2012年初,春節(jié)樓市的蕭索冷清尚未褪去,全國(guó)多地首套房信貸利率卻悄然出現(xiàn)了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地,原先高企的首套房貸利率開始回歸基準(zhǔn)點(diǎn),部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。去年那種排隊(duì)等待銀行按揭的景象幾乎絕跡,房貸似乎真的松動(dòng)了。在中央三令五申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的大背景下,首套房信貸的松動(dòng)究竟意味著什么?
首套房貸利率現(xiàn)微調(diào)
日前,記者走訪了北京、深圳等地的多家銀行,調(diào)查發(fā)現(xiàn),超過一半以上的銀行明確表示首套房“基準(zhǔn)利率可以做”。雖然只有簡(jiǎn)單的七個(gè)字,但對(duì)于去年求“貸”若渴的首套房購(gòu)買者而言,這已經(jīng)是一個(gè)不小的變化了。
在深圳的四大國(guó)有銀行中,除了工行表示首套房貸款利率基本要上浮5%,其余均表示可以申請(qǐng)基準(zhǔn)利率。深圳的郵政儲(chǔ)蓄銀行甚至對(duì)一些優(yōu)質(zhì)客戶可以提供9.8折貸款優(yōu)惠。“首套房的話,只要你過來做,我都可以給你爭(zhēng)取到VIP待遇,拿基準(zhǔn)利率的。如果你的工作單位很好,還可以打9.8折!鄙钲卩]儲(chǔ)銀行的一名信貸員告訴記者。
除此之外,股份制銀行也大多可以申請(qǐng)基準(zhǔn)利率,但也有一些銀行明確提出了申請(qǐng)基準(zhǔn)利率的前提,例如中信銀行,如果貸款人不是公務(wù)員、老師等優(yōu)質(zhì)客戶,需要在中信銀行存入貸款金額的12%,方可申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率。
相比之下,外資銀行的口子就松多了。深圳匯豐銀行和花旗銀行均表示優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸款利率可以打9折。匯豐銀行客戶經(jīng)理還說,“如果貸款人是開發(fā)商員工或者匯豐優(yōu)質(zhì)的公司業(yè)務(wù)客戶的員工,最低可以申請(qǐng)到8.5折!
在放貸時(shí)間上,2011年2月份時(shí),深圳曾出現(xiàn)由于信貸額度緊張,銀行對(duì)于簽了貸款合同的客戶坐地起價(jià)、推遲放貸,引發(fā)了客戶的集體維權(quán)的事件。而目前,各大銀行則均表示,可以按正常流程放貸,不會(huì)出現(xiàn)排隊(duì),或者推后不放的情況。
同樣的情況還出現(xiàn)在了北京的各家商業(yè)銀行當(dāng)中。記者2月1日走訪北京多家銀行證實(shí),相比去年年底前的上浮5%到10%,目前京城各家銀行首套房貸已普遍回歸基準(zhǔn)利率,占北京房貸市場(chǎng)份額最大的建行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,目前建行仍執(zhí)行原有房貸政策,即首套房貸按基準(zhǔn)利率執(zhí)行,在政策范圍內(nèi)依據(jù)貸款客戶的不同情況略有差別。
除建行外,記者從工行、農(nóng)行、中行、交行得到的情況也比較一致,各行目前均以基準(zhǔn)利率為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),在政策范圍內(nèi)執(zhí)行差別化政策。
值得注意的是,此前上浮利率較多的深圳發(fā)展銀行也開始回歸基準(zhǔn)利率。該行有關(guān)負(fù)責(zé)人2月1日向記者表示,自1月31日起,該行首套房貸利率已調(diào)整為基準(zhǔn)利率。據(jù)悉,去年末,由于貸款額度緊張,深圳發(fā)展銀行的首套房貸利率一度上浮20%。
微調(diào)背后的“季節(jié)性因素”
雖然中央在制定調(diào)控房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策時(shí)反復(fù)的強(qiáng)調(diào)了差別化信貸的重要性,但由于去年全年資金面緊張,央行六次上調(diào)存準(zhǔn),三次加息,使得各商業(yè)銀行在房貸的發(fā)放問題上格外謹(jǐn)慎。
2011年9、10月間,隨著貨幣政策步步趨緊,北京、上海、廣東等多地的商業(yè)銀行悄然上調(diào)了首套房貸款利率,上調(diào)幅度在5%到10%之間,有些商業(yè)銀行甚至大幅上調(diào)了20%。與此同時(shí),貸款按揭的審核發(fā)放也越來越困難,等待購(gòu)房的首次置業(yè)者,往往面臨著無錢可貸的尷尬局面。
進(jìn)入2012年,這種房貸緊張的局面開始出現(xiàn)變化,其中一個(gè)最重要的原因就是貨幣政策的整體松動(dòng)。
“去年年底央行三年內(nèi)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,釋放了幾千億元的資金,銀行的信貸額度有所恢復(fù),這是促使商業(yè)銀行放松首套房貸的主要原因。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說。
事實(shí)上,早在去年年底,首套房貸回歸基準(zhǔn)利率就已經(jīng)開始出現(xiàn)。雖然年底通常是信貸收緊的時(shí)節(jié),但由于去年年底存準(zhǔn)的下調(diào),使得銀行有了放松首套房貸的“本錢”。隨著新一年的開始,年初寬松的信貸環(huán)境再次為首套房貸的放松制造了條件。
“應(yīng)該看到,目前的首套房貸出現(xiàn)微調(diào),有一定的季節(jié)性特點(diǎn)!敝袊(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示,每年的年初通常都是信貸集中釋放的時(shí)候,房地產(chǎn)貸款無疑也會(huì)感受到這種變化。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,銀根松了,商業(yè)銀行發(fā)放信貸的“活水”也就有了,發(fā)放房貸的動(dòng)力也就有了。
調(diào)控基調(diào)未改
在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下,首套房貸利率的變化也引發(fā)了人們對(duì)政策“放松”的遐想!跋拶(gòu)”“限貸”“限價(jià)”的組合拳是否正在出現(xiàn)松動(dòng)呢?
楊紅旭認(rèn)為,首套房貸利率的變化只能看做是總體調(diào)控從緊背景下的一次微調(diào)。而這次微調(diào)的指向十分明顯,就是對(duì)自住需求的“寬松化”政策。說到底,調(diào)控的基調(diào)沒有變化,只不過是更加強(qiáng)調(diào)了差異化信貸的政策而已。
在陳國(guó)強(qiáng)看來,首套房貸利率的回歸,不僅不能視為政策放松的信號(hào),相反卻是調(diào)控回歸其出發(fā)點(diǎn)的有益變化!叭ツ陣(yán)格的房地產(chǎn)信貸政策有效地限制了投資、投機(jī)性的需求,但也不可避免的誤傷了許多自住性的購(gòu)房需求。而現(xiàn)在首套房貸出現(xiàn)了松動(dòng),體現(xiàn)了差別化信貸的特點(diǎn),更加符合調(diào)控的精神和方向。”
在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn),雖然首套房貸利率出現(xiàn)了微調(diào),但房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)于二套住房信貸的限制政策并沒有出現(xiàn)松動(dòng)。
在二套房貸款利率方面,深圳的銀行普遍執(zhí)行上浮10%的政策。少部分銀行需要上浮15%或20%。例如:廣發(fā)銀行需要上浮15%,而深發(fā)展、中信銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行則要上浮20%。
中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,通常年初各家銀行貸款額度都會(huì)相對(duì)寬松,回歸“基準(zhǔn)利率”也是正常的,本著“早放貸早收益”的原則,客戶申請(qǐng)房貸也會(huì)相對(duì)容易,如果銀行還對(duì)未來利率存在下調(diào)預(yù)期,那么適當(dāng)放松就更正常了,但這不代表房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)有任何變動(dòng),鼓勵(lì)剛性需求和改善性需求本來就是調(diào)控的應(yīng)有之義。