在房價(jià)高企的中國，住房公積金一度拉近了老百姓與商品房的距離，但是地產(chǎn)商與銀行勾結(jié)排斥住房公積金貸款的現(xiàn)實(shí)說明一切都是美麗的泡影，連恒大地產(chǎn)這樣的所謂優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商都在拒絕公積金貸款，老百姓還能指望誰來實(shí)現(xiàn)“居者有其屋的夢想”？
長沙的伍先生與恒大地產(chǎn)較上勁了，他自嘲這是堂吉訶德式的挑戰(zhàn)。他面對(duì)的是全國房地產(chǎn)十強(qiáng)之一的恒大地產(chǎn)，他要揭露的是即使政府主管部門也不愿觸及的開發(fā)商與銀行勾結(jié)拒絕向購房者提供住房公積金貸款的行業(yè)潛規(guī)則。
8月9日，伍先生一紙?jiān)V狀讓恒大地產(chǎn)成為全國首個(gè)因拒絕提供住房公積金貸款而被告上法庭的開發(fā)商之后，就此引爆了開發(fā)商拒絕提供公積金貸款的行業(yè)潛規(guī)則，緊接著，他又向長沙市建委、長沙市工商局以及住房公積金管理中心投訴“恒大雅苑”違規(guī)行徑，攪動(dòng)了整個(gè)長沙地產(chǎn)界。12月27日，伍先生又以行政不作為為由起訴長沙市建委、長沙市住房公積金管理中心。
事情曝光后，恒大地產(chǎn)長沙“恒大雅苑”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人祁智美與某國有控股銀行長沙一支行行長親自造訪伍先生，提供優(yōu)厚的條件希望私了此事，被伍先生拒絕，“這件事到今天已經(jīng)不是我一個(gè)人的事情”，學(xué)法律出身的伍先生已經(jīng)把它當(dāng)成公益事情來做，湖南一星律師事務(wù)所副主任葉翔鋒律師受伍先生委托，為其提供法律服務(wù)。
購房，公積金貸款遭拒
研究生畢業(yè)后，伍先生來到長沙某單位上班。他告訴《法人》記者，購買一套屬于自己的房子，一直是整個(gè)家庭多年來的夙愿，然而高企的房價(jià)，屢屢讓伍先生望而卻步。馬上奔三的人了，房子沒有，婚也沒結(jié)，老父親看不下去了，承諾可以支付兒子的首付款。有了父親的支持，伍先生開始積極奔走于長沙市各大樓盤之間，其中包括位于月湖地產(chǎn)板塊的“恒大雅苑”。
“恒大雅苑”宣稱其具有多項(xiàng)強(qiáng)大優(yōu)勢，雖然樓盤的位置有點(diǎn)偏僻，但是離伍先生上班的地方很近�？磥砜慈�，伍先生最終還是選中了恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下的“恒大雅苑”。
8月8日是個(gè)好日子，伍先生特別挑選這天再次到“恒大雅苑”看房，在售樓員的介紹下，伍先生選中了該樓盤8棟3006房，85平方米精裝房的房價(jià)共計(jì)50余萬元，首付款約為12萬余元。
當(dāng)天，伍先生簽了認(rèn)購書，交付定金1萬元。
在交付定金的時(shí)候，伍先生發(fā)現(xiàn)：在讀研期間，他因?yàn)橛形迤谛庞每ㄟ�款不及時(shí)，個(gè)人征信系統(tǒng)出現(xiàn)了不良記錄，商業(yè)貸款可能比較困難。但是，售樓員介紹說，除了商業(yè)銀行貸款，伍先生可以籌集資金一次性付清房款，或者以父母親的名義進(jìn)行購房貸款。
當(dāng)天晚上，伍先生在酒店和幾位朋友吃飯慶賀。席間，伍先生同單位的一位朋友李先生在了解情況后，質(zhì)疑他為什么不選擇住房公積金貸款購房。
原來，就在幾個(gè)月以前，李先生在“恒大雅苑”附近的一個(gè)樓盤買了房，因?yàn)槭枪e金貸款，貸款利率僅僅為3.87%，比商業(yè)銀行的貸款利率低了將近一半。更為重要的是，扣除單位為李先生繳納的住房公積金，同樣面積的房子，李先生要省去近一半的月供。
伍先生大喊吃虧，如果選擇公積金貸款，近60萬的房子他可以節(jié)省近10萬元。
他隨即打電話給“恒大雅苑”的售樓員解小姐。解小姐告訴伍先生和他的朋友：“恒大雅苑”是精裝修的豪宅，至今沒有向任何購房者提供公積金貸款的先例，因此，伍先生不能選擇住房公積金貸款。
起訴，恒大欲私了
對(duì)于售樓員的說法，伍先生當(dāng)然不認(rèn)同。
在葉翔鋒的幫助下，伍先生連夜查看有關(guān)住房公積金貸款的資料。他找到了2009年7月1日施行的《長沙市住房公積金管理?xiàng)l例》，該條例明確規(guī)定了房產(chǎn)企業(yè)不得拒絕購房者選擇住房公積金貸款。
《長沙市住房公積金管理?xiàng)l例》第34條明確規(guī)定：“企業(yè)在預(yù)售或者現(xiàn)售商品房時(shí)不得阻撓或者拒絕購房人選擇住房公積金貸款。對(duì)選擇住房公積金貸款或商業(yè)銀行貸款的購房人，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行同等銷售價(jià)格，不得以任何形式增加不利于選擇住房公積金貸款購房人的附帶條件�！�
同時(shí)，該條例還規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任，其第53條明確規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，由管理中心責(zé)令限期改正；拒不改正的，由市建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄，在企業(yè)信用信息系統(tǒng)中予以公示。”
第二天，也就是8月9日上午，伍先生理直氣壯地再次給“恒大雅苑”售樓部打電話，要求辦理住房公積金貸款，被接線員拒絕，伍先生又提出與“恒大雅苑”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人交涉，也被拒絕。伍先生火了：“你們這樣我就起訴”，對(duì)方來了一句，“你去起訴好了”。
恒大地產(chǎn)的人不會(huì)想到，伍先生說到做到。當(dāng)天下午他就向長沙市開福區(qū)法院起訴“恒大雅苑”公司方，法院也于當(dāng)天向伍先生出具了“受理通知書”。在伍先生向《法人》記者出具的《民事起訴狀》中，記者發(fā)現(xiàn)伍先生的訴訟請(qǐng)求有四項(xiàng)：1、在湖南省省級(jí)媒體和全國性媒體上，無條件承諾購房者可以選擇住房公積金貸款購房；2、向原告伍先生支付精神損害賠償金1元錢；3、向原告伍先生賠禮道歉；4、向伍先生雙倍返還定金2萬元。
需要說明的是，伍先生起訴的并不是恒大地產(chǎn)，而是定金發(fā)票上蓋章的長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“寶瑞地產(chǎn)”），伍先生估計(jì)，寶瑞地產(chǎn)應(yīng)該是恒大地產(chǎn)委托的銷售商。在葉翔鋒律師的建議下，基于合同的相對(duì)性，伍先生決定首先起訴加蓋公章的寶瑞地產(chǎn)，如果寶瑞地產(chǎn)舉證證明其與恒大地產(chǎn)集團(tuán)屬于委托代理關(guān)系，伍先生將追加恒大地產(chǎn)集團(tuán)作為第二被告。
兩天后，一直拒絕和伍先生溝通的“恒大雅苑”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人祁智美主動(dòng)造訪伍先生，與他一同前來的還有某國有控股銀行長沙一支行的行長。
伍先生向《法人》記者提供的此次見面的錄音顯示：祁智美表示可以單獨(dú)為伍先生個(gè)人辦理住房公積金貸款亮綠燈，與之同行的某銀行行長還愿意為伍先生辦理一張可以透支的10萬元白金卡，均遭到伍的拒絕；伍要求“恒大雅苑”依法辦事，向所有購房者亮綠燈，遭到祁智美的拒絕。
伍先生向記者透露會(huì)面中兩個(gè)有意思的情節(jié)，一是對(duì)方稱“恒大雅苑”為豪宅，伍先生冷笑，“中國原來還有85平方米的豪宅，見識(shí)了”；二是有隨行人員稱伍先生能認(rèn)識(shí)“恒大雅苑”項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，是伍的榮幸。對(duì)于錄音內(nèi)容，《法人》記者向祁智美求證，祁智美拒絕接受采訪。
撤訴，為了再次起訴
正在公眾為伍先生挑戰(zhàn)開發(fā)商的勇氣拍手稱快的時(shí)候，伍先生卻于9月10日黯然撤訴。這讓對(duì)此抱有期待的老百姓和法律界人士一聲嘆息。
法律學(xué)者王學(xué)堂就此事撰文表示，伍先生敢于對(duì)房地產(chǎn)的霸道說不的勇氣值得嘉許！但其不得不撤訴也暗合這類官司的規(guī)律，因?yàn)橄M(fèi)者在詢價(jià)、看盤的合同磋商過程往往缺乏有力的證據(jù)支撐，而一旦下定金簽訂合同后，房地產(chǎn)商才告以“拒絕公積金貸款”。
但是伍先生告訴記者，“我撤訴是為了再次起訴，我需要取得行政部門確認(rèn)‘恒大雅苑’的售樓‘認(rèn)購書’違規(guī)，然后以新的理由再行起訴�！痹瓉碓谕忂^程中，“恒大雅苑”當(dāng)庭否認(rèn)伍先生的選擇權(quán)（選擇住房公積金貸款），表示僅能按照《認(rèn)購書》辦事，“恒大雅苑”在認(rèn)購書上明確只提供兩種購房方式：一是商業(yè)貸款，一是一次性全額付款。
庭審法官事后向伍先生表示，確認(rèn)《認(rèn)購書》違法，不是民事法官所能做到的，對(duì)此，伍先生表示認(rèn)同，遂申請(qǐng)撤訴。但是事情不是就此妥協(xié)，伍先生隨后向行政主管部門投訴，請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)購書違規(guī)，并據(jù)此再次提起民事訴訟。
9月28日，伍先生收到開福區(qū)法院準(zhǔn)許撤訴的相關(guān)文書。兩天后，他即向長沙市建委、長沙市工商局、長沙市住房公積金管理中心三個(gè)單位實(shí)名舉報(bào)恒大地產(chǎn)公司在長沙的5個(gè)樓盤都涉嫌違規(guī)，要求撤銷“恒大雅苑”的《認(rèn)購書》，并給予當(dāng)事人書面答復(fù)。
伍先生的投訴在長沙地產(chǎn)界掀起不小的波瀾。《法人》記者從長沙市住房公積金管理中心以及長沙市建委了解到，他們就此在長沙范圍內(nèi)掀起了一次全面徹查行動(dòng)，這也是長沙市第一次就開發(fā)商拒絕提供住房公積金貸款行為發(fā)起的檢查行動(dòng)，此次聯(lián)合行動(dòng)中住房公積金管理中心負(fù)責(zé)調(diào)查核實(shí)地產(chǎn)商的違規(guī)行徑，建委負(fù)責(zé)處罰。長沙市住房公積金管理中心監(jiān)督法規(guī)處負(fù)責(zé)人付炎新向《法人》記者表示，此前他們也收到很多類似的投訴，包括恒大地產(chǎn)在長沙開發(fā)的幾個(gè)樓盤，伍先生投訴之后，“恒大雅苑”已經(jīng)糾正了違規(guī)行為，與公積金中心簽訂了協(xié)議，理論上“恒大雅苑”已經(jīng)可以為購房者提供住房公積金貸款。
11月26日，伍先生接到長沙市建委綜合規(guī)劃處陳主任的電話，得知“恒大雅苑”已經(jīng)可以辦理住房公積金貸款，在與恒大地產(chǎn)的較量中，伍先生取得了初步的勝利。電話中，他同時(shí)向陳主任明確表示，針對(duì)公民的實(shí)名舉報(bào)信訪函，行政機(jī)關(guān)依法應(yīng)當(dāng)給予書面答復(fù)，陳主任表示認(rèn)同。
但是，伍先生告訴記者，截止到法律規(guī)定的答復(fù)最后期限12月初，“恒大雅苑”樓盤并未受到查處，自己作為（信訪）舉報(bào)人至今也未收到投訴部門關(guān)于“恒大雅苑”樓盤違法的處理結(jié)果，投訴部門僅僅召集媒體表示將嚴(yán)查住房公積金違規(guī)現(xiàn)象，便草草了事�！昂愦笱旁贰彪m然與住房公積金管理中心簽訂了協(xié)議，名義上可以辦理住房公積金貸款，但實(shí)際上還是采取陽奉陰違的政策。
在這種情況下，伍先委托葉翔鋒律師向法院提交行政訴狀，將長沙市建委和住房公積金管理中心作為第一、第二被告告上法庭，請(qǐng)求法院糾正二被告不作為行為。
潛規(guī)則，地產(chǎn)商和銀行的勾結(jié)
盡管長沙市有關(guān)部門向《法人》記者表示，“恒大雅苑”已經(jīng)可以辦理住房公積金貸款。但是12月19日，當(dāng)記者以普通消費(fèi)者身份前往“恒大雅苑”售樓處咨詢，售樓小姐給予的答復(fù)是：辦理住房公積金貸款并不劃算，如果辦理商業(yè)貸款可以享受到三個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，相當(dāng)于兩三萬元，如果非要辦理住房公積金貸款必須找他們領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商。
正如伍先生所言，恒大地產(chǎn)對(duì)住房公積金貸款采取的陽奉陰違的政策。長沙住房公積金管理中心監(jiān)督法規(guī)處負(fù)責(zé)人付炎新向《法人》記者表示，這種行為屬于《長沙市住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的歧視住房公積金貸款的違規(guī)行為，也應(yīng)當(dāng)受到處罰。
有媒體做過調(diào)查，拒絕接受住房公積金貸款購房，在全國早已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。據(jù)哈爾濱房產(chǎn)部門的統(tǒng)計(jì)顯示，過去一年時(shí)間內(nèi)，哈爾濱市216個(gè)在售住宅樓盤只有64個(gè)接受公積金貸款購房業(yè)務(wù)，所占比例不足四成。而據(jù)北京中原地產(chǎn)對(duì)京城260余個(gè)在售樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多達(dá)62%的樓盤不接受公積金貸款。
為何眾多樓盤拒絕公積金貸款購房？一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)資深從業(yè)人員表示，住房公積金貸款審批手續(xù)嚴(yán)格，放款的周期相對(duì)較長；不僅如此，住房公積金管理中心還規(guī)定，開發(fā)公司必須等房屋封頂，而且要取得銷售許可證后才一齊辦理，開發(fā)商肯定會(huì)擔(dān)心回款的速度慢，承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加劇。
上述理由只是表面原因，付炎新在接受《法人》記者采訪時(shí)透露的三個(gè)潛規(guī)則更能說明問題：第一，對(duì)于
開發(fā)商來說，不論是在拿地、審批還是在建設(shè)、完工等投資房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，都會(huì)和銀行有資金鏈上的往來，和銀行的通力合作也就至關(guān)重要，開發(fā)商在前期開發(fā)的時(shí)候從某個(gè)銀行貸款幾個(gè)億，銀行附加的條件往往就是房子出來后必須在這里辦理住房貸款。
第二，開發(fā)商和銷售商經(jīng)常不是一家，很多開發(fā)商習(xí)慣將自己的樓盤委托給其他地產(chǎn)商銷售。開發(fā)商自身也許懂得住房公積金貸款是法律規(guī)定的必須提供的購房選擇之一，但是受委托的銷售商卻不管這一套，只根據(jù)自己的利潤回報(bào)選擇與自己關(guān)系好的銀行簽訂貸款協(xié)議。本案中寶瑞地產(chǎn)即為恒大地產(chǎn)在長沙的銷售商。
第三就是赤裸裸的回扣關(guān)系。地產(chǎn)商在某個(gè)銀行貸款，銀行就給他們多少回扣，住房公積金管理中心屬于政府機(jī)構(gòu)，不可能有這層利益關(guān)系。
付炎新所言的三個(gè)潛規(guī)則指向的核心就是地產(chǎn)商與銀行的勾結(jié)。“恒大雅苑”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人祁智美與某銀行行長一同造訪伍先生就是最好的注腳。據(jù)本刊記者調(diào)查獲悉，與“恒大雅苑”資金來往最密切的，是中國銀行長沙金霞支行。
伍先生很尊崇的一句話是“法治像陀螺一樣，不抽打就轉(zhuǎn)不起來”，偶爾他也覺得自己挑戰(zhàn)地產(chǎn)商和整個(gè)行業(yè)潛規(guī)則的舉動(dòng)很“堂吉訶德”，但是更多的時(shí)候他愿意做抽打陀螺的人，盡管力量很微薄。