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解說(shuō)：200多戶(hù)居民，只有一部電梯可用，小區(qū)物業(yè)撤出，帶來(lái)諸多不便，物業(yè)與業(yè)主如何相處？物業(yè)管理有何誤區(qū)？《今日觀察》正在評(píng)論。
主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位收看。很多人辛辛苦苦攢錢(qián)買(mǎi)了房，住進(jìn)了新房子呢，卻又常常會(huì)遇到新的煩惱，我們常常會(huì)看到物業(yè)都在抱怨物業(yè)公司管理不到位，物業(yè)公司呢也會(huì)氣憤業(yè)主不服管、不交費(fèi)。甚至還會(huì)看到因?yàn)榧m紛雙方付諸公堂的事情？那么業(yè)主和物業(yè)，兩者之前如何才能夠和諧相處呢？我們的小區(qū)到底該由誰(shuí)來(lái)管理？怎樣來(lái)進(jìn)行管理？今天我們將就此來(lái)展開(kāi)評(píng)論。
我們演播室的兩位評(píng)論員是來(lái)自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的副主任張農(nóng)科，以及我們財(cái)經(jīng)頻道的評(píng)論員張鴻，我們也歡迎電視機(jī)前的各位參與我們節(jié)目的互動(dòng)。
好了，節(jié)目一開(kāi)始呢，我們先來(lái)看看北京一個(gè)小區(qū)新近發(fā)生的一件事兒。
解說(shuō)：前不久，在廣渠門(mén)遠(yuǎn)洋德邑小區(qū)A座，樓內(nèi)原有的三部電梯現(xiàn)在只有一部可以使用，居民上下樓得排大隊(duì)，有一些等不急的居民干脆爬樓而行。
某公司工作人員：就一部電梯，每天上下班還堵得要死。
遠(yuǎn)洋德邑小區(qū)A座居民：原來(lái)這個(gè)電梯老壞，那兩個(gè)電梯是好好的，這個(gè)電梯基本上沒(méi)人坐，都害怕，有時(shí)候坐里面就困住了，它不走了。
記者：那現(xiàn)在那兩個(gè)電梯。
遠(yuǎn)洋德邑小區(qū)A座居民：那兩個(gè)電梯不知道怎么搞的，不開(kāi)了，也沒(méi)有人管。
解說(shuō)：小區(qū)居民說(shuō)，電梯已經(jīng)停用了近三周了，小區(qū)的物業(yè)公司因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，已經(jīng)自行撤離，這個(gè)問(wèn)題就沒(méi)人來(lái)解決，因?yàn)闆](méi)有物業(yè)，樓道里有很多垃圾，時(shí)常出現(xiàn)停電停水的問(wèn)題。
《京華時(shí)報(bào)》記者日前調(diào)查，這個(gè)小區(qū)共有三棟樓600多戶(hù)居民，今年年初只有40%的業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)，部分業(yè)主不滿(mǎn)物業(yè)服務(wù)，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。6月22日物業(yè)在小區(qū)各樓道貼出通知，稱(chēng)因部分小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，他們已經(jīng)入不敷出，并于6月7日撤出小區(qū)。
記者：他們不是說(shuō)咱們撤了嗎？
遠(yuǎn)洋德邑小區(qū)物業(yè)工作人員：沒(méi)有，這個(gè)錢(qián)還沒(méi)拿到呢，走吧。
忠實(shí)里居委會(huì)負(fù)責(zé)人：一直也在協(xié)調(diào)這個(gè)物業(yè)，可是這個(gè)物業(yè)跟開(kāi)發(fā)商就是不管不問(wèn)，我們辦事處也出了錢(qián)，請(qǐng)了人，那個(gè)垃圾清理公司，把那個(gè)建筑垃圾什么都給清走，今天來(lái)開(kāi)這個(gè)協(xié)調(diào)會(huì)，是因?yàn)檫h(yuǎn)洋德邑A座的兩部電梯呀進(jìn)水了。
解說(shuō)：居委會(huì)負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們一直與物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，但最終物業(yè)還是沒(méi)有得到居民同意就離開(kāi)了，按照北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法規(guī)定，如果出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司單方解約撤出小區(qū)等情況，所在地街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)組織為真空小區(qū)提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，如垃圾清運(yùn)，電梯運(yùn)行，秩序維護(hù)等維持業(yè)主基本生活等服務(wù)事項(xiàng)，服務(wù)期限一般不超過(guò)三個(gè)月，此后東花市街道辦事處派出8名保潔員，負(fù)責(zé)清理小區(qū)日常垃圾，但小區(qū)業(yè)主接受的應(yīng)急服務(wù)也僅限于清理衛(wèi)生一項(xiàng)，事件進(jìn)展是8月初，小區(qū)的居民投票產(chǎn)生了業(yè)委會(huì)成員，準(zhǔn)備尋找新物業(yè)。
主持人：看了剛才發(fā)生在北京這個(gè)小區(qū)當(dāng)中的事兒，我想電視機(jī)前的很多觀眾可能會(huì)有共鳴，因?yàn)槲覀兌际菢I(yè)主，我們常常要去打交道的就是短片當(dāng)中提到的物業(yè)，但是在業(yè)主跟物業(yè)之間就有一種矛盾的心理，就像剛才我們揭示的那樣，我們覺(jué)得我們是業(yè)主，這個(gè)小區(qū)應(yīng)該由我們做主，你是物業(yè)你應(yīng)該給我們提供足夠的服務(wù)，但是好像沒(méi)看到，所以人們往往覺(jué)得，這兩者之前是水火不相容的，張鴻你有這種感覺(jué)嗎？
張鴻：對(duì)，這種矛盾特別多，我們新聞也經(jīng)常報(bào)，剛才你是沒(méi)來(lái)看我們這個(gè)剛才進(jìn)演播室之前，在辦公室里面。
主持人：已經(jīng)討論得很熱鬧。
張鴻：已經(jīng)討論的特別熱鬧，張主任基本成了一個(gè)咨詢(xún)專(zhuān)家，我們雖然經(jīng)常去報(bào)道類(lèi)似這樣的業(yè)主啊，物業(yè)這樣的糾紛，但其實(shí)我也是今天才發(fā)現(xiàn)，我們對(duì)這個(gè)行業(yè)好像了解得沒(méi)那么充分，你只關(guān)注它的糾紛，但是它背后到底是因?yàn)槭裁串a(chǎn)生的這種糾紛，很難說(shuō)，你比如說(shuō)我們今天其實(shí)很多編導(dǎo)問(wèn)張主任，你看我們家那個(gè)煙道什么傳出什么味都有，底下炒菜，煮的方便面我都能聞見(jiàn)味。
主持人：這物業(yè)怎么也不來(lái)管一管。
張鴻：對(duì)，然后那個(gè)車(chē)位突然劃了一個(gè)地方要收費(fèi)，這到底合不合理，這個(gè)就是我們對(duì)他來(lái)說(shuō)都是常識(shí)，對(duì)我們說(shuō)我們不明白，所以你看包括我覺(jué)得潘石屹那個(gè)建外SOGO你看去年也鬧出那么大的事，就說(shuō)明可能不光是我們普通老百姓不明白，很多事情，總的業(yè)主和總的這個(gè)物業(yè)之間，好像是天生的現(xiàn)在有一個(gè)不可調(diào)和的這樣的關(guān)系。
主持人：對(duì)，所以也許張主任會(huì)告訴幾個(gè)有關(guān)于物業(yè)你所不了解的真相，咱們就從這個(gè)第一個(gè)真相開(kāi)始破解，我們我們老覺(jué)得說(shuō)既然我們是小區(qū)的主人，我們是業(yè)主，這個(gè)物業(yè)的事應(yīng)該我說(shuō)了算，但往往呢我們又覺(jué)得好像不能當(dāng)這個(gè)家，又做不了這個(gè)主，這個(gè)矛盾你覺(jué)得如何看張主任？
張農(nóng)科：要這么看，就是說(shuō)現(xiàn)在剛才二位講的問(wèn)題，確實(shí)是在我們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ?jiàn)的問(wèn)題�！拔飿I(yè)”這個(gè)詞是一個(gè)專(zhuān)有名詞，物業(yè)是個(gè)死東西。
主持人：指的是房產(chǎn)類(lèi)。
張農(nóng)科：是指不動(dòng)產(chǎn)叫物業(yè)，加上公司它才是活的，那么它的核心價(jià)值存在的核心價(jià)值，就是它通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的管理，來(lái)實(shí)現(xiàn)我們房子的保值增值，那么我們現(xiàn)在大伙為什么都把它理解成了物業(yè)公司是打掃衛(wèi)生的？這就與我們物業(yè)公司的定位有關(guān)聯(lián)，那么長(zhǎng)期以來(lái)，我們這個(gè)業(yè)主一個(gè)是把自己的權(quán)利邊界沒(méi)搞明白，第二個(gè)呢物業(yè)公司我們國(guó)家很特殊，我們國(guó)家的物業(yè)公司是在沒(méi)有業(yè)主的情況下，先有物業(yè)公司，后有了業(yè)主，那么管理剛才說(shuō)到，說(shuō)不服管，長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)公司一種管理以政府的管理的面目出現(xiàn)，確實(shí)有它的歷史背景。《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)了之后，促使了我們廣大業(yè)主這種權(quán)利意識(shí)，主人翁意識(shí)出現(xiàn)了，出現(xiàn)了，可是物業(yè)企業(yè)仍然觀念沒(méi)有改變。
主持人：看看網(wǎng)友對(duì)于自己和物業(yè)公司之間的這個(gè)關(guān)系，他們?cè)趺唇庾x，怎么定位。
“業(yè)主和物業(yè)的矛盾雙方需要明確各自扮演的角色，物業(yè)公司要加強(qiáng)自律，培養(yǎng)服務(wù)觀念，站在為業(yè)主服務(wù)的角度來(lái)處理問(wèn)題，業(yè)主要增強(qiáng)法律的意識(shí)，要主動(dòng)地投入到小區(qū)的管理和監(jiān)督之上�！�
張農(nóng)科：我覺(jué)得說(shuō)得很好，業(yè)主本身一定要把你的權(quán)力邊界想好，要主張，會(huì)主張，主張正確的權(quán)利。
主持人：但是這個(gè)說(shuō)起來(lái)容易，做起來(lái)難，不過(guò)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始了新的嘗試，在北京有這樣的一個(gè)小區(qū)，他們正在進(jìn)行的嘗試，就是讓物業(yè)公司和我們的業(yè)主共同聯(lián)手，來(lái)對(duì)小區(qū)進(jìn)行更好的管理，我們來(lái)看看他們的做法。
解說(shuō)：記者日前來(lái)到北京市朝陽(yáng)區(qū)西壩河南路的新天地小區(qū)，首先映入眼簾的是一個(gè)嶄新的音樂(lè)燈光噴泉。
記者：這個(gè)噴泉用什么資金修建的？
田翔鴻（新天地小區(qū)居民）：據(jù)我了解是公攤面積的收益的錢(qián)來(lái)做的。
解說(shuō)：讓房齡近十年的小區(qū)保值，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)牽頭，使用公開(kāi)面積收益修建噴泉，改善小區(qū)環(huán)境，在北京新天地小區(qū)算得上是頭一個(gè)，新天地小區(qū)有近400戶(hù)業(yè)主，小區(qū)的公攤面積收益主要來(lái)自于電梯、樓道、包括停車(chē)場(chǎng)、附屬設(shè)施、戶(hù)外等公攤面積的廣告收入，一年下來(lái)約有20多萬(wàn)元，利用這筆資金小區(qū)定期組織大家聚會(huì)、出游，每年提供一次免費(fèi)的醫(yī)療體檢。
2006年新天地小區(qū)在全國(guó)第一個(gè)收回物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理權(quán)。
張大憲（北京市新天地小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任）：2006年6月5日，從6月5日，經(jīng)過(guò)我們5年的理財(cái)，我們使這個(gè)大修的資金，增值了120萬(wàn)。
解說(shuō)：利用增值的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，小區(qū)業(yè)委會(huì)花費(fèi)40多萬(wàn)元對(duì)原來(lái)的生活水箱進(jìn)行改造，也不需要業(yè)主分?jǐn)傄环皱X(qián)。
去年9月嘉潤(rùn)花園物業(yè)和業(yè)委會(huì)將小區(qū)公共區(qū)域廣告收益近10萬(wàn)元，以大米、食用油的形式返還業(yè)主。
今年4月底，西城區(qū)朗琴園小區(qū)向全體業(yè)主發(fā)放公共收益，朗琴園業(yè)主饒女士拿到了寫(xiě)著自己名字和房號(hào)的紅包，高興地說(shuō)，“住了6年了，以前都是交錢(qián)，領(lǐng)錢(qián)還是第一次�！�
7月19日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委公布了北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法，面向社會(huì)征求意見(jiàn)，今后北京市物業(yè)費(fèi)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，共有部分經(jīng)營(yíng)收益等都將納入一個(gè)整體的業(yè)主共有資金，由業(yè)主大會(huì)開(kāi)設(shè)的帳戶(hù)來(lái)管理。
主持人：在剛才這個(gè)短片當(dāng)中，我們看到北京的這個(gè)小區(qū)，他們推出了一個(gè)新生事物，就是我們看到的業(yè)主共有資金，那么這個(gè)資金能夠起到什么樣的作用，我們也在小區(qū)內(nèi)和小區(qū)外調(diào)查了不少的民眾，我們來(lái)看看和我們和數(shù)字一百聯(lián)合公司調(diào)查的數(shù)據(jù)發(fā)布，有61.8%的人選擇了這個(gè)選項(xiàng)說(shuō)，或許能，也就是說(shuō)，它能夠緩解物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾；另外呢有14%的人態(tài)度非常地堅(jiān)定，說(shuō)不能。其實(shí)剛才小區(qū)里的這種氛圍，我們都非常的期待，不過(guò)呢，從剛才我們這個(gè)調(diào)查結(jié)果來(lái)看，并不是所有的人，都認(rèn)為有了這個(gè)業(yè)主共有資金，就能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)小區(qū)的和諧管理了，兩位怎么來(lái)看？
張農(nóng)科：實(shí)際上這個(gè)小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，這個(gè)嘗試是我們北京市最近在梳理了物業(yè)管理的矛盾和問(wèn)題以后發(fā)現(xiàn)，在物業(yè)企業(yè)前面我們已經(jīng)把它的服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，規(guī)范到位了以后，忽然發(fā)現(xiàn)，業(yè)主經(jīng)常會(huì)用一種不交費(fèi)的抗辯權(quán)，行使這種抗辯權(quán)使得將來(lái)物業(yè)管理進(jìn)入到一個(gè)惡性循環(huán)的狀態(tài)，那么問(wèn)題是什么呢，問(wèn)題是我們廣大業(yè)主沒(méi)有認(rèn)識(shí)到一個(gè)問(wèn)題，交物業(yè)費(fèi)不是交給物業(yè)企業(yè)，而是你要欠物業(yè)費(fèi)是欠全體業(yè)主的，不是欠的物業(yè)企業(yè)，所以這一次北京打了一個(gè)包，要變成業(yè)主共同管理資金，實(shí)際上是為了制約業(yè)主的欠費(fèi)問(wèn)題。那么我們?nèi)齻�(gè)人，本來(lái)每人交一百塊錢(qián)，是三百塊錢(qián)的服務(wù)，那么我不交費(fèi)了，他是兩百塊錢(qián)，一個(gè)企業(yè)只收兩百塊錢(qián)，他一定會(huì)通過(guò)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，那么受損害的是誰(shuí)呢，受損害的是你們兩，而且兩百塊錢(qián)的服務(wù)，是用你們倆的錢(qián)，來(lái)替我們交。
張鴻：但是現(xiàn)在問(wèn)題，它會(huì)形成一個(gè)惡性的循環(huán)，我會(huì)覺(jué)得，啊，他在享受這么少的服務(wù)，所以我也不交了，所以我也不交了，到最后大家都不交了，不交越來(lái)越多。
張農(nóng)科：那就應(yīng)該是什么樣，應(yīng)該就是你們倆就應(yīng)該來(lái)監(jiān)督我，說(shuō)你憑什么享受我替你交錢(qián)的服務(wù)呢，另外就是交物業(yè)費(fèi)，既是消費(fèi)更是一種投資行為，很長(zhǎng)時(shí)間我們大伙兒都沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。
主持人：這個(gè)觀念很難讓大家扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。
張農(nóng)科：這個(gè)實(shí)際上道理特別簡(jiǎn)單，就如果我們把一個(gè)房子，把它認(rèn)識(shí)成一個(gè)有生命的物體來(lái)的話，它應(yīng)該是三個(gè)階段，第一個(gè)階段就是前五年，開(kāi)發(fā)商的保修責(zé)任的落實(shí)。第二個(gè)階段是一個(gè)漫長(zhǎng)的階段，就是通過(guò)我們業(yè)主來(lái)聘請(qǐng)物業(yè)公司這樣的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，他的專(zhuān)業(yè)化的零維修來(lái)延緩第三階段，第三階段就是我們業(yè)主要掏錢(qián)修房子，這是個(gè)規(guī)律。
主持人：其實(shí)有一個(gè)簡(jiǎn)單的說(shuō)法告訴大家，就是在現(xiàn)在二手房的市場(chǎng)上，賣(mài)價(jià)比較高的那些房子，都是物業(yè)管理和服務(wù)特別好的地方。
張鴻：物業(yè)都很好。
主持人：對(duì)。
張鴻：我現(xiàn)身說(shuō)法，我所居住的那個(gè)小區(qū)物業(yè)就非常好，我就不在這兒做廣告了，而且我現(xiàn)在拿到了我們很多業(yè)主都拿到了業(yè)主通的那個(gè)卡。
張農(nóng)科：業(yè)主一卡通。
主持人：它可以干什么呢？
張鴻：拿到那個(gè)卡能干什么，就是在網(wǎng)上，你可以在那個(gè)平臺(tái)里邊，你發(fā)起一個(gè)提議，你說(shuō)我準(zhǔn)備就某一項(xiàng)，比如說(shuō)停車(chē)費(fèi)的問(wèn)題，不允許他們收停車(chē)費(fèi)，繼續(xù)收停車(chē)費(fèi)，這樣的話你們幾個(gè)，現(xiàn)在是理論上講是你們應(yīng)該能收到短信，但是我收到的短信都是大家……
主持人：意見(jiàn)。
張鴻：他們發(fā)起的，就是物業(yè)發(fā)起的那個(gè)，或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)起的投票，沒(méi)有這樣很小范圍的投票，然后呢，你就可以進(jìn)入到這個(gè)系統(tǒng)里邊來(lái)，你是同意，還是反對(duì)，這就是他會(huì)自動(dòng)尋找利益相關(guān)人，我們這個(gè)小區(qū)，一個(gè)非常小的一個(gè)群體里邊，可能大家就可以來(lái)投票，我們現(xiàn)在我們的小區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)把業(yè)主的，就是物業(yè)的提高費(fèi)用的那個(gè)提案給否決好幾回了。
主持人：所以就是業(yè)主可以真正有一個(gè)渠道，參與到自己對(duì)于小區(qū)的管理當(dāng)中。
張鴻：起碼它是一個(gè)好的開(kāi)始，但是這是北京的經(jīng)驗(yàn)。
主持人：一些新的，有益的一些嘗試，其實(shí)說(shuō)起來(lái)在小區(qū)當(dāng)中，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾，這是一個(gè)老生常談的老問(wèn)題，那么在新的時(shí)代當(dāng)中，這個(gè)老問(wèn)題有什么新的解決辦法，還會(huì)有什么樣的新的探索，可以補(bǔ)充到我們這個(gè)解決辦法當(dāng)中？稍候的節(jié)目繼續(xù)我們的評(píng)論。
主持人：好，歡迎回到現(xiàn)場(chǎng)，繼續(xù)收看《今日觀察》，今天的節(jié)目當(dāng)中我們和大家關(guān)注的是如何來(lái)化解居民小區(qū)當(dāng)中，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾，我們來(lái)看看國(guó)外在這方面有一些什么樣好的探索。
解說(shuō)：美國(guó)物業(yè)管理的特點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)化管理，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)后一般交由專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司管理，物業(yè)管理公司接盤(pán)后做的是業(yè)務(wù)統(tǒng)籌管理，一切服務(wù)都由物業(yè)管理公司聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的公司來(lái)做，例如小區(qū)綠化由專(zhuān)業(yè)綠化公司來(lái)承擔(dān)，保安由專(zhuān)業(yè)保安公司負(fù)責(zé)派人承擔(dān)，維修交由專(zhuān)業(yè)維修公司按維修合同負(fù)責(zé)，對(duì)外招投標(biāo)一般由投標(biāo)公司自己出方案，主要看對(duì)方的價(jià)位和服務(wù)承諾，最后由業(yè)主進(jìn)行挑選。目前美國(guó)物業(yè)管理公司實(shí)行了職業(yè)經(jīng)理人制度，學(xué)歷要求相對(duì)較高，專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)，相應(yīng)工資待遇比較高。
日本，物業(yè)公司管理干練精明，日本的物業(yè)管理公司之間競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，各公司都千方百計(jì)地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格，為提高效率和節(jié)約成本，公司一般只派一兩個(gè)人負(fù)責(zé)一棟不到20層高的住宅樓，門(mén)前、門(mén)廳、樓道，電梯等公共部分的清潔安全和公用設(shè)備檢查等工作，負(fù)責(zé)社區(qū)安全是警察的工作，日本的小區(qū)一般都不雇傭保安人員，住宅樓大門(mén)一般采用密碼或?qū)Ｓ描�匙開(kāi)啟，物業(yè)管理人員從業(yè)前必須經(jīng)受?chē)?yán)格培訓(xùn)，并通過(guò)統(tǒng)一考試，工作效率和專(zhuān)業(yè)化程度較高。
德國(guó)，一絲不茍的物業(yè)管理。德國(guó)有物業(yè)管理公司聯(lián)合會(huì)，各州有地區(qū)性的物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)，有嚴(yán)格的行規(guī)，以規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，并對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量，除了管理房產(chǎn)的日常事務(wù)之外，物業(yè)管理公司每年都要組織一次，所管轄的房產(chǎn)區(qū)的業(yè)主大會(huì)，物業(yè)公司必須在業(yè)主大會(huì)上，公開(kāi)過(guò)去一年有關(guān)房產(chǎn)帳務(wù)情況，并向業(yè)主們提交一份當(dāng)年的物業(yè)計(jì)劃，物業(yè)公司的聘用期限只有五年，如果再次聘用需要再簽合同。
主持人：我們看到五花八門(mén)，各個(gè)國(guó)家的物業(yè)管理的方式各不相同，但其實(shí)有一點(diǎn)相同的就是他們都希望能夠?yàn)闃I(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)，雖然說(shuō)，最完美可能很難達(dá)到，但畢竟我們看到了一個(gè)方向，那對(duì)于今天的中國(guó)而言，我們的物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)，還有哪些可以向國(guó)外來(lái)借鑒的，來(lái)完善我們自己的地方？
張農(nóng)科：我覺(jué)得首先要解決的是業(yè)主組織，業(yè)主大會(huì)這種組織要把它變成一個(gè)完全的民事能力人，就我們現(xiàn)在的業(yè)主大會(huì)是一個(gè)缺腿的，比如說(shuō)它只能當(dāng)原告，它不能當(dāng)被告，我們的業(yè)主大會(huì)沒(méi)有賬戶(hù)，公共部位的收益，大伙兒老是質(zhì)疑說(shuō)，公共部位的收益電梯的廣告這錢(qián)哪去了，因?yàn)槟銟I(yè)主大會(huì)沒(méi)有帳號(hào)，只好被物業(yè)拿走。
主持人：放在了物業(yè)那了。
張農(nóng)科：被物業(yè)拿走，你不相信他，可是你帳號(hào)，沒(méi)辦法。
張鴻：沒(méi)法分。
主持人：那在北京的范圍當(dāng)中，就您提到的剛才這個(gè)業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)，他的這個(gè)比例大概可以占到全市什么樣的一個(gè)比例？
張農(nóng)科：現(xiàn)在我們北京大概物業(yè)小區(qū)有5000多個(gè)，5000多個(gè)小區(qū)當(dāng)中，只有28%左右的小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)，這業(yè)主大會(huì)能夠真正發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的作用，我個(gè)人判斷，也就到20%左右。所以我們還是很主張廣大業(yè)主能夠，因?yàn)橹挥袠I(yè)主大會(huì)，是我們行使權(quán)利的一個(gè)唯一合法平臺(tái)。
主持人：對(duì)，您提到的這個(gè)業(yè)主大會(huì)，我看到有一位網(wǎng)友也在支持。
他叫“還鄉(xiāng)河畔”他說(shuō)，“業(yè)主大會(huì)的成立在物業(yè)公司和業(yè)主之間，起到了緩沖的作用，同時(shí)可以做到財(cái)務(wù)公開(kāi)透明，財(cái)盡其用，值得大力推廣�！�
除了這個(gè)張主任說(shuō)的業(yè)主大會(huì)的成立，張鴻你覺(jué)得呢？有沒(méi)有一些什么好的看法？
張鴻：還是談業(yè)主大會(huì)，直覺(jué)上我們會(huì)覺(jué)得，業(yè)主大會(huì)成立起來(lái)挺困難的，因?yàn)樗枰欢ǖ谋壤�，一定的人�?shù)。
主持人：好像要專(zhuān)職人員。
張鴻：對(duì)對(duì)對(duì)，而且這么多年來(lái)的這個(gè)新聞好像也告訴大家，成立業(yè)主大會(huì)，好像和物業(yè)公司也是天然的敵對(duì)。
主持人：又樹(shù)立了一個(gè)最小。
張鴻：所以挺生存起來(lái)也挺困難的。
張農(nóng)科：我們總結(jié)說(shuō)叫“五難”，叫“啟動(dòng)難”，這個(gè)“籌備難”，叫“備案難”，叫“運(yùn)作難”，叫“換屆難”，從頭到尾全是“難”，所以這個(gè)業(yè)主組織很難發(fā)揮作用。
張鴻：你們現(xiàn)在解決了嗎？
張農(nóng)科：怎么辦？我們搞了一年的探索。就是用社會(huì)的力量，社會(huì)機(jī)構(gòu)的力量，就前一段時(shí)間我們北京市第一個(gè)叫業(yè)主大會(huì)輔導(dǎo)中心成立了。
主持人：幫助各個(gè)小區(qū)來(lái)成立業(yè)主大會(huì)。
張農(nóng)科：幫助各個(gè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。
主持人：所以張鴻剛才的那個(gè)困惑，可能在服務(wù)平臺(tái)上，也可以得到一定程度的解決。
張鴻：那物業(yè)公司呢我覺(jué)得它就應(yīng)該，給自己也有一個(gè)清晰的定位，就是我到底提供的是什么。必須得意識(shí)到一點(diǎn)，我們需要通過(guò)自己的這種智力或者服務(wù)，來(lái)提升自己的這個(gè)整個(gè)樓盤(pán)，或者是什么銷(xiāo)售，就是這都不重要了，重要的是我們提升業(yè)主品質(zhì)的同時(shí)，提升我們自己的服務(wù)。
主持人：我們接下來(lái)，也來(lái)看看特約評(píng)論員對(duì)這個(gè)問(wèn)題有什么樣的觀點(diǎn)。
蔡若焱（北京市幸福指針業(yè)主大會(huì)輔導(dǎo)中心理事長(zhǎng)）：賬目公開(kāi)、信息透露，這種制度還沒(méi)有建立，從根本上說(shuō)，是因?yàn)樗闹黧w不對(duì)等，業(yè)主缺乏一個(gè)必要的主體組織，來(lái)與物業(yè)公司之間達(dá)成某種平衡的法律關(guān)系，再有一個(gè)就是物業(yè)管理公司，在承擔(dān)社區(qū)管理職能的時(shí)候，對(duì)業(yè)主之間就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)偏差，因?yàn)樗芾砩鐓^(qū)的時(shí)候，業(yè)主不一定住在這個(gè)社區(qū)，存在一個(gè)支出與收入與它的目標(biāo)之間的不確定和不合理性，還有一個(gè)就是物業(yè)公司與業(yè)主組織產(chǎn)生了糾紛，因?yàn)樽铋_(kāi)始的業(yè)主主體組織是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商把房屋逐漸地出售，它的權(quán)利還在，那么這個(gè)時(shí)候物業(yè)公司難免會(huì)傾向開(kāi)發(fā)商的利益。
金錦萍（北京大學(xué)法學(xué)院副教授）：業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的關(guān)系，要通過(guò)業(yè)主自治機(jī)制去行使，還有很關(guān)鍵的問(wèn)題就是在物業(yè)服務(wù)里面，關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判是很困難的，這就需要有第三方的中介機(jī)構(gòu)的介入，再有就是司法環(huán)境，一方面物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)不是特別理想，但是另一方面業(yè)主欠費(fèi)現(xiàn)象也非常嚴(yán)重，業(yè)主欠費(fèi)行為，并不是欠的物業(yè)服務(wù)公司的錢(qián)，他沒(méi)有交物業(yè)服務(wù)費(fèi)就享受物業(yè)服務(wù)，實(shí)際上他在損害的是已經(jīng)交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)那些業(yè)主的權(quán)利。
主持人：不管你生活在哪一個(gè)小區(qū)，我想對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，我們當(dāng)然能夠希望自己成為這個(gè)小區(qū)的主人，當(dāng)然你在成為主人的同時(shí)呢，也要兼顧到你還有物業(yè)管理公司，未來(lái)還會(huì)有業(yè)主大會(huì)，怎么樣協(xié)調(diào)這幾者之間的關(guān)系，我們聽(tīng)聽(tīng)兩位的建議？
張鴻：我覺(jué)得我們從產(chǎn)權(quán)的角度來(lái)說(shuō)已經(jīng)是主人了，那行使這個(gè)主人的權(quán)利，我們還需要自己來(lái)走自己的路，所以我們每一個(gè)業(yè)主，包括你看現(xiàn)在張主任也說(shuō)了，北京的你如果想成立業(yè)主委員會(huì)的話，基本上沒(méi)有障礙，政府街道辦事處什么還要支持你，所以那我們?yōu)槭裁床辉谶@樣一個(gè)好的環(huán)境下，我們自己趕緊去成立自己的業(yè)主委員會(huì)，然后來(lái)行使自己的權(quán)利呢，把自己的事真的當(dāng)做自己的事。
主持人：除了我們要重新開(kāi)拓新的領(lǐng)域，做一件新的事，原有的這種關(guān)系，其實(shí)我們也需要磨合和調(diào)整，這方面張主任有什么建議？
張農(nóng)科：我覺(jué)得政府要有所作為，政府首先要把你公共管理責(zé)任承擔(dān)起來(lái)，不要把過(guò)去你的公共管理人員，過(guò)去習(xí)慣性地交給企業(yè)，讓企業(yè)養(yǎng)成一種管理意識(shí)，第二個(gè)我覺(jué)得，很重要的一個(gè)問(wèn)題，就是物業(yè)企業(yè)，要把自己存在的核心價(jià)值要突出出來(lái)……
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