來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2011年三月第一周長(zhǎng)沙市新建商品房網(wǎng)簽2877套，32.11萬(wàn)平方米，較上周增加1.90萬(wàn)平方米。長(zhǎng)沙市政府3月4日出臺(tái)了長(zhǎng)沙版的房地產(chǎn)”限購(gòu)令”，對(duì)90平方米(含)以下新建商品住房實(shí)行“限購(gòu)”。對(duì)此，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“限購(gòu)令”的出臺(tái)或使長(zhǎng)沙商品住宅各面積段的供銷比例發(fā)生較大的變化，但對(duì)樓市的影響不會(huì)太大。圖為長(zhǎng)沙市區(qū)一處正在興建中的商品房小區(qū)。新華社記者 龍弘濤 攝

    2010年以來(lái)，中央下定決心抑制房?jī)r(jià)過快上漲，一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施如排山倒海之勢(shì)一波強(qiáng)過一波，而一些城市落實(shí)中央調(diào)控措施時(shí)使出葵花點(diǎn)穴手：一手出臺(tái)“限購(gòu)令”，一手放寬戶籍政策。由此，引發(fā)人們對(duì)“限購(gòu)令”效果打折以及是否曇花一現(xiàn)的隱憂。那么，在2011“限購(gòu)年”，開發(fā)商將怎樣應(yīng)對(duì)，何去何從？

　　戶籍政策放寬使房地產(chǎn)“限購(gòu)令”效果打折？

　　截至目前，已有30余個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)“限購(gòu)令”，與北京市嚴(yán)厲的“五年期”限購(gòu)政策相比，不少城市對(duì)非本市戶籍購(gòu)房人資格做出“提供一年(含)以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明”限制，有的城市還明確限購(gòu)措施暫時(shí)執(zhí)行至2011年底。
　　一方面，地方政府必須執(zhí)行中央命令，出臺(tái)了或軟或硬的“限購(gòu)令”；另一方面，有的城市同時(shí)放寬了戶籍政策。如，石家莊市政府2月21日公布了“一年期”限購(gòu)措施后，緊接著24日，石家莊市公安局進(jìn)一步放寬戶籍政策，規(guī)定“只要在石家莊市區(qū)或縣(市)城區(qū)合法經(jīng)營(yíng)、依法納稅六個(gè)月以上；連續(xù)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)六個(gè)月以上；連續(xù)務(wù)工六個(gè)月以上的省內(nèi)人員都可以辦理落戶手續(xù)�！边@與一年前出臺(tái)的“市區(qū)連續(xù)工作并繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)五年以上”落戶政策相比，被稱作“石家莊市史上最低落戶門檻”。
　　有業(yè)內(nèi)人士指出，除北京等一線大城市外，逐步放寬城市戶籍政策應(yīng)該是大勢(shì)所趨，但在以戶籍為抓手的房地產(chǎn)“限購(gòu)令”出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)，有的城市放寬戶籍政策有些耐人尋味。以石家莊為例，省內(nèi)的房地產(chǎn)投機(jī)客只要采取一些手段，半年后就可以順利買下一套房子，有了這套房子就能獲得石家莊戶口，進(jìn)而可以再買第二套房。這樣“左手限，右手放”，難以杜絕投機(jī)，“限購(gòu)令”的效果恐怕要打折扣。
　　也有開發(fā)商表示，“一年期”限購(gòu)措施并不能阻止外地人購(gòu)買期房，一般情況下，能拿到期房全部手續(xù)的周期為兩年，購(gòu)房者可在限購(gòu)期內(nèi)通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式鎖定價(jià)格，等到正式簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，“限購(gòu)令”也許會(huì)解除。

　　“限購(gòu)令”曇花一現(xiàn)將使房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲

　　客觀地說(shuō)，戶籍政策的放寬在一定程度上抵消了“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的抑制作用，要想長(zhǎng)期封堵房地產(chǎn)投機(jī)、讓房子回歸“居住”的本性，關(guān)鍵在于“限購(gòu)令”能否長(zhǎng)期執(zhí)行。但是，不同的城市情況不同，“限購(gòu)令”是否會(huì)常態(tài)化，業(yè)內(nèi)人士有不同的看法。
　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)、北京萬(wàn)澤置業(yè)董事長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，北京嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”實(shí)際上是在限制人口進(jìn)京，像北京一樣，一線城市“限購(gòu)令”有可能成為常態(tài)。
　　中華房商合作聯(lián)合會(huì)主席兼秘書長(zhǎng)賈臥龍說(shuō)，有些城市的限購(gòu)政策暫定到今年底，明年會(huì)不會(huì)實(shí)施，這要看調(diào)控的效果。如果效果達(dá)到了，明年可能會(huì)停下來(lái)；如果房?jī)r(jià)再漲，沒有達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的效果，限購(gòu)政策可能會(huì)繼續(xù)。如果到明年放開了，投資需求、剛性需求相疊加的反彈，可能會(huì)加劇房?jī)r(jià)上漲。
　　針對(duì)一些城市的“一年期”限購(gòu)措施，有網(wǎng)友表示，“只截止到今年12月底，時(shí)間太短，買多套房的投資客大不了晚幾個(gè)月備案而已，‘限購(gòu)令’到期后，恐怕房?jī)r(jià)會(huì)如決堤洪流，更猛烈地上漲�！�
　　石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，石家莊“限購(gòu)令”截止時(shí)間是暫時(shí)到今年12月31日，并不是說(shuō)12月31日一到，這個(gè)文件就完全取消，到時(shí)要根據(jù)國(guó)家政策與市場(chǎng)變化情況綜合確定“限購(gòu)令”是否需要延期。
　　中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的根本性矛盾是市場(chǎng)化的過度和保障房的缺失，在這對(duì)矛盾短時(shí)期內(nèi)尚無(wú)法緩解之時(shí)，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場(chǎng)供求矛盾爭(zhēng)取時(shí)間和空間。因此，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然面臨從緊壓力，將繼續(xù)為2010年調(diào)控尚未達(dá)成的目標(biāo)努力，調(diào)控力度未敢輕言放松。但預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)供求關(guān)系在調(diào)控下日趨平衡，暫時(shí)性的“限購(gòu)令”將完成其使命而退出。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三四線城市　瞄準(zhǔn)剛性需求和商業(yè)地產(chǎn)

　　毫無(wú)疑問，2011年將是中國(guó)房地產(chǎn)“限購(gòu)年”。記者在采訪中了解到，一些開發(fā)商已經(jīng)開始有意識(shí)地調(diào)整區(qū)域布局和房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)、北京萬(wàn)澤置業(yè)董事長(zhǎng)陳云峰說(shuō)，堵則溢，溢則流，北京市八成的開發(fā)商已經(jīng)把手伸向外地，開發(fā)重點(diǎn)向二三四線城市加速轉(zhuǎn)移。目前，二線城市大開發(fā)商已經(jīng)云集，三四線城市還有良機(jī)，還剩最后一桶金。他坦言，“中國(guó)房地產(chǎn)還有幾年的好時(shí)候�！�
　　中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，始于2007年的房企全國(guó)性擴(kuò)張，在二三線城市崛起、國(guó)家運(yùn)輸通道建設(shè)全面推進(jìn)驅(qū)動(dòng)下，將促成全國(guó)范圍內(nèi)的熱點(diǎn)區(qū)域和城市的異軍突起。
　　“以‘限購(gòu)令’為核心武器的調(diào)控政策對(duì)豪宅的影響是最大的”，中華房商合作聯(lián)合會(huì)主席兼秘書長(zhǎng)賈臥龍說(shuō)，買200、300平方米大戶型住宅的人的基本上已經(jīng)有三、四套房，“限購(gòu)令”的結(jié)果是“你再有錢也沒有購(gòu)買資格了”。他認(rèn)為，2011年將是“得剛需者得天下”，開發(fā)商應(yīng)該調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)了。
　　中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，“限購(gòu)年”對(duì)符合剛性需求的中小套型或中低端的商品房是利好，而高端產(chǎn)品由于受政策環(huán)境的不確定因素影響，風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)加大。預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以剛性需求為主，成交量將趨于穩(wěn)定。
　　石家莊中基地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理劉新剛認(rèn)為，“限購(gòu)令”主要調(diào)控住宅市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)在限購(gòu)政策框架外，首付、利率不受套數(shù)限制，所以商業(yè)地產(chǎn)仍有投資機(jī)會(huì)。
　　中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，2010年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策前赴后繼，中央對(duì)房?jī)r(jià)的打壓政策已表現(xiàn)得十分明確而堅(jiān)定，無(wú)論房?jī)r(jià)短期內(nèi)是否下跌，房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的可能已經(jīng)微乎其微。在這種背景下，商業(yè)地產(chǎn)開始成為投資者關(guān)心的主題，無(wú)論是開發(fā)商還是個(gè)人投資者，均表示看好未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并逐步加大投入。