“爛尾樓專業(yè)戶”不收爛尾樓了？SOHO中國董事長潘石屹近日接受媒體采訪時(shí)表示，“2012年公司將謹(jǐn)慎收縮戰(zhàn)線，并購目標(biāo)僅針對土地，‘爛尾樓’、在建工程等將不再考慮�！贝搜砸怀�，SOHO中國股價(jià)應(yīng)聲而落，5個交易日連續(xù)下跌近10%。
本刊統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，“爛尾樓改造工程”并非SOHO中國的“非經(jīng)常性項(xiàng)目”，而是“主營業(yè)務(wù)”。若實(shí)施潘石屹所說的“不收爛尾樓”政策，SOHO中國的盈利能力將有待觀察。
新增項(xiàng)目半數(shù)來自爛尾
建外SOHO一炮打響之后，SOHO中國的精力更多轉(zhuǎn)移到從價(jià)值洼地中挖掘出某個項(xiàng)目，套上自己的品牌，簡單包裝一番，借助超強(qiáng)的營銷能力，以成倍的價(jià)格賣出去。從開創(chuàng)散售模式到淘金爛尾樓，SOHO中國可謂邁入了更高的段位：由買地賣房子升級到買房子賣品牌，利用成功的慣性，做起了“一本萬利”的生意。
SOHO中國收購爛尾樓的密集期要從2007年算起。作為SOHO中國上市后的首筆交易，潘石屹一口氣從華遠(yuǎn)集團(tuán)購得兩處爛尾樓——“民源大廈”和“北京公館”，更名為“光華SOHOII”和“SOHO北京公館”。從此，SOHO中國大量收購北京上海兩地的爛尾項(xiàng)目。
SOHO中國2009年至今做過的18個項(xiàng)目中，有9個在接手前是空置、爛尾，占據(jù)半壁江山(見表1)。業(yè)內(nèi)也將“爛尾樓專業(yè)戶”的稱號贈予了SOHO中國。
不過，2010年5月北京官方出臺禁止物業(yè)散售政策之后，SOHO中國轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，收購爛尾樓的機(jī)會減少。而樓市調(diào)控令SOHO中國的銷售遭遇滑鐵盧，營銷體系出現(xiàn)動蕩，負(fù)債攀升存貨高企，大撿爛尾樓快錢的模式遭遇挑戰(zhàn)，何去何從關(guān)系到公司未來的命運(yùn)。
“二手貨”支撐高利潤
易城中國提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，北京甲級寫字樓平均售價(jià)季度為30620元/平方米，而SOHO中國的寫字樓售價(jià)早在2007年上市的時(shí)候就已達(dá)35775元/平方米，2010年則達(dá)到59824元/平方米，年復(fù)合增長率近20%，且一直高于周邊住宅價(jià)格。
高售價(jià)使得SOHO中國的凈利率遠(yuǎn)超房地產(chǎn)行業(yè)平均13%的水平。在2009年達(dá)到45.7%，
2007年和2010年分別達(dá)到28.58%和20.71%。
在房地產(chǎn)行業(yè)里，“高周轉(zhuǎn)”和“高利潤率”往往不可兼得。SOHO中國能夠兩者兼?zhèn)�，爛尾樓功不可沒。
2007年，SOHO中國的存貨周轉(zhuǎn)率是萬科的兩倍多；2010年，SOHO中國的存貨周轉(zhuǎn)率是萬科的3倍。但在經(jīng)濟(jì)波動期，SOHO中國則不如萬科“貨如輪轉(zhuǎn)”。
SOHO中國收購過來的“二手貨”不但創(chuàng)造了高毛利率，還使周轉(zhuǎn)率又上了一個臺階。眾所周知，SOHO中國項(xiàng)目數(shù)量不多，不以拿地能力見長。故“戒掉”爛尾樓，SOHO中國如何保持業(yè)績令人產(chǎn)生高度懷疑。
以SOHO中山廣場為例。2011年5月6日SOHO以32億元總額收購上海新世紀(jì)長寧商業(yè)中心的A、B幢辦公樓及地下室，更名為“SOHO中山廣場”，收購均價(jià)2.25萬元/平方米。在完成收購3個月后，即2011年8月14日，SOHO中國正式對外銷售。在不到半個月的時(shí)間里，SOHO中山廣場完成合同銷售金額14.33億元，銷售均價(jià)4.88萬元/平方米，翻了一倍。
2009年11月收購的北京嘉盛中心項(xiàng)目同樣如此。收購均價(jià)22718元/平方米，兩個月后啟動銷售，平均售價(jià)為43000元/平方米，比收購價(jià)格高出約89%。更為重要的是，有價(jià)又有市，成交火爆。開盤首日就售出47000平方米(首期總面積的80%)，錄得合同銷售收入20.8億元人民幣，收回了總投資的約90%。
周期只有兩個月？而且價(jià)格翻一倍？還有比這更驚人的周轉(zhuǎn)速度和毛利率嗎！周轉(zhuǎn)最快的住宅開發(fā)商從拿地到開始銷售也至少需要半年時(shí)間，封頂、售罄能在一年半內(nèi)完成已經(jīng)很神奇了。
SOHO中國之所以能這樣操作，得益于商業(yè)地產(chǎn)的品牌護(hù)城河。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，對品牌和客戶渠道的依賴性強(qiáng)。
戒掉爛尾需付出代價(jià)
不過，當(dāng)品牌內(nèi)涵越來越稀釋的時(shí)候，非理性繁榮只會產(chǎn)生“溫水煮青蛙”的效果，潘石屹顯然已意識到了危機(jī)。
潘石屹認(rèn)為，1998年-2010年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的高速成長期是行業(yè)發(fā)展的“上半場”，房地產(chǎn)商注意力基本上都放在“圈地”、“融資”和“研究政策”上。如果說2011年是“中場休息”的話，2012年則進(jìn)入“下半場”。
根據(jù)潘石屹的觀點(diǎn)，進(jìn)入下半場后，以前通過圈地、捂盤坐等土地溢價(jià)收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式將不再奏效，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸平均利潤率。屆時(shí)，房地產(chǎn)商將注重產(chǎn)品的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)及項(xiàng)目品質(zhì)的提升。因此，SOHO中國從今年起將不再收購“爛尾樓”和在建工程。不過SOHO中國已深陷爛尾樓中。
熊市中，SOHO中國銷售大幅放緩。根據(jù)SOHO中國最新透露的銷售數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，SOHO中國共實(shí)現(xiàn)銷售108億元，而2010年同期則為192.9億元。
銷售的放緩引發(fā)了投行對SOHO中國業(yè)績的擔(dān)憂，高盛在12月8日發(fā)表研究報(bào)告稱，SOHO中國從9月份起整體銷售已漸見放緩，并將SOHO中國2011至2012年度每股盈利預(yù)測下調(diào)52%、17%，以反映對其銷售預(yù)期降35%及36%。
高通智庫咨詢公司總經(jīng)理張宏對SOHO中國的商業(yè)模式定義為：投行+超級銷售員。他解釋說，張欣投行出身，收購項(xiàng)目擅長，潘石屹是明星式賣房，兩者構(gòu)成SOHO獨(dú)有的商業(yè)模式。
但去年末的“欠薪門”事件折射出SOHO中國賴以生存的超級銷售員體系正在發(fā)生震蕩。
2009年-2010年，SOHO中國董事會中五位執(zhí)行董事離職兩位，高級管理層中兩位副總裁離職，公司董秘魏偉峰亦離職。而在2009年底營運(yùn)總裁蘇鑫離開8個月后，SOHO中國銷售人員開始減少。SOHO中國財(cái)報(bào)披露，2009年12月31日，銷售與租務(wù)人員392人；2010年北京和上海的銷售與租務(wù)人員320人；2011年上半年，北京和上海的銷售與租務(wù)人員縮水至164人。
新華聯(lián)地產(chǎn)副總呂行告訴本刊記者，SOHO中國實(shí)質(zhì)上已顛覆了銷售體系。業(yè)績好的銷售人員在沒有項(xiàng)目銷售狀態(tài)下，可以選擇離開或到租務(wù)中心協(xié)助客戶出租商鋪，待新項(xiàng)目開盤銷售后，銷售人員可選擇重新去賣樓。
與此同時(shí)，隨著前幾年SOHO中國收購速度加快，負(fù)債和存貨屢創(chuàng)新高。
2008年之前，SOHO中國每年收購項(xiàng)目的金額控制在20億元以內(nèi)。2006年、2007年、2008年，SOHO中國的投資現(xiàn)金流凈額分別為0.41億元、1.38億元、21.47億元。2009年和2010年，SOHO中國的投資猛增，分別達(dá)到76.21億元、66.76億元。
SOHO中國一直優(yōu)良的負(fù)債結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了變化。SOHO中國的流動比率在2007年和2009年一直維持在2.7，2010年下降到2.03，2011年上半年下降到1.56。
在SOHO中國的資產(chǎn)負(fù)債表中，不斷攀升的負(fù)債另一面是不斷堆積的存貨。2011年上半年，SOHO中國存貨達(dá)到歷史高點(diǎn)，為228.99億元。
“戒掉”爛尾樓將使公司短期內(nèi)周轉(zhuǎn)率下降、ROE變臉，成為SOHO中國難以回避的陣痛。