與一、二、三線城市因限購(gòu)而顯蕭條的樓市相比，游離于調(diào)控之外的四線城市，樓市的日子恐怕要好過(guò)許多�！吨袊�(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪發(fā)現(xiàn)，在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的河北涿州、香河、燕郊等地，平均房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)逼近萬(wàn)元；而遠(yuǎn)在吉林的白山市，其新開(kāi)盤(pán)房?jī)r(jià)已經(jīng)接近省會(huì)長(zhǎng)春的水平。陜西榆林、內(nèi)蒙古鄂爾多斯等能源型城市的新開(kāi)盤(pán)房?jī)r(jià)，最高分別已經(jīng)達(dá)到10000元/平方米、20000元/平方米的水平。
在這種情況下，最高決策層已經(jīng)開(kāi)始考慮，在部分大型熱點(diǎn)城市周邊的四線城市，有選擇地實(shí)施限購(gòu)，以避免因一、二、三線城市普遍限購(gòu)導(dǎo)致投資性資本向四線城市轉(zhuǎn)移，進(jìn)而形成新的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力。
四線看漲
20000元/平方米的價(jià)格，在距離內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特還有3小時(shí)車(chē)程的鄂爾多斯市，似乎并不算太高。5月20日，一個(gè)名叫伊泰華府的項(xiàng)目在鄂爾多斯市正式開(kāi)盤(pán)，20000元/平方米的價(jià)格，在當(dāng)?shù)貐s還要排隊(duì)才能買(mǎi)到。
“針對(duì)四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心做了一個(gè)專(zhuān)門(mén)的課題研究。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，鄂爾多斯的情況并不是個(gè)案。在一二三線城市普遍限購(gòu)之后，包括陜西榆林、山西大同等這些資源型城市的房地產(chǎn)價(jià)格，都出現(xiàn)了上漲的情況�！备吆屯顿Y合伙人蘇鑫告訴記者。
這一趨勢(shì)并非只反映在高價(jià)樓盤(pán)上。位于長(zhǎng)白山腳下的白山市，戶籍總?cè)丝诓怀^(guò)80萬(wàn)人，但萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在該市松江河鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)達(dá)國(guó)際旅游度假區(qū)北區(qū)中的新開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目，其售價(jià)已經(jīng)調(diào)整到3600元/平方米，這與吉林省會(huì)長(zhǎng)春市2010年全年商品住房的均價(jià)3750元/平方米接近。
北京周邊的河北省固安、香河、大廠、三河等地，則比上述城市更早地顯現(xiàn)出房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。在香河，保利地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，預(yù)期均在1萬(wàn)元/平方米上下，而萬(wàn)科在香河開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，單套總價(jià)也已經(jīng)超過(guò)150萬(wàn)元的水平。
現(xiàn)在，住建部已經(jīng)關(guān)注到了這一趨勢(shì)性的變化，并且已經(jīng)開(kāi)始重點(diǎn)關(guān)注一些房?jī)r(jià)上漲較快的四線城市�！弊〗ú空哐芯恐行牡囊晃粚�(zhuān)家向記者表示。
資金來(lái)源
“來(lái)自官方調(diào)研的保守估計(jì)，鄂爾多斯民間信貸資本至少在2000億元以上。但在鄂爾多斯，2010年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額，不含個(gè)人消費(fèi)貸款僅為
1332.9億元�！鼻笆鰠⑴c住建部政策研究中心對(duì)鄂爾多斯專(zhuān)項(xiàng)課題研究的專(zhuān)家試圖以此說(shuō)明，是什么致使鄂爾多斯這樣一個(gè)傳統(tǒng)意義上的四線城市，房?jī)r(jià)最近快速上漲。
記者了解到，根據(jù)一般慣例，城市銀行的信貸總額為當(dāng)?shù)厣弦荒闓DP的130%左右，不過(guò)在鄂爾多斯市，與高達(dá)2643億元的GDP
對(duì)應(yīng)，各金融機(jī)構(gòu)存貸款余額卻只有1332.9億元。“支撐鄂爾多斯煤炭、房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源主要是民間借貸�！睋�(jù)此，住建部政策研究中心的專(zhuān)題研究報(bào)告得出結(jié)論。
陜西榆林、山西大同的情況亦與鄂爾多斯的情況類(lèi)似。與之不盡相同的則是白山市的情況，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)劉強(qiáng)告訴記者，該項(xiàng)目主要客戶來(lái)源系本地客戶以及部分長(zhǎng)春市、吉林市的客戶。
“從本地客戶的結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)營(yíng)林業(yè)的占有很大的比例，這部分客戶有較強(qiáng)的改善型需求，而長(zhǎng)春市、吉林市的客戶，主要是度假購(gòu)買(mǎi)的需求，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目配套建設(shè)了滑雪場(chǎng)度假休閑配套設(shè)施�！眲�(qiáng)說(shuō)。
在這兩部分客戶的支撐下，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)北區(qū)的住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)，從一期的2600元/平方米，上漲到目前的3600元/平方米。
“無(wú)論是礦產(chǎn)資源，還是林業(yè)資源，這些資源型城市的企業(yè)主經(jīng)營(yíng)所獲得的資金，在一二三線路城市不限購(gòu)的時(shí)候，流向了這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是在這些城市紛紛出臺(tái)嚴(yán)厲限購(gòu)政策之后，則陸續(xù)開(kāi)始回流本地，從而導(dǎo)致本地樓市的資金開(kāi)始變得充沛起來(lái)。”蘇鑫表示。
擇點(diǎn)限購(gòu)
面對(duì)四線城市甚至是縣城級(jí)城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，最高決策層已經(jīng)開(kāi)始考慮，對(duì)這些城市進(jìn)行“擇點(diǎn)限購(gòu)”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉對(duì)此則表示，如果對(duì)四線城市甚至是縣城級(jí)別的城市實(shí)施限購(gòu)，他不會(huì)感到意外。
“但不是所有的四線城市一刀切，第一步可能陸續(xù)從受到大型熱點(diǎn)城市樓市影響較大、房?jī)r(jià)上漲壓力較大、本地居民住房支付能力較低的城市展開(kāi)，比如環(huán)首都經(jīng)濟(jì)帶的一些城市。”接近住建部的一位消息人士向記者表示，目前國(guó)務(wù)院已經(jīng)開(kāi)始考慮這一問(wèn)題。
“像白山市這樣的城市，實(shí)施限購(gòu)的可能性就很小，一是房?jī)r(jià)基數(shù)本來(lái)較低，二是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展使本地改善型的需求有比較大的提升，外來(lái)資本進(jìn)入引發(fā)快速上漲的可能性也比較小�！�
住建部一位不愿具名的官員則表示，不便對(duì)此消息發(fā)表評(píng)價(jià)。但他提醒記者，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的通知》中，對(duì)于限購(gòu)給出的總體原則，是房?jī)r(jià)上漲較快、房地產(chǎn)調(diào)控壓力較大的城市，只要符合這一原則，就都可以實(shí)施限購(gòu)政策，而不會(huì)具體劃分一、二、三、四線城市而區(qū)別對(duì)待。