要錄入總承包合同信息，拆分、計算造價及費用預(yù)算，追加專業(yè)發(fā)包合同信息等，業(yè)務(wù)操作較為繁雜、工作量和企業(yè)負擔(dān)都有所增加。
經(jīng)過廣泛調(diào)研和反復(fù)征求意見，2011年5月，天津市從實際出發(fā)對《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》進行了重新修訂，并于同年12月1日起正式實施，將“全程按比例監(jiān)管”的模式調(diào)整為“全程按重點建設(shè)資金監(jiān)管”的模式。新的模式主要是對一定的建筑安裝費用和區(qū)內(nèi)主要配套費用進行重點監(jiān)管，其余資金可以隨時提取，重點監(jiān)管資金按工程進度節(jié)點申請?zhí)崛�。重點監(jiān)管資金標準由天津市國土房管局組織相關(guān)專業(yè)機構(gòu)，結(jié)合區(qū)域、建筑結(jié)構(gòu)、用途等因素綜合測定，并根據(jù)實際情況適時調(diào)整。
新的預(yù)售資金監(jiān)管模式，使監(jiān)管的資金量更加客觀、合理、科學(xué)，監(jiān)管目的更加明晰，監(jiān)管程序更加簡化，監(jiān)管流程更加優(yōu)化，在保證項目后續(xù)建設(shè)的前提下，能夠最大限度滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求。
監(jiān)管與服務(wù)并重規(guī)范房地產(chǎn)市場
許建明說，政府不但要發(fā)揮監(jiān)管的職責(zé)，更要體現(xiàn)出服務(wù)的職能，讓群眾和開發(fā)商感覺到，資金監(jiān)管為他們帶來了實實在在的好處，這樣才能讓監(jiān)管工作順利開展，并得到社會各界的支持。
現(xiàn)在，天津的購房人購買新建商品房時，憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售管理網(wǎng)上打印的繳款通知書，購房人可以通過安置在售樓現(xiàn)場的資金監(jiān)管專用pos機，將購房款直接繳入監(jiān)管賬戶，pos機簽單可作為繳款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購房專用發(fā)票。購房人還可以到商業(yè)銀行網(wǎng)點柜臺將購房款直接繳入監(jiān)管賬戶，憑銀行出具的繳款憑證向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購房專用發(fā)票。
為了方便開發(fā)商及時辦理銷售許可證，2010年9月，天津市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心主動優(yōu)化流程，將簽訂《預(yù)售資金監(jiān)管三方協(xié)議》由合同登記監(jiān)管簽約流程中的最后一個環(huán)節(jié)前置到第一環(huán)節(jié)且當日辦理完畢。自2011年5月下旬開始，繼續(xù)簡化環(huán)節(jié)，壓縮時限，監(jiān)管賬戶開立、申請資金撥付、申請撤銷監(jiān)管等事項的時限，分別壓縮到3個工作日、5個工作日和2個工作日，平均壓縮比例在三分之一以上。
天津不斷優(yōu)化預(yù)售房資金監(jiān)管的模式和流程，取得了良好的社會和經(jīng)濟效果。
一是增強了政府的市場控制力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其經(jīng)營活動中有大量的資金在生產(chǎn)、流通、消費各個環(huán)節(jié)上流轉(zhuǎn)。監(jiān)管行為使政府進一步增強了對房地產(chǎn)市場的控制力；
二是增強政府市場調(diào)控的公信力。監(jiān)管工作有效防止了因開發(fā)企業(yè)隨意挪用預(yù)售款而導(dǎo)致的“爛尾”樓、“半拉子”工程的發(fā)生，保證專款專用，促進建設(shè)項目如期交付，保護購房人的合法權(quán)益，給購房群眾吃了“定心丸”；
三是促進房地產(chǎn)市場更加規(guī)范合理。如，有利于促進開發(fā)企業(yè)提高內(nèi)部管理水平，規(guī)范、合理使用預(yù)售資金；有利于降低商業(yè)銀行放貸風(fēng)險；有利于從源頭上解決開發(fā)企業(yè)拖欠施工企業(yè)工程款等問題。