去年4月為遏制部分城市房地產(chǎn)市場過熱和房價上漲過快的勢頭，國務(wù)院出臺了一系列被稱為“史上最嚴(yán)厲”加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。特別是在今年1月26日國務(wù)院出臺的新“國八條”中，強(qiáng)調(diào)了地方政府的落實責(zé)任。
如今政策落實的效果究竟如何，未來調(diào)控政策是否還需要再加碼？4月初，國務(wù)院啟動樓市調(diào)控專項督查并圈定16省區(qū)市。
據(jù)悉，此次督查的16個省(區(qū)、市)是：北京市、遼寧省、上海市、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山東省、湖北省、廣東省、廣西壯族自治區(qū)、海南省、四川省、陜西省、甘肅省。對其他地方，有關(guān)部門將通過各種方式督促檢查。
此次檢查的重點(diǎn)包括，各地房地產(chǎn)市場調(diào)控工作責(zé)任落實情況，保障性安居工程建設(shè)情況，執(zhí)行稅收政策和差別化信貸政策情況，住房用地供應(yīng)管理情況，引導(dǎo)住房需求情況以及落實住房保障和穩(wěn)定房價工作約談問責(zé)機(jī)制情況等。
業(yè)內(nèi)人士表示，中央這次對16個省(區(qū)、市)進(jìn)行督查，規(guī)模也算空前，足見中央對本輪政策調(diào)控的效果空前重視。
| |
地方政府“控漲”目標(biāo)加劇了房價上漲預(yù)期 |
雖然決策層對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策一輪比一輪強(qiáng)硬，但房價并沒有向大眾期望的那樣迎來拐點(diǎn)，而是繼續(xù)保持上升趨勢。包括國土資源部部長徐紹史、財政部部長謝旭人在內(nèi)的高層都曾在不同的場合表示，樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況不到位，地方政府對土地仍然嚴(yán)重依賴。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2010年全國70個大中城市房價上漲9.9%，全國商品房銷售面積同比增長10.1%，樓市繼續(xù)表現(xiàn)出量價齊升的態(tài)勢。同期，全國土地出讓總價款也達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.9萬億元，同比增長七成之多。
今年1月26日國務(wù)院出臺的新“國八條”中，強(qiáng)調(diào)了地方政府的落實責(zé)任，一方面要求房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬前出臺住房限購實施細(xì)則，另一方面要求各城市在一季度向社會公布年度新建住房價格控制目標(biāo)。
到目前為止公布新建住房價格控制目標(biāo)的已有608個城市。不過已出調(diào)控目標(biāo)的城市中僅北京提出了“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)。多數(shù)城市只是將房價控制目標(biāo)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長速度和人均可支配收入增速掛鉤，將今年的房價控制目標(biāo)為上漲10%左右。
多位專家指出，各地制定目標(biāo)只有上限，沒有下限，這極可能加劇市場上關(guān)于房價持續(xù)上漲的預(yù)期。
房價之所以遲遲不能退燒，首當(dāng)其沖應(yīng)該是地方政府的責(zé)任。中國社科院金融研究所研究員汪利娜認(rèn)為，在我國土地制度從“向農(nóng)民廉價征地——土地儲備——招拍掛”全程政府壟斷的格局下，地方政府是土地市場最大的“做市商”，通過掌控土地供給規(guī)模、用途、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏、時機(jī)，營造市場氛圍，人為制造土地短缺，推高地價。
2010年全國土地出讓成交價款達(dá)到2.7萬億元，土地出讓收入成為地方政府最重要的收入來源。
此外，在中央不斷下發(fā)調(diào)控文件的同時，不要以為房地產(chǎn)企業(yè)只會坐以待斃等著降價。汪利娜在她的研究報告中指出，當(dāng)土地將地方政府與房企捆綁在一起時，房企可以通過各種方式左右政府決策，甚至是改變決策，這都會影響“國八條”的政策效果。
對于上述的房地產(chǎn)調(diào)控中的諸多不是決策層并不是不了解。權(quán)威人士透露，督查組要求“糾偏”的可能還包括地方房價控漲指標(biāo)。據(jù)了解，目前社會對地方政府房價控漲指標(biāo)的質(zhì)疑頗多。因此，住建部通知要求各地“聽取民意、適當(dāng)調(diào)整”。
國務(wù)院辦公廳也轉(zhuǎn)發(fā)了這份通知，表明了中央政府的態(tài)度。但部分地方政府對“重調(diào)指標(biāo)”一事模棱兩可。有專家分析，不排除國務(wù)院督查組直接給出解決方案的可能，而北京市提出的“穩(wěn)中有降”的基調(diào)有望被廣泛采納。
一邊是中央不斷的政策調(diào)控，另一邊卻是房地產(chǎn)企業(yè)的信心滿滿。樓市拐點(diǎn)究竟何時出現(xiàn)？
據(jù)報道，近日，廣東的開發(fā)商召開座談會，雖然他們都表示對宏觀調(diào)控表示理解和支持，并承諾不會捂盤惜售。但是，對于未來房價是否會降價他們很少提及，似乎并不擔(dān)心這個問題。
頤和地產(chǎn)的趙永爽指出，該集團(tuán)今年僅在廣州就有近10個項目推出，不會遲疑、不會捂盤，但也絕不會降價。
不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在不降價并不表示未來也不降價。日益緊縮的信貸政策將給房地產(chǎn)市場造成巨大影響，在調(diào)控和加息的政策合力下，二季度或?qū)⒂瓉順鞘械墓拯c(diǎn)。
4月6日起上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)。雖然連續(xù)加息直接原因是為了抵抗通脹壓力加大和負(fù)利率的加劇，但是，加息對于樓市的影響可想而知。
在樓市調(diào)控政策頻出，央行走入加息周期的背景下，各個城市的住宅成交量也在下降。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新統(tǒng)計，今年一季度北京一手住宅成交2.07萬余套，與去年四季度相比下跌了逾40%，是近三年來一季度成交的最低值。不只是北京，在上海也出現(xiàn)了房價松動、交易量下降的狀況；在深圳，3月全市新房成交均價19423元/平方米，環(huán)比下降5.99%，同比下跌5.04%，為今年首次跌至2萬元/平方米以下；廣州、南京、杭州等地房價也出現(xiàn)變相降價，交易量都大幅下降。
國家統(tǒng)計局昨日公布的數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為112.3，比上季度回落8.4點(diǎn)。
中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心也認(rèn)為，連續(xù)的加息使房企借貸成本上升，房企資金壓力漸顯隱憂。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，雖然大多數(shù)房企目前資金壓力尚未顯現(xiàn)，但已開始加快融資步伐，近期中原監(jiān)測的標(biāo)桿房企中已有多家公布了融資計劃。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，如果未來一段時間內(nèi)不出現(xiàn)政策松動等情況，樓市的降價窗口會提前到來。他預(yù)測，很可能會在二季度到來。