成交量走高、企業(yè)銷售破千億元、房價(jià)高位運(yùn)行……解讀近日陸續(xù)“出爐”的2010年樓市數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，雖然去年的樓市調(diào)控追加了“限購”等嚴(yán)厲手段，堪稱“史上最嚴(yán)”，但房地產(chǎn)市場仍然逆勢走高。新一年里，“最嚴(yán)調(diào)控”是否會持續(xù)，樓市調(diào)控將何去何從？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，尤應(yīng)加強(qiáng)“制度性調(diào)控”和保障房建設(shè)。
“限購令”難阻樓市上行態(tài)勢
去年4月30日，北京出臺“國十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”。9月29日“國五條”出臺后，累計(jì)有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個(gè)一二線城市推出限購政策。各方當(dāng)時(shí)認(rèn)為，行政手段直接出手叫停部分購房行為，不啻為過熱的樓市注入了“冷卻劑”。
去年12月以來陸續(xù)披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻讓人看到了市場“頑強(qiáng)”的一面。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1－11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，比上年同期增長9.8%，增幅比1－10月提高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。同期全國商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%。其中，11月單月的銷售面積和銷售額同比分別增長14.5%和18.6%。
“去年10月份市場稍稍低迷了一下，隨后就明顯好轉(zhuǎn)。年底去交易中心辦手續(xù)都要排隊(duì)了�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)閔行區(qū)一門店的業(yè)務(wù)員告訴記者。
房價(jià)方面，2010年11月，16個(gè)限購城市中僅廣州新房價(jià)格環(huán)比下降0.1%，另有5個(gè)城市價(jià)格持平，其他10個(gè)限購城市均環(huán)比上漲。
在“史上調(diào)控最嚴(yán)”的2010年，房地產(chǎn)企業(yè)卻享受了新一輪的市場狂歡。萬科集團(tuán)1月4日晚發(fā)布的公告顯示，去年最后一個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售額分別為68.9萬平方米和83.5億元，同比分別增長69.8%和51.3%。萬科去年全年的銷售額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1081.6億元，同比增幅高達(dá)70.5%。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，30家主要開發(fā)商2010年全年銷售額累計(jì)達(dá)到8691億元，銷售面積為8449萬平方米。按此計(jì)算，開發(fā)商的銷售均價(jià)達(dá)到每平方米10286.42元，同比上漲23.98%。
購房者出現(xiàn)“地區(qū)性轉(zhuǎn)移”和“總體性追漲”
值得指出的是，在“限購令”等措施施壓之下，樓市購買需求的“地區(qū)性轉(zhuǎn)移”十分明顯。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年1－11月，東部地區(qū)商品房銷售面積占比為49.3%，較2009年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)占比為24%，提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)占比為26.7%，上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為，在“限購”等措施作用之下，東部地區(qū)一二線城市樓市的部分需求正加快向其他地區(qū)轉(zhuǎn)移，這對抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)性購房需求有一定效果。
不過，“轉(zhuǎn)移”不等于“消失”，樓市整體上行動力依然如故。多種壓力交織的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢深深地影響著樓市的走勢。在通脹預(yù)期驅(qū)動之下，投資已經(jīng)成為一些人的剛性需求。
央行發(fā)布的《2010年第4季度儲戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，居民投資意愿首次超過儲蓄意愿，45.2%的城鎮(zhèn)居民選擇投資，而房地產(chǎn)投資以26.1%的相對高值繼續(xù)成為居民投資首選。此外，經(jīng)歷了反反復(fù)復(fù)的“調(diào)－漲”博弈，“吃定”房價(jià)上漲的人會對調(diào)控產(chǎn)生一定的“耐藥性”。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事李文杰認(rèn)為，在嚴(yán)厲調(diào)控之下，除個(gè)別樓盤價(jià)格調(diào)低外，樓市整體價(jià)格仍處于高位或上揚(yáng)狀態(tài)，“一些人對房價(jià)回調(diào)的預(yù)期逐漸減弱”。
導(dǎo)致樓市在局部“限購”之下依然躥高的另一個(gè)原因是：遲滯多年的保障性住房工程，近兩年的建設(shè)步伐雖明顯加快，但在短期內(nèi)尚無法充分滿足大量中低收入者的住房需求。住建部的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，超額完成全年任務(wù)。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，去年開工的保障房整體上要到今年末至明年才能供應(yīng)市場，而2009年我國保障房開工計(jì)劃完成情況并不理想，導(dǎo)致今年各地保障房供應(yīng)增量難度很大。
新一年里“最嚴(yán)厲調(diào)控”何去何從？
應(yīng)該看到，去年以來的“最嚴(yán)調(diào)控”，正讓樓市呈現(xiàn)出多種積極變化。比如，有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的上海，2010年保障房新開工面積超額完成1200萬平方米的全年目標(biāo)，約占住宅開工總量的六成；2011年保障房的建設(shè)、籌措量計(jì)劃達(dá)到1500萬平方米，供應(yīng)量也有望達(dá)到1150萬平方米。長期困擾樓市的“結(jié)構(gòu)性失衡”，正顯現(xiàn)出改善跡象。
日前，曾注明商品房限購政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、廈門等部分城市決定，將順延執(zhí)行此項(xiàng)政策。其余實(shí)施“限購”的城市也未釋放取消“限購”的信號。
為何繼續(xù)“限購”？陳晟說：“一方面，通脹預(yù)期加大，投資投機(jī)性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點(diǎn)城市住房供給仍顯不足，若放松限購限貸，可能導(dǎo)致房價(jià)再度快速上漲�！睆臎Q策層對2011年宏觀經(jīng)濟(jì)持謹(jǐn)慎樂觀判斷、貨幣政策明顯收緊等因素看，“最嚴(yán)樓市調(diào)控”一定程度上或?qū)⒃?011年持續(xù)下去。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)進(jìn)一步建立、實(shí)施“制度性調(diào)控”。住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，這些制度應(yīng)包括：及時(shí)反映市場需求變化的土地市場制度，讓企業(yè)自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)金融制度，能自動調(diào)節(jié)住房資源占有和收益分配的房地產(chǎn)稅收制度等。
此外，保障房建設(shè)和供給應(yīng)繼續(xù)加快推進(jìn)。地方要下決心加大投入、加快建設(shè)，經(jīng)過幾年努力，使保障房在住房供應(yīng)體系中的比重大幅度提升。