4月1日正式實施的中國房地產(chǎn)中介行業(yè)第一部規(guī)范性法規(guī)—《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中明令房地產(chǎn)中介機構(gòu)和人員不得操作陰陽合同，但近日《每日經(jīng)濟新聞》記者在北京樓市調(diào)查時卻發(fā)現(xiàn)，陰陽合同依然存在……并且由于過戶價與實際成交價相差懸殊，導(dǎo)致漏稅額至少在50%以上。

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》禁止房地產(chǎn)中介機構(gòu)和工作人員通過陰陽合同達到買方騙貸和逃稅的目的。但《每日經(jīng)濟新聞》記者在北京實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，仍然有中介公司違背上述規(guī)定，為客戶提供陰陽合同。
　　3日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者以買方身份來到了北二環(huán)的北京東城區(qū)雍和家園小區(qū)。在該小區(qū)內(nèi)一家知名中介的門店中，一位男性工作人員極力向記者推薦該小區(qū)內(nèi)一套兩室一廳一衛(wèi)一廚、面積為110平方米的二手房源，業(yè)主的報價為500萬元，折算單價近4.5455萬元/平方米。
　　在一番討價還價后，這位中介人員最終給出的最低單價為4.4萬元/平方米。當(dāng)本報記者顯露出購買意愿，并表示希望在過戶時能少交稅時，這位工作人員爽快地回應(yīng)說：“我在這個行業(yè)已五六年了，一定能幫助客戶少交稅，多辦事�！�
　　當(dāng)他得知記者的戶口本、5年社�；蚣{稅證明、收入證明等證件齊全，且需要辦理50%房貸時，他向記者打了一個勝利的手勢，“這就夠了，過戶時少交稅的工作就放心地交給我吧。”

　　在記者的一再要求下，對方解釋了中間的操作流程：如果以4.4萬元/平方米的單價成交，最終該套房的成交總價為484萬元。如欲辦理50%的房貸，按規(guī)定需先辦理一個484萬元的網(wǎng)簽，然后以這個網(wǎng)簽合同為購房依據(jù)，去銀行申請房貸。待房貸辦理下來后，再將這個網(wǎng)簽注銷，然后以該房源所在小區(qū)的最低過戶價為標(biāo)準(zhǔn)再辦理一個過戶網(wǎng)簽，并以此為標(biāo)準(zhǔn)辦理后續(xù)的過戶及相應(yīng)的繳稅。
　　他停頓了一下繼續(xù)解釋說，如果一套二手房房源之前沒有交易過，就可以以最低過戶價辦理過戶。但如果已交易過，后續(xù)交易時，最低過戶價就得以上一次交易時網(wǎng)簽過戶價為基準(zhǔn)。低于之前的網(wǎng)簽過戶價，在時下房價總體上漲的背景下，不太好過戶。這套房源之前就交易過一次，上一次交易時的網(wǎng)簽過戶價為9300元/平方米，因此這一次的過戶價一般不會低于9300元/平方米，但也不會超過9500元/平方米。換句話說，最終過戶網(wǎng)簽時，買方可以以不超過9500元/平方米的單價、總價不超過104.5萬元過戶，并以此為稅基繳稅。
　　本報記者粗略計算了一下，上述住房如果最終以4.4萬元/平方米的單價成交，按照規(guī)定，繳稅稅基為實際成交總價484萬元。以90~140平方米的房子，繳納1.5%的契稅為基準(zhǔn)，應(yīng)繳契稅為7.26萬元。由于該房源為2003年的房子，已過5年，免交營業(yè)稅。但中介通過陰陽合同操作后，即以9500元/平方米的單價辦理過戶網(wǎng)簽，買方實際繳納稅基已降低至104.5萬元，僅為應(yīng)繳稅基484萬元的21.59%，僅需交納契稅1.5675萬元，偷稅5.6925萬元。
　　這并不是個案。4日本報記者在北京昌平區(qū)天通苑小區(qū)調(diào)查時同樣遇到了類似情況。

　　過戶價與實際成交價如此懸殊，源于二手房交易中的最低過戶價制度。
　　本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了防止二手房交易中出現(xiàn)陰陽合同，通過虛報二手房交易價格，實現(xiàn)逃稅的目的，北京于2006年10月1日起實施 《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整二手房交易計稅價格的通知》(以下簡稱通知)。其中規(guī)定，“二手房交易涉及稅收的計稅價格，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)以房屋交易雙方簽訂的《房屋買賣合同》(協(xié)議)中確定的成交價格為依據(jù)。”
　　為了避免有人通過陰陽合同逃避稅收，該通知出臺了二手房交易最低計稅價格，俗稱最低過戶價。并說明道：“二手房交易最低計稅價格依據(jù)北京市建設(shè)委員會測算的2005年房屋市場交易價格并考慮相關(guān)因素調(diào)整確定”。雖然該通知中規(guī)定，二手房交易最低計稅價格由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場交易情況不定期進行調(diào)整。但此后，北京房價一路上漲，最低過戶價標(biāo)準(zhǔn)卻一直未根據(jù)市場狀況進行不定期調(diào)整，沿用至今，導(dǎo)致依據(jù)2005年北京房價為背景而制定的最低過戶價，已遠低于時下的房價。
　　雖然計稅通知中規(guī)定，二手房交易中的計稅價格應(yīng)以實際成交價格為基準(zhǔn)，但伴隨北京房價的上漲，成交價與最低過戶價間的差距越拉越大，因此漸漸地，當(dāng)初為了防止陰陽合同而制定的最低過戶價，反而成了滋生陰陽合同的“最低避稅價”，即通過陰陽合同操作，過戶時的價格紛紛以該區(qū)最低過戶價為標(biāo)準(zhǔn)，以達到少報總價，逃避稅收的目的。

　　中介行業(yè)內(nèi)幕人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者揭露，在北京市住建委下屬的北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站內(nèi)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中也可以找到陰陽合同存在的依據(jù)。
　　比如4月2日，該網(wǎng)站“網(wǎng)上簽約退房信息公示”欄中，有一套編號為617160的退房房源，來自于北京昌平區(qū)回龍觀小區(qū)，面積為65.64平方米，單價為近1.75萬元/平方米。但在4月1日，“網(wǎng)上簽約成交信息公示”欄中有一套編號為610684的成交信息顯示，同樣來自于北京昌平區(qū)回龍觀小區(qū)的房源，面積為85.78平方米，單價近4080元/平方米。同一個小區(qū)，房源單價差距竟達到近4.29倍？
　　內(nèi)幕人士解釋說，“網(wǎng)上簽約退房信息公示”與“網(wǎng)上簽約成交信息公示”兩個欄，對比一下就會發(fā)現(xiàn)，同一個地區(qū)的房源，前者的單價高，基本以目前的市場實際價格為基準(zhǔn)而上下浮動，后者的單價低，基本以該地區(qū)房源的最低過戶價為標(biāo)準(zhǔn)而上下波動。兩者間相差數(shù)倍，因為前者中有相當(dāng)大的一部分是陰陽合同操作中為了向銀行申請房貸而注冊的“陰合同”，而后者則是“陽合同”，也就是以該地區(qū)房源的最低過戶價為基準(zhǔn)而進行的網(wǎng)簽，目的是過戶時使用，以實現(xiàn)逃稅。

　　正因為二手房交易中陰陽合同的大量存在，致使以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)而統(tǒng)計出來的二手房交易數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。比如5日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房成交量共計1.3086萬套，總價在90萬元及以下的房源量高達9727套，占比近74.33%。但今年年初，北京中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計顯示，截至1月10日，當(dāng)時北京各網(wǎng)站登記的有效二手房源總量為20萬套左右，總價為100萬元以下的房源占比不足5%。數(shù)據(jù)的鮮明差距，從一個側(cè)面反映出陰陽合同之下逃稅的廣度和力度。
　　該內(nèi)幕人士透露說，雖然自去年7月起，北京統(tǒng)計局已暫停發(fā)布北京二手房成交均價數(shù)據(jù)，但即使以每個總價區(qū)間的最高值，如60萬~90萬元區(qū)間，就以每套90萬元計算，以此類推，乘以每個總價區(qū)間的成交套數(shù)，得出的總成交額再除以總成交面積數(shù)，最后得出的二手房成交均價為近9341元。而鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手房成交均價大約為2.0180萬元/平方米。換句話說，即使在網(wǎng)簽系統(tǒng)中，除了總價在200萬以上的區(qū)間外，以各總價區(qū)間最高值計算出的北京3月二手房成交均價還不到市場機構(gòu)統(tǒng)計出的成交均價的1/2，此數(shù)據(jù)意味著，北京二手房交易中，因為陰陽合同的存在，致使漏稅額至少在50%以上。