解說(shuō)：居住證滿三年，第二套住房由能買到不能買，上海樓市政策上演一周秀，說(shuō)松就能松，說(shuō)緊也能緊，限購(gòu)政策為何成了松緊帶？《今日觀察》正在評(píng)論。
    主持人（史小諾）：各位晚上好！歡迎收看今天的《今日觀察》。今天我們一起來(lái)關(guān)注一下房地產(chǎn)的話題。這幾天，這樣一張小小的上海市的居住證，成為了很多人所關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。因?yàn)榫驮谝恢芮埃瑥纳虾�傳出消息：持有本市居住證的外地人，只要滿上三年，就可以和本地人一樣，在上海購(gòu)買第二套住房。這被外界解讀為，上海放松了此前嚴(yán)格限制外地戶籍購(gòu)房的做法。但昨天，上海市發(fā)布了一份文件，卻又否定了這一做法，稱要嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，持有居住證的外地人只能買一套房。那么一松一緊，上海市關(guān)于限購(gòu)的政策為何會(huì)發(fā)生如此大的變化？從今年年初開(kāi)始，幾個(gè)城市陸續(xù)傳出了要放松限購(gòu)的消息，這又只是偶然嗎？
    今天我們的評(píng)論員是張鴻，還有中國(guó)社科院的曹建海教授。我們首先一起來(lái)看一下，在上海，這一周的時(shí)間里，限購(gòu)令由松到緊的變化。
    解說(shuō)：外地居民持上海居住證滿三年，到底能不能買第二套住房，上海房產(chǎn)政策最近的朝令夕改，引發(fā)廣泛關(guān)注。
    嘉定房地產(chǎn)交易中心客服人員：不可以買第二套了，只能買第一套。
    記者：不是前兩天都說(shuō)可以買的嗎？
    嘉定房地產(chǎn)交易中心客服人員：那是政策剛剛變，就這樣子。
    記者：你這邊是嘉定房地產(chǎn)交易中心吧？
    嘉定房地產(chǎn)交易中心客服人員：對(duì)，我們受上海市指導(dǎo)的。
    解說(shuō)：這是這兩天記者采訪上海一家大型中介時(shí)得到的答案。
    中原地產(chǎn)閔行區(qū)銷售人員：我們上午接到通知，開(kāi)始說(shuō)是閔行區(qū)持上海居住證，不能買第二套，但是下午一點(diǎn)鐘接到通知又說(shuō)，持上海居住證不管是不是滿3年，都不能買第二套房子。
    記者：就是整個(gè)上�，F(xiàn)在滿3年都不能買了？
    中原地產(chǎn)閔行區(qū)銷售人員：對(duì)。
    解說(shuō)：但就在一周之前，記者在采訪中得到的回答卻完全不一樣。
    上海房地產(chǎn)交易中心業(yè)務(wù)咨詢?nèi)藛T：其實(shí)這個(gè)文件去年就開(kāi)始了，只不過(guò)很多人不知道，新聞現(xiàn)在重提一下，你們就都知道了。
    解說(shuō)：居住證滿三年，購(gòu)買第二套住房，從能到不能，一周的時(shí)間里究竟發(fā)生了什么？
    上周，從上海傳出消息，外地戶籍居民持上海長(zhǎng)期居住證滿三年，就可以享受和本地戶籍居民同等購(gòu)房資質(zhì)，可以購(gòu)買第二套住房，而此前，外地人即便符合條件，也只能購(gòu)買一套住房，這一做法引來(lái)了外界對(duì)于上海放松限購(gòu)政策的懷疑。
    但上海市房管局有關(guān)人士在接受采訪時(shí)表示，這一操作辦法，從限購(gòu)政策實(shí)施之初時(shí)，就已經(jīng)執(zhí)行，并沒(méi)有發(fā)生改變。
    但短短幾天，局面出現(xiàn)了戲劇性逆轉(zhuǎn)，27日，一份名為《上海市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策完善本市住房保障體系通知》的文件，又在上海市房管局官網(wǎng)發(fā)布，其中，針對(duì)限購(gòu)政策中，本市戶籍居民家庭做出了重新定義，本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及由本市單位職工集體戶口的居民家庭，外地居民的二套房限購(gòu)政策，被徹底打回原形。
    蔣慰如（上海市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長(zhǎng)）：我可以很負(fù)責(zé)地告訴大家，上海市的住房限售政策沒(méi)有改變，上海市政府也已經(jīng)明確了，本市將繼續(xù)全面貫徹國(guó)家的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列的政策和措施，政策不改變，力度也不放松。
    主持人：我們通過(guò)這樣一個(gè)片子看到的實(shí)際情況是在一周前持有上海市的居住證滿上三年就可以購(gòu)買二套房和本地戶籍的居民享受的是同樣的政策，但是一周以后，這個(gè)說(shuō)法已經(jīng)改變了，就是絕對(duì)不可以買第二套房。
    但是我們發(fā)現(xiàn)的是上海市的相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人，他們說(shuō)法好像，其實(shí)我們的政策一直沒(méi)有變化，我們從來(lái)都是一貫的態(tài)度，好像有意地淡化一周前的這樣一個(gè)政策，那么就這樣一個(gè)解讀來(lái)說(shuō)，我們應(yīng)該怎樣來(lái)看待他們松有沒(méi)有松？有沒(méi)有繼續(xù)地貫徹下這個(gè)限購(gòu)政策？
    曹建海（社科院研究生院教授）：我覺(jué)得他們兩次的發(fā)言，應(yīng)該都是理直氣壯的，都是我們堅(jiān)決執(zhí)行中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
    主持人：我們是一貫的，對(duì)，對(duì)。
    曹建海：只不過(guò)就是在前面就是一個(gè)對(duì)居住證長(zhǎng)期居住滿三年的，就可以買房，就可以買第二套房，就是等于說(shuō)在本地戶籍的定義上做了一個(gè)重新定義。
    所以這是一個(gè)應(yīng)該說(shuō)一般人，就是一般人很難看透的，所以上海人就覺(jué)得，這個(gè)我們可以蒙混過(guò)關(guān)，但是大家識(shí)破了，因?yàn)檫@段時(shí)間大家討論最多的是上海的放松，因?yàn)樯虾Ｒ坏┓潘�，可以說(shuō)這個(gè)對(duì)于全國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控影響是太大了，因?yàn)樾〕鞘校�過(guò)去的小城市，現(xiàn)在這么大的城市，是第一經(jīng)濟(jì)，就城市如果它要放松，應(yīng)該很多城市都可以學(xué)習(xí)，所以說(shuō)，這個(gè)一旦是不管不問(wèn)的話，我想后果是非常嚴(yán)重的。
    張鴻：對(duì)。
    曹建海：所以動(dòng)機(jī)呢，我想就是很清楚，那就是缺錢了，上海根據(jù)2010年數(shù)據(jù)，土地出讓金相當(dāng)于財(cái)政收入的60%，如果說(shuō)就是全部把土地出讓金財(cái)政收入加起來(lái)，那么上海的土地出讓金也占到政府收入的40%。所以這一筆錢在調(diào)控下肯定是大幅的縮水。
    張鴻（財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員）：他說(shuō)他們?nèi)卞X了，為了錢，我相信上海市相關(guān)部門，包括政府部門，它絕不會(huì)同意這種說(shuō)法，因?yàn)槲覀円恢睕](méi)有放松，因?yàn)橹醒胍�求調(diào)控不能放松。所以你去任何一個(gè)地方政府采訪，他都會(huì)說(shuō)，我們堅(jiān)決不會(huì)放松。所以這個(gè)時(shí)候我們要學(xué)會(huì)，不光聽(tīng)其言還要觀其行，就是他這個(gè)行為到底是不是放松了。所以其實(shí)這個(gè)事關(guān)鍵點(diǎn)就在哪呢，就在本市戶籍居民家庭到底什么意思。
    主持人：是。
    張鴻：如果按照去年1月31號(hào)出臺(tái)的上海市調(diào)控政策的話，在第七條里邊明確說(shuō)，就是本市戶籍居民家庭，已經(jīng)有一套的，可以再買一套，然后非本市戶籍家庭，就只有這兩個(gè)區(qū)別。但是在一周前，上海市自己的房管部門的負(fù)責(zé)人，開(kāi)始出臺(tái)解釋說(shuō)，說(shuō)這個(gè)只要持有居住證三年，也算本市戶籍家庭，只不過(guò)你們?cè)瓉?lái)沒(méi)理解透，我們政策沒(méi)變，但是你現(xiàn)在要重新理解。
    主持人：對(duì)，所以他有這樣一個(gè)說(shuō)法，他說(shuō)其實(shí)這個(gè)文件去年就開(kāi)始了，只不過(guò)很多人不知道，新聞重啟一下，你們會(huì)發(fā)現(xiàn)我們一貫的政策是這樣。
    張鴻：但是連中介也不知道，連那些拿著本市戶籍居住證三年的這些人也不知道。
    主持人：他們也不知道。
    張鴻：剛剛知道，高興了一個(gè)星期，但現(xiàn)在馬上又告訴你，所以這次出臺(tái)的，就是昨天剛剛出的說(shuō)本市戶籍居民家庭，有一個(gè)明確的定義，是指本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口。
    這個(gè)我們理解沒(méi)錯(cuò)，就是我們從一開(kāi)始，這政策我們就理解沒(méi)錯(cuò)，只是他當(dāng)中松了一個(gè)口子，就像松緊帶一樣，它當(dāng)中他把它松了，然后呢，現(xiàn)在又給它系緊，最初的時(shí)候也是緊的，但是他告訴你，你質(zhì)疑他的時(shí)候，他告訴你，你看這不就是松緊帶，我們一直說(shuō)的是松緊帶，但是他當(dāng)中有松有緊，這個(gè)在他手里。
    曹建海：就耍了小聰明，他以為大家沒(méi)看透，或者說(shuō)像蕪湖也許就是采取了就是免稅，然后補(bǔ)貼，然后落戶，一系列政策，這個(gè)就是像全裸，全裸一出來(lái)，大家看的很清楚，是吧，那么他這個(gè)也許是彩繪，所以他以為給大家，我穿著衣服，但是仔細(xì)一看，仍然是一種就是明顯的放松。
    主持人：就像剛才兩位所說(shuō)的，其實(shí)上海限購(gòu)政策的焦點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)它是集中在了三年居住證，到底三年居住證我們應(yīng)該怎樣來(lái)理解？是不是和本地戶籍的居民享有同樣的政策，能不能購(gòu)買第二套房的這個(gè)問(wèn)題上，那么就這樣一個(gè)問(wèn)題，它對(duì)于上海房地產(chǎn)的市場(chǎng)，以及可能對(duì)股市和相關(guān)的其他城市的市場(chǎng)會(huì)有哪些影響？我們接下來(lái)一起來(lái)聽(tīng)一下復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院尹伯成教授的說(shuō)法。
    尹伯成（復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：這次這個(gè)叫停，應(yīng)該說(shuō)影響是很大的，一個(gè)就是可能會(huì)影響到有滿三年居住證的人他們的購(gòu)房愿望，現(xiàn)在上海有居住證的有60多萬(wàn)個(gè)家庭，如果這60多萬(wàn)個(gè)家庭，都要買第二套房的話，那對(duì)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)等于這個(gè)調(diào)控，限購(gòu)的政策就等于取消了，這個(gè)影響最主要的體現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。
    因?yàn)槿藗儚囊粋�(gè)星期前上海市房管局透露這部分家庭可以買第二套房了，市場(chǎng)上馬上就做出了反應(yīng)，大家認(rèn)為限購(gòu)現(xiàn)在要開(kāi)始松綁了，這樣就使得許多有剛性需求的人，他們覺(jué)得市場(chǎng)在限購(gòu)政策松綁的情況下，可能又要炒起來(lái)了，非�？只�。
    主持人：我們說(shuō)就是本地人和外地人是同樣的標(biāo)準(zhǔn)，使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)，這在戶籍制度上，好像是一種改革，我們也是樂(lè)于看到的。但是對(duì)于這個(gè)樓市調(diào)控和限購(gòu)的政策來(lái)說(shuō)，它好像又是一種松懈，這是不是一種矛盾？
    曹建海：我覺(jué)得這不矛盾，戶籍改革它是一個(gè)長(zhǎng)期的改革目標(biāo)，它需要循序漸進(jìn)的，跟這個(gè)戶口在住房、跟教育，還有就業(yè)在醫(yī)療多個(gè)方面進(jìn)行掛鉤，這個(gè)因?yàn)樯婕暗胶芏嗬�益的再分配，需要逐步的推進(jìn)。在很多領(lǐng)域都可以通過(guò)戶籍改革，通過(guò)其他方式。
    主持人：還可以從其他方面，民生、福利、教育，就是怎么講，去醫(yī)院看病，這些方面可以拉近。
    張鴻：上海在居住證這個(gè)政策上，其實(shí)是想居住證享受著很多和戶籍同樣的待遇，就是已經(jīng)做的很好了。
    但是呢，這個(gè)問(wèn)題恰恰是剛才曹建海說(shuō)的，就是他在房地產(chǎn)這個(gè)調(diào)控的領(lǐng)域里邊，我們看到的它不是一個(gè)就是像蕪湖那樣，非常赤裸裸的一個(gè)政策，它恰恰是有一個(gè)戶籍的一個(gè)放松，然后讓你看到這有彩繪。
    主持人：好像是進(jìn)步。
    張鴻：是有彩繪，所以從根本上，我們覺(jué)得它如果我們和最近國(guó)務(wù)院辦公廳剛剛發(fā)布的《積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍管理制度改革》的通知來(lái)看的話，肯定是符合戶籍制度改革的漸進(jìn)式這樣一個(gè)需求的。
    但是在房地產(chǎn)調(diào)控，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控最初只有兩個(gè)，一個(gè)是調(diào)戶籍，按戶籍來(lái)調(diào)控，當(dāng)然這個(gè)也引起很大非議說(shuō)戶籍本身這個(gè)改革的這個(gè)方向的問(wèn)題。
    第二個(gè)就是買多少套的問(wèn)題，就是你一個(gè)人不能買很多套，現(xiàn)在你在這個(gè)戶籍上你開(kāi)始放口子，你放了一個(gè)，松緊帶開(kāi)始放松了，但是它信號(hào)意義非常強(qiáng)，包括我們看到股市上，在這兩次信息發(fā)布的時(shí)候的反應(yīng)，連上海本地的房產(chǎn)股在上一次上一周放松的時(shí)候連續(xù)上漲，然后今天開(kāi)始出來(lái)這個(gè)消息以后，我們看到一開(kāi)盤就開(kāi)始往下跌，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)這個(gè)事的判斷，其實(shí)就是判斷你是不是在對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控放松。
    曹建海：如果一放松，房?jī)r(jià)再漲起來(lái)，就說(shuō)整個(gè)上海人都會(huì)受到，可以說(shuō)絕大多數(shù)人受到傷害，而且其他城市都學(xué)他攀比，整個(gè)調(diào)控就失敗。
    所以這個(gè)后果非常嚴(yán)重，當(dāng)然好處也有一些，是吧，對(duì)于外地人來(lái)講，那么我不僅在可能就業(yè)，在其他方面都獲得受益，而且在住房方面，我也獲得了公平，好象有一點(diǎn)點(diǎn)好處。就說(shuō)得到了一點(diǎn)點(diǎn)好處，但是造成了很大的危害，所以這種改革呢，那這個(gè)方向就有問(wèn)題，所以改革落戶是個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，但是呢，你一下子就在向住房領(lǐng)域傾斜，這使我們房地產(chǎn)的調(diào)控就毀于一旦。
    張鴻：主要信號(hào)意義太強(qiáng)了，大家會(huì)覺(jué)得你是在放松。
    主持人：放松一種信號(hào)，那么其實(shí)這樣一周時(shí)間以來(lái)，可以說(shuō)是一喜一悲，特別是對(duì)于那些持有上海居住證的人來(lái)說(shuō)，他可能覺(jué)得他馬上就可以買第二套房了，現(xiàn)在一周以后，突然就改變了，白高興了一場(chǎng)，那么上海限購(gòu)政策，它的松和緊其實(shí)關(guān)聯(lián)到的關(guān)系到的不僅僅是這樣一部分人，可能還能擴(kuò)散到其他的城市，其他的區(qū)域和領(lǐng)域，那么稍后回來(lái)，進(jìn)一段廣告，我們馬上回來(lái)繼續(xù)聊。
    解說(shuō)：價(jià)格下降成交上升，樓市疑似回暖，調(diào)控政策先放再收，各地試探限購(gòu)松緊度，限購(gòu)令不能成為松緊帶，《今日觀察》正在評(píng)論。
    主持人：好，我們繼續(xù)一起來(lái)關(guān)注限購(gòu)的話題，那么這段時(shí)間大家集中在這個(gè)限購(gòu)政策的松和緊的焦點(diǎn)上面，同時(shí)我們也是看到房地產(chǎn)市場(chǎng)在春節(jié)以后，有了一些新的動(dòng)向，接下來(lái)通過(guò)一個(gè)片子來(lái)進(jìn)行了解。
    解說(shuō)：不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加大促銷力度，在南京鼓樓區(qū)的天璽國(guó)際廣場(chǎng)，該樓盤目前正在銷售二號(hào)樓精裝小戶型，戶型面積從40平米到70平米不等，近日該樓盤針對(duì)部分房源推出首付一成的活動(dòng)，僅需七萬(wàn)元。
    張敏（江蘇南京天璽國(guó)際廣場(chǎng)銷售經(jīng)理）：可以首付7萬(wàn)，其余的首付款可以幫你延遲一個(gè)月至兩個(gè)月左右再付，7萬(wàn)相當(dāng)于可能我們首付只有一成左右。
    解說(shuō)：該工作人員表示，其余兩成的購(gòu)房款需要在2到3個(gè)月內(nèi)交清。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買首套房首付最低三成，二套房首付最低6成。
    而南京浦口的大華錦繡華城則針對(duì)首套房、二套房都推出了首付分期的活動(dòng)。工作人員表示，首套可以先付10%，剩余的20%可在4個(gè)月內(nèi)付清，二套的話先付30%，剩余的30%也是4個(gè)月內(nèi)付清即可。按照大華錦繡華城目前每平米7000元的價(jià)格，80平米的兩室最低首付6萬(wàn)即可買房。
    在深圳市羅湖區(qū)東門附近的一家樓盤，為了吸引客戶，開(kāi)發(fā)商推出了首付一成，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送一成，實(shí)際打88折的大幅優(yōu)惠。
    開(kāi)發(fā)商：現(xiàn)在均價(jià)整體來(lái)說(shuō)在27000多塊錢，含3000塊錢裝修，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我們說(shuō)，半年前甚至一年前人們的心理價(jià)位，因?yàn)檎�常價(jià)位的話大概在35000以上。
    根據(jù)北上廣深四地的地方住建部門網(wǎng)站，房屋網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2月份的第3周2月20日至2月26日，北京住宅網(wǎng)簽成交量為4417套，其中新建住宅簽約2737套，上漲了219.4%。
    上海樓市同期成交量環(huán)比上漲70.5%，廣州上漲13.11%，深圳上漲35%，樓市回暖，主要源于剛需發(fā)力和微調(diào)釋放的調(diào)控松綁信號(hào)，搜房控股董事長(zhǎng)莫天全這樣解讀。
    北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，一般2月份是成交淡季，然而當(dāng)前市場(chǎng)交易量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，很大原因是跟目前金融土地等政策在放松有關(guān)，購(gòu)買者預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)有變化，開(kāi)始出手。
    雖然春節(jié)過(guò)后，一些城市的樓市出現(xiàn)了一波小范圍的回暖潮，然而全國(guó)住宅存量依然居高不下，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年年末，全國(guó)商品房代售面積27194萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.1%，增速比上年加快18個(gè)百分點(diǎn)。
    市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，更大規(guī)模的促銷，將在三月份展開(kāi)，這將是自去年10月底以來(lái)，全國(guó)樓市的第二波降價(jià)潮。
    主持人：剛才我們這個(gè)片子用了疑似回暖這樣一個(gè)詞來(lái)形容這段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)，確實(shí)從數(shù)據(jù)上來(lái)看，也是近期各地的房地產(chǎn)成交量比上個(gè)月，比去年同期，都是有上升的勢(shì)頭，同時(shí)很多人都有這樣一種心理預(yù)判，覺(jué)得可能到年中或者到年底，都有一個(gè)回暖的跡象，只不過(guò)對(duì)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的判斷不一樣，是不是我們說(shuō)，這段時(shí)間樓市真的就有這個(gè)回暖的跡象了呢？
    曹建海：一般說(shuō)是三月份是小陽(yáng)春，那么馬上就要到三月了，是不是就應(yīng)該回暖了，其實(shí)在限購(gòu)，就是政策貫徹比較好的時(shí)候，去年就是9月份和10月份的時(shí)候，所謂的“金九銀十”根本沒(méi)有出現(xiàn)，而且像春節(jié)，按理說(shuō)是置業(yè)的好機(jī)會(huì)。
    所以春節(jié)那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)包括成交量都處在一個(gè)冰點(diǎn)，所以說(shuō)，最近才出現(xiàn)了回暖，這是跟上海，就上周那么提出來(lái)這樣一個(gè)松動(dòng)的一個(gè)變相的政策，但是經(jīng)過(guò)了很長(zhǎng)的時(shí)間，經(jīng)過(guò)了一個(gè)禮拜才得到了就是制止。
    所以說(shuō)，從佛山的半日，到蕪湖的三日，到今天的六天，所以說(shuō)這六天，在很大程度上改變了一些人的預(yù)期。
    主持人：真的和某些地方的松動(dòng)是有關(guān)系嗎？
    曹建海：這個(gè)應(yīng)該關(guān)系非常大，你像房地產(chǎn)股，那在這短短的這幾天，應(yīng)該是有的股票翻了一番。
    張鴻：對(duì)。
    曹建海：所以真正高興的其實(shí)未必是那些就是擁有長(zhǎng)期戶口的三年的人，那這些人，如果預(yù)期是回落的，他不會(huì)出現(xiàn)的，真正高興的是開(kāi)發(fā)商，所以我看昨天，我看了很多開(kāi)發(fā)商是一聲嘆息，說(shuō)明他本來(lái)就預(yù)期，如果一旦松動(dòng)了，那么上海其實(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解渴，幾十萬(wàn)人到底有多少有能力再買房，有多少已經(jīng)買了一套房了。
    所以真正對(duì)上海的解渴，我想是不夠的，關(guān)鍵是影響惡劣，一旦中央不聞不問(wèn)的話，那么后續(xù)采取別的措施，其他地方都會(huì)跟隨，這樣整個(gè)房地產(chǎn)預(yù)期就發(fā)生了根本性的變化。
    主持人：張鴻我們?cè)趺纯创�這樣一個(gè)回暖的跡象？
    張鴻：我原來(lái)一再說(shuō)，這個(gè)回暖看針對(duì)誰(shuí)來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的話，他愿意成交量愿意價(jià)格上去，他叫回暖，但對(duì)我們準(zhǔn)備買房的人來(lái)說(shuō)，那叫回冷，那不叫回暖。
    這個(gè)月的情況有點(diǎn)特殊，因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)，雖然春節(jié)期間有人置業(yè)，但是一般來(lái)說(shuō)，成交量沒(méi)有那么大，上個(gè)月，我們環(huán)比的話，比上個(gè)月，上個(gè)月是過(guò)年。
    主持人：對(duì)。
    張鴻：同比去年2月份，去年2月份也是過(guò)年，所以你看量會(huì)大一點(diǎn)，但是你要看結(jié)構(gòu)性的話，其實(shí)這里面包含了大量的經(jīng)濟(jì)適用房，就是保障性住房，保障性住房占了很大的比例，如果剔除這些的話，其實(shí)成交量還在很低的水平上。
    但是問(wèn)題就是剛才曹建海也說(shuō)了，就是心理預(yù)期，心理預(yù)期很可怕，根本性長(zhǎng)期性的房?jī)r(jià)上漲，心理預(yù)期被改變了嗎，沒(méi)有，今天我看微博上有人列出單子說(shuō)，說(shuō)對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)上的是不是抄底的機(jī)會(huì)，有幾種看法，一種看法現(xiàn)在就是抄底的機(jī)會(huì)，還有一種看法就是年中，就是五六月份是抄底的機(jī)會(huì)，還有一種看法是年底四季度是抄底的機(jī)會(huì)。
    也就是說(shuō)，大家現(xiàn)在判斷是不是跌下來(lái)，是短暫的，它都是短暫的，就是長(zhǎng)期上，很多人還在，這個(gè)預(yù)期沒(méi)有改變。
    主持人：對(duì)。
    張鴻：為什么沒(méi)有改變，就是像多米諾骨牌一樣，這個(gè)城市試探一下，那個(gè)城市試探一下，這個(gè)城市又來(lái)試探一下，好像約好了一樣，看誰(shuí)能頂?shù)臅r(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，然后說(shuō)不定就過(guò)去了，那對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)或者對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，他們預(yù)期也要看一看。
    主持人：等待著呢。
    張鴻：也要看看地方政府，說(shuō)不定就突破了，說(shuō)不定救市政策微調(diào)就調(diào)上來(lái)了，比如說(shuō)現(xiàn)在一些銀行，一些地方上的銀行已經(jīng)開(kāi)始放松了，這個(gè)首套房的貸款利率，原來(lái)都是上浮的，現(xiàn)在開(kāi)始基準(zhǔn)利率，甚至有些地方開(kāi)始下浮。
    所以你看到我們就很多人就在猜，說(shuō)什么時(shí)候能徹底的有一些放松，那個(gè)時(shí)候，就是開(kāi)始又開(kāi)始上漲，因?yàn)楝F(xiàn)在你還是在靠壓，這個(gè)手一松開(kāi)，又瘋漲了。
    所以這個(gè)根本預(yù)期沒(méi)有改變的話，我想可能調(diào)控還是非常非常難。
    曹建海：關(guān)鍵還是我們2003年以來(lái)，就是多次調(diào)控，但是呢。
    張鴻：效果不明顯。
    曹建海：效果不好，越調(diào)越漲，所以說(shuō)，多次調(diào)控，等于說(shuō)沒(méi)有兌現(xiàn)。所以說(shuō)大家預(yù)期就是為了保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有可能還會(huì)犧牲，犧牲就是住房?jī)r(jià)格，所以說(shuō)，居于這樣一個(gè)就是事實(shí)吧，所以很多人，因?yàn)槭聦?shí)勝于雄辯，房?jī)r(jià)基本上一直在漲的，幾次調(diào)控最后都不了了之了，所以這次有可能重復(fù)歷史，所以這是他們就是在短期內(nèi)，上海這六天，用了六天時(shí)間，很多人就沉不氣了，所以可能再次在一線城市出現(xiàn)了就是排隊(duì)買房的現(xiàn)象。
    所以特別是地產(chǎn)股的大漲，當(dāng)然這次上海一旦叫停，今天的地產(chǎn)股確實(shí)有的翻了一番，短短的時(shí)間翻了一番，剩下的時(shí)間我想就是往下落的，空間是很大的。
    主持人：其實(shí)我們說(shuō)，關(guān)于限購(gòu)政策，中央并沒(méi)有就是全國(guó)性的新政策出臺(tái)和出現(xiàn)，但是很多地方都是在悄悄地試探限購(gòu)政策的松緊的程度，那么就這樣一個(gè)話題，我們一起來(lái)聽(tīng)一下，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，陳國(guó)強(qiáng)先生的分析。
    陳國(guó)強(qiáng)（中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）：對(duì)地方來(lái)說(shuō)樓市低迷會(huì)帶來(lái)土地收益的下降，稅收收入的下降，包括地方經(jīng)濟(jì)活力的下降。
    那么另外也有財(cái)政壓力的上升，以及經(jīng)濟(jì)增速放緩的壓力的上升，就業(yè)壓力的上升等等，隨著調(diào)控時(shí)間的延長(zhǎng)，調(diào)控步入深水區(qū)之后，不少地方出臺(tái)一些松動(dòng)的措施、微調(diào)的措施，實(shí)際上是表現(xiàn)了這個(gè)中央和地方在樓市調(diào)控當(dāng)中的不同心態(tài)，不同政策訴求這樣的一些情況，從中央的角度來(lái)看，樓市調(diào)控的基調(diào)，依然是很清楚的，但是我們也的確要正視地方繼續(xù)樓市調(diào)控之后，它感受到的這種壓力。
    主持人：兩位覺(jué)得除了像我們前面說(shuō)的佛山、蕪湖、上海他們都是悄悄地在試探，看一下這個(gè)政策的松緊程度，就是能不能外界所接受，那其他國(guó)內(nèi)的其他城市，是不是也有這種苗頭？
    張鴻：上海肯定不會(huì)是最后一個(gè)，因?yàn)槲覀兎治霰砻�，就是很多地方政府都有這樣的沖動(dòng)，而且最近一段時(shí)間，你看到有新聞?wù)f，很多地方的小的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始跑路了，就逃掉消失了，上證報(bào)已經(jīng)做了一些報(bào)道。
    所以地方政府會(huì)把這些都當(dāng)做自己的壓力，說(shuō)我們地方政府的債務(wù)等等等等，所以這個(gè)時(shí)候，我們說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控其實(shí)是一個(gè)利益的一個(gè)重組，那你地方政府其實(shí)也是利益的一方，這個(gè)時(shí)候你就不要把它放在桌面上，然后表面上說(shuō)我是擁護(hù)調(diào)控的，堅(jiān)決不動(dòng)搖，但是私下里一些別的辦法，還不如把所有的利益放到桌面上，我的土地財(cái)政不夠支出了，我的開(kāi)發(fā)商資金鏈要斷了，我地方政府債務(wù)受不了，OK，所有地方政府都把這個(gè)放到桌面來(lái)談，也許我們能找到一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)的一個(gè)統(tǒng)一的辦法或者更好的辦法，而不是這樣，今天你試探，明天他試探，到最后弄的大家信心都不足。
    主持人：明明白白一點(diǎn)。
    張鴻：對(duì)。
    曹建海：政府現(xiàn)在本身就是微調(diào)，但是對(duì)微調(diào)影響非常壞，如果后續(xù)實(shí)施了微調(diào)，那他們就達(dá)到目的了，他們現(xiàn)在就是把這個(gè)，比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商跑路，包括有的是就是反悔了，要退房，砸樓盤，社會(huì)不穩(wěn)定，那也就說(shuō)你現(xiàn)在調(diào)控的不僅影響了土地財(cái)政經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且造成社會(huì)不穩(wěn)定了。
    所以說(shuō)，你是希望降房?jī)r(jià)穩(wěn)定社會(huì)，現(xiàn)在造成新的不穩(wěn)定了，你是得不償失的，他們希望在這方面，中央就是后悔，中央就改變這樣的政策。
    所以關(guān)鍵我認(rèn)為就說(shuō)地方政府……