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傅子恒：反房地產(chǎn)暴利不能只盯著開(kāi)發(fā)商
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2011-04-28 作者：傅子恒 來(lái)源：新京報(bào)
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發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)是暴利行業(yè)應(yīng)該無(wú)需懷疑，但怎么“反暴利”，則需要進(jìn)一步探討。
據(jù)報(bào)道，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。發(fā)改委的此項(xiàng)“新政”雖還未有明確方案，但市場(chǎng)普遍將之解讀為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步升級(jí)的信號(hào)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是暴利行業(yè)嗎？這應(yīng)是無(wú)需懷疑的。一些地產(chǎn)商認(rèn)為不是，但這一說(shuō)辭與公眾的感受相去甚遠(yuǎn)。最直觀的感受有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)是最易于創(chuàng)造超級(jí)富豪的行業(yè)，有統(tǒng)計(jì)顯示，近幾年的福布斯中國(guó)富豪榜中，地產(chǎn)商是新上榜的行業(yè)最集中的群體；二是信托業(yè)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)有相當(dāng)部分來(lái)自于地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信托基金的投資回報(bào)率，高出目前平均貸款利率的兩倍以上。借入資金就有如此之高的回報(bào)率，說(shuō)沒(méi)有超額利潤(rùn)會(huì)有人相信嗎？
其實(shí)對(duì)一個(gè)行業(yè)而言，并不是在任何時(shí)期都需要反暴利的，比如由科技創(chuàng)新帶動(dòng)的行業(yè)成長(zhǎng)，在初期的時(shí)候?qū)τ谫Y本與智力投入者追求“成本彌補(bǔ)”之外的暴利給予一定程度的保護(hù)，恰恰是對(duì)創(chuàng)新一個(gè)激勵(lì)，包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的“產(chǎn)權(quán)保護(hù)”機(jī)制，也恰恰就是對(duì)創(chuàng)新者追求暴利行為的一種保護(hù)。但暴利局面最終會(huì)由競(jìng)爭(zhēng)所打破，行業(yè)利潤(rùn)率會(huì)重新趨于平均化。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。當(dāng)然，前提是市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，不存在市場(chǎng)失靈。
但我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)十年以來(lái)，投資回報(bào)卻以遞增的方式保持了暴利。其原因有市場(chǎng)失靈，更有政府失靈問(wèn)題。而如果承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)存在不正當(dāng)?shù)谋├敲捶幢├?dāng)然也就成了政府監(jiān)管與市場(chǎng)認(rèn)可的一個(gè)理由。
客觀地說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)反暴利其實(shí)并非中國(guó)獨(dú)創(chuàng)，新加坡與德國(guó)，就有這方面的成熟安排。比如在德國(guó)，各地設(shè)有房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)，負(fù)責(zé)對(duì)不同城市、區(qū)位與類別的房屋進(jìn)行評(píng)估并確定基準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)超過(guò)合理基準(zhǔn)價(jià)格20%的，地產(chǎn)商將面臨罰款；如超過(guò)50%，則將被視作暴利，面臨經(jīng)濟(jì)甚至是刑事處罰。當(dāng)然德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定也是有目共睹的。
但德國(guó)與新加坡房地產(chǎn)穩(wěn)定有一個(gè)深刻的背景，那就是二者都是政府提供了強(qiáng)大的住房保障，屬于“小市場(chǎng)、大保障”的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由此反觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，政府保障這一層面的供給，需要大幅度地進(jìn)行補(bǔ)課。
由此，也引發(fā)另外一個(gè)深層次的話題，那就是造成我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格十年飆升的具體原因是什么，換言之，是什么促成了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利？關(guān)于高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)原因，筆者曾經(jīng)將其總結(jié)為居民收入增長(zhǎng)生活改善推升真實(shí)需求、居住消費(fèi)升級(jí)、城市化、有效供給不足、體制安排與政府相關(guān)政策失誤、投資與投機(jī)推波助瀾、利益集團(tuán)操控增大治理難度等八個(gè)方面。
這些方面哪個(gè)是造成暴利的源頭？確認(rèn)這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，反暴利才能有的放矢。就目前的狀況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理，靠一兩項(xiàng)政策很難治本，治理需是綜合性的。有的需要進(jìn)行系統(tǒng)性的體制變革才能解決，比如地方政府的土地財(cái)政模式，就涉及中央與地方財(cái)政分權(quán)這一重大利益調(diào)整問(wèn)題；有的還需認(rèn)識(shí)提升，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資功能化”，涉及房地產(chǎn)成品屬性的功能定位，是基本安居產(chǎn)品，還是市場(chǎng)普通產(chǎn)品？這些都需要各方認(rèn)真探討。
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