央行中房價格指數(shù)研究員:樓市限購令明后年或取消
2011-06-08   作者:記者 周祺瑾  來源:東方早報
 
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   “限購令持續(xù)時間不會很長,明后年或會取消,不取消壓力太大。”
  6月7日,在“中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會新聞主題研討會”上,中國央行中房價格指數(shù)研究員陳湛勻如是判斷“限購令”的執(zhí)行期限。
  陳湛勻作出這一判斷之際,市場對限購令正陷入糾結(jié):一邊是有報道稱樓市限購令可能將擴大至三四線城市,一邊是海口和大連等地近期先后傳出限購令松動的消息。
  雖然已遭當?shù)卣裾J,但有觀點稱,二三線城市的地方政府,背負著既要控制房價又要解決保障房建設(shè)資金的雙重壓力,對取消限購或放松限購的期望較為迫切。
  另據(jù)財新報道,此前不久,某央企開發(fā)商曾稱,“北京高端項目的限購有可能在年底前放開”。據(jù)稱,其消息也來源于政府內(nèi)部人士。
  對上述種種未獲證實的“傳言”,中國指數(shù)研究院副院長陳晟分析,這至少反映出,此前地方政府過于依賴土地財政的情況亟待改變。但經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型時間長,目前不少地方政府又面臨債務(wù)平臺清理,房地產(chǎn)低迷對緊張的地方財政而言可謂雪上加霜。
  相比于不欲輕言改變“土地財政”現(xiàn)狀的地方政府,面對調(diào)控,開發(fā)商的布局調(diào)整已然展開。
  保障房是方向之一。中國建筑國際(03311.HK)行政總裁周勇昨日在香港舉行的股東會后告訴媒體,該公司希望今年拿到300萬平方米建筑面積的保障性住房項目,截至目前,該公司已拿到超過140萬平方米。
  周勇稱,保障房項目毛利率在10%左右,而該公司目前超過一半的營業(yè)額來自于香港的建筑承包項目,其毛利率為5%至8%,承接保障性住房項目,反有助于提升毛利率。
  對此,某位上市房企高層稱,10%的毛利率一般企業(yè)做不到,即使做到了,其中還要扣除稅收等費用,凈利潤率大約在5%,而開發(fā)商品住宅,此前的毛利率達30%甚至更高。但對一些上市企業(yè)而言,參建保障房除了考慮社會影響外,還可以跑量——增加開發(fā)量,“美化”報表。
  陳晟稱,投建保障房是開發(fā)商在特殊時期的應(yīng)對布局。短期看,如果沒有適當?shù)牟季终{(diào)整,不少企業(yè)甚至無法生存下去,熬到限購政策的結(jié)束。
  商業(yè)地產(chǎn)是部分開發(fā)商眼中的另一避風港。
  基金管理機構(gòu)雅士鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩在昨日的商業(yè)地產(chǎn)研討會上表示,目前商業(yè)地產(chǎn)的價格仍未能體現(xiàn)其真實價值,不少亞洲基金都在尋求國內(nèi)的二三四線城市尋找長期的商業(yè)項目投資機會。此前,這些亞洲基金通常是和本土開發(fā)商合作參與住宅項目開發(fā),投資模式屬于快進快出型,一般投資周期僅三年。
  楊詠詩稱,二三四線城市低廉的土地價格,廉價的勞動成本具有一定的吸引力。
  但陳湛勻認為,雖然商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊,但對于中小企業(yè)而言依然風險重重,比如如何進行資本運作,處理和地方政府的關(guān)系以及團隊運營!安簧倨髽I(yè)投向三四線城市,但當?shù)氐娜司鵊DP還很低,尚不具備商業(yè)地產(chǎn)的條件!
  關(guān)于保障房,陳湛勻說,現(xiàn)有的保障房資金缺口達8000億元,即使現(xiàn)有的保障房計劃全部落實,也只能覆蓋20%的群體,“未來房價會繼續(xù)漲。”6月5日,新華社報道稱,截至5月底,部分省市的保障房項目開工率不足三成。
  中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會是由中國商業(yè)聯(lián)合會和上海購物中心協(xié)會主辦的一項商業(yè)地產(chǎn)大型展示交易會。第七屆中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會定于8月18日至20日在虹橋上海國際展覽中心舉行。
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