樓市滯銷窘境延續(xù) 48上市房企存貨可賣4年半
2012-03-28   作者:  來源:中國證券報(bào)
 
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    樓市寒冬讓房地產(chǎn)企業(yè)陷入“滯銷”的窘境,存貨激增、負(fù)債攀升、融資受限促使房企加速“降價(jià)跑量”。
    據(jù)中國證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì),截至27日,按照申萬一級指數(shù)分類,滬深兩市已有52家A股房地產(chǎn)上市公司披露2011年年報(bào),剔除ST公司和不可比因素后,48家A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906.74億元,同比增長45.8%。以去年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算,48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.62年。
    進(jìn)入2012年,房企爭相啟動大范圍降價(jià)促銷活動。業(yè)內(nèi)人士指出,今年“降價(jià)跑量”、快速周轉(zhuǎn)將是多數(shù)房企堅(jiān)定不移的策略,但由于房企整體的現(xiàn)金狀況正在好轉(zhuǎn),預(yù)計(jì)房價(jià)繼續(xù)下降的空間不會太大。

    存貨周轉(zhuǎn)延長9個(gè)月

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2011年,48家A股上市房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入合計(jì)2233.95億元,同比增長26.4%;營業(yè)成本1286.34億元,同比增長22.2%;A股房企的整體營業(yè)利潤率有所提升。但由于存貨激增,各房企的存貨消化周期大幅延長。
    按房企存貨和營業(yè)成本計(jì)算,2011年末48家A股房企整體存貨的消化周期達(dá)到4.62年,而2010年末,這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著,2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個(gè)多月。
    48家A股房企中,有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%,有7家房企的存貨同比增幅超過50%。其中,萬科A以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。去年底,萬科的各類存貨中,已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元,占比3.5%;在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元,占比66.2%;擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元,占比30.2%。同期,萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天,同比增加105天。
    對于市場走勢,萬科指出,公司重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)城市(深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、無錫、杭州、南京、北京、天津、沈陽、成都、武漢),繼2010年成交面積同比下降29.6%之后,2011年繼續(xù)下降19.2%。14個(gè)城市2011年第二、三、四季度的住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積相對第一季度分別增長77.5%、100.3%和86.4%,但成交面積分別下降15.8%、10.2%和15.9%。由于新增供應(yīng)增加而市場成交下滑,存貨規(guī)模持續(xù)上升,去存貨周期不斷延長。
    招商地產(chǎn)的存貨壓力也不小。2011年末,公司存貨達(dá)514.4億元,同比增長33%。招商地產(chǎn)判斷,由于過去兩年商品房開工量大,2012年下半年市場供應(yīng)或?qū)⑴噬闲赂唿c(diǎn),商品住宅庫存積壓、供大于求的風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。

    “降價(jià)跑量”將延續(xù)

    從2011年三季度開始,為加快銷售,在一批有影響力的企業(yè)帶動下,打折促銷開始成為行業(yè)內(nèi)的普遍情況。各地房價(jià)上漲的趨勢受到遏制,房價(jià)松動和回落的城市數(shù)量日益增多。房企普遍認(rèn)為,未來一段時(shí)期,房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境依然不容樂觀,降價(jià)跑量、快速周轉(zhuǎn)的市場策略將延續(xù)。
    招商地產(chǎn)在年報(bào)中指出:提周轉(zhuǎn)、保進(jìn)度是公司能夠靈活應(yīng)對市場變化的前提。各項(xiàng)目必須踐行“時(shí)間就是金錢、效率就是生命”的理念,提高節(jié)點(diǎn)完成率,加速周轉(zhuǎn);占用資源較多的大盤項(xiàng)目更要做好產(chǎn)品定位及分期統(tǒng)籌,加快建設(shè)開發(fā)速度,及早進(jìn)入銷售。
    萬科副總裁毛大慶表示,2012年一季度,萬科在北京不會拿地,公司將致力于減少庫存。首創(chuàng)置業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊也表示,加大現(xiàn)有庫存項(xiàng)目的銷售,希望盡快把庫存項(xiàng)目清理掉,拿現(xiàn)金換來更好的資源,這是公司長期發(fā)展過程中非常重要的戰(zhàn)略。
    保利地產(chǎn)雖然尚未公布年報(bào),但前兩年激進(jìn)拿地令公司存貨壓力巨大。2012年伊始,保利地產(chǎn)就在全國的40多個(gè)主要城市進(jìn)行聯(lián)合促銷,展開大手筆的降價(jià)行動,總共涉及100多個(gè)在售項(xiàng)目2萬余套房源。
    業(yè)內(nèi)人指出,在2009年-2010年房地產(chǎn)業(yè)的火爆期,不少房地產(chǎn)企業(yè)均大規(guī)模拿地?cái)U(kuò)張,致使庫存量位居歷史高位;今年,去庫存將成為這些房企的首要任務(wù)。3月以來,首套房貸呈現(xiàn)寬松態(tài)勢,房地產(chǎn)市場迎來今年銷售的窗口期,因此多數(shù)房企都將抓住機(jī)會快速出貨。

    現(xiàn)金狀況整體好轉(zhuǎn)

    多數(shù)房企積極降價(jià)促銷已取得階段性成果。統(tǒng)計(jì)顯示,48家房企2011年預(yù)收賬款合計(jì)達(dá)2142.24億元,同比增長41.5%,與2011年的整體營業(yè)收入相當(dāng)。這表明,A股房企今年的結(jié)算業(yè)績已有保障。同時(shí),48家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流趨于好轉(zhuǎn)。
    數(shù)據(jù)顯示,48家房企2011年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計(jì)為-150.18億元;而2010年,這些房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計(jì)為-304.51億元。48家房企中有26家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)好轉(zhuǎn),占比過半。陸家嘴2011年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為17.69億元,而2010年公司該指標(biāo)為-19.07億元。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流好轉(zhuǎn),主要原因是去年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金大幅增加。2011年,陸家嘴銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為54.57億元,同比增長2.72倍。
    2011年,48家房企的整體負(fù)債率變化平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示,剔除預(yù)收賬款后,48家房企的整體負(fù)債率為48.5%,而2010年,這一指標(biāo)為47.9%。2011年,48家房企中有16家負(fù)債率同比下降,有28家房企的負(fù)債率增幅在0.1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。
    以萬科為例,截至2011年末,公司的凈負(fù)債率為23.8%,剔除預(yù)收賬款后,公司其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為39.6%,相比2010年底的40.2%有所降低。公司有息負(fù)債占全部負(fù)債的比例僅22.1%,且有息負(fù)債中,長期有息負(fù)債的比例為53.2%。公司持有貨幣資金342.4億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總額235.7億元。

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