進(jìn)入5月，膠著多時(shí)的樓市重回政策“敏感期”。雖然熱點(diǎn)城市成交持續(xù)低迷之下價(jià)格仍未出現(xiàn)明顯松動(dòng)，但隨著“降房?jī)r(jià)”，這一房地產(chǎn)調(diào)控公開表態(tài)的變化，深化調(diào)控的預(yù)期再次高漲。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所5日發(fā)布的2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控面臨攻堅(jiān)戰(zhàn)，并預(yù)測(cè)，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策在2011年將被迫陸續(xù)出臺(tái)，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來(lái)政策調(diào)控的重點(diǎn)，建議全面開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收。
低迷 多地樓市環(huán)比仍呈頹勢(shì)
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周(4月25日至5月1日)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，20城市樓市成交量上漲，13城市成交量漲幅在30%以上，昆明、大連、三亞漲幅逾100%。重點(diǎn)城市中，4城市成交量均環(huán)比上漲，其中北京漲幅最大，達(dá)42.67%，其次是南京，漲幅達(dá)到41.15%，廣州漲幅亦達(dá)15%。
不過(guò)，雖然上周環(huán)比有所反彈，但多數(shù)熱點(diǎn)城市成交量與去年同期相比仍呈頹勢(shì)，市場(chǎng)依舊低迷。今年1至18周，深圳、南京、蘇州、成都、北京、長(zhǎng)沙、上海、重慶等重點(diǎn)城市中，僅成都成交面積同比2010年上漲，其余皆下跌。北京跌幅最大，達(dá)33.49%。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓認(rèn)為，在成交萎靡的背后，市場(chǎng)信心不足，各方預(yù)期不一是重要原因。相當(dāng)一部分購(gòu)房者對(duì)后續(xù)政策及房?jī)r(jià)下跌抱以期待，加之限購(gòu)、限貸等政策約束，這些因素綜合在一起就造成了買方推遲入市的現(xiàn)狀。另一方面，政府干預(yù)銷售的策略之下，二手房業(yè)主并不會(huì)急于拋盤，因此，買賣雙方都認(rèn)為現(xiàn)在不是出手的有利時(shí)機(jī)，成交低迷在所難免。
2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書認(rèn)為，由于政策實(shí)施存在反復(fù)性，導(dǎo)致市場(chǎng)主體對(duì)未來(lái)政策預(yù)期的不確定性，潛在投機(jī)性需求向現(xiàn)實(shí)需求轉(zhuǎn)化將有所收斂，但轉(zhuǎn)化動(dòng)力仍存。
就開發(fā)商而言，經(jīng)歷2008年至2010年間短暫V形調(diào)整反轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控盤愿望大大加強(qiáng)，經(jīng)歷2009年至2010年火爆的銷售市場(chǎng)繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也積累了巨額的銷售收入和利潤(rùn)，控盤能力也大大增強(qiáng)。
徐楓認(rèn)為，雖然目前市場(chǎng)上個(gè)別開發(fā)商開始進(jìn)行試探性降價(jià)促銷，但仍不能稱之為普遍現(xiàn)象，多數(shù)開發(fā)商還是處于觀望狀態(tài)，況且相當(dāng)一部分開發(fā)商資金面只是“有點(diǎn)吃緊”，還未到危險(xiǎn)的地步。
對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間的成交走勢(shì)，徐楓預(yù)測(cè)，熱點(diǎn)城市的一手住宅成交量可能會(huì)維持4月份的水平，不過(guò)，如果后續(xù)供應(yīng)量與現(xiàn)在持平的話，也不排除小幅回升的可能。就二手市場(chǎng)而言，目前整體上處于回升階段，以周為時(shí)間段進(jìn)行考量的話，隨后可能會(huì)以5%左右的幅度緩慢抬升，但如果各地推行評(píng)估價(jià)過(guò)戶，二手房的成交量將會(huì)遭遇重創(chuàng)。
相持 房?jī)r(jià)或進(jìn)入拉鋸戰(zhàn)狀態(tài)
成交量持續(xù)歷史低位徘徊并未帶來(lái)普遍的價(jià)格松動(dòng)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年4月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8773元/平方米，較上月上漲0.40%。其中，北京等十大城市4月平均價(jià)格為15802元/平方米，環(huán)比上漲0.13%。
價(jià)格的微漲態(tài)勢(shì)在四大一線城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)得更為明顯�！耙皇肿≌山粌r(jià)格的形成由于穿插了過(guò)多的行政痕跡，所以二手房的成交情況是更為可信的風(fēng)向標(biāo)�！毙鞐髡f(shuō)。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月，北上廣深四地二手房成交價(jià)格環(huán)比、同比均呈漲勢(shì)。其中，上海二手房的成交均價(jià)達(dá)31030元/平方米，環(huán)比漲幅為3.6%，為四城市中最高，北京、深圳、廣州的環(huán)比漲幅分別為1.1%、1.1%和0.7%。同比來(lái)看，廣州二手房均價(jià)達(dá)19346元/平方米，同比漲幅高達(dá)32%，北京、深圳、上海的同比漲幅分別為15%、13%和18%。
對(duì)于未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)，2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書并不看好今年房?jī)r(jià)回落，認(rèn)為今年年內(nèi)商品房?jī)r(jià)可能進(jìn)入相持態(tài)勢(shì)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員、藍(lán)皮書副主編尚教蔚表示，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化，商品房供給增幅放緩，保障性住房加大入市力度，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化格局。中高檔商品房?jī)r(jià)存在走高壓力，低檔商品房?jī)r(jià)存在下調(diào)壓力。
不過(guò)她同時(shí)表示，在商品住房市場(chǎng)中高檔房?jī)r(jià)走高、低檔房?jī)r(jià)走低的相持格局下，納入銷售市場(chǎng)的低檔保障性住房統(tǒng)計(jì)范圍的平均房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)。
國(guó)家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳也持類似看法。她在藍(lán)皮書中撰文稱：“在影響住宅市場(chǎng)供求兩方面的因素作用下，預(yù)計(jì)2011年住宅市場(chǎng)基本平穩(wěn)。”
文章表示，短期看房?jī)r(jià)上漲仍存在一定的壓力。在這樣的形勢(shì)下，2011年尤其是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境仍會(huì)很嚴(yán)厲，穩(wěn)定物價(jià)的政策目標(biāo)要求一定會(huì)繼續(xù)控制房?jī)r(jià)的上漲，抑制住房投資投機(jī)需求的政策仍將從緊。
而且從供給方面看，劉琳表示，未來(lái)一段時(shí)間隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進(jìn)，住房供求將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。具體到住宅市場(chǎng)自身的供求狀況來(lái)看，2010年住宅新開工面積保持較高增速，這將增加2011年住宅市場(chǎng)的供給，也為市場(chǎng)需求者提供了較多的選擇，有助于住宅成交量的增加。同時(shí)，保障性住房建設(shè)將對(duì)住宅開發(fā)投資產(chǎn)生較大貢獻(xiàn)，因此預(yù)計(jì)2011年住宅開發(fā)投資仍將表現(xiàn)為同比增加。
劉琳稱，2011年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的放緩將減小房?jī)r(jià)漲幅增加的可能性，住宅市場(chǎng)供給量的增加將減小供求矛盾，伴隨宏觀政策特別是貨幣政策的調(diào)整、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善，預(yù)計(jì)2011年住宅價(jià)格將保持基本平穩(wěn)。
攻堅(jiān) 更嚴(yán)厲調(diào)控將延伸至存量市場(chǎng)
基于對(duì)房?jī)r(jià)可能進(jìn)入相持態(tài)勢(shì)的判斷，藍(lán)皮書表示，房地產(chǎn)調(diào)控面臨攻堅(jiān)戰(zhàn)，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策在2011年將被迫陸續(xù)出臺(tái)。
尚教蔚說(shuō)，2006年以來(lái)，由國(guó)務(wù)院和國(guó)辦頒發(fā)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控電文達(dá)11件，土地供給、交易稅費(fèi)、金融約束、結(jié)構(gòu)限制等政策措施均被采用，但房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)投機(jī)性需求仍未被有效抑制。由于土地供給、交易稅費(fèi)、金融約束等政策工具往往只針對(duì)新增市場(chǎng)，較少觸及既得利益，但更嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能向存量市場(chǎng)延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來(lái)政策調(diào)控的重點(diǎn)，將嚴(yán)重影響多套住房持有人群的既得利益，增加政策出臺(tái)和實(shí)施難度。
未來(lái)，住房持有環(huán)節(jié)可能成為政策調(diào)控的重點(diǎn)。尚教蔚表示，經(jīng)過(guò)多年呼吁，作為調(diào)節(jié)住房持有、抑制投機(jī)性需求的住房持有稅，已經(jīng)進(jìn)入醞釀和試點(diǎn)階段，重慶和上海率先開始了政策試點(diǎn)探索。但全國(guó)更全面的房產(chǎn)持有稅征收還有待社會(huì)各階層進(jìn)一步達(dá)成共識(shí)。建議全面開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，將目前上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)在“十二五”期間應(yīng)加快向全國(guó)推廣。
她表示，開征房產(chǎn)稅不僅可增加地方財(cái)政收入，形成穩(wěn)定稅收來(lái)源，也可抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距，達(dá)到“削貧富差距之峰”的效果。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策肯定將持續(xù)下去。今年1月份出臺(tái)的“新國(guó)八條”現(xiàn)在正在貫徹落實(shí)過(guò)程中，走在“半道”上，它的效果如何到年底才能檢驗(yàn)出來(lái)。
王玨林稱，目前出臺(tái)的一些政策屬于限制性政策，一旦放松就可能反彈。這種反彈帶來(lái)的損失非常之大，一是這幾年的調(diào)控成果就沒有了，而且再實(shí)施調(diào)控難度加大；二是可能導(dǎo)致市場(chǎng)更加混亂。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司李洪俠博士預(yù)計(jì)，2011年，各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策將圍繞“新國(guó)八條”進(jìn)一步細(xì)化、落實(shí)。
包括：保障性安居工程建設(shè)力度將進(jìn)一步加大，相關(guān)土地、財(cái)稅和信貸支持政策將進(jìn)一步完善；抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的差別化信貸政策將繼續(xù)，并有視市場(chǎng)情況不斷趨緊的可能；違法違規(guī)閑置和囤積土地行為將被切實(shí)追究責(zé)任；穩(wěn)定房?jī)r(jià)和落實(shí)調(diào)控政策不力的地方政府將很可能被問(wèn)責(zé)；限購(gòu)等必要的行政手段將會(huì)適時(shí)增加并擴(kuò)大應(yīng)用范圍；促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和政策有望出臺(tái)；《住房保障法》起草有望取得突破性進(jìn)展；房產(chǎn)稅有望在上海和重慶試點(diǎn)基礎(chǔ)上全國(guó)推廣。