曾注明商品房限購(gòu)政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、廈門等部分城市日前決定，將順延執(zhí)行此項(xiàng)政策。而在日前發(fā)布的由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心聯(lián)合完成的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010—2011)》中，，作為二線城市的福州房?jī)r(jià)在全國(guó)35個(gè)主要城市中竟以70.3%的泡沫指數(shù)冠居全國(guó)。此數(shù)據(jù)雖遭質(zhì)疑，但也充分說明福州房?jī)r(jià)泡沫冠居全國(guó)，二線城市房?jī)r(jià)“一線化”存在隱患。專家表示，政府繼續(xù)“給力”限購(gòu)，將切實(shí)緩解樓市反彈壓力。
限購(gòu)遏制投機(jī)購(gòu)房
“限購(gòu)令”首次登上房地產(chǎn)調(diào)控舞臺(tái)是在2010年4月底北京出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中，隨后有幾十個(gè)城市跟進(jìn)出臺(tái)了限購(gòu)政策。其中，福州、廈門、�？�、溫州等部分城市在這項(xiàng)政策中都注明了“有效期限”至2010年12月31日。
在過去的一年里，“限購(gòu)”加上“限貸”等調(diào)控組合拳很大程度上抑制了部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量�！暗珣�(yīng)引起注意的是，福州的房?jī)r(jià)并沒有穩(wěn)住，不少樓盤售價(jià)一漲再漲。部分原因是，大家都在等著政策到期后成交量的反彈。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠說。
2010年10月10日，福州樓市正式出臺(tái)了限制政策，對(duì)一手商品房執(zhí)行“一戶限購(gòu)一套”等措施，受此影響，福州市一手房的實(shí)際簽約量整體急速下滑，從10月份的3000多套，到11月大跌至1300多套，12月再跌至1200多套，而房?jī)r(jià)卻一直穩(wěn)居于每平方米1.2—1.4萬(wàn)元的高位。
“限購(gòu)令”的順延執(zhí)行給開發(fā)商潑了一盆冷水。隨著年底將至，市場(chǎng)形勢(shì)似乎逐漸“暖”了起來，福州、廈門等地不少開發(fā)商借著限購(gòu)即將解禁之機(jī)，紛紛推出大批新房源，同時(shí)打出歲末優(yōu)惠牌，打算提前“捂熱”春節(jié)樓市。
業(yè)內(nèi)人士指出，如果“限購(gòu)令”真的被解禁了，樓市大幅反彈的可能性就會(huì)很大。目前，限購(gòu)城市不僅面臨著量的反彈壓力，房?jī)r(jià)也存在上漲的沖動(dòng)。為避免樓市調(diào)控遭遇這種尷尬的局面，地方政府除繼續(xù)“給力”限購(gòu)政策外，還須切實(shí)擴(kuò)大樓市供應(yīng)，以及調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)加大保障房的建設(shè)和供應(yīng)。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)滯后于房地產(chǎn)令人憂
業(yè)內(nèi)人士指出，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)高低的意義并不在于簡(jiǎn)單的數(shù)字本身，而在于這些數(shù)字可能反映出來的一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)質(zhì)量問題。今年以來，諸多類似福州的二線城市房?jī)r(jià)漲勁十足，大量資金再度蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)“高燒”難退，進(jìn)而出現(xiàn)了二線城市房?jī)r(jià)紛紛向一線城市看齊的趨勢(shì)。
以福州為例，今年初，福州一手房簽約量一直在低位徘徊，但均價(jià)卻節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)站穩(wěn)萬(wàn)元關(guān)口。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠接受記者采訪時(shí)表示，中國(guó)社科院的綠皮書基本反映了福州的實(shí)際情況，事實(shí)情況還有，福州實(shí)體經(jīng)濟(jì)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，福州房?jī)r(jià)與居民收入差距太大。
王阿忠舉例，從數(shù)據(jù)看，福州平均工資在3000元左右，一個(gè)家庭夫妻工資6000元左右，年收入7萬(wàn)元。但福州目前的平均房?jī)r(jià)1.3萬(wàn)元/平方米左右，市區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)價(jià)格。也就是說，要是在福州買一套100平方米以上的房子，要130萬(wàn)—150萬(wàn)元。房?jī)r(jià)與年收入比達(dá)到20倍左右。而在國(guó)外比如美國(guó)和加拿大，基本房?jī)r(jià)收入比在5倍左右，在我國(guó)，房?jī)r(jià)收入比在6倍左右比較合理。
王阿忠痛心地告訴記者，福州房?jī)r(jià)上漲過猛，房租跟漲也十分明顯，2010年，他的幾個(gè)十分優(yōu)秀的本科畢業(yè)生很想留在福州發(fā)展，并想盡辦法在福州的企業(yè)找到了工作，但最后迫于在企業(yè)所得的1000多元工資難以支付昂貴的房租，更買不起房，而不得不離開了福州。
“一些企業(yè)想發(fā)展，從銀行卻得不到充足的貸款，無(wú)法良性運(yùn)作，職工工資停留在了低水平。而房?jī)r(jià)不斷上漲，青年買不起房，現(xiàn)在也租不起房，這只會(huì)造成企業(yè)流失更多人才。企業(yè)既得不到充足的資金，又沒有充足的人才，發(fā)展就陷入了越來越滯后的怪圈。”王阿忠說，在沿海的省會(huì)城市中，福州市的經(jīng)濟(jì)總量和政府財(cái)政收入都在比較落后的梯隊(duì)上，而房?jī)r(jià)卻是靠前排站了。這從一個(gè)側(cè)面說明，福州實(shí)體經(jīng)濟(jì)差強(qiáng)人意的發(fā)展?fàn)顩r。
業(yè)內(nèi)人士指出，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“寒酸相”形成鮮明對(duì)比的是，福州市去年盡管加大了土地供應(yīng)，但土地出讓市場(chǎng)行情火暴，開發(fā)商從銀行借到巨額資金買地根本就是“不差錢”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年12月中旬，福州市全年共推出了2960多畝土地，出讓金達(dá)到了311.961億元，已經(jīng)創(chuàng)下福州歷年來土地出讓的紀(jì)錄。12月7日，福州市2010年第15次國(guó)有建設(shè)用地公開出讓，其中一塊位于地鐵周邊的地塊，被某地產(chǎn)企業(yè)以2.88億元拍下，樓面價(jià)達(dá)9429元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)132%。
常態(tài)化調(diào)控應(yīng)管住房地產(chǎn)資金龍頭
從近日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再到近期各部委密集部署的工作要求中不難發(fā)現(xiàn)，土地、金融信貸等政策將會(huì)進(jìn)一步趨緊，樓市調(diào)控也將進(jìn)入常態(tài)化階段。業(yè)內(nèi)人士指出，常態(tài)化的樓市調(diào)控應(yīng)重點(diǎn)突出，牢牢管住房地產(chǎn)的資金龍頭。
浙江大學(xué)金融系副教授景乃權(quán)指出，首先，亟須控制貨幣總量的增長(zhǎng)。要抑制大城市中商品房?jī)r(jià)格的過快上漲，防止樓市陷入以往屢調(diào)屢漲的怪圈，落實(shí)并堅(jiān)持現(xiàn)有的差別化信貸等措施，制約樓市投資和投機(jī)行為是必要的。同時(shí)，還需在大城市中增加廉租房、小戶型商品房的供給，加快不發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展，使之縮小與一線城市的差距，拓寬民間投資渠道，而不能靠行政性的限價(jià)措施。
其次，要治理已經(jīng)顯現(xiàn)的通貨膨脹，采取提高存款準(zhǔn)備金率、基準(zhǔn)利率等措施，讓過多的貨幣進(jìn)入“蓄水池”，使之免于沖擊包括樓市在內(nèi)的物價(jià)總水平是必要的。但更為重要的方面還在于控制貨幣總量的增長(zhǎng)，讓貨幣總量的增幅不再過多地超出經(jīng)濟(jì)總量的增幅，即不斷降低M2與GDP之比。這就需要使積極財(cái)政政策和寬松貨幣政策轉(zhuǎn)向；改革人民幣匯率機(jī)制，不斷減少因外匯占款帶來的超量貨幣多發(fā)；減少各級(jí)政府的財(cái)政開支，特別是抑制國(guó)內(nèi)特有的龐大而畸形的各種公款消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，而不是簡(jiǎn)單地依靠行政手段干預(yù)價(jià)格。
專家提出，銀監(jiān)會(huì)下一步要按照“總體穩(wěn)健、調(diào)節(jié)有度、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的要求，將信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，特別是“三農(nóng)”和中小企業(yè)，切實(shí)防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。這意味著，明年各商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)應(yīng)該有較大的調(diào)整，尤其是在房地產(chǎn)信貸方面，予以嚴(yán)格控制。
還有專家提出，外匯管理部門也要進(jìn)一步加強(qiáng)跨境資金流動(dòng)監(jiān)管，積極應(yīng)對(duì)和打擊“熱錢”等異�？缇迟Y金流動(dòng)，維護(hù)國(guó)家涉外經(jīng)濟(jì)金融安全。
與此同時(shí)，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)改革迫在眉睫。盡快制定出房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)改革方案，主要內(nèi)容涉及房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)來源、調(diào)查方式、匯總方式、計(jì)算方式等。而此前，國(guó)際統(tǒng)計(jì)部門的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)因?yàn)榕c百姓的感受差異過大而飽受質(zhì)疑。專家表示，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的改革將會(huì)為未來調(diào)控樓市提供更精準(zhǔn)的參考，而調(diào)控將呈常態(tài)化，通過金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多方面對(duì)樓市形成合力。