解說：上海公布房價調(diào)控目標(biāo)，新建保障房面積要高于商品房，保障房成重頭戲，震蕩樓市格局，《今日觀察》正在評論。

    主持人（史小諾）：我們今天繼續(xù)關(guān)注各地陸續(xù)出臺房價調(diào)控目標(biāo)。昨天上海市公布了今年的房價調(diào)控目標(biāo)，這也是第一個發(fā)布調(diào)控目標(biāo)的一線城市。方案當(dāng)中提到今年全市新建的保障性住房面積要高于商品房的面積格外引人關(guān)注。在房地產(chǎn)市場上，保障性住房超過商品房將會意味著什么？行業(yè)格局會發(fā)生哪些新的變化？保障房加碼對保障民生會產(chǎn)生哪些顯著的效果？我們將會持續(xù)關(guān)注。首先一起來看一下相關(guān)的背景。

    解說：繼全國近40個二三線城市公布房價調(diào)控目標(biāo)之后，昨天，一線城市上海也在政府網(wǎng)站上發(fā)布了2011年度新建住房價格控制目標(biāo)，與蘭州等城市不同的是，上海將新建住房價格漲幅定為低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平。

    楊靜（中央臺駐上海記者）：據(jù)上海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年上海實現(xiàn)生產(chǎn)總值16872.42億元，按可比價格計算，比上年增長了9.9%，全年城市居民家庭人均可支配收入為31838元，比上年增長10.4%，這樣推算下來，上海房價調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該也在10%左右，與其他40個城市無異。

    解說：上海市政府同時表示，2011年新建保障性住房的面積也將高于商品住房面積，并提出要確保完成上述目標(biāo)，上海將著力完善廉租住房，經(jīng)濟(jì)適用住房，公共租賃住房和動遷安置房四位一體的住房保障體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制投資、投機(jī)性購房。

    今年1月26號，國務(wù)院發(fā)布“國八條”明確要求，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于第一季度向社會公布，如今大限將至，雖然已有近40個城市公布了房價調(diào)控目標(biāo)，但包括北京、廣州、深圳等一線城市在內(nèi)的多個城市，房價調(diào)控目標(biāo)尚未明朗。

    陳晟（中國指數(shù)研究院副院長）：整體的房價今年是以穩(wěn)為主，更多的是進(jìn)行一些結(jié)構(gòu)性調(diào)整，也就是說整體的房價，包括商品房，保障房的整個力度都會加大，但是保障房的結(jié)構(gòu)會增多，使整體房價處于微漲的狀態(tài)，但是二、三線城市會根據(jù)不同的城市資源的稟賦，漲幅的空間可能會大一些。

    主持人：剛才我們片子中說到3月31號全國的所有城市要公布自己的房價調(diào)控目標(biāo)，我們看到很多都是在10%上下移動，我們現(xiàn)在看到上海新建保障房的面積，他提出要超過商品房，這對于整個上海市的房地產(chǎn)市場來說意味著什么？是一個怎樣的信號？

    ——保障房成為市場新主角

    劉戈：其實大家更多的關(guān)注了上海，只是說我的調(diào)控目標(biāo)要讓房價的上漲，商品房的房價上漲要低于我的GDP和人均收入，很多人的很多報紙媒體都關(guān)注這一條，但是后面這一條我覺得很重要，就是說保障性住房面積要超過商品房面積，其實他為什么可以這么說？因為從2009年的時候上海開始大規(guī)模的建設(shè)保障性住房，在那之前很少，當(dāng)年就開工了400萬平米，這個面積一下就占到了2009年上海整個住宅開發(fā)的45%，到2010年又開發(fā)了1200萬平方米，這個數(shù)字就已經(jīng)超過了2010年的上海的商品房的面積，在今后五年的上海，按照上海的五年規(guī)劃，今后五年還要有1億多平方米的保障性住房，平均下來每年大概會有2500萬平方米，20萬套左右的這樣的一個保障性住房進(jìn)入到市場，這個比例就可能，不僅僅是超過一半，可能達(dá)到60%到70%，那么這樣一個變化意味著什么，意味著房地產(chǎn)市場的主角發(fā)生了一個重大的轉(zhuǎn)化，原來商品房是主角，是1號主角，那么現(xiàn)在保障性住房變成了1號主角。

    主持人：剛才片子當(dāng)中說到，就是很多二三線城市已經(jīng)公布了自己的具體的目標(biāo)和數(shù)字，我們看到上海市是第一個一線城市公布自己的調(diào)控目標(biāo)的，那么它對于全國的房地產(chǎn)市場來說也是一個非常強(qiáng)烈的信號。

    何帆：其實不只是上海，我們看到很多其它的城市，也有類似的這些政策上的變化，我們現(xiàn)在看到地方政府的這些政策的變化跟過去是有所不一樣的，為什么講這一次房地產(chǎn)新政，新政，新政它的新意之一就是這一次要切實讓地方政府要參與到房地產(chǎn)的調(diào)控之中，為了做到這一點，第一中央和各個地方已經(jīng)簽訂了目標(biāo)協(xié)議書；第二個我們現(xiàn)在正在強(qiáng)化問責(zé)制度，如果你要做不好的話，就要來問你了；還有我們看看在剛剛公布的十二五規(guī)劃里頭，新增加一個約束性的指標(biāo)，其中就有這個保障性住房。所以我們在未來五年，總理已經(jīng)說了，我們在未來五年一共要建3600萬套保障性住房，這都已經(jīng)寫進(jìn)去了。所以在這種情況下你看到很多，比如說像北京，其實它在去年的時候，已經(jīng)超額完成原來的建保障性住房的任務(wù)，那么還有重慶，一直對建保障性住房是非常熱心的，黃奇帆市長就曾經(jīng)說過，說我們以后要保證重慶一半的居民都要住上保障性住房，而且說保障性住房是以公租房為主，公租房，公租房，要永遠(yuǎn)都姓“公”，不改變這個性質(zhì)，包括我們看到天津也在嘗試就是說建立一個廉租房的信托投資基金，用更多的渠道來建設(shè)保障性住房，你現(xiàn)在在今年的地方“兩會”，從政府工作報告和地方的制定的“十二五”規(guī)劃里頭，保障性住房都變成了一個非常熱門的詞匯。

    主持人：保障房的建筑面積要超過商品房的建筑面積，意味著這個行業(yè)的格局會有一些變化，那么接下來相關(guān)的觀點我們一起來聽一下國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生，他是怎么說的。

    巴曙松（國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長）：保障性住房的建設(shè)，它同樣可以帶動建材，家電的消費，盡管今年可能因為房地產(chǎn)市場的調(diào)控，使得房地產(chǎn)的投資可能有所減緩，但是今年的保障性住房，1000萬套的開工，這個可以比較有效的對沖房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來的緊縮，可能形成的負(fù)面的影響，所以保障性（住房）開工建設(shè)越順利，直接會促使房地產(chǎn)商找準(zhǔn)自己市場定位，從短期效果來看，一些市場定位和現(xiàn)有的保障性住房非常接近的，非常類似的這些房地產(chǎn)開發(fā)商，它可能受到的沖擊會非常明顯。

    主持人：剛才巴曙松先生也談了現(xiàn)在正在發(fā)生的一些變化，接下來我們通過一個片子一起來看一下各方積極參與保障房建設(shè)的一個現(xiàn)狀的情況。

    解說：3600萬套，這是“十二五”規(guī)劃中未來五年所要建設(shè)的城鎮(zhèn)保障性安居工程指標(biāo)。商品房市場面臨的調(diào)控壓力日漸增大，而曾被開發(fā)商視為“雞肋”的保障性住房，正成為他們眼中的大蛋糕。

    截至本月25號發(fā)布年報的49家房地產(chǎn)上市公司中，七成以上表示已經(jīng)或?qū)⒁�積極參與保障性住房建設(shè)，萬科集團(tuán)透露，計劃今年保障房開工目標(biāo)超過200萬平方米，去年萬科通過競標(biāo)，以待建方式參與了深圳、北京、南京三個保障房項目的開發(fā)，中天城投集團(tuán)日前與貴州省政府簽署協(xié)議，計劃在“十二五”期間，在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約一千萬平方米，總投資約200億元的各類保障型安居工程及其配套設(shè)施。

    綠地集團(tuán)也透露，今年保障房建設(shè)將占綠地開發(fā)總量的1/3，累計投資將達(dá)500億元。不僅是開發(fā)商，銀行的目光也在越來越多的關(guān)注保障性住房，這個占地207畝的保障性住房小區(qū)，是湖北黃石今年開工建設(shè)的保障性工程之一，小區(qū)將在今年8月封頂，建成以后將提供四千多套住房。

    在今年的保障性住房開發(fā)中，除了政府提供的資金，當(dāng)?shù)剡�獲得了來自國家開發(fā)銀行的6億元授信，就在日前，建設(shè)銀行與湖北省剛剛完成500億授信，支持保障性住房建設(shè)的簽約。

    李德炳（湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長）：這次和建設(shè)銀行一共簽了500億的授信額度，主要用于廉租住房，公共租賃住房，棚戶區(qū)改造。

    朱小黃（中國建設(shè)銀行副行長）：對于保障房的金融服務(wù)，我們會本著保本低收益的原則來推動。

    解說：而全國社�；�金，信托貸款項目的第一個試點城市南京，3月底將有30億元的社保資金進(jìn)入保障房建設(shè)，日前，太平洋保險公司發(fā)起設(shè)立的太平洋上海公共租賃放項目債權(quán)投資計劃通過了保監(jiān)會備案，這項計劃將募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)有限公司在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬平方米，公共租賃住房項目的建設(shè)和運營。

    2011年，一千萬套，2012年一千萬套，此后三年，1600萬套，與這些數(shù)字形成對比的是，目前我國商品房每年竣工約600到700萬套，也就是說，在現(xiàn)有商品房市場的基礎(chǔ)上，一個與此體量相當(dāng)?shù)谋Ｕ闲宰》渴袌鰧⒅饾u形成，住房市場格局正在發(fā)生變化。

    主持人：格局正在發(fā)生變化，我們看到開發(fā)商、銀行、包括保險公司，他們都是敏銳的捕捉到了這種變化的趨勢，那么我們老百姓也特別想了解，比如說我們的地方政府，比如說我們的開發(fā)商，他們角色現(xiàn)在肯定是跟以前發(fā)生了一些些許變化，這個變化的趨勢是怎樣的？兩位評論員給我們分析一下。

    ——保障房市場同樣有機(jī)遇

    何帆：現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)正好處在一個中場休息的時候，我們上半場可能是在踢足球，但是現(xiàn)在我們不知道下半場到底是繼續(xù)踢足球還是改打乒乓球，有可能我們就變過來了，就可能就打乒乓球了，我覺得這也挺好，因為你足球可能踢的很爛，你打乒乓球可能還真的能拿個世界冠軍。所以我們看到這種變化格局是，第一，中央政府政策已經(jīng)發(fā)生了變化，所以我們在原來的時候房改在1998年推出房改，但是當(dāng)時的房改，那里頭還有經(jīng)濟(jì)適用房，因為我們有安居工程，所以它是一個多層次的住房供應(yīng)的體系，但是到2003年18號文件出來之后，實際上更多的側(cè)重點就開始發(fā)展商品房市場，希望能夠大家都去買商品房，但是進(jìn)行了這么多年的實驗，最后發(fā)現(xiàn)這條路可能是有問題的，所以我們現(xiàn)在從中央這個角度來看，我們的政策其實在一定程度上又回歸到原來，就是我們的初衷還是要建立多層次的住房供應(yīng)市場，這樣的好處是第一，我們現(xiàn)在能夠擴(kuò)大投資，因為現(xiàn)在保障性住房投資額度還是很大的；第二我可以拉動消費，如果你有更多的人能夠住上保障性住房，包括你家具、家電的這些消費其實都有刺激的作用，那么更關(guān)鍵的實際上是贏得了民心，因為這是我們建設(shè)和諧社會真正把它落到實處了。從地方政府我覺得有很多，有先見的地方政府現(xiàn)在也已經(jīng)意識到了，你過去靠土地財政，靠建設(shè)這些非常昂貴的商品房，其實是自己把自己逼到一條死胡同上去了，你土地資源總有一天要用完的，然后如果你的房價上漲的速度太快的話，你無論是企業(yè)，無論是居民，在你這里都很難安家立業(yè)，所以在這種情況之下，中央和地方都已經(jīng)變化了，當(dāng)然房地產(chǎn)商也不得不變化。

    劉戈：對，其實這個變化它會以多種方式參與到保障性住房里面，你看有的地方采取的就是，比如說叫拼盤式，就是說你現(xiàn)在拿下來一塊地，那么你必須要把其中的百分之，比如說30%變成廉租房，或者公租房，那么這樣你原來的運行方式就發(fā)生變化，還有你現(xiàn)在可能拿不到商品房的地了，但是你可以投標(biāo)來參加一個政府的房地產(chǎn)的一個公租房的開發(fā)，那么這個時候你前期，你進(jìn)行投入，那么最后呢，完成了以后呢，由政府進(jìn)行回購，很多，你看現(xiàn)在有49家上市的房地產(chǎn)公司已經(jīng)有人統(tǒng)計的話，有70%他們已經(jīng)表示要介入到這樣的保障性住房的這樣一個建設(shè)當(dāng)中。

    主持人：我覺得對于開發(fā)商來講，現(xiàn)在的利潤空間是不是比以前大大縮小了，那么他的動力來自于哪里？

    劉戈：對，但是他賣法不一樣，以前的房子雖然它有很高的利潤，但是它更多像一個快速消費品那樣賣，他要大量做廣告，要大量營銷人員，然后在設(shè)計上然后去想很多很多的這樣一個辦法，但是現(xiàn)在如果你要是進(jìn)一步到……

    主持人：其實也變簡單了。

    劉戈：對，你變簡單了，你的建設(shè)的房型，可能很多房子一張圖紙就夠了，然后你用不著那樣大規(guī)模促銷活動，用不著打那么多的廣告，這樣你會獲得一個相對穩(wěn)定的，比如說一年3%，5%這樣的回報，對于很多房地產(chǎn)公司來說，你如果要是能完成這樣的轉(zhuǎn)型，這樣的收益也是不錯的收益。

    何帆：其實不只是3%到5%，從表面上來看，這個保障性住房的利潤可能只有3%到5%，但是你還要考慮到房地產(chǎn)商他的自有資本金，大概我估計可能有20%左右，那么你要這樣算起來他的資金收益率也在25%左右，就是利潤空間還是不錯的。

    劉戈：比較大的。

    主持人：剛才我們說到這樣一個格局的變化和各方角色變化，那么它的資金來源將會是怎樣的，我們來聽一下相關(guān)專家他們的觀點，接下來我們一起來聽一下交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平先生的說法。

    連平（交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）：今年目標(biāo)是非常宏偉的，但是投入資金要求估計是1.3萬億到1.4萬億這樣的一個規(guī)模，應(yīng)該說還不能夠掉以輕心，資金的來源方面還有一定的困難，估計5000億左右可能是從政府領(lǐng)域出來的，8000億是社會融資，這里面包括專項的投資基金，債券的發(fā)行也可以考慮，總之是信托、租賃、保險還有債券，許多非銀行的融資方式，我覺得都可以在這些領(lǐng)域加強(qiáng)創(chuàng)新，關(guān)鍵是要通過創(chuàng)新以及市場的運作，要使得這些資金它有一定的收益，能夠達(dá)到一個預(yù)期的收益的目標(biāo)，這樣的話這些資金才會源源不斷地流入。

    主持人：謝謝，非常感謝連平先生帶來的相關(guān)的觀點，稍候節(jié)目繼續(xù)。

    解說：保障房體系改寫樓市格局，百姓如何從中受益？《今日觀察》正在評論。

    主持人：歡迎繼續(xù)收看我們的節(jié)目，保障房會越蓋越多，是不是意味著我們中國的老百姓更多程度上，或者是說大比例的他能夠住上保障房呢？我們一起來看一下各地不同的做法。

    解說：實現(xiàn)民眾安居夢，各地也在因地制宜，降低保障房準(zhǔn)入門檻，完善保障房體系。

    廣州，根據(jù)去年12月公布的廉租房和經(jīng)適房征求意見稿，廉租房將規(guī)定的家庭人均月可支配收入上限由640元提高到800元，人均資產(chǎn)凈值限額從7萬元提高到9萬元，經(jīng)適房擬將規(guī)定的月均可支配收入上限由1524元，提高到1840元，人均資產(chǎn)凈值限額從11萬元提高到13萬元，兩者的面積門檻都從原來的人均居住面積低于10平方米調(diào)整為低于15平方米。另外保障房的受惠人群也將擴(kuò)大到新就業(yè)的大學(xué)生，外來務(wù)工人員。

    上海，今年在全市鋪開經(jīng)適房的申購，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)已進(jìn)一步放寬，比如三人以上申請家庭，人均月可支配收入從原先的2300元提高到2900元，人均財產(chǎn)從原先的7萬元提高到9萬元。

    江蘇，今后三年經(jīng)濟(jì)適用房的保障對象將由目前收入最低的20%人群增加1倍至收入偏低的40%人群。

    北京，保障住房體系由以售為主向租售并舉過度，其中限價房中，30歲的年齡準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)將降低，家庭總資產(chǎn)額度將提高，公租房打破戶籍限制，申請范圍將擴(kuò)大到產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工，在京長期工作的外地戶籍人士。

    重慶，將大規(guī)模推進(jìn)公租房建設(shè)，“十二五”期間，重慶計劃投資信建公租房四千萬平方米，80萬套，以公租房為龍頭的保障房型社區(qū)，將成為重慶主要的社區(qū)形態(tài)。

    主持人：我覺得這個保障房的面積增加了，肯定是老百姓特別愿意看到的事情，但是怎樣分配，尤其是那些應(yīng)該住到的保障房的人群，怎么樣保障他們能夠住得到，或者是說這個門檻和標(biāo)準(zhǔn)將會是怎么樣的？

    ——進(jìn)退有據(jù) 保障房需要合理機(jī)制

    劉戈：現(xiàn)在各個地方，現(xiàn)在出臺的政策看，比例都提高了，就是整的，保障性住房所占的整個開發(fā)面積大幅度提高，當(dāng)然隨之而變的就是他們的原來保障性住房的門檻就降低了，比如說以前，比如說廉租房在廣州規(guī)定是600塊錢以下人均收入，現(xiàn)在提高到800，而且我覺得更重要的一點就是說，這幾類房子里面，互相之間要形成一個退出機(jī)制，也就是說，這房子不是說你住進(jìn)來了，你就永遠(yuǎn)住下去，比如說廉租房，現(xiàn)在，原來家庭里面沒有一個就業(yè)人口，現(xiàn)在兒子長大了，開始掙錢了，那么這樣的話，你就不符合你的廉租房的這樣一個住宿的規(guī)定了，那么這個時候，把你調(diào)整到公租房里面，或者你收入再提高的話，有一部分房子還會轉(zhuǎn)成經(jīng)濟(jì)適用房，這樣的話，你再出出一些錢取得有限的一部分產(chǎn)權(quán)，那么這樣一個制度的設(shè)計，最后就不但是在門檻上設(shè)計的話，讓你能夠進(jìn)來，而且呢，能夠讓你根據(jù)這樣的一個制度設(shè)計，你自己去權(quán)衡利弊，然后呢，去選擇自己適合的那樣的一個房子。

    主持人：保障房是買還是租？

    劉戈：不一定，都各種，好幾種形式，你比如說廉租房就是很低廉的價錢，公租房的話是比市場價格稍低一點的價錢，經(jīng)濟(jì)適用房是取得部分產(chǎn)權(quán)，所以各種形式不一樣，那么最后就是不一樣收入的人去住不一樣的房子，然后再通過制度設(shè)計讓你有一個退出機(jī)制，這樣的話，各類人群在這樣一個住房政策里面都能夠找到自己適合的位置。

    主持人：對，劉戈說得特別對，但是我覺得這個制度縱然是設(shè)計在那了，但是具體實施和這個中間會不會有一些小縫隙，可能讓有的人鉆空子，比如說我們經(jīng)常說經(jīng)濟(jì)適用房其實里面都是開奔馳，開寶馬的，這個應(yīng)該怎么來防范？

    何帆：因為畢竟這是一個新政策，我們應(yīng)該比較誠實的說，從國際經(jīng)驗來看，我們現(xiàn)在需要改進(jìn)的余地還很大，你比如說過去的時候，大家其實對政府建這么多保障性住房是沒有信心的，但是現(xiàn)在我們能夠看到這個目標(biāo)正在一步一步的實現(xiàn)，那么接下來就是說保證誰能夠進(jìn)去，而且這個房屋的質(zhì)量，能夠讓大家住著，不僅能夠住進(jìn)去，而且能夠還住的很安心，這樣就有很多標(biāo)準(zhǔn)，要逐漸的，要去探索，要去完善，所以我的這個建議就是門檻要低，就是你要，實際上要有更多的人能夠來申請保障性的住房，包括剛剛進(jìn)城的農(nóng)民工，剛剛畢業(yè)的大學(xué)生。

    劉戈：對，戶籍的問題也是一個非常重要的問題。

    何帆：都應(yīng)該有資格能夠申請這些保障性的住房，但是與此同時，你的門衛(wèi)要嚴(yán)，就是一定要嚴(yán)查，防止那些胖子，假裝是瘦子就鉆進(jìn)來了，而且這個門衛(wèi)他不僅管進(jìn)入，他還要，像剛剛劉戈說的，還要管退出，你這些保障性住房從長期來看都是要保值增值的，但是如果你有一天你退出，你要把它賣掉，那這個時候你要賺取了超額的利潤，這個其實就違背性質(zhì)了，所以怎么進(jìn)，怎么出這都是政府在監(jiān)管的方面需要進(jìn)一步加強(qiáng)的。

    劉戈：制度的設(shè)計也非常重要。

    主持人：接下來我們再來看一下網(wǎng)友對保障房的看法是怎樣的。

    第一位朋友說“保障房的面積超過商品房，房地產(chǎn)市場的格局的轉(zhuǎn)換將會帶動房地產(chǎn)行業(yè)的再次洗牌”。

    這位朋友說“一旦房價的漲幅上限被鎖定，也就等于把房企的利潤空間鎖定了，我想房企的出路要么就是加入保障性住房建設(shè)之中，要么就是大幅的縮小自己開發(fā)力度和減少捂盤的時間，走精品房企的道路”。

    主持人：看來網(wǎng)友對于房地產(chǎn)的格局的變化也是非常關(guān)心的，進(jìn)一段廣告，廣告回來我們繼續(xù)討論。

    主持人：歡迎繼續(xù)收看《今日觀察》，那么關(guān)于保障房目標(biāo)的落實，最后一個問題，我想請教兩位，怎樣讓這個目標(biāo)能夠落到實處，進(jìn)入到它正常的一個軌道當(dāng)中？

    何帆：過去的時候呢，我們可能陷進(jìn)有一個惡性循環(huán)，你的房價越高，大家投機(jī)，投資就越多，然后最后就更稀缺，房價就更高，也可能等我們轉(zhuǎn)變過來之后，我們就進(jìn)入一個良性循環(huán)，因為中國未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵是要靠城市化和城鎮(zhèn)化，那么城鎮(zhèn)化和城市化一個主要就是要讓更多的人和更多的農(nóng)民能夠……