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圖為塔塔集團(tuán)在孟買以北100公里以外城鎮(zhèn)博伊薩爾正在開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，該項(xiàng)目針對(duì)中低收入人群，為三至四層建筑。劉亞南/攝 |
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圖為塔塔住房開發(fā)公司“幸運(yùn)之家”項(xiàng)目網(wǎng)站上公布的建筑面積為26.3平方米的零居室戶型圖。 |
作為印度擁有百年以上歷史的私營企業(yè)，塔塔集團(tuán)在不斷擴(kuò)大商業(yè)版圖的同時(shí)，把為社會(huì)做貢獻(xiàn)也放到突出的位置。除了參與慈善活動(dòng)，塔塔汽車在2009年初為印度普通人推出了世界最便宜汽車“Nano”；2009年5月，塔塔集團(tuán)旗下的塔塔住房發(fā)展公司又秉承這一思路，面向中低收入人群推出了經(jīng)濟(jì)適用房。
面向中低收入人群
塔塔住房發(fā)展公司的第一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目占地64英畝，位于印度經(jīng)濟(jì)中心城市孟買以北的工業(yè)城鎮(zhèn)博伊薩爾，建設(shè)3300套住房，項(xiàng)目緊鄰當(dāng)?shù)鼗疖囌荆涮子袑W(xué)校、商業(yè)、休閑游樂區(qū)和醫(yī)療設(shè)施，計(jì)劃于2011年6月交付使用。
2009年5月，他們首先推出的低價(jià)房項(xiàng)目命名為“幸運(yùn)之家”，包括1500多套三四層低成本住房，目標(biāo)客戶為目前租房或住公司宿舍的低收入群體。
幸運(yùn)之家的零居室小戶型和大戶型面積分別為26.3平方米和33.4平方米，售價(jià)相當(dāng)于人民幣5.68萬和7.35萬(1元人民幣約合6.86盧比)。這種戶型面積雖小卻五臟俱全，把一間房子分成不同功能區(qū)，臥室、起居室和廚房相互聯(lián)通，廁所與浴室分別獨(dú)立。
這應(yīng)該是孟買市區(qū)貧民窟再開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)典戶型，相對(duì)于貧民窟中一家人生活在一間房屋而又沒有單獨(dú)輿洗設(shè)施的狀況已大有改善。而一居室戶型面積為43.2平方米，售價(jià)67.36萬盧比(約9.82萬人民幣)，格局與國內(nèi)常見一居室格局基本一致。
博伊薩爾項(xiàng)目推出后受到了歡迎，其1300套住房收到了7000份購房申請(qǐng)，為此塔塔集團(tuán)不得不像當(dāng)初銷售Nano汽車時(shí)一樣，通過網(wǎng)上抽簽的方式?jīng)Q定幸運(yùn)兒。根據(jù)要求，購房者要花199盧比(約合29元人民幣)購買申請(qǐng)表格，并在20日內(nèi)預(yù)交9995盧比(約合1457元人民幣)初始定金，此后直到2011年6月交房時(shí)分9次把余額房款付清。
塔塔集團(tuán)還與微型住房金融公司合作，為低收入群體提供簡易的住房貸款，在利率和貸款文件要求上有所放寬。
同年9月，塔塔住房開發(fā)公司又在同一區(qū)塊推出了“新天堂”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，旨在以可以承受的價(jià)格滿足生活品位需求，配套有游泳池、俱樂部和健身館，兩居室有大中小三個(gè)戶型，三居室則有大小兩個(gè)戶型，戶型面積從62.2平方米到128.2平方米不等，最初價(jià)格為每平方米20449盧比(約2981人民幣)。
擬在全國推廣
博伊薩爾鎮(zhèn)擁有約12.5萬人口，其中有3萬人靠租住房屋生活，而其周邊10個(gè)村莊人口達(dá)100萬，可以說塔塔集團(tuán)正是看中了這一需求潛力，而住在孟買郊區(qū)買不起房的人也可以選擇這一項(xiàng)目。
據(jù)塔塔集團(tuán)的一份調(diào)查報(bào)告顯示，博伊薩爾鎮(zhèn)擁有1500家企業(yè)，包括塔塔鋼鐵、金戴爾鋼鐵、巴巴原子研究中心、塔拉普爾和馬哈拉施特拉邦工業(yè)開發(fā)區(qū)等，該地低收入群體有48%的人靠租房生活。
DHFL物業(yè)服務(wù)公司首席執(zhí)行官馬德胡爾表示，隨著塔塔集團(tuán)項(xiàng)目的帶動(dòng)，已經(jīng)有多家房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)駐博伊薩爾，購房者中有兩到三成為投資客，博伊薩爾增長的關(guān)鍵因素是擬議中的郊區(qū)鐵路延伸計(jì)劃，屆時(shí)從博伊薩爾到孟買市中心將更為方便。
今年，塔塔住房開發(fā)公司宣布在孟買東北部的郊區(qū)城鎮(zhèn)瓦辛德建設(shè)第二個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，該項(xiàng)目距離孟買市中心80公里，距離瓦辛德火車站1.5公里，占地51.6英畝。該項(xiàng)目包括4000套住房，其中1250套為總價(jià)從57.89萬盧比(約8.44萬人民幣)至78.20萬盧比(約11.4萬人民幣)的33.6平方米零居室和45.4一居室住房，并在第一個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上改進(jìn)了設(shè)計(jì)，增加了功能和外部空間，樓房為五六層結(jié)構(gòu)，并安裝電梯。
同時(shí)，塔塔住房開發(fā)公司宣布成立全資子公司聰明價(jià)值房屋公司，專門負(fù)責(zé)建設(shè)總價(jià)50萬盧比(約7.28萬人民幣)至350萬(約51萬人民幣)的低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房，計(jì)劃在2011年底之前投入199.62億盧比(約29.1億人民幣)至249.70億盧比(約36.4億人民幣)資金。
塔塔住房開發(fā)公司首席執(zhí)行官布羅廷·巴納吉表示，將隨后在新德里和班加羅爾推出同樣的項(xiàng)目，這一項(xiàng)目開展的速度取決于征地的速度。該公司還計(jì)劃在2014年之前在全印度范圍內(nèi)的一級(jí)和二級(jí)城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。
為何涉足低端
研究顯示，印度住房供需缺口達(dá)2470萬套，其中3/4來自于中低收入群體，塔塔集團(tuán)啟動(dòng)針對(duì)中低收入群體的地產(chǎn)項(xiàng)目自然是和Nano汽車一樣看重了其巨大的潛力。
ICICI風(fēng)險(xiǎn)基金管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人桑吉夫·達(dá)斯古普塔認(rèn)為，售價(jià)在29.97萬盧比(約4.37萬人民幣)至149.89萬盧比(約21.85萬人民幣)的房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，而售價(jià)在149.89萬盧比(約21.85萬人民幣至440萬盧比(約64.14萬人民幣)的房屋則是面向中等收入階層。
達(dá)斯古普塔說，人們對(duì)房價(jià)在年收入5至5.5倍的房屋需求量巨大，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展取決于土地價(jià)格、配套基礎(chǔ)設(shè)施和住房貸款成本等因素。
塔塔集團(tuán)所屬塔塔房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施公司業(yè)務(wù)發(fā)展負(fù)責(zé)人蘇拉吉·庫爾卡尼在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，由于塔塔集團(tuán)擁有100多年歷史，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)從回饋社會(huì)的角度看待，如果單純從商業(yè)角度看，我看不到建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的理由。
庫爾卡尼說，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房面臨很多挑戰(zhàn)，除了開發(fā)商的利潤率低以外，征地和獲得銀行貸款也有困難，還會(huì)面臨商品價(jià)格波動(dòng)帶來的建設(shè)成本變化。
印度市場(chǎng)研究和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)CRISIL負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的阿杰·德蘇拉告訴記者，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房作為一種市場(chǎng)定位因易于銷售可以減少庫存，高端地產(chǎn)項(xiàng)目如果是囤地建房，其利潤率可以達(dá)到90%甚至100%，但并不容易銷售。
國際知名房地產(chǎn)顧問公司Cresa合伙人印度公司執(zhí)行董事阿肖克·庫馬爾向記者表示，經(jīng)濟(jì)適用房是塔塔集團(tuán)為社會(huì)作貢獻(xiàn)的一面，利潤率可能只有20%至30%，而普通開發(fā)商則貪婪地追求100%的利潤率。
他說，孟買市區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率一般都超過60%，而這些項(xiàng)目往往有政治人物提供背后支持，從中獲取好處。