新一輪限購大幕終于開啟。浙江省臺州市近日發(fā)布樓市限購措施，這也成為住建部給出“五條標準”后首個頒布限購令的城市。
業(yè)內(nèi)預測，此輪可能有20到30個城市陸續(xù)加入限購行列，而隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策開始步入穩(wěn)定期，未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將由政策力量主導轉(zhuǎn)向市場力量主導，整體或呈量升價穩(wěn)態(tài)勢。
內(nèi)容 購房前房產(chǎn)信息審核嚴格
臺州市這份名為《關(guān)于進一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》強調(diào)，全市市域(含所轄縣〈市、區(qū)〉)范圍內(nèi)的家庭和市域范圍外能提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的家庭，可在市區(qū)購買1套新建商品住房。對在市區(qū)已有2套及以上住房的市域范圍內(nèi)家庭、已有1套及以上住房的市域范圍外家庭、不能提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的市域范圍外家庭，暫停其在市區(qū)購買新建商品住房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。
通知指出，購房人在購買新建商品住房前，可以向房屋登記機構(gòu)提出家庭住房情況核查申請；購房人在簽訂商品住房買賣合同時，應(yīng)提供房屋登記信息查詢證明。購房人在購買新建商品住房時，應(yīng)如實提供有關(guān)材料、證明、信息；購房人提供虛假材料、證明、信息的，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。
通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品住房買賣合同時，應(yīng)核驗購房人的有關(guān)材料、證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本通知規(guī)定銷售商品住房的，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任，由有關(guān)部門按規(guī)定予以處罰。房屋登記機構(gòu)應(yīng)當加強審核，在受理房屋登記申請時，應(yīng)核驗購房人的有關(guān)材料、證明；凡不符合規(guī)定的，不予受理。
通知還明確，家庭擁有住房數(shù)量指房屋權(quán)屬登記在家庭成員名下及已進行合同備案的住房。家庭成員包括購房人、配偶及未成年子女。購房人在購買新建商品住房時，應(yīng)如實提供有關(guān)材料、證明、信息；購房人提供虛假材料、證明、信息的，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。此外，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品住房買賣合同時，應(yīng)核驗購房人的有關(guān)材料、證明。
對此，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，臺州率先主動出臺限購令是一種好的做法，有利于穩(wěn)定市場對限購范圍擴大的預期。從限購內(nèi)容和限購形式來看，臺州公布的限購令中明確要求購房者對自己提供的房產(chǎn)信息承擔法律責任以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有檢驗購房人提供材料的義務(wù)，是一種創(chuàng)新，值得其他城市借鑒。
跟進 或有超二十個城市陸續(xù)加入限購行列
按照住建部的要求，8月20日之前，各省(市)需要將所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況報告上交，并給出限購的“五條標準”。這“五條標準”分別是：根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，處于房價漲幅前列的城市；將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市；今年上半年成交量同比增幅較高的城市；外地人購房比例較高的城市；群眾對當?shù)胤績r反應(yīng)強烈、認為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。住建部提出，凡滿足其中兩條標準的城市納入限購范圍。
住建部限購標準的出臺是為了進一步落實7月中旬召開的國務(wù)院常務(wù)會議有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要會議精神。當時會議指出，已限購城市需嚴格執(zhí)行，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要限購措施。
世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部認為，新一輪限購主要是在房地產(chǎn)投資需求仍然旺盛、上半年全國商品房市場持續(xù)快速增長，以及保障房尚未能對商品房市場產(chǎn)生沖擊的背景下，政府沿襲一直以來的調(diào)控思路做出的政策選擇。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓預測，限購主要涉及的省份，會多在河北、安徽、江蘇、浙江、四川、福建、廣西、湖南和湖北，限購名單可能涉及20個到30個城市左右。有媒體披露，根據(jù)8月20日之前各地政府上報的本地房地產(chǎn)調(diào)控效果，住建部已與20多個二三線城市達成限購協(xié)議。
陳國強表示，新一輪限購要求的提出是自去年4月份以來的調(diào)控政策延續(xù)，并且再次表明政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控堅定不移的決心。比照“五條標準”，多數(shù)有可能被列入“限購”的地方政府還是抱著不被納入限購行列的心態(tài)，擔心限購會對當?shù)厥袌龀山涣窟M而對土地市場及土地出讓收益帶來一定的影響，甚至擔心限購會影響當?shù)卣w經(jīng)濟發(fā)展等，更多地還是從負面效應(yīng)上理解限購政策。
“事實上換一個角度，限購有利于對抑制非理性的購房需求，防止房價過快以及整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，地方政府應(yīng)抱有更多地積極心態(tài)，而不是過分的擔憂。”陳國強說。
影響 年底前市場將呈量升價穩(wěn)走勢
相當一部分業(yè)內(nèi)人士認為，新一輪限購的展開將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更為深遠的影響。
中原集團地產(chǎn)研究董事程澐認為，伴隨著新一輪限購的擴容，限購的執(zhí)行力度也將成為后期市場走向的重要尺規(guī)？
“作為一種行政手段，限購對抑制需求具有較為明顯的作用�！标悋鴱娬f，北京等地在限購政策出臺之后，成交量同比均有較大幅度的下滑。
徐楓告訴《經(jīng)濟參考報》記者，盡管二三線城市限購的名單正在研究之中，但可以預計的是，一旦這個政策得以實施，如果有20個城市進入限購名單，則全國商品住宅的月度成交面積將跌至0.6億平米左右。如若限購的城市名單更多，則可能數(shù)據(jù)要跌到0.5億平米左右。
不過，世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部提出，新一輪限購難以對全國房地產(chǎn)市場造成實質(zhì)性影響。雖然目前未限購城市的銷售面積約占全國商品房銷售量的60%左右，但是未限購城市數(shù)量卻有600個左右。如果依據(jù)住建部的五個標準實施限購，被納入限購的城市將是非常有限的。因此，即便是新限購城市銷量出現(xiàn)大幅下滑，也不會對全國房地產(chǎn)市場造成實質(zhì)性影響。由于此輪新加入限購行列的城市的數(shù)量畢竟有限，因此，即便是新限購城市銷量出現(xiàn)大幅下滑，也不會對全國房地產(chǎn)市場造成實質(zhì)性影響。
對于后續(xù)政策走勢，專家預測，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策開始進入穩(wěn)定期。7月份的市場表現(xiàn)或許也驗證了這一判斷。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，與6月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有14個，持平的城市有17個。與6月份相比，7月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了5個。其中，北上廣深四大城市首次同時出現(xiàn)環(huán)比價格持平。價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過1.0%，漲幅比6月份縮小的城市有15個。
世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部最新的一份報告認為，房地產(chǎn)市場走勢正朝著政府預想的方向發(fā)展，如果政策繼續(xù)加碼，或?qū)⒊霈F(xiàn)過調(diào)；如果不重申政策不會放松，則政策的執(zhí)行力難以為繼，市場恐會出現(xiàn)反彈行情，調(diào)控前功盡棄。
隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進入穩(wěn)定期，上述報告預測，下半年房地產(chǎn)市場將由政策力量主導轉(zhuǎn)向市場力量主導，觀察下半年房地產(chǎn)市場應(yīng)更多地關(guān)注供求雙方之間的博弈。由于下半年供應(yīng)將會隨著開發(fā)商加大推盤等因素放量，被壓抑的首次置業(yè)和改善性需求也可能在下半年供應(yīng)量放大的情況下得到釋放。因此，下半年房地產(chǎn)市場將更可能是量升價穩(wěn)，或價格小幅下降。