|
|
|
重慶今年新開工公租房1350萬平方米、配租10萬套。 記者日前從重慶兩會(huì)上獲悉,重慶今年將優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,新開工公租房1350萬平方米,實(shí)現(xiàn)公租房配租10萬套,同時(shí)將加強(qiáng)公租房小區(qū)綜合配套,提高社會(huì)管理服務(wù)水平,方便群眾生活。記者
陳誠(chéng) 攝 |
在國(guó)家持續(xù)調(diào)控下,房地產(chǎn)行業(yè)正在悄然發(fā)生變化。資金短缺、土地競(jìng)拍方式變化、利潤(rùn)縮水等多種因素,讓大多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著擴(kuò)張還是收縮甚或轉(zhuǎn)型的“糾結(jié)”,項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)、轉(zhuǎn)行等現(xiàn)象開始不斷出現(xiàn)。專家認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化的速度正在加快,今年將有更多的行業(yè)并購(gòu)和退出案例出現(xiàn),地產(chǎn)行業(yè)也將由過去的快速擴(kuò)張到調(diào)整進(jìn)入了“限速跑”時(shí)代。
地產(chǎn)并購(gòu)潮隱現(xiàn)
在經(jīng)歷了嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)后,越來越多的房地產(chǎn)并購(gòu)事件正在發(fā)生,一些資金實(shí)力相對(duì)雄厚、開發(fā)資歷深的企業(yè)正在這一輪并購(gòu)潮中顯現(xiàn)中領(lǐng)跑者的風(fēng)范。
首開股份近日公告稱,擬以不高于10532.94萬元的代價(jià)收購(gòu)葫蘆島打漁山園區(qū)人和投資有限公司持有的葫蘆島首開宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%的股份。首開股份表示,通過此次股權(quán)收購(gòu),將進(jìn)一步提高對(duì)葫蘆島宏泰的持股比例,有利于從該公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中獲得更大的收益。
在收購(gòu)葫蘆島首開宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)的同時(shí),首開股份旗下三家子公司還分別以9.04億元和3.32億元的代價(jià)一舉獲得蘇州市的一塊城鎮(zhèn)住宅用地和沈陽市的一塊居住商業(yè)用地,以及北京市的一個(gè)回遷安置房項(xiàng)目。
不僅是首開股份,一些長(zhǎng)期浸淫在地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)紛紛向其他涉房公司伸出了橄欖枝。近日,招商地產(chǎn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式,收購(gòu)了青島中潤(rùn)德汽車貿(mào)易有限公司51%的股權(quán),中潤(rùn)德成為公司控股子公司,后者擁有山東省青島市城陽區(qū)四塊使用年限為40年的商業(yè)金融用地。
中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,在宏觀調(diào)控政策趨嚴(yán),房企資金鏈趨緊的雙重壓力下,房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度進(jìn)一步加快,尤其是2011年11月以來,房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)等案例密集出現(xiàn)。
據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì),2011年1月至12月上旬股權(quán)交易市場(chǎng)共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易,涉及金額超過1300億元。其中,房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗,約為去年全年同業(yè)并購(gòu)宗數(shù)的兩倍,并購(gòu)金額超過900億元。此外,從股權(quán)交易比例來看,房地產(chǎn)平均股權(quán)交易比例已高達(dá)54%,100%股權(quán)交易占20%。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為,在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的背景下,房地產(chǎn)業(yè)的整合在所難免!霸谀壳百Y金鏈緊張的狀況下,一些企業(yè)會(huì)通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來緩解資金壓力,而另一些對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不樂觀或資金鏈更為困難的企業(yè)則可能會(huì)被逼退出市場(chǎng),產(chǎn)生行業(yè)并購(gòu)與整合。”李鐵崗說。
合富輝煌山東區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)許傳明說:“從這些趨勢(shì)和變化來看,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入整合期。預(yù)計(jì)今年還將會(huì)有更多的并購(gòu)案例發(fā)生,行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升!
地產(chǎn)投資“光環(huán)”退去
與2008年前的資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)相比,目前正有越來越多的企業(yè)從這個(gè)市場(chǎng)抽身,地產(chǎn)業(yè)的投資高贏利“光環(huán)”已然退去。
“過去過度投資和投機(jī)形成的景象已經(jīng)繁榮不再,是否在房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)逗留或是轉(zhuǎn)身離開已經(jīng)是越來越多的企業(yè)需要考慮的問題!鄙健|師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任程道平說。
不少房地產(chǎn)企業(yè)將視線從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)移到礦產(chǎn)投資、文化產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域上。10日,中珠控股公告稱,正在籌劃收購(gòu)礦業(yè)公司股權(quán)收購(gòu)的事宜,并從當(dāng)日起開始停牌。而在5日,這家上市公司剛向社會(huì)公告,已完成收購(gòu)隆林捷堯礦業(yè)發(fā)展有限公司68%股權(quán)的過戶和工商變更登記。根據(jù)約定,這家礦業(yè)公司黃金年產(chǎn)品產(chǎn)量不低于1噸。
中潤(rùn)投資在10日公告稱,中潤(rùn)礦業(yè)發(fā)展有限公司收購(gòu)內(nèi)蒙古匯銀礦業(yè)有限公司67.75%的股權(quán)已在近日完成了工商變更登記;新湖中寶此前公告表示,以現(xiàn)金27000萬元人民幣認(rèn)購(gòu)浙江古纖道新材料股份有限公司新增股份3000萬股。
不僅是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行投資其他領(lǐng)域,一些非房地產(chǎn)主業(yè)的公司也在紛紛宣告退出房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì),非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購(gòu)浪潮,幾乎支撐起此輪房企并購(gòu)潮的半邊江山。2011年1月至12月上旬,非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)涉及的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易達(dá)238宗,總金額超過400億元。其中股權(quán)交易過半達(dá)135宗,平均股權(quán)交易比例為55%。
許傳明認(rèn)為,盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有很多的利潤(rùn)空間,但對(duì)投資企業(yè)的吸引力已經(jīng)下降!爸苯油顺龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)或者是進(jìn)軍其他行業(yè)都是當(dāng)前這些企業(yè)所作出的戰(zhàn)略調(diào)整。隨著這些調(diào)整的深入,原來形成的企業(yè)投資性泡沫將被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng),并回歸到正常的軌道上!
行業(yè)進(jìn)入“限速跑”時(shí)代
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為,目前市場(chǎng)的諸多限制性條件已決定了未來房地產(chǎn)將告別爆發(fā)式增長(zhǎng)的時(shí)代?梢灶A(yù)計(jì),2012年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),將在限速中前行。
土地市場(chǎng)活躍與否能清晰地反映出房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,去年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓總金額為18634.4億元,同比減少13%。
中遠(yuǎn)集團(tuán)將2011年稱作“沒有地王的一年”。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2011年13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地成交中,地塊的最高總價(jià)較前兩年下降明顯。與2010年相比,僅深圳、重慶兩市的最高總價(jià)仍有增長(zhǎng),其余城市最高總價(jià)同比下降14%至88%。
李鐵崗認(rèn)為,土地市場(chǎng)的變動(dòng)是限購(gòu)限貸兩個(gè)重要調(diào)控措施效果的重要表現(xiàn)。“資金鏈的緊張、對(duì)建設(shè)周期和回款周期的考慮以及開發(fā)地段對(duì)購(gòu)房者的吸引力都影響著開發(fā)商的抉擇,他們?cè)趨⒓油恋馗?jìng)拍時(shí)會(huì)越來越理性,甚至放棄一些重要地塊的競(jìng)爭(zhēng)!
程道平說:“融資渠道單一仍然是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的嚴(yán)峻問題。沒有更好的融資渠道和更輕的償貸壓力,房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)再像過去幾年那樣投機(jī),而是更加慎重地考慮投資回報(bào)的問題。”
一些專家認(rèn)為,2012年將不再是房地產(chǎn)企業(yè)集體狂歡的年份,行業(yè)將由過去的“昂首頭猛進(jìn)”變成“低調(diào)前行”。“正在進(jìn)行的行業(yè)調(diào)整對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有好處。”程道平說。