由于樓市調(diào)控政策的實(shí)施,住宅市場限購限貸導(dǎo)致部分多套房購買需求和投資性需求轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)儼然成為政策“避風(fēng)港”,有研究報(bào)告稱,“中國商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入黃金十年”。
然而,隨著調(diào)控的持續(xù)深入,消費(fèi)者的觀望情緒逐漸蔓延,一度炙手可熱的商業(yè)地產(chǎn)也大有趨冷之勢,如何延續(xù)商業(yè)地產(chǎn)的“三分鐘熱度”,或?qū)⒊蔀榉科蠹磳⒚鎸Φ碾y題。
商業(yè)地產(chǎn)成交不及住宅一半
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9、10月份,北京市商鋪和寫字樓成交量持續(xù)下降,環(huán)比降幅分別為18%和7.4%。10月份商鋪、寫字樓共成交2063套,是住宅成交量的47.2%,這一比例是今年“京15條”出臺以來首次跌落到50%以下。
專業(yè)人士分析認(rèn)為,在限購限貸政策后出臺的一段時(shí)間,部分投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),還有一些被限購,但有明確購房需求的消費(fèi)者轉(zhuǎn)而購買商住公寓等,一定程度上催熱了商業(yè)地產(chǎn),激發(fā)了房企涉足商業(yè)地產(chǎn)的意愿。
日前,首開股份公告將設(shè)立首開商業(yè)地產(chǎn)公司;保利、萬科、遠(yuǎn)洋、招商等多家名企也紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。與此同時(shí),中糧、萬達(dá)等老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商保持強(qiáng)勢擴(kuò)張姿態(tài)。中糧集團(tuán)近日宣布,未來5年內(nèi)將在全國復(fù)制30個(gè)大悅城項(xiàng)目;萬達(dá)集團(tuán)則投資近百億元打造西部最大的城市綜合體——成都金牛萬達(dá)廣場。
據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì),從下半年至今,北京總計(jì)成交商業(yè)地塊18例,總成交面積59.49萬平米,商業(yè)地塊成交呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)測,“年底前,全國各地的土地市場還將有高價(jià)商業(yè)地塊的成交。”
盡管開發(fā)商熱情不減,但目前住宅價(jià)格的下降正在削弱整體市場的投資屬性,購房者的深度觀望情緒似乎已經(jīng)不單集中在住宅市場當(dāng)中,一些以投資性需求為主的商業(yè)寫字樓項(xiàng)目變得難以獨(dú)善其身。尤其是商住公寓和小面積的辦公商業(yè)項(xiàng)目,其不限購的優(yōu)勢在價(jià)格未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)下降的情況下顯得并不突出,難以持續(xù)喚起消費(fèi)者的購買積極性。
房企布局商業(yè)地產(chǎn)難度加大
根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),今年前10個(gè)月,北京寫字樓和商業(yè)新開工面積共610.7萬平方米,同比上漲104.4%,而住宅新開工面積同比上漲幅度為52.9%。同時(shí),寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積共250.5萬平方米,同比減少了5.4%。截至目前,8月以來入市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目簽約率僅為6.5%。
在鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)驴磥,目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)大漲、成交低落,未來有可能出現(xiàn)供給過剩的情況!鞍凑漳壳暗匿N售速度,商業(yè)地產(chǎn)新開工面積需要兩年左右的時(shí)間才能消化。”張?jiān)卤硎尽?
不可否認(rèn)的是,房企進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),多數(shù)是出于對住宅市場不可預(yù)期性風(fēng)險(xiǎn)的平衡,而其布局商業(yè)地產(chǎn)的難度也在不斷加大。一方面,各大房企欲在商業(yè)地產(chǎn)上“分一杯羹”的想法加劇了未來的競爭局面;另一方面,商業(yè)地產(chǎn)“資金回報(bào)慢”的特點(diǎn),也在考驗(yàn)著房企的資金實(shí)力,左右著房企的戰(zhàn)略布局和擴(kuò)張速度;此外,剛剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的房企也難免存在一定的經(jīng)驗(yàn)不足,短時(shí)間內(nèi)難以和老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商抗衡。
或許正因如此,萬科雖計(jì)劃將持有型物業(yè)的開發(fā)比例提升至20%,但仍將重點(diǎn)集中在打造社區(qū)商業(yè),下半年以來在全國均未拿一塊商業(yè)用地,一向激進(jìn)的保利地產(chǎn)在商業(yè)布局方面也表現(xiàn)得十分沉穩(wěn)。在面對商業(yè)地產(chǎn)眼下這種競爭格局時(shí),住宅領(lǐng)域的實(shí)力名企顯然并未掉以輕心。
|