由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國(guó)發(fā)展高層論壇2012”年會(huì)于2012年3月17日-19日在北京釣魚臺(tái)舉行。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在演講中表示，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在2012年會(huì)有明顯快速的發(fā)展，資金來源會(huì)定向多元化。
以下為演講及問答實(shí)錄：
巴曙松：謝謝，在這個(gè)會(huì)場(chǎng)是講金融。我們搞金融的講房地產(chǎn)，所以就談一點(diǎn)看法�，F(xiàn)在談房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，直接的推動(dòng)力是近期房地產(chǎn)一系列調(diào)控的措施。在理解調(diào)控政策方面，不能僅僅理解為對(duì)房?jī)r(jià)的打壓，包括有一攬子的措施，包括一個(gè)給房地產(chǎn)區(qū)域投資化，以及重點(diǎn)是滿足剛性需求的重要表現(xiàn)。
我們可以分為許多需求。第二個(gè)推動(dòng)力量就是中國(guó)跟城市化快速推進(jìn)，和人口重新分布。在2011年中國(guó)的城市超過50%是帶有標(biāo)志性的一個(gè)指標(biāo)，從趨勢(shì)來看，我們城市化的過程還在推進(jìn)。每年還是差不多上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。城市群的形成和城市人口重新布局也使在城市里面房地產(chǎn)需求量出現(xiàn)明顯上升。
我們看到從整個(gè)城市化推進(jìn)的進(jìn)程，未來中國(guó)還會(huì)產(chǎn)生更多特大城市的大型城市。這些部分房地產(chǎn)的供給方面是主要的矛盾。剛才幾位專家都談到了區(qū)域的調(diào)整，其實(shí)很多跟隨著這些產(chǎn)業(yè)，從發(fā)達(dá)地區(qū)向中西部遷移，也使得這種區(qū)域格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)發(fā)展開拓了一個(gè)新的發(fā)展空間。
我們看到現(xiàn)在的一線城市，這些限購銷售回落的比較快，但是總體的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)還在比較高的位置，跟區(qū)域結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變有直接的關(guān)系。同時(shí)從去年開始，保障房大量的建設(shè)，一方面對(duì)商品住房回落有影響，同時(shí)也加速了在房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)市場(chǎng)軌和保障軌這樣“雙軌”體制大致的輪廓成型和合理的分析。
總體來看我們也研究過日本早期的，不同城市化階段的，市場(chǎng)主要的，主打的保障房和市場(chǎng)商品住宅的比例。在城市化啟動(dòng)的初期，日本房地產(chǎn)占相當(dāng)大的比重超過一半以上。如果我們?nèi)Я偬兹拷ǔ�，�?015年底，我們保障房的忖量大概占比就達(dá)到了30，這可以彌補(bǔ)前一階段保障房建設(shè)的缺失。
從2012年的情況看，大概保障房預(yù)計(jì)新開通的目標(biāo)700萬套，2011年的保障房在2012年進(jìn)入后續(xù)的施工期，加上新開工的700萬套，2012年會(huì)進(jìn)入保障房施工和竣工的高峰期。
這對(duì)于形成市場(chǎng)軌和挑戰(zhàn)軌“雙軌”運(yùn)行和合理分工，和下一步的調(diào)整，房地產(chǎn)正確定位有很大的重要。從轉(zhuǎn)型的第二個(gè)方面來看，中國(guó)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常的分散，所以這一輪的轉(zhuǎn)型和調(diào)整，會(huì)有細(xì)化、專業(yè)化的提高。我們看到2011年全國(guó)地產(chǎn)的銷售前20強(qiáng)，他的市場(chǎng)占有率，已經(jīng)開始從最開始的10%不到，現(xiàn)在已經(jīng)逐步上升到了25%。不同的地產(chǎn)商策略開始出現(xiàn)差異化，我們既看到了做量的，布局核心城市，中高端樓盤的高增值。
第三類就是強(qiáng)調(diào)普通住房開發(fā)銷售，多業(yè)態(tài)的嘗試。
第三個(gè)轉(zhuǎn)型的方向，就是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在2012年會(huì)有明顯快速的發(fā)展，資金來源會(huì)定向多元化。2008年，2009年的這些規(guī)模很大，貸款規(guī)模也很大，但是期限基本上是三面，今年也是信托管控的高峰期，在銷售沒有明顯改善的情況下，房地產(chǎn)金融的服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)金融能力也開始成為房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
所以把金融人員放到房地產(chǎn)來講，一定要找到一個(gè)理由。2012年我認(rèn)為是房地產(chǎn)金融啟動(dòng)之年。
第四個(gè)就是區(qū)域分化。已經(jīng)披露年報(bào)的上市公司，從他的一線城市，三四線城市的土地布局情況看，分化已經(jīng)開始越來越明顯。從土地出讓的區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金的比例看，中西部明顯的上升，沿海不是影響比較大。
從中國(guó)的城市化推進(jìn)來看，盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控面臨的壓力還比較大，但是從長(zhǎng)期來看，傳統(tǒng)住宅開發(fā)還是有比較大的成長(zhǎng)空間。
一個(gè)可以比較的數(shù)據(jù)，就是在2010年的數(shù)據(jù)，我們城市家庭住房套數(shù)里在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右，成套的住房和現(xiàn)在城市相比還是有一個(gè)缺口。在這個(gè)缺口達(dá)到1：1消失之前，供給是主要的問題。所以傳統(tǒng)住宅開發(fā)的空間，還是有比較大的生產(chǎn)空間。
從這些一線的城市來看，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，在一線城市的商業(yè)地產(chǎn)未來成長(zhǎng)空間開始顯現(xiàn)。從住宅不同商業(yè)地產(chǎn)起步期往往比較晚，但是持續(xù)時(shí)間就比較長(zhǎng)。國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP3000—8000美元往往是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，八千美元以后到了一個(gè)加速發(fā)展期，到兩萬美元以后進(jìn)入一個(gè)成熟期。在起步期新增的供應(yīng)往往比較快，目前總體上處于起步期。一線城市開始進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展期。
目前我們商業(yè)地產(chǎn)基本的情況，零售物業(yè)里面大部分還是低端的。寫字樓里面甲級(jí)寫字樓占的比較小，在倉儲(chǔ)業(yè)的倉庫里面，70%修建90年代以前。這幾個(gè)方面有一個(gè)巨大的商業(yè)市場(chǎng)的需求空間。
可以看出世界大城市的比值在5%—20%，而我們中國(guó)一線城市只是46%，所以往往一線城市的商業(yè)用地，目前開始凸顯他的成本空間。從北京的情況看，從具體的數(shù)據(jù)看趨勢(shì)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。從土地成就結(jié)構(gòu)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)態(tài)多元化趨勢(shì)已經(jīng)越來越明顯，謝謝各位！