房地產信托面臨集中兌付壓力
明年上半年有220億元到期
2011-12-21   作者:記者 蔡穎/北京報道  來源:經濟參考報
 
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    日前,諾亞財富發(fā)布的最新研究報告顯示,2012年一、二季度有220億元房地產信托到期,且到期的房地產信托抵押率較高,平均超過50%。“當房屋銷售不足以應對信托還款時,抵押物的處置可能會面臨不足值與處置困難的問題,這在一定程度上加劇了我們對明年上半年到期的房地產信托的擔憂!敝Z亞財富研究總監(jiān)李要深表示。
  由于房地產信托平均期限為1.9年,因此2010年一季度至2011年三季度發(fā)行的房地產信托大部分將在2012年至2013年到期,根據諾亞財富統(tǒng)計,2012年到期的房地產信托規(guī)模逐季遞增,全年將達到1172.5億元,是今年到期量的兩倍多。
  對信托公司而言,明后兩年面臨集中兌付的壓力;對房地產公司來說,資金流動性則是癥結所在,特別是中小開發(fā)商。多位信托業(yè)分析師對《經濟參考報》記者表示,“明年房地產企業(yè)融資難度難有改善,并且房地產銷量的下降也直接影響到開發(fā)商資金流動性,盡管調控手段促使降價,但這并不能對銷量產生立竿見影的效果。因此,2012年上半年將成為房地產企業(yè)流動性最緊張時期,屆時到期兌付的房地產信托將面臨時間剛性的風險。”
  在嚴格的房地產調控政策下,為了緩解資金流動性,尋求新的出路,房地產企業(yè)股權交易潮涌。中原地產統(tǒng)計數據顯示,12月上半個月,京津滬渝四大產權市場就有20宗左右房地產類股權掛牌項目,總市值接近100億元;并且,今年1月至12月中旬,產權市場共出現491宗房地產股權及資產交易(不包含關聯(lián)交易),涉及金額超過1300億元。
  具體來看,今年以房地產為主業(yè)的企業(yè)股權交易達253宗,是去年全年房地產同業(yè)并購宗數的2倍,并購金額超過900億元。不僅如此,東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產業(yè)務的公司,也紛紛進行房地產股權交易,交易量達238宗,總金額超過400億元。
  隨著房地產行業(yè)風險的延續(xù),開發(fā)商的資金流越來越緊張,以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大!爱旓L險出現時,信托公司進行資產處置、尋找承接方的能力至關重要!敝Z亞財富信托研究團隊預計,“由于開發(fā)商企業(yè)的資產價值能夠覆蓋本息,因此,未來將有更多資產通過股權折價交易用于歸還信托本息。”
  另外,從信托產品的融資方式上看,融資方和區(qū)域分布較為分散。中大型開發(fā)商通過房地產信托產品融資的比例約為15%,且融資規(guī)模大多不超過20億元;85%的房地產信托產品的融資方多為中小開發(fā)商,且融資規(guī)模在10億元以下。信托發(fā)行方則主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信托公司;到期規(guī)模前十的10家信托公司占比50%左右,以中融和新華為例,到期規(guī)模分別為150億元和131億元。
  “當現金流出現問題時,信托方應對的主要措施為股權處置,由資金雄厚的其他市場主體并購,然后按照市場情況合理銷售,降低了折價銷售對市場造成的直接沖擊!崩钜钫J為,“在房地產信托產品的區(qū)域分布上,上海和天津值得關注,尤其天津的風險較大!
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