央企紅利被進(jìn)一步要求用于民生支出。
5月3日,國(guó)資委一則通知,要求央企參建保障房。
在這份名為《關(guān)于積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》的文件中,國(guó)資委要求各中央企業(yè)進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入力度,通過(guò)多種途徑參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)。而這也是國(guó)資委首次下發(fā)專(zhuān)門(mén)文件,要求央企參建保障房。
而原則性的路徑,國(guó)資委也有倡導(dǎo):“爭(zhēng)取地方政府的支持,在地方政府的領(lǐng)導(dǎo)下,按照市場(chǎng)化運(yùn)作方式”。
5月4日,國(guó)資委有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示,央企當(dāng)中,參建保障房的主體主要是以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企,其他央企不得開(kāi)發(fā)建設(shè)保障房。
一位國(guó)資委官員還對(duì)本報(bào)記者透露,國(guó)資委正考慮將一定比例的央企紅利用于民生支出,其中包括支持保障房建設(shè)所需資金。
“今后幾年,隨著國(guó)有資本收益上交比例逐步提高,用于社會(huì)保障的資金比例會(huì)隨之逐步提高,包括投資保障房!鄙鲜龉賳T表示。
而這被市場(chǎng)人士認(rèn)為是對(duì)此前局部地區(qū)安居工程保障不力,保障房建設(shè)資金缺位的回應(yīng)。
采訪中參與其中的多家央企一方面表示會(huì)履行“政治責(zé)任”,另一方面也表示擔(dān)憂,鑒于保障房項(xiàng)目盈利的艱難,乃至此前多個(gè)保障房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的虧損,他們希望相關(guān)的金融支持政策和地方政府保障房開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策,乃至后續(xù)的保障房管理政策,能夠及時(shí)配套,從而使得保障房項(xiàng)目作為一個(gè)體系,穩(wěn)步推進(jìn)。
參建主體
哪些央企參與到保障房建設(shè)中,打聽(tīng)者眾。
一個(gè)直接背景是,去年3月,國(guó)資委下令要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外,其他78家有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企,全部退出房地產(chǎn)行業(yè)。
而此次國(guó)資委要求央企積極參建保障房,令業(yè)界一度擔(dān)心一些被要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企,借此次參建保障房的機(jī)會(huì)“曲線拿地”。
對(duì)此,國(guó)資委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示,《通知》中的“各中央企業(yè)”主要指16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企。此外,一些工程、建材和鋼鐵企業(yè),將為保障房建設(shè)項(xiàng)目提供相關(guān)服務(wù)。
國(guó)資委在《通知》中點(diǎn)名要求參建保障房的央企包括勘察設(shè)計(jì)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工程建設(shè)企業(yè)、建材企業(yè)和礦區(qū)企業(yè)。
本報(bào)記者獲悉,除了16家房地產(chǎn)央企,另外五家“保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)但受到限制”的五家房地產(chǎn)央企也將參與保障房建設(shè),分別是魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)。
國(guó)資委允許這五家央企保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù),但對(duì)其投資房地產(chǎn)設(shè)限——集團(tuán)公司不能動(dòng)用主營(yíng)業(yè)務(wù)的大額資金從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),也不允許集團(tuán)公司對(duì)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。
國(guó)資委規(guī)劃發(fā)展局局長(zhǎng)王曉齊告訴本報(bào)記者,上述五家企業(yè)占央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總額的6%-7%,規(guī)模較大,并且做得比較規(guī)范。
國(guó)資委研究中心的一位副主任也告訴本報(bào)記者,上述五家企業(yè)在保障房建設(shè)有先天優(yōu)勢(shì),比如,神華集團(tuán)和中煤集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是開(kāi)發(fā)工礦區(qū)土地,外界不容易進(jìn)入,這兩家央企可以爭(zhēng)取將本企業(yè)棚戶區(qū)改造工作,納入到當(dāng)?shù)乇U戏拷ㄔO(shè)計(jì)劃當(dāng)中。
當(dāng)然,眾央企參與到保障房建設(shè)中,此前已有基礎(chǔ)。上述國(guó)資委研究中心副主任介紹,16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企中,已經(jīng)有11家企業(yè)參與了保障房建設(shè),有的甚至將大部分精力投向保障房建設(shè),是我國(guó)保障房建設(shè)的主力軍。
比如中冶集團(tuán)就是保障性住房建設(shè)規(guī)模最大的央企,2010年,中冶集團(tuán)的保障房項(xiàng)目共計(jì)24個(gè),總投資257億元,總建筑面積564萬(wàn)平方米,分布于天津、上海等城市。
而國(guó)資委發(fā)布通知之前,許多央企已開(kāi)始“聞風(fēng)先動(dòng)”。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露,兩會(huì)后,保利公司向有保利項(xiàng)目的城市政府發(fā)函,表示愿意參與保障房建設(shè),目前已有一些地方政府給予回應(yīng)。保利計(jì)劃今年投資建設(shè)3至5個(gè)保障房項(xiàng)目。
而中國(guó)建筑更是將保障房建設(shè)寫(xiě)入集團(tuán)“十二五”規(guī)劃中,力爭(zhēng)保障性住房投資開(kāi)發(fā)占到全國(guó)市場(chǎng)的3%。
另?yè)?jù)了解,五礦正在環(huán)渤海區(qū)域?qū)ふ液线m的保障房項(xiàng)目,現(xiàn)正待集團(tuán)投資委員會(huì)批準(zhǔn)建設(shè)。
至于此前未直接參與過(guò)保障房項(xiàng)目的央企,國(guó)資委上述人士表示,這部分央企本身就擁有大量的工業(yè)用地,保障房建設(shè)正好可以使得這些土地,獲得新的利潤(rùn)增值渠道。
從開(kāi)發(fā)比例看,也不容小覷。王曉齊對(duì)本報(bào)記者表示,目前,央企開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房面積約2300萬(wàn)平方米,占全國(guó)已建成的保障性住房面積的13%-15%。
“這一比例算是較高的!蓖鯐札R表示,以土地面積計(jì)算,央企在商品房領(lǐng)域的市場(chǎng)份額僅為5%左右,但已承擔(dān)了全國(guó)13%-15%的保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)。
樓市新牒:21家央企可以國(guó)資收益投入保障房
而此番樓市調(diào)控宏觀背景下,國(guó)資委發(fā)文讓央企參與保障房,被寄望于從建設(shè)資金上充盈“短缺”的保障房建設(shè)資金。
據(jù)住建部資料,今年我國(guó)要興建1000萬(wàn)套保障房,完成這一目標(biāo),約需投入1.3-1.4萬(wàn)億元。其中,5000多億元將由中央政府和地方各級(jí)政府籌集,剩下的8000億元由企業(yè)、銀行以及各種社會(huì)機(jī)構(gòu)籌措。
4月29日,財(cái)政部網(wǎng)站刊發(fā)消息,第二批中央補(bǔ)助保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金337億元已經(jīng)下?lián),加?月份第一批下?lián)艿?00億元,目前已經(jīng)累計(jì)下?lián)?37億元。
但由于資金數(shù)額較大,落實(shí)資金仍是一大問(wèn)題。國(guó)務(wù)院督察組近期發(fā)現(xiàn),一些地方的保障性安居工程建設(shè)資金尚未足額籌措到位。
中冶集團(tuán)一位內(nèi)部人士就告訴本報(bào),中冶在遼寧某市的保障房貸款投入后,政府遲遲不給公司建設(shè)款項(xiàng)。
采訪中有不愿透露姓名的房產(chǎn)集團(tuán)人士介紹,保障房建設(shè)確實(shí)一直存在著資金缺口,此次國(guó)資委鼓勵(lì)央企積極參與保障房建設(shè),同時(shí)也是貫徹中央的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控精神。
據(jù)了解,2010年,部分地方建設(shè)保障房不力,“主管部門(mén)希望央企發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì),大規(guī)模參與建設(shè)保障房建設(shè)”,一位央企高管對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
本報(bào)記者獲悉,下一步在開(kāi)拓政府籌資渠道方面,國(guó)有資本收益,有望為保障房提供一定資金支持。
當(dāng)然,央企參與保障房建設(shè)中,國(guó)有資本收益并不能作為資金的全部來(lái)源,保障房建設(shè)所需大部分資金需要企業(yè)自行籌集。
各央企正在尋找各種融資渠道。
中冶副總裁張兆祥對(duì)本報(bào)記者表示,中冶正在計(jì)劃與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)人壽共同研究針對(duì)保障性住房的創(chuàng)新性融資方式。
上述中冶內(nèi)部人士告訴本報(bào)記者,今年融資政策將更加傾向于保障性住房投資,并預(yù)計(jì)地方政府對(duì)保障性住房的金融支持將會(huì)加大。
國(guó)資委在《通知》中要求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)央企“要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)”,“將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合起來(lái)”。
不過(guò),張兆祥坦承,保障房建設(shè)的具體進(jìn)度,要視金融政策和國(guó)家政策的落實(shí)情況而定。
從貸款數(shù)據(jù)看,前景似乎是樂(lè)觀的,保障性住房比之商品房,正獲得更多的金融支持。4月28日,央行最新公布的數(shù)據(jù)也反映出了這一趨勢(shì)。2011第一季度2.24萬(wàn)億人民幣。新增貸款中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸新增1678億元,余額同比增長(zhǎng)17.0%,比上年回落6.5個(gè)百分點(diǎn),其中保障性住房開(kāi)發(fā)貸款新增
651億元,比年初增長(zhǎng)40.1%,保障房新增開(kāi)發(fā)貸款占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的四成左右。
五礦置業(yè)總經(jīng)理田景崎在接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言,“在商品房資金緊縮的局面下,保障房可以獲得貸款方面的傾斜,這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是有吸引力的!
盈利模式憂慮
當(dāng)然,采訪中,雖然多家央企從政治任務(wù)、社會(huì)責(zé)任高度,應(yīng)允了保障房項(xiàng)目;但由于自負(fù)盈虧的企業(yè)運(yùn)作,實(shí)際操作中,一些央企也存擔(dān)憂。
一位不愿透露姓名的央企高管在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,盡管?chē)?guó)資委號(hào)召央企加大保障房建設(shè),但當(dāng)前最大的矛盾是短期行為和長(zhǎng)期體系建立的矛盾,“做法很值得商榷”。
2月24日,中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng),出席全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議并講話,強(qiáng)調(diào)建設(shè)1000萬(wàn)套保障房是硬任務(wù)。
“央企可以貢獻(xiàn)力量,但保障房應(yīng)該是政府的責(zé)任,地方政府一方面想通過(guò)市場(chǎng)化的途徑來(lái)解決保障房的建設(shè),另一方面又不肯舍棄土地財(cái)政和稅收帶來(lái)的收益,于是就將企業(yè)置于尷尬的境地,利潤(rùn)空間極其有限!鼻笆霾辉妇呙难肫蟾吖芊Q。
令眾多央企倍感困惑的還有規(guī)則的不確定性。例如,公租房本來(lái)是用于長(zhǎng)期出租的保障房,但亦有一些地方允許五年之后回購(gòu)。
由此前述不愿具名的央企高管擔(dān)心,保障房建成之后或許會(huì)引發(fā)更嚴(yán)重的矛盾:盡管完成了政治任務(wù),但會(huì)形成新的利益既得者,“不單單是‘建’,還有養(yǎng)和管,最根本的問(wèn)題是長(zhǎng)期保障體系的建立”。
而不同的地方在保障房建設(shè)方面出臺(tái)的政策也不同,顯然,央企想要參與保障房建設(shè),并且不虧損,很大程度取決于如何和地方進(jìn)行議價(jià),商討優(yōu)惠的條件。
十六家央企中,僅有中國(guó)建筑、中鐵建、中冶、葛洲壩等企業(yè)擁有自己的施工建筑隊(duì)伍,也并非所有央企擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì),大多數(shù)央企只能以投資方式建設(shè)保障房,而據(jù)了解,以投資方式建保障房,風(fēng)險(xiǎn)較大。
事實(shí)上,建保障房的虧損問(wèn)題一直未能很好解決。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾坦言,廣州西子灣項(xiàng)目的利潤(rùn)有10%左右,但北京所建的保障房項(xiàng)目卻處于虧損狀況,其原因在于北京項(xiàng)目到了政府之前規(guī)定的銷(xiāo)售時(shí)間,但政府相關(guān)銷(xiāo)售方案卻遲遲未出臺(tái),導(dǎo)致該項(xiàng)目所有樓盤(pán)不能按時(shí)銷(xiāo)售,參與該項(xiàng)目的7家開(kāi)發(fā)商全部虧損。類(lèi)似虧損案例還有很多。
許多企業(yè)對(duì)保障房建設(shè)也抱著畏懼的心態(tài)。
4月29日,廣州市首幅配建保障房住宅地拍賣(mài)遇冷,現(xiàn)場(chǎng)零舉牌成交,地塊由保利地產(chǎn)以7.885億元拿下,僅略高于起始價(jià)500萬(wàn)元,折合樓面地價(jià)每平方米4407元。
“在現(xiàn)有的制度安排下,企業(yè)建保障房是很難保證不虧損的!北本┳】偧瘓F(tuán)董事長(zhǎng)張貴林曾在接受本報(bào)記者采訪時(shí)坦言。他認(rèn)為,必須進(jìn)行制度上的探索,才能夠吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)加入保障房建設(shè),變成一種可持續(xù)的力量。
中鐵相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示,在相關(guān)規(guī)則不明確,政策不完善的情況下,中鐵只會(huì)采取承建的方式來(lái)參與保障房建設(shè)。相對(duì)于投資帶來(lái)的不確定性,承建收取的是固定費(fèi)用,更能保證企業(yè)的回報(bào)。另亦有一些央企明確表示,必須找到穩(wěn)定的盈利模式后,再加大保障房的建設(shè)力度。
也有一些先行央企的盈利模式探索走在前面。中國(guó)建筑就是之一。該集團(tuán)董秘孟慶禹稱,中國(guó)建筑正在探索多種盈利模式,一方面完成央企職責(zé),另一方面,也不會(huì)令股東利益受損。
具體的盈利模式包括施工總承包、限價(jià)開(kāi)發(fā)和混合開(kāi)發(fā)、成本加薪金競(jìng)標(biāo)服務(wù)、BT
投資和城市綜合開(kāi)發(fā)模式。其中施工總承包模式收益率為3%-6%,BT投資模式收益率可達(dá)8%-10%。
混合開(kāi)發(fā)則包含一次競(jìng)拍拿地、統(tǒng)一支付地價(jià),其中商品房開(kāi)發(fā)不限售價(jià)和銷(xiāo)售對(duì)象,保障房開(kāi)發(fā)按規(guī)定運(yùn)作,收益率也能夠達(dá)到10%。據(jù)了解,中海在廣州金沙馨園即采用了該模式。