一年以來(lái)，香港特區(qū)政府頻頻“出拳”壓制堅(jiān)挺的高房?jī)r(jià)，但直到歲末之際，特區(qū)政府才靠新推出的調(diào)控措施暫時(shí)占據(jù)上風(fēng)。11月20日，特區(qū)政府最新推出了系列新政，效果堪稱立竿見(jiàn)影。香港的樓價(jià)雖未馬上出現(xiàn)明顯下跌，但成交量已大幅下降，幅度甚至堪比1997年金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)。
此次特區(qū)政府調(diào)控樓市，效果立顯，引發(fā)輿論一片驚嘆。12月初，國(guó)際貨幣基金組織(IMF)發(fā)表了名為《香港樓價(jià)是否漲得太快？》的研究報(bào)告，利用量化的方式計(jì)算了今年香港樓市泡沫的規(guī)模，認(rèn)可特區(qū)政府“出招”的成效，認(rèn)為特區(qū)政府自2009年10月展開(kāi)的一連串防止樓市泡沫的措施，有助收窄樓價(jià)和經(jīng)濟(jì)基本面的差距。
額外印花稅顯威力
11月20日，特區(qū)財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華宣布3項(xiàng)規(guī)管樓市措施，其中包括所有以個(gè)人或公司名義購(gòu)入的單位，在24個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售交易時(shí)，除要支付現(xiàn)有的從價(jià)印花稅，亦須繳付額外印花稅，其中6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售同一個(gè)單位會(huì)被征相當(dāng)于樓價(jià)15%稅率，而在6至12個(gè)月期間的征收10%，至于12至24個(gè)月期間的征收5%。這項(xiàng)額外印花稅政策被認(rèn)為是最具現(xiàn)實(shí)效力的政策。
政策推出后，面對(duì)新稅項(xiàng)，二手房市場(chǎng)馬上回軟，港媒大量報(bào)道了有關(guān)“撻訂”(買(mǎi)方放棄買(mǎi)房訂金，允許賣(mài)方另售他人)、零看房量和業(yè)主轉(zhuǎn)售為租的新聞，不少港媒用“打擊樓價(jià)”來(lái)形容特區(qū)政府新政的威力。但一個(gè)星期后，二手房市場(chǎng)開(kāi)始回暖，又有傳媒報(bào)道稱打擊樓價(jià)開(kāi)始失效。其實(shí)，從特區(qū)政府的政策指向目標(biāo)分析，新措施其實(shí)就是旨在打擊房地產(chǎn)炒賣(mài)，而不是特別針對(duì)樓價(jià)。
此次新政推出前，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遙遙無(wú)期，零利率可能仍將持續(xù)的鼓舞下，香港炒家“摸貨”尋求“即日鮮”獲利的消息時(shí)有所聞。所謂“摸貨”，是指買(mǎi)家簽訂買(mǎi)賣(mài)合約后，尚未正式成交就委托地產(chǎn)代理轉(zhuǎn)手出售。由于炒風(fēng)盛行，上午280萬(wàn)港幣買(mǎi)進(jìn)的房產(chǎn)，下午就可能以300萬(wàn)港幣轉(zhuǎn)手新買(mǎi)家，當(dāng)日即可獲利20萬(wàn)港幣。這種把房屋當(dāng)股票炒的香港特色，導(dǎo)致香港當(dāng)前二手房市場(chǎng)過(guò)熱，中產(chǎn)階級(jí)、專業(yè)人士、年輕夫妻買(mǎi)樓困難，民怨紛起。而特區(qū)政府的新措施其實(shí)就是直接打擊此類炒賣(mài)行為。
整個(gè)新措施的著眼點(diǎn)是購(gòu)入房產(chǎn)后再出售的時(shí)間，以額外印花稅的形式懲罰和“勸退”短期買(mǎi)賣(mài)，使短炒行為不能獲利。以6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)手的二手房為例，現(xiàn)在的印花稅是4.5%，再加上額外的15%印花稅，單是稅項(xiàng)就已經(jīng)有20%，再加上其他大約5%的交易費(fèi)用(如律師費(fèi)、銀行收費(fèi)、經(jīng)紀(jì)傭金)，除非樓價(jià)在6個(gè)月內(nèi)上升25%或以上，否則炒家難以獲利。以上述“摸貨”、“即日鮮”為例，原本20萬(wàn)港幣的獲利，由于15%的額外印花稅(45萬(wàn)港幣)，反而要凈賠25萬(wàn)港幣。財(cái)政司長(zhǎng)曾俊華更放言，絕不坐視泡沫形成而不管，強(qiáng)調(diào)“必要時(shí)再出招”。所以，自然沒(méi)人有興趣再去短炒。
特區(qū)政府出手實(shí)屬迫不得已
數(shù)字顯示，今年香港樓市前9個(gè)月樓價(jià)累計(jì)升幅達(dá)15%，前10個(gè)月成交量也增加17%。其中，二手市場(chǎng)中小型住宅成交量增幅遠(yuǎn)高于豪宅市場(chǎng)，香港市民購(gòu)屋負(fù)擔(dān)也從2008年第四季的32%飆升至今年第三季的42%。
10月，由于在特首的新施政報(bào)告中缺乏打壓樓價(jià)的政策內(nèi)容，被市場(chǎng)認(rèn)為特區(qū)政府對(duì)樓市已無(wú)計(jì)可施。11月的住宅成交宗數(shù)較10月又大升38%，終于迫使特區(qū)政府不得不痛下殺手。
另一方面，根據(jù)差餉房地產(chǎn)估價(jià)署的最新樓價(jià)指數(shù)，去年10月價(jià)格與今年10月價(jià)格比較顯示，初次購(gòu)房者可以買(mǎi)入的房產(chǎn)是所有住宅類型中的“升幅之王”。
香港小市民、剛參加工作不久的年輕人所能夠買(mǎi)得起的，一般都是使用面積40余平方米以下的小戶型，價(jià)位就是在100萬(wàn)港幣至300萬(wàn)港幣之間。數(shù)據(jù)顯示，牽涉廣大香港中下階層、總價(jià)300萬(wàn)港幣以下初次購(gòu)房者的成交宗數(shù)，升溫狀況非常顯著。40平方米以下小戶型房產(chǎn)在10月與11月的成交量火速反彈五成以上，被視為廣大香港中下階層對(duì)特首施政報(bào)告的不信任投票。對(duì)于炒風(fēng)蔓延至中低價(jià)樓，關(guān)乎普通市民階層初次購(gòu)入的房產(chǎn)價(jià)格的瘋漲，令特區(qū)政府感到憂心而不得不痛下殺手。
明年樓價(jià)仍可能繼續(xù)升
雖然目前香港的樓市因特區(qū)政府的新政而明顯降溫，但是作為投資者卻并沒(méi)有看淡來(lái)年地產(chǎn)的走勢(shì)。由目前公布的數(shù)據(jù)看來(lái)，香港的樓價(jià)并沒(méi)有因11月20日的新規(guī)出臺(tái)而暴跌，目前下跌的僅僅是成交量。
時(shí)至年終，多家金融機(jī)構(gòu)發(fā)表了對(duì)2011年香港樓市的看法：中信證券國(guó)際零售證券及業(yè)務(wù)發(fā)展董事林一鳴表示，鑒于港人希望持有房地產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念，加上超低息環(huán)境、高收入階層的薪金暴升等因素刺激，相信香港樓市的需求不會(huì)減退。瑞銀認(rèn)為，美國(guó)和香港的利率及債券息率出奇的低，本地銀行可以迅速重新建立杠桿以及因通脹引發(fā)的名義生產(chǎn)總值(GDP)高增長(zhǎng)等因素，都支持香港明年股市樓市進(jìn)一步上揚(yáng)。預(yù)計(jì)香港樓價(jià)在美國(guó)寬松的貨幣政策下，到明年底之前仍有30%的上升空間。只有摩根斯坦利發(fā)表對(duì)2011年悲觀的報(bào)告，認(rèn)為香港樓價(jià)已見(jiàn)頂，建議避免投資地產(chǎn)股。
香港本地分析人士指出，香港始終有不少投資者鐘情于房地產(chǎn)市場(chǎng)，事實(shí)上，炒賣(mài)房地產(chǎn)已成為不少港人資產(chǎn)分配的一種手段。在抗通脹及保值的大前提下，只要持有房地產(chǎn)的成本保持目前這樣的低水平，且仍會(huì)有足夠租息，只要這種局面不變，香港樓價(jià)的抗跌能力就依然堅(jiān)強(qiáng)。
對(duì)于有人不斷建議特區(qū)政府增加土地供應(yīng)的措施，有評(píng)論員指出，目前香港幾家主要地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備加起來(lái)超過(guò)政府目前持有的土地儲(chǔ)備3倍還多。政府雖然可以增加土地供應(yīng)，卻沒(méi)有限定買(mǎi)地者起樓的期限；發(fā)展商買(mǎi)了地可以繼續(xù)囤積。所以，即使香港短期的土地供應(yīng)不斷，卻不一定出現(xiàn)中期的樓宇供應(yīng)與需求漸趨平衡，所以樓價(jià)只會(huì)在高位運(yùn)行。
另外，在美國(guó)量化寬松政策不變，甚至還要推出QE3的情況下，只要美國(guó)不加息，香港就難以加息。金融大環(huán)境不變，作為自由市場(chǎng)標(biāo)桿的香港難以遏制來(lái)自全球的熱錢(qián)繼續(xù)推高樓市，特區(qū)政府現(xiàn)在只能是以時(shí)間換取空間，等待整體金融環(huán)境的變化。
看來(lái)，11月的新政雖然有效卻不可能是壓垮香港樓市的最后一根稻草，特區(qū)政府與樓市的拔河賽還要繼續(xù)持續(xù)下去。