繼今年1月份《國有土地上房屋征收與補償條例》實行后，住建部近日又發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，首次將拆遷補償由原來的按政府指導價格補償，修改為完全按照市場價值來評估，并規(guī)定由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。
記者了解到，即使是按照市場價值來進行評估，評估結(jié)果與周邊房價仍可能存在較大差距。有些地方在《國有土地上房屋征收與補償條例》實行后，被征收人對評估機構(gòu)的“選擇權(quán)”仍然難以得到保證。業(yè)內(nèi)人士指出，新的評估辦法在評估程序上做了很好的規(guī)定，但具體操作起來情況如何，還有待觀察。
一路之隔評估價格懸殊
近年來各地頻繁發(fā)生的強拆糾紛，很重要的原因是補償標準明顯低于市場價，被征收人的權(quán)益得不到保障。
北京營天律師事務所律師鄒伙發(fā)向《經(jīng)濟參考報》記者介紹了這樣一個案例：2010年9月，北京延慶一處國有土地上房屋拆遷，總共涉及200多戶居民。2010年拆遷地區(qū)周邊的房價達到1.2萬元/平方米，但評估出來的價格卻只有每平方米4000多元。
“只隔一條馬路，評估出來的價格與市場價為什么差距這么大？”居民丁先生向記者抱怨。對于如此低的評估價格，拆遷戶們并不認可，已經(jīng)向法院提起行政復議。
事實上，北京市從2009年開始即采用類似房地產(chǎn)市場交易價格進行評估。按照北京市2009年發(fā)布的《北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案》，標準房地產(chǎn)價格應采用市場比較法評估確定，并選擇與拆遷范圍具有相同特征的臨近區(qū)域內(nèi)符合要求的不少于三個的交易案例進行比較。
鄒伙發(fā)說，在實際操作過程中，評估公司選擇的是2006年、2008年、2009年總共四個交易案例，而且有的交易案例與拆遷地相距有五公里左右，并不是在臨近區(qū)域，這顯然是不合理的。
如果按照2003年原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》，評估價格與市場價格的差距可能更大。該意見規(guī)定，拆遷估價一般應當采用市場比較法，應參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格。
政府“指導價”的發(fā)布往往滯后于市場價格，以至于和市場房價的差距越來越大。據(jù)了解，中國自1998年進行房改以來，商品房的價格開始快速上漲，13年來的一手商品房價格復合增長率年均超過7%，而一些地區(qū)的政府“指導價”多年來卻一成不變。
與此同時，不斷飆升的土地價格在原來的評估辦法中同樣體現(xiàn)不足。北京康正宏基房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理梁津接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說，按照原來的辦法，評估價格中有一部分是土地的區(qū)位補償價，但有些地方只對房屋的價格進行補償，完全不考慮的土地的情況。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素�？梢姡罗k法對于土地價值的評估有了明確規(guī)定。
另外，新的評估辦法還提出了多種具體的評估方法，包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。鄒伙發(fā)說，評估機構(gòu)首先要進行適用性分析，看哪種方法更合適更合理，也可以用多種方法同時進行評估后取均值，這樣更能體現(xiàn)房屋的價值。
我的評估誰做主
在上述北京延慶的房屋征收項目中，有幾戶居民自己找評估公司重新對房屋價格進行了評估，得出的結(jié)果是近1萬元/平方米，是原評估價格的兩倍多。
同樣是有資質(zhì)的評估公司，同樣按照類似房地產(chǎn)市場交易價格進行評估，評估結(jié)果之所以大相徑庭，與評估公司的選取程序不無關(guān)系。
以往評估機構(gòu)由拆遷人選定，這意味著進行房屋征收的政府既當“運動員”，又當“裁判員”。業(yè)內(nèi)人士指出，這種政策設(shè)計，導致政府、開發(fā)商和評估機構(gòu)串聯(lián)在一起，評估的合理和公平無法得到保證。第三方評估的不獨立，成為房屋征收與拆遷過程中出現(xiàn)大量矛盾的重要原因。
所謂“市場價格”，不應該由政府說了算，也不應該由被征收人說了算，而需要房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行獨立、客觀、公正的房屋征收評估。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。房屋征收評估流程包括選定機構(gòu)、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定。
鄒伙發(fā)說，以往評估過程不公開透明，被征收人只能到最后看到兩頁紙的評估報告，上面寫著估價時點、估價結(jié)果等簡要的信息，至于價格是怎樣計算出來的，就無從得知了�，F(xiàn)在評估報告出來后，被征收人可以提出異議，還可以申請由評估專家委員會進行鑒定。
作為評估公司的負責人，梁津認為，理論上評估的原則是獨立、客觀，不管是由誰來選擇評估公司，評估結(jié)果都應該差不多。但以前的模式可能會造成評估公司偏向于拆遷主體，新的評估辦法在程序上規(guī)定由被拆遷人來選擇拆遷公司，能夠更好的保護被拆遷人權(quán)益。
“新的評估辦法在評估程序上做了很好的規(guī)定，”梁津說，“但具體操作起來情況如何，還有待觀察�！�
山東馬先生所住的區(qū)域今年面臨房屋征收，按理說應依據(jù)1月份開始實行的《國有土地上房屋征收與補償條例》，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。不過馬先生告訴《經(jīng)濟參考報》記者，政府只是列了一個。