[博客]全國(guó)性房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)形成
2012-02-21   作者:尹中立  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
 
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    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布了2012年1月份的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。70個(gè)大中城市中,新建商品房的價(jià)格全部停止上漲,這傳遞了一個(gè)非常重要的信號(hào):全國(guó)性的房地產(chǎn)價(jià)格下降趨勢(shì)已經(jīng)初步形成。
  要理解其中的意義,需要從2010年開(kāi)始說(shuō)起!
  2010年政府先后出臺(tái)了三次房地產(chǎn)調(diào)控政策,但全年的房地產(chǎn)銷售并沒(méi)有受到什么大的影響,房地產(chǎn)價(jià)格十分堅(jiān)挺。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度看,因?yàn)殇N售狀況良好,資金很充裕,因此面對(duì)政府的政策調(diào)控依然敢于積極拿地。于是,我們看到了比較矛盾的情形:一邊是政府不斷地出臺(tái)打壓房地產(chǎn)的政策,一邊是市場(chǎng)持續(xù)地繁榮。對(duì)于股市投資者而言,心里也十分糾結(jié),面對(duì)打壓房地產(chǎn)的政策密集出臺(tái),當(dāng)然不敢多配房地產(chǎn)行業(yè)的股票,但房地產(chǎn)龍頭公司的業(yè)績(jī)卻相當(dāng)出色。 
  2011年的情況開(kāi)始有些變化,隨著一線城市和部分二、三線城市實(shí)行了限購(gòu)政策,市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯的分化:實(shí)現(xiàn)限購(gòu)的城市出現(xiàn)了交易量的明顯萎縮,但沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)的城市出現(xiàn)了補(bǔ)漲的行情。從總體上看,2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依然不差,雖然交易量的增長(zhǎng)速度出現(xiàn)放緩的現(xiàn)象,但還是實(shí)現(xiàn)了9%的增長(zhǎng),與GDP保持同步。價(jià)格同樣是穩(wěn)中有升。
  經(jīng)過(guò)2010年和2011年的幾番折騰之后,很多觀察人士開(kāi)始認(rèn)為現(xiàn)階段中國(guó)的住房需求十分旺盛,無(wú)論政策怎么打壓,房地產(chǎn)市場(chǎng)都不會(huì)出現(xiàn)交易量的大幅度下跌,更不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的快速下跌。很多人預(yù)期,不管政策如何收緊,2012年的房地產(chǎn)銷售還會(huì)有10%的增長(zhǎng),房地產(chǎn)投資也會(huì)有15%左右的增長(zhǎng)。在此預(yù)期和判斷下,政策取向是可想而知的,即“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”。
  不過(guò),按照我的觀察,當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非“剛性需求”占主導(dǎo),投機(jī)資本占的比重相當(dāng)大,一旦價(jià)格拐點(diǎn)的預(yù)期形成,則市場(chǎng)的交易量會(huì)大幅度萎縮,價(jià)格也會(huì)隨之出現(xiàn)快速的下跌,在此背景下,房地產(chǎn)投資會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。
  房地產(chǎn)市場(chǎng)在去年第三季度已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)的信號(hào),其表現(xiàn)是越來(lái)越多的城市出現(xiàn)房地產(chǎn)交易量的快速下跌和交易價(jià)格的松動(dòng)。在2011年9月份之前,交易量的萎縮主要表現(xiàn)在實(shí)行限購(gòu)的城市,但9月份之后沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)的城市也出現(xiàn)了交易量的快速下跌。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看,70個(gè)大中城市中,房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降的比例自去年9月份之后越來(lái)越高。今年1月份的數(shù)據(jù)則表明,全國(guó)性的房地產(chǎn)價(jià)格下降的趨勢(shì)已經(jīng)形成。
  如果這個(gè)判斷成立,則進(jìn)一步的推理是:交易量將出現(xiàn)快速下跌,房地產(chǎn)投資會(huì)出現(xiàn)加速下跌。2011年,平均每月的新房銷售額為5000億元,對(duì)應(yīng)的每個(gè)月的房地產(chǎn)投資額也是5000億元,即投資額與銷售額基本上是持平的。如果出現(xiàn)銷售額的快速下降,開(kāi)發(fā)商的自然反應(yīng)就是減少投資支出,有可能會(huì)出現(xiàn)投資額小于銷售額的情況。
  房地產(chǎn)投資的快速下降,開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地的積極性快速下降,對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行意味著什么是顯而易見(jiàn)的。股市投資者在去年一直擔(dān)憂的經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)很可能在我們不經(jīng)意中已經(jīng)悄悄來(lái)臨。1月份的眾多的數(shù)據(jù)值得我們警惕:信貸數(shù)據(jù)比市場(chǎng)預(yù)期的要少30%多,發(fā)電量及進(jìn)出口數(shù)據(jù)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),我們不能簡(jiǎn)單地用春節(jié)的因素來(lái)解釋這些數(shù)據(jù),結(jié)合房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)分析和判斷當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況就會(huì)更加準(zhǔn)確。
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