2011年的萬科難以平靜。
在進(jìn)入千億時代的第一個年頭，萬科三名總裁級高管于2011年上半年先后離職，其中兩位在萬科服務(wù)近10年之久，分別主政萬科華南及華東區(qū)域；而在5月底，萬科華北區(qū)域香河地區(qū)土地變現(xiàn)再遭阻滯，萬科向三四線城市的縱深戰(zhàn)略面臨地方政府的誠信風(fēng)險。
發(fā)生于三大戰(zhàn)略區(qū)域的上述事宜，是否影響到萬科今年乃至明年的銷售業(yè)績？高管人才流失，是否意味著萬科千億管理平臺的具體措施需要適時調(diào)整？2011-2013年，萬科業(yè)績增長能否達(dá)到股權(quán)激勵計劃的行權(quán)標(biāo)準(zhǔn)？在一系列嚴(yán)厲、緊縮的宏觀調(diào)控之下，龍頭萬科未來2-3年的發(fā)展面臨很多的不確定性。
高管去職與土地風(fēng)險
2011年年初，原萬科執(zhí)行副總裁徐洪舸、副總裁肖楠離職，在業(yè)內(nèi)引起了不小的震動。
6月8日，萬科執(zhí)行副總裁、上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明離職，萬科第一時間召開新聞發(fā)布會，向外界詳述劉愛明離職內(nèi)情。
對“成長到達(dá)天花板，導(dǎo)致高管連續(xù)離職”一說，萬科總裁郁亮并不認(rèn)同。郁亮稱，萬科今天只是一個中型企業(yè)，每個在公司工作的職業(yè)經(jīng)理人自然也不會有天花板。
郁亮表示，股東擔(dān)心高管離職對業(yè)績的影響是不存在的，因為萬科整個流動率為8%，只是行業(yè)一半水平，且萬科龐大的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊能夠迅速補(bǔ)缺，這樣公司業(yè)績不會因為個別人調(diào)整而發(fā)生變動。
萬科公司在采訪回復(fù)中表示，職業(yè)經(jīng)理人的特征是市場化和可流動性，流動屬于正�，F(xiàn)象。流動并不同于流失，不能把“只進(jìn)不出”看成企業(yè)唯一的正常狀態(tài)。
郁亮表示，得悉劉愛明離職后，萬科僅用一天的時間，就將劉愛明離職后的繼任人選敲定�？杖钡膹V州公司總經(jīng)理由佛山公司總經(jīng)理接任，佛山公司總經(jīng)理由中山公司總經(jīng)理接任，中山公司總經(jīng)理由廣州公司副總經(jīng)理接任。全部換人流程在一天內(nèi)完成。
本報記者進(jìn)一步了解到，萬科的區(qū)域總經(jīng)理主要具備指導(dǎo)及孵化功能，每個城市分公司有其具體的負(fù)責(zé)人跟進(jìn)已有項目的業(yè)務(wù)，因此，即使新上任的區(qū)域負(fù)責(zé)人對本區(qū)域不太熟悉，也不會對本區(qū)域業(yè)務(wù)進(jìn)展有影響。
除高管離任需要應(yīng)對之外，萬科今年更多了土地合作方面的風(fēng)險，在深圳的舊城改造拿地，以及與中糧、五礦等合作拿地，在國土資源部嚴(yán)厲打擊違法用地的背景下，問題不復(fù)公開招拍掛拿地那么簡單。
5月底，華北區(qū)域香河土地涉嫌地方政府違規(guī)賣地，萬科香河項目被迫停工，目前仍在等待有關(guān)部門的處理意見。北京業(yè)內(nèi)人士稱，如果真的按照國土部北京監(jiān)察局的意見，已售出的房屋按照成本價回收，則萬科損失將上億元。而香河項目，本來是北京萬科今年的銷售主力項目之一。
2011年銷售大考
前5月萬科完成銷售524.2億元，如按市場預(yù)期的1400億全年銷售目標(biāo)來看，完成率為38%，僅略高于行業(yè)前十大公司的平均水平。而前五月去化率較高的碧桂園、恒大，完成率均在45%以上。
就單月來看，5月萬科單月銷售近年來首次跌落第二，屈居中海之后�！叭f科對這一輪調(diào)控的反應(yīng)似乎并不是很積極和主動。”深圳業(yè)內(nèi)長期關(guān)注萬科的觀察人士認(rèn)為。
就去化率來看，5月環(huán)比4月小幅回升。萬科5月電話銷售會議記錄顯示，5月公司合約銷售面積和合約銷售金額分別達(dá)到81萬平方米和90億元，環(huán)比增速分別達(dá)到14%和19%。公司5月新推盤116億元，5月單月售出70億元，去化率從4月的62%小幅回升至63%。
萬科公司對本報記者表示，企業(yè)單月的推盤數(shù)量有偶然性，不可能做到完全均勻。4月份萬科銷售不多，新盤上市不多是一個主要原因；在接下來的6到8月，將進(jìn)入推盤高峰，每月推盤量將超過110億元，早于行業(yè)8月開始的推盤高峰。
有分析人士認(rèn)為，在今年宏觀調(diào)控不放松的前提下，包括萬科在內(nèi)的諸多上市房企可能都不會賣出超過去年的銷售額。
此前的多個場合，郁亮對記者強(qiáng)調(diào)，萬科不預(yù)設(shè)銷售目標(biāo)，不會追求單純的規(guī)模數(shù)字和利潤率，希望增長是經(jīng)營效率提升的自然結(jié)果。而股東回報率將作為公司經(jīng)營的評判標(biāo)準(zhǔn)，被放在第一位。
民族證券分析師崔娟認(rèn)為，萬科提前布局三四線成效顯著。根據(jù)其前期統(tǒng)計，公司在售項目分布在三、四線城市的比例接近30%，在一線地產(chǎn)公司中處于領(lǐng)先地位，受限購影響較小。
對于萬科今年的銷售額是否會超過去年的千億，申銀萬國地產(chǎn)分析師殷資認(rèn)為，萬科全年實現(xiàn)銷售額正增長的概率很大。極端情況下，若與去年持平，結(jié)算利潤率降低至11%，則創(chuàng)造的每股利潤也應(yīng)在1.1元左右，預(yù)計2011年和2012年每股凈利潤分別為0.91元和1.41元，2011
年業(yè)績100%鎖定。
調(diào)控下的第三輪股權(quán)激勵
圍繞未來2-3年的業(yè)績，萬科第三輪股權(quán)激勵計劃至關(guān)重要。
接近萬科的觀察人士對本報記者坦言，萬科高管頻頻離職，與萬科的薪酬體系不無關(guān)系。萬科現(xiàn)在遇到兩個人才困境，萬科本身薪金并不高，其他房產(chǎn)公司只需加大薪酬挖人就可以；隨著萬科高速擴(kuò)張，原有人員已無法滿足企業(yè)發(fā)展的需求。他認(rèn)為，萬科只有加大股權(quán)激勵，才能留住核心管理團(tuán)隊。
相關(guān)資料顯示，與同類千億公司及香港、國外房企相比，萬科核心管理團(tuán)隊的年薪并不高，如萬科一直標(biāo)榜的學(xué)習(xí)榜樣美國帕爾迪公司，董事長年薪最高時達(dá)一個多億人民幣，最低也有4000多萬，萬科董事會主席王石2010年的年薪為760萬，除去兩國的消費水平等差異，帕爾迪高管薪酬也是萬科的數(shù)倍。
此外，萬科從上世紀(jì)90年代的第一次股權(quán)激勵和第二輪股權(quán)激勵（2006-2008年）均告失敗，除每年年薪，高管團(tuán)隊未獲額外報酬，在最困難的2008年，高管團(tuán)隊均未拿年度獎金。
萬科公司對此表示，2010年，萬科已對整體薪酬體系進(jìn)行了調(diào)整，減少短期激勵力度，引入長期激勵機(jī)制，形成了固定薪酬、短期激勵和長期激勵相結(jié)合的薪酬結(jié)構(gòu)體系。
2010年10月23日，萬科第三輪股權(quán)激勵出臺，徐洪舸、肖楠今年2月離職后，股權(quán)激勵草案（修訂稿）出爐，擴(kuò)大了激勵對象的范圍，萬科核心管理團(tuán)隊總共取得期權(quán)比重占本次擬授予期權(quán)比例的33.82%，而其他核心業(yè)務(wù)人員期權(quán)比例為66.18%。
此次激勵計劃要求，萬科2011年、2012年與2013年全面攤薄的年凈資產(chǎn)收益率依次不低于14%、14.5%和15%；利潤增長要求相比基準(zhǔn)年，之后三年的凈利潤增長率分別不低于20%、45%和75%。
根據(jù)WIND統(tǒng)計，從2005年以來，萬科的全面攤薄年凈資產(chǎn)收益率（ROE）多維持在14%以上，這符合股權(quán)激勵14%的要求；按照申銀萬國測算，萬科2011年和2012年增長率將分別達(dá)到37%和55%，也高于行權(quán)條件所提的要求。
但上述業(yè)績預(yù)測正在經(jīng)受宏觀調(diào)控的考驗，“萬科這一輪股權(quán)激勵最大的風(fēng)險就是市場的變化，導(dǎo)致業(yè)績下滑，預(yù)設(shè)目標(biāo)不能完成。”前述觀察人士稱，如若業(yè)績不能完成，則萬科第三輪股權(quán)激勵將再次失敗。