上海部分樓盤大幅降價，多名業(yè)主難以接受，退房風波，透出樓市哪些新風向？《今日觀察》正在評論。

    主持人（史小諾）：各位晚上好，歡迎收看今天的《今日觀察》。今天我們話題的關(guān)鍵詞是退房，在當下大家所關(guān)注新一輪的樓市降價潮何時來襲時，在一些已經(jīng)有相當降幅的樓盤的背后出現(xiàn)了退房的風波。黃金周過后，杭州有20起退房，此后南京也出現(xiàn)了退房的現(xiàn)象，在上海有的樓盤甚至打起了對折，一些前期購買期房的業(yè)主大呼不公平，甚至出現(xiàn)了有些老業(yè)主反對降價的情況，要求開發(fā)商退房的現(xiàn)象。那么降價與退房同在的樓市，購房者和開發(fā)商的博弈如何展開？房地產(chǎn)調(diào)控進入到關(guān)鍵時刻的當下怎樣穩(wěn)住不松勁？今天的評論員是馬光遠和張鴻。首先來看一下相關(guān)報道。

    現(xiàn)場人群：退房，退房，退房，退房，退房。

    10月23號，在位于上海浦東的中海御景熙岸售樓中心，有幾十名業(yè)主在與開發(fā)商交涉，他們是得知幾個月前購買的樓盤降價6000元/平方米的消息而趕來的。

    上海中海御景熙岸業(yè)主：60萬沒了。

    記者：60萬？

    上海中海御景熙岸業(yè)主：對。

    記者：你當時買的多少錢一平米？

    上海中海御景熙岸業(yè)主：2.3萬。

    記者：2.3萬？

    上海中海御景熙岸業(yè)主：現(xiàn)在是1.7萬、1.6萬，而且他們的位置還比我們的好。

    上海中海御景熙岸業(yè)主：我是一室的，我損失30多萬。

    目前這個樓盤的公寓房從均價2.3萬元/平方米左右，降到17500元/平方米，別墅的降價幅度甚至在一半左右。從今年6月的開盤均價4萬元/平方米，直降17000元/平方米。

    上海中海御景熙岸售樓人員：現(xiàn)在均價是在1.7萬，總價是300萬、400萬左右。原價600多萬。

    這批買房人大多是上海的年輕白領(lǐng)，買房是用來結(jié)婚或者首套房的剛需族，這次的大幅降價，他們表示很難接受，目前這種大幅降價的樓盤在上海不止一處。

    10月份，上海打折的樓盤就達到147個，打折幅度從10%到50%。像位于上海家電區(qū)的龍湖酈城，目前精裝房的售價普遍在14000元左右，而很多老業(yè)主購買的毛坯房，單價就達到18000元/平方米，如果算上2500元/平方米的裝修標準，此次促銷力度為每平方米直降5900元，差不多是原價的1/3。

    而另一個與龍湖酈城毗鄰的秋霞坊小區(qū)，房價從最高的1.9萬元/平方米，暴跌到現(xiàn)在的最低1.1萬多元。

    上海房產(chǎn)部門數(shù)據(jù)，上一周，樓市累計成交量807套，成交面積為9.48萬平方米，環(huán)比分別下降了16.6%、20.1%。

    這段時期內(nèi)，新建商品住宅成交均價則約為2.15萬元/平方米，環(huán)比下降了2.74%。

    主持人：剛剛我們看了片子發(fā)現(xiàn)業(yè)主的情緒非常的大，波動非常大，可能和他們最開始買這個房子，心理預期的落差現(xiàn)在太大了，以為可以掙錢，或者說增值，但是現(xiàn)在反倒是一套房損失了幾十萬，所以對于這種訴求，兩位評論員認為它正常嗎？

    張鴻（財經(jīng)頻道評論員）：我看了剛才那片子的第一個畫面，我利馬有一種穿越感，就咱們節(jié)目3年前剛剛開播的時候，也大概就在這個月份。

    主持人：2008年。

    張鴻：對，2008年的時候，咱們做的是杭州的降價，然后也是引發(fā)了老業(yè)主的不滿，要求退房，到最后警察也來到現(xiàn)場，所以和那個特別熟，特別相像。就大家覺得我虧了，怎么虧了呢，你看中海的樓盤，樓盤如果是普通的住宅的話，大概這個降幅從2.3萬元降到1.7萬元，大概1套100平米的，你要虧60萬。

    主持人：對。

    張鴻：60萬，如果是別墅，你買的是別墅的話，很不幸。

    主持人：兩三百萬了。

    張鴻：對，你要虧兩三百萬。

    主持人：對。

    張鴻：我看《華爾街日報》中文網(wǎng)專門算了一個，查出了去年上海的人均年收入是3萬多，這樣的話，一個家庭兩個人掙錢的話，也就是說，你能掙個六七萬，一套房子一夜之間賠的你十年的收入就沒了。

    所以你肯定是心理上不太舒服，相當于你買了一個40塊錢的股票，一夜之間變成了20塊錢，心理上肯定不舒服。

    但是你知道，中國股市剛剛開始的時候，如果指數(shù)往下跌，很多股民去找政府。

    馬光遠（財經(jīng)頻道評論員）：也是這樣。

    張鴻：對，對，也是去，為什么股價跌，我們賠，但時間長了，大家經(jīng)歷了這樣過程，知道這個股市有漲有跌，也就不會再去找了，掙的歸你，虧的也是你自己擔著。

    那現(xiàn)在呢，因為中國的房價沒有經(jīng)歷過一次完整的上漲、下跌，然后再上漲這樣的一個波動，所以大家并不習慣，所以覺得漲了那歸我，跌了那不行，開發(fā)商你得賠。所以現(xiàn)在就是說，你習慣了股市的漲跌，你還沒有習慣樓市的漲跌。

    主持人：那這房子退的了嗎？能退嗎？

    馬光遠：這個當然從常規(guī)去講的話，當然退不了。為什么呢？因為房子這個東西，一個產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移了；第二點就是我們知道，基本的一個法律常識是不管是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，只要產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移完以后，那么風險就意味著轉(zhuǎn)移。也就是說，這個市場的風險和市場的收益全部歸你購買人所有，我想這是個基本常識。

    我們現(xiàn)在這個房屋買賣合同，是一個基本上差不多，是一個格式合同，里邊從來沒有有一條講，我這個房子，你買完以后，我保證它不降價，是保值增值的，我們有很多保險合同是保值增值等等的，有一些理財?shù)娜ダ�客戶的時候講是保值增值的。但是對于一個正常的普通的合同來講，合同法里邊，300多條沒有哪一條講，你這個風險是可以避免，它是有風險的。

    對這些要求退房的業(yè)主來講的話，當然他們這個，張鴻也算了一筆帳，一下子10年的收入沒了，我想這種心情大家都是能夠理解的。但是我想這個你維權(quán)也罷，你要討說法也罷，應(yīng)該說在一個法制的軌道上。

    但是如果說這個寫在他的廣告里邊，寫在他的合同里邊的話，那當然應(yīng)該退。但是我想這樣的合同還是比較少見的。

    主持人：我們接下來看一下網(wǎng)友對這樣一個事情是怎樣進行評論的，這位朋友說，“我在想，上海的這些消費者如果把房退掉了，那么如果幾年之后，退掉的房子價格再度大幅上漲，不知道在那個時候，這些消費者又將會是怎樣的一番表情？”

    張鴻：要求開發(fā)商退回來。

    主持人：應(yīng)該是自己負責的，“眼前樓市穩(wěn)賺不賠的時代，似乎已經(jīng)過去了。”聽了網(wǎng)友的說法，針對現(xiàn)在目前退房所引發(fā)的很多的現(xiàn)象和風波，我們看看老百姓他們會有怎樣普遍的一種說法，同時我們再來了解一下幾個標志性的城市，目前在樓市上體現(xiàn)出來的一些數(shù)據(jù)。

    對于前期業(yè)主要求退房的合理性，市民也看法不一。

    上海市民：合理吧，因為我本身也是搞房地產(chǎn)的、做裝修的。房價肯定是保值的東西，突然貶值了的話，總得有個說法吧。

    上海市民：我覺得對一些購房者來說，還是蠻有損害，我覺得，還是蠻（吃）虧的。

    上海市民：因為你買了房之后，漲跌的話就好像你賺錢之后，你也不會再分給當時在賣房的那個人，是吧，比如說400萬買的漲到600萬，你會200萬給房地產(chǎn)公司嗎，所以跌了之后，讓人家把你這個差價補回來，我覺得應(yīng)該不合理吧。

    專家表示，樓市每一輪宏觀調(diào)控的目標，最終的指向是房價，開發(fā)商大幅降價促銷的行為，恰恰表明宏觀調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)。

    但二十一世紀經(jīng)濟報道援引一位房地產(chǎn)企業(yè)營銷人士的觀點，“一般采取降幅明顯的大規(guī)模降價促銷，開發(fā)商都會對可能產(chǎn)生的退房等連鎖反應(yīng)進行前期評估。只有在不會產(chǎn)生大規(guī)模退房的情況下，降價策略才會被執(zhí)行。

    一旦預期降價引發(fā)的退房非常激烈，企業(yè)很可能會因此暫緩降價，或者采用間接的緩和方式進行促銷。退房風波成為房價下降的一道屏障，房價要真正迎來所謂拐點，就必須突破這道屏障。

    在把目光轉(zhuǎn)向樓市，北京，9月份新建住宅價格環(huán)比漲幅為零，這已經(jīng)是連續(xù)4個月，北京市新建住宅價格停止上漲。

    與此同時，9月份，北京市二手住宅價格，環(huán)比下降了0.4%；重慶，前不久的秋季房交會成交量和成交金額比較低迷，有的樓盤甚至打出最高8.8折的優(yōu)惠；杭州1到9月份新建商品房，銷售面積為523.25萬平方米，同比下降了16.3%。

    主持人：剛剛我們通過這個片子看了很多城市的基本樓市的一個現(xiàn)狀，看來都是比較低迷，然后很多看房者都是觀望的情緒，但房產(chǎn)商如果現(xiàn)在不降價，他可能房子就會捏在手里滯銷，但如果要降價的話，那么退房也出現(xiàn)一些新的麻煩，所以這樣一種僵局應(yīng)該怎么樣來看待？

    張鴻：我又穿越到2008年去，2008年底的時候，那個時候也是現(xiàn)在這種狀況，就是開發(fā)商的資金鏈開始緊，然后才開始出現(xiàn)降價。但是很不幸的是來了金融危機，然后把他們就都救了，所以現(xiàn)在其實我們說這個調(diào)控進入到非常艱難的時期，叫深水區(qū)也罷，叫攻堅戰(zhàn)也罷，它就是說，多方利益現(xiàn)在都糾結(jié)在，包括已經(jīng)買房的人和沒買房的人，可能就這一個單獨的買房的人群，在這里邊都有利益的沖突。

    所以你看這各方面的沖突都在這時候變的非常敏感，到底它會跌，還是只是簡單的一跌就會上漲，對吧。

    所以現(xiàn)在你看，今天我看微博上好多房地產(chǎn)專家，他們在說四季度，就是這個月或者下個月，或者12月，然后明年一季度可能會有一個底的時候，最后往往會加一句是抄底的好時機，或者唯一的一次抄底的機會。

    也就說，這個時候大家其實信息是錯亂的，所以我們要做的是什么，我們要做的是各方都要做好過冬的準備，可能房價、房地產(chǎn)的冬天真的來了。

    現(xiàn)在我們看到哪些已經(jīng)做好準備了，銀行做好準備，銀行說我們現(xiàn)在能扛40%的跌幅，對吧，然后銀行現(xiàn)在已經(jīng)開始調(diào)高利率了，是吧。然后開始收緊，當然也有一些地方政府說，開始用變通的手段在放松，但是其實他們意識到，可能冬天是要來了。

    那開發(fā)商，現(xiàn)在降價，開發(fā)商為什么要降價，其實也是準備過冬，也是準備了現(xiàn)金為穩(wěn)，然后儲備糧食。

    那最終極的就是我們消費者你要做好過冬的準備，不論你是已經(jīng)買了房的，還是準備買房的，你要養(yǎng)成一個習慣，這個習慣是房價不會只漲不跌。

    主持人：對，這個意識要有。

    馬光遠：對，對，特別是我們看就是中國房地產(chǎn)市場化改革以來，我們可能從一個真的季節(jié)的周期來講的話，我們從來都在夏季，從來都很熱，即使每天可能政策的涼水不斷地往你頭上撥，但是每一方都認為，形成了一個習慣，就是我認為你即使涼水潑的再多，意味著夏天會更加熱，因為夏天會很熱，你才會給我潑涼水，你才給我用空調(diào)。

    所以現(xiàn)在整個無論是學界也好，業(yè)界也好，還是購房者也好，現(xiàn)在大家形成了共同的心態(tài)，也就是什么呢，從歷史上來看的話，你的每一次下跌，都是為未來的上漲在準備條件，每一次。

    主持人：這次和以前還是一樣嗎？

    馬光遠：所以我講一直是夏天，我們事實上從來沒有經(jīng)歷過冬天。冬天究竟是什么？當我們現(xiàn)在再說冬天的時候，事實上是我們在用夏天的空調(diào)間的條件來談冬天的情形怎么樣，中國的房地產(chǎn)冬天究竟怎么樣，沒有人經(jīng)歷，但是。

    主持人：其實2008年那一次不是，對吧，還是有回暖。

    馬光遠：當我們真正的，因為馬上就是外面的政策的熱火給你烤起來。所以我認為經(jīng)驗可能很重要。但是如果說，你老用夏天空調(diào)間，甚至模擬的那種滑雪場的情景來談?wù)撜嬲�的冬天的話，可能總有一天你會失效，所以�?/P>

    張鴻：主要現(xiàn)在是各方，就是到底有多少人是希望它是夏天。

    馬光遠：對。

    張鴻：永遠是夏天。

    馬光遠：你從現(xiàn)在利益博弈來看的話，你看現(xiàn)在為什么一出現(xiàn)降價的話，為什么會有人鬧，而且為什么一鬧還會出效果。

    你比如北京前一段時間，通州的一個小區(qū)，那么老業(yè)主，因為它降價以后，而且降的很厲害，降完以后，老業(yè)主開始鬧，鬧完以后呢，居然開發(fā)商承諾給他們補償，鬧出效果了，這個效果本身示范效應(yīng)，在中國非常大，因為我們經(jīng)常聽到一句話是“會哭的孩子有奶吃”。

    主持人：對，對。

    馬光遠：是吧，所以這次我們看到到處都在哭，大江南北都開始哭了，那么哭完以后會不會有效果，我想對于這個市場來說，真正是一個考驗。

    所以在這種情況下，退房潮背后顯示的仍然是大家利益的博弈，就是每個人的心態(tài)都是非常復雜的，一方面希望它降；那么另一方面，降了以后又難以去承受，我們有沒有這種承受房價下降的這一個社會的比較成熟的一個心理。

    主持人：所以我們說，這個房地產(chǎn)調(diào)控說到這一點的時候，無論是專家也好，官員也好，都說要堅持，現(xiàn)在是一個關(guān)鍵的階段。所以現(xiàn)在可能就是我們需要在堅持下去的那個比較難熬的那樣一個階段，那么在下一步怎樣更好的鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)的宏觀措施？稍候我們回來和兩位評論員繼續(xù)探討。

    熱點城市成交低迷，價格出現(xiàn)松動，如何排除雜因干擾，持續(xù)調(diào)控不可松動�！督袢沼^察》正在評論。

    主持人：歡迎繼續(xù)收看今天的《今日觀察》，前幾天溫家寶總理在廣西南寧考察時表示，現(xiàn)在正是房地產(chǎn)調(diào)控政策落實的關(guān)鍵時期，同時也是保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵的時期，接下來我們通過一個片子來了解一下，溫總理在廣西考察時的一些具體的細節(jié)，以及各方媒體對此相關(guān)的評論。

    要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)，21號到22號，溫家寶總理在廣西南寧考察，他說，“目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調(diào)控成果，一方面要抓好保障性住房建設(shè)；另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發(fā)展�！边@是繼9月溫家寶總理在《求是》雜志撰文指出，樓市調(diào)控決心不能動搖，政策方向不能改變，力度不能放松后，又一次對樓市調(diào)控的表態(tài)。

    保障房方面，建設(shè)進度在快速推進，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門的調(diào)查，目前保障房開工率超過90%。財政部表示，前三季度，住房保障支出2285.91億元，增長73.9%。

    樓市方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個大中城市，新建商品住宅價格環(huán)比下降城市有17個，環(huán)比持平的城市有29個，同比漲幅回落的城市有59個。

    日前中國銀監(jiān)會有關(guān)負責人表示，最新的壓力測試結(jié)果顯示，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地產(chǎn)貸款風險仍可控。

    新華社援引專家觀點，盡管9月70個大中城市的房價數(shù)據(jù)再次讓看到看到了樓市出現(xiàn)拐點的希望，但反觀依舊不斷升溫的二三線城市的樓市，房地產(chǎn)市場的調(diào)控依舊任重道遠，需要繼續(xù)堅持。

    主持人：仍然任重道遠，需要堅持，那么接下來在樓市調(diào)控還有哪些環(huán)節(jié)，哪些細節(jié)需要我們?nèi)レ柟碳由睿?/P>

    張鴻：我再穿越到去年，去年4月份，我們推出這一輪的調(diào)控的時候，《國十條》，我們現(xiàn)在看來，最重要的我們關(guān)注的是房價直接的調(diào)控，現(xiàn)在我們看房價的調(diào)控，已經(jīng)取得了成效，這個戰(zhàn)役應(yīng)該是已經(jīng)見到效果了。

    國家統(tǒng)計局也說，被遏制了，過快上漲的勢頭被遏制了。那接下來我們要想，我們那些配套的措施，因為我們當時說組合拳嘛，有短拳，有長拳，現(xiàn)在看來這1年多，這個短拳有點效果，那長拳的建設(shè)是不是跟得上，是不是在跟上，包括你剛才說保障性住房建設(shè)，它其實也是長拳的一部分。

    那還有什么呢？還有我們看第一條其實是什么，是問責制，這是我們當時說《國十條》最大的亮點，現(xiàn)在我們沒看到哪一個領(lǐng)導被問責了，說明各地執(zhí)行的都很好。

    那還有呢就是說，比如說土地出讓的這種方式，我們當時也提了，說要招拍掛的這種嘗試試點改進。比如說有綜合評標、雙向競價等等。這里邊有一句話叫“抑制地價的非理性上漲”，我們現(xiàn)在房價的過快上漲遏制，地價的非理性上漲，這是因為你現(xiàn)在地價是不是你主動的讓它下來了，還是你因為房價下來了，人開發(fā)商不愿意去買地了，拿地也不掙錢了，這是兩個不同的。

    所以現(xiàn)在我想說的一點是我們要把《國十條》，包括我們一系列的這個房地產(chǎn)調(diào)控政策，不僅僅當做調(diào)控政策來，而要把它建成一個機制，就是我們現(xiàn)在的房價靠調(diào)控，我們未來的房地產(chǎn)走勢靠的是一個非常健全的一個機制。

    主持人：對。

    馬光遠：那么事實上我們今天談到這個退房的時候，因為從中國房地產(chǎn)調(diào)控的這么多年的經(jīng)驗來看，大家在很多時候認為政策可能會扛不住。所以為什么，而且開發(fā)商老在說，說他肯定扛不住，限購肯定會退出。但是我梳理了一下，這下半年以來，整個中央高層的表態(tài)，幾乎每一個月都會對房地產(chǎn)進行表態(tài)，我梳理一下，你看一下：

    7月4號到11號的時候，溫總理召開今年經(jīng)濟座談會的時候談到房地產(chǎn)調(diào)控一定不會放松；緊接著7月12號國務(wù)院常務(wù)會議要對二三線城市，要進行限購；8月13號、8月21號連續(xù)在6天以內(nèi)，李克強副總理，兩次提到房地產(chǎn)調(diào)控不會放松；緊接著9月份，溫總理寫文章；然后是這一次10月21號到22號，我們剛才講的在廣西的時候，又提出不放松。

    所以我們看到整個高層事實上不斷在釋放信號，就告訴這次調(diào)控只有7個字，就是宏觀調(diào)控不放松。到現(xiàn)在為止，但是我們看到很多市場的解讀，沒有對這個明確的信號做正確的解讀。

    主持人：我們接下來再來聽一下財經(jīng)頻道特約評論員他們的觀點和說法。

    陳國強（中國房地產(chǎn)學會副會長）：這一輪調(diào)控的重點調(diào)控城市來說，房價的拐點趨勢應(yīng)該比較明顯了，處在這些城市的房企來說，采取以價換量回籠資金，恐怕是一個基本策略了，其他的非重點調(diào)控區(qū)域，那么特別是中西部的一些中小城市情況可能和北上廣深這些東部沿海的重點調(diào)控城市，可能會有較大的差別。

    但是北上廣深這些城市，應(yīng)該說是這一輪調(diào)控里邊的領(lǐng)頭羊，它們的市場表現(xiàn)會影響到其他這些城市，當然會表現(xiàn)出時間上的一個滯后性，可能會滯后3個月甚至半年。

    目前從嚴從緊的這樣一個政策基調(diào)，短期內(nèi)不會變，對于保障房的加大力度，對于投資性需求的這種抑制，這些政策趨向，我想恐怕將來會成為一個長期的政策取向。

    尹中立（中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任）：總理說，房地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時期，要完善房地產(chǎn)調(diào)控的成果，實際上是有所指的，因為從市場博弈的角度看，我們從2005年以后的歷次房地產(chǎn)調(diào)控，實際上市場形成了一個一致的共識，也就是說，每當房地產(chǎn)調(diào)控會影響到投資增長，影響到經(jīng)濟增長的時候，政府一般都會放松。

    但市場形成這樣一個共識以后，所以導致了政府政策調(diào)控效果就打了一個很大的折扣，所以當GDP的增長，已經(jīng)從第一季度的9.7%下滑到第三季度的9.1%，這個時候，當所有的人都在觀望或者期盼政策會放松，所以總理在這番表態(tài)是有所指的。

    主持人：那我們說現(xiàn)在在目前樓市的拐點到來的當下，有哪些新的情況我們需要去警惕去預防？

    張鴻：剛才你們倆都提到了心理預期，有一個細節(jié)，就是在上海他們退房的這個，前面在退房的這個背后，售樓處因為降價，電話打爆了，就是不停地有人要來買房。什么意思？這些人其實他們的心理預期，仍然是房價。

    主持人：還會漲。

    張鴻：具有投機屬性的，投資屬性的，就這種心理預期如何扭轉(zhuǎn)，靠我們政策的堅定和政策的延續(xù)。

    所以我們說，行百里者半九十，咬住青山不放松，我們需要做的其實就是這一點，唯有維持住我們的房地產(chǎn)的調(diào)控，才能保證我們在房地產(chǎn)領(lǐng)域政府的政策的信任不被降低。

    馬光遠：事實上是一個捍衛(wèi)信譽的，這么多年最后一戰(zhàn)，當然這個保衛(wèi)戰(zhàn)，一方面當然有信心；那么另一方面更重要的是，你要做好各方面的風險防范準備。

    比如說經(jīng)濟會不會因此受到大幅度的負面的影響，再比如說，中小企業(yè)會不會受到很大的影響，當然對于這個拉動經(jīng)濟增長來講的話，我們有1000萬套的經(jīng)濟保障性住房，那么這一方面我現(xiàn)在看到很多……