近日，深圳市萬(wàn)科商業(yè)管理有限公司單獨(dú)成立。萬(wàn)科總裁郁亮此前公開(kāi)授予深圳、上海、北京等大區(qū)以“改革特區(qū)”的權(quán)利，各一線公司可以成立商業(yè)籌備小組，先行先試，以便總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。從2010年下半年開(kāi)始，這些商業(yè)管理小組相繼成立。
盡管房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨史無(wú)前例的調(diào)控，但人們依然相信，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)潛力巨大，而調(diào)控正是加劇優(yōu)勝劣汰并使行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的契機(jī)。事實(shí)上，在流動(dòng)性收緊、限購(gòu)令頒發(fā)等一系列組合拳下，諸多房企開(kāi)始探尋轉(zhuǎn)型之路。
隨著5月業(yè)績(jī)報(bào)告陸續(xù)面世，人們忽然發(fā)現(xiàn)，房企轉(zhuǎn)型已經(jīng)出現(xiàn)分水嶺。其中，中海單月銷售業(yè)績(jī)突破100億、碧桂園單月銷售環(huán)比增長(zhǎng)180%成為轉(zhuǎn)型成功的佼佼者；而越秀地產(chǎn)卻成為目前披露出的1-
5月銷售金額同比下跌最大的房企之一，一向被視為“扛價(jià)”代表的綠城中國(guó)1-
5月完成銷售額152億，占全年目標(biāo)約28%。
上述這些焦點(diǎn)中，萬(wàn)科、保利作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)一數(shù)二的兩大巨頭淡出人們的視野。他們?cè)谧鍪裁�？調(diào)控大局下領(lǐng)軍者在默默潛行。
深圳萬(wàn)科商業(yè)管理公司低調(diào)成立
事實(shí)上，5月份萬(wàn)科取得了銷售超90億元、環(huán)比大增14%的戰(zhàn)績(jī)，只不過(guò)中海地產(chǎn)單月百億的銷售額超越萬(wàn)科，吸引了人們更多的目光。
“為了順應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)，萬(wàn)科必須在發(fā)揮傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力�！比f(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人接受南都記者采訪時(shí)表示，調(diào)控背景下，萬(wàn)科所探索的商業(yè)地產(chǎn)，主要是那些符合城市發(fā)展的方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。
在這樣的戰(zhàn)略思路下，萬(wàn)科開(kāi)始低調(diào)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，近日，深圳市萬(wàn)科商業(yè)管理有限公司單獨(dú)成立，新建公司法人代表周彤正是深圳萬(wàn)科的總經(jīng)理。對(duì)于深圳萬(wàn)科商管團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的有深圳萬(wàn)科紅商業(yè)廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)后期還將運(yùn)營(yíng)管理萬(wàn)科雙月灣等項(xiàng)目。據(jù)悉，萬(wàn)科雙月灣位于廣東惠州，總建筑面積超過(guò)130萬(wàn)平方米，定位為高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
這似乎并不引人注目。此前，萬(wàn)科總裁郁亮公開(kāi)授予深圳、上海、北京等大區(qū)以“改革特區(qū)”的權(quán)利，各一線公司可以成立商業(yè)籌備小組，先行先試，以便總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。從2010年下半年開(kāi)始，這些商業(yè)管理小組如北京萬(wàn)科商業(yè)發(fā)展部以及無(wú)錫萬(wàn)科商業(yè)小組等相繼成立。
而此番深圳率先成立商業(yè)地產(chǎn)公司，在諸多業(yè)界人士看來(lái)，這正表明了試水商業(yè)，正成為萬(wàn)科低調(diào)轉(zhuǎn)型的征兆。不過(guò)萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者回應(yīng)稱：“萬(wàn)科的定位仍然是住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司的發(fā)展策略是穩(wěn)定、延續(xù)的，目前并未發(fā)生任何變化�！�
萬(wàn)科向南都記者證實(shí)商業(yè)小組和深圳萬(wàn)科商業(yè)管理公司的事實(shí)。“萬(wàn)科是為了進(jìn)一步做好住宅而做商業(yè)，并不是為商業(yè)而商業(yè)。公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力的提升也是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，不會(huì)急于全面展開(kāi)�！比f(wàn)科相關(guān)人士表示，與此同時(shí)，2011年萬(wàn)科預(yù)計(jì)完成200萬(wàn)平米的工業(yè)化項(xiàng)目開(kāi)工目標(biāo)，這一計(jì)劃并無(wú)調(diào)整。
依然高舉住宅工業(yè)化大旗的萬(wàn)科正在各大區(qū)域穩(wěn)步推進(jìn)這一戰(zhàn)略，不同的是，調(diào)控之下，萬(wàn)科正在發(fā)力與住宅配套的社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)�！叭f(wàn)科的非住宅業(yè)務(wù)占比，長(zhǎng)期來(lái)看，希望控制在20%以內(nèi)，短期來(lái)看希望不超過(guò)10%�！比f(wàn)科相關(guān)人士向南都記者表示。
保利放緩拿地深耕商業(yè)經(jīng)營(yíng)
保利地產(chǎn)5月份公司實(shí)現(xiàn)簽約面積61.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.71%；實(shí)現(xiàn)簽約金額74.06億元，同比增長(zhǎng)132.09%。
事實(shí)上，同為行業(yè)的領(lǐng)軍者，保利與萬(wàn)科有著驚人的相似。雖然沒(méi)有提出類似于住宅工業(yè)化的理念，但縱觀保利多年的發(fā)展，保利地產(chǎn)在高經(jīng)營(yíng)杠桿和高財(cái)務(wù)杠桿“雙杠桿”驅(qū)動(dòng)下保持著年均78%的資產(chǎn)擴(kuò)張，依靠當(dāng)年拿地、當(dāng)年開(kāi)工的快速開(kāi)發(fā)模式，極限“奔跑”在財(cái)務(wù)安全底線的邊緣。
“保利是一個(gè)復(fù)制型企業(yè)，對(duì)規(guī)模有較強(qiáng)依賴，發(fā)展模式特點(diǎn)使其抗周期性較弱�！敝袊�(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心認(rèn)為，保利地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模之快，被業(yè)界形象地稱為“奔跑的大象”。而驅(qū)動(dòng)這只大象的就是保利地產(chǎn)獨(dú)有的融資能力和拿地能力。
而今保利拿地節(jié)奏卻正在放緩。雖然昨日保利對(duì)此并未給予回應(yīng)，但5月份，國(guó)內(nèi)一家券商赴保利調(diào)研時(shí)，保利表示，在調(diào)控政策下，土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)趨于冷靜，公司在2011年將放緩拿地節(jié)奏，等待更好的拿地時(shí)機(jī)。盡管當(dāng)月保利地產(chǎn)及2家全資子公司以7.5億元分別在吉林通化、上海兩個(gè)城市拿下4幅地塊，用地面積總計(jì)為36.22萬(wàn)平方米。
在中航證券地產(chǎn)金融分析師杜麗虹看來(lái)，保利正在經(jīng)歷一次深刻的轉(zhuǎn)型探索�！爱�(dāng)土地升值速度高于資本成本時(shí)，所有的地產(chǎn)企業(yè)都在尋求儲(chǔ)備更多的土地；但當(dāng)土地升值速度減緩時(shí)，土地儲(chǔ)備本身的價(jià)值貢獻(xiàn)在減弱。”杜麗虹認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看企業(yè)將重新調(diào)整自己的策略，即縮短土地儲(chǔ)備周期，把從土地儲(chǔ)備上釋放出來(lái)的資本金重新配置于經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，而非儲(chǔ)備環(huán)節(jié)，以加速資金周轉(zhuǎn)、提升資本使用效率�！氨＠窃谧鲞@樣的轉(zhuǎn)型�！�
據(jù)悉，保利地產(chǎn)將于6月份在廣州同時(shí)推出6個(gè)寫字樓項(xiàng)目，總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。按照保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營(yíng)業(yè)收入計(jì)劃達(dá)到20億到25億�！肮緦�(huì)有計(jì)劃地增持一些在中心城市的商業(yè)物業(yè)，除此外，還有一些酒店的增持。預(yù)期在2015年，應(yīng)該會(huì)逐步地形成一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的商業(yè)收入�！北＠禺a(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾如此表示。
咄咄逼人的追趕者
“保利這么大的規(guī)模，放緩拿地幾乎是不可能的。但是根據(jù)調(diào)控有意識(shí)地調(diào)整拿地節(jié)奏卻不出奇。”一位接近保利地產(chǎn)的人士向南都記者表示，從目前的銷售情況來(lái)看，保利拿地的速度就算減緩，也不會(huì)放慢太多。
一方面是歷年來(lái)規(guī)模發(fā)展的慣性，另一方面，盡管默默潛行，但保利萬(wàn)科亦感受到追趕者的壓力。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)20年的發(fā)展歷史而言，沒(méi)有人敢說(shuō)自己能永遠(yuǎn)保持第一。就連萬(wàn)科總裁郁亮自己也坦承：“我對(duì)我們國(guó)家很有信心，國(guó)家發(fā)展到今天賦予我們巨大的機(jī)會(huì)，你不抓住對(duì)不起自己啊。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不可能那么分散，未來(lái)一定會(huì)有若干個(gè)世界級(jí)的企業(yè)誕生。”
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)若干個(gè)世界級(jí)的企業(yè)中將會(huì)有誰(shuí)？“老牌”領(lǐng)軍房企萬(wàn)科、保利在低調(diào)轉(zhuǎn)型、悄然探路，而后起直追者咄咄逼人。在目前房地產(chǎn)企業(yè)陣營(yíng)的第一集團(tuán)里，恒大、中海氣勢(shì)洶洶，大有問(wèn)鼎之意。
一度在銷售業(yè)績(jī)上被萬(wàn)科遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離的中國(guó)海外，終于在2011年5月首次超過(guò)萬(wàn)科，成為實(shí)實(shí)在在的領(lǐng)先者。業(yè)績(jī)面前沒(méi)有幸運(yùn)兒。事實(shí)上，中海從2009年起很長(zhǎng)一段時(shí)間都沒(méi)有補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，但在2011年，中海不但在內(nèi)地積極拿地，而且已經(jīng)多次出現(xiàn)在香港的土地市場(chǎng)上，積極擴(kuò)充香港土地資源。沉寂多年，中海開(kāi)始活躍。
而在上周五的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大總裁夏海鈞高調(diào)表示：“在內(nèi)地樓市限購(gòu)令、限價(jià)令等一系列宏觀政策調(diào)控深化、銀根緊縮的環(huán)境下，恒大保持快速開(kāi)發(fā)、快速銷售的節(jié)奏，不囤地、不捂盤的戰(zhàn)略決策，使其規(guī)避了國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，并成為2011年房企保持高增長(zhǎng)的成功樣本�！�2011年1到5月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額337.3億元，完成全年目標(biāo)48.2%，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照這樣的速度，極可能超額完成700億的銷售目標(biāo)，直追千億級(jí)企業(yè)。