解說：《住房綠皮書》報(bào)出房?jī)r(jià)泡沫率，房?jī)r(jià)泡沫有多大？樓市調(diào)控還有哪些值得期待？《今日觀察》正在評(píng)論。
    主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。平均房?jī)r(jià)泡沫率29.5%，這是今天社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)綠皮書》當(dāng)中提出的數(shù)字，在對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行了普查之后，社科院計(jì)算出了今年的前9個(gè)月各城市的房?jī)r(jià)泡沫率，其中最高的是福州，達(dá)到了70%，而杭州、深圳、北京等十多個(gè)城市，房?jī)r(jià)的泡沫率都接近或者說超過了50%。社科院計(jì)算的這個(gè)房?jī)r(jià)泡沫率，到底是什么？一直都在被大家猜測(cè)和懷疑的房?jī)r(jià)泡沫，又到底藏在了什么樣的地方呢？今天我們現(xiàn)場(chǎng)將展開評(píng)論。
    我們現(xiàn)場(chǎng)的兩位評(píng)論員是馬光遠(yuǎn)和張鴻，電視機(jī)前的各位，您可以通過以下的幾種方式來參與我們現(xiàn)場(chǎng)的討論。
    節(jié)目一開始我們首先來了解一下，關(guān)于泡沫，《房地產(chǎn)綠皮書》里到底是怎么說的？
    解說：年終歲末，博弈下的樓市、房?jī)r(jià)有關(guān)的新聞總是牽動(dòng)民眾敏感的神經(jīng)。
    12月8號(hào)中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布《住房綠皮書》，提出，通過今年9月成交價(jià)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%，分城市看，泡沫指數(shù)最高的前7個(gè)城市是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。泡沫指數(shù)的取值在0到1之間，泡沫指數(shù)越大說明這個(gè)城市房?jī)r(jià)中的泡沫成份越大，但是受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的影響，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)有被夸大或縮小的可能，此外不能僅依據(jù)房?jī)r(jià)泡沫大小，去進(jìn)一步推斷房?jī)r(jià)的走向。
    很多媒體形容今年為樓市調(diào)控年，以時(shí)間為坐標(biāo)，從1月到4月再到9月，從限貸、限購(gòu)到限賣，從信貸、稅收、住房保障、土地等，政策出臺(tái)之密集，動(dòng)用的政策工具之多，前所未有。在12月7號(hào)社科院發(fā)布《2011年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出，明年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，即房?jī)r(jià)走勢(shì)主要取決于政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心、政策的組合方式以及改革的力度，如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)可能會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20%到25%。此前一份來自中國(guó)人民大學(xué)有關(guān)房?jī)r(jià)的報(bào)告卻顯得較為樂觀，預(yù)測(cè)報(bào)告稱，明年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑，預(yù)計(jì)3到4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，房?jī)r(jià)不同的預(yù)測(cè)更讓人們難以琢磨。
    主持人：一直以來，大家都常常會(huì)聽到說房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中有泡沫，房?jī)r(jià)里有泡沫，但是真真事實(shí)的說泡沫有多少，可能很多人很難說得清楚，現(xiàn)在我們看到這個(gè)《綠皮書》當(dāng)中有一個(gè)這個(gè)房?jī)r(jià)泡沫率這樣一個(gè)提法，它是不是可以用來界定我們現(xiàn)在的泡沫到底有多大？
    馬光遠(yuǎn)：我看了這個(gè)泡沫的泡沫率以后我更加更困惑了，應(yīng)該來說的話我們老是講房地產(chǎn)有泡沫有泡沫，對(duì)吧。
    主持人：是。
    馬光遠(yuǎn)：如果說用一個(gè)感興趣講泡沫很大，馬上就要破滅等等，但是我看到這個(gè)指標(biāo)以后第一個(gè)最高的是福州，據(jù)我所知福州如果說從這個(gè)房?jī)r(jià)的排名來看的話，它進(jìn)不了前十名，它是個(gè)二線城市。
    主持人：但是你按照土地泡沫率高達(dá)70%。
    馬光遠(yuǎn)：泡沫最高，對(duì)嗎，第二個(gè)我們來看的話就是說70%的泡沫，它意味著什么，是不是馬上要破滅，這個(gè)泡沫率沒有告訴我們這些關(guān)鍵的東西。
    主持人：只是一些數(shù)字。
    馬光遠(yuǎn)：一個(gè)泡沫比如說我們說美國(guó)的泡沫，可能是塑料做的，這個(gè)日本的泡沫可能是羊皮做的，但是有時(shí)候我們感覺到中國(guó)的這個(gè)房地產(chǎn)泡沫可能是牛皮做的。
    主持人：非常堅(jiān)硬，是吧。
    馬光遠(yuǎn)：你無論把它吹多大，哪怕到200%可能它都不會(huì)破滅，所以如果說單純的算這么一個(gè)數(shù)字出來，而且不告訴我們這個(gè)數(shù)字究竟意味著什么，我覺得對(duì)我來講的話可能原先是一頭霧水，現(xiàn)在可能是兩頭霧水，僅此而已，我看不清。
    主持人：純粹是一個(gè)數(shù)字。
    張鴻：對(duì)，其實(shí)它也講了，他就是說大概相當(dāng)于一個(gè)什么樣的警告呢，比如說70%，包括平均29%點(diǎn)多，他說是中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)被房地產(chǎn)綁架，這也是我們多年一直來說的擔(dān)心經(jīng)濟(jì)被綁架，那其實(shí)它就是有一個(gè)預(yù)警，說這個(gè)可能說不定什么時(shí)候會(huì)破，大家要緊張，但是這個(gè)社科院這一次公布的和我們過去用的那個(gè)指標(biāo)不一樣，我們過去經(jīng)常會(huì)一般用這個(gè)租售比。
    馬光遠(yuǎn)：房?jī)r(jià)收入比。
    張鴻：房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)收入比就是昨天剛剛社科院發(fā)布他傳統(tǒng)的那個(gè)《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》的時(shí)候，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》的時(shí)候也提到房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)收入比當(dāng)時(shí)給的是8.7幾。
    馬光遠(yuǎn)：8.7年。
    張鴻：就是說8.7年才能買得起房子，租售比好像，現(xiàn)在好像不大有人提。
    主持人：不怎么提了，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域總是新詞層出不窮。
    張鴻：因?yàn)橛X得也沒什么用，對(duì)對(duì)。
    馬光遠(yuǎn)：對(duì)，所以我覺得如果說，我們真的要衡量房地產(chǎn)泡沫的話，事實(shí)上還是按照老百姓的收入，這個(gè)收入跟房?jī)r(jià)的這么個(gè)關(guān)系，我覺得這個(gè)可能更加更直觀一點(diǎn)。
    主持人：但是為什么社科院會(huì)出臺(tái)這樣一個(gè)《綠皮書》，為什么會(huì)用這個(gè)房?jī)r(jià)泡沫率來表達(dá)他們一個(gè)觀點(diǎn)，我覺得我們還是要回到這個(gè)執(zhí)筆人的身上，來看看他們出臺(tái)這個(gè)《綠皮書》到底有什么樣的初衷，馬上我們來聽聽這位《綠皮書》的執(zhí)筆人，也是社科院財(cái)貿(mào)所的鄒琳華他的解釋。
    鄒琳華（中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室博士）：數(shù)據(jù)本身都是來源于統(tǒng)計(jì)局的，我們是有一個(gè)房?jī)r(jià)指標(biāo)，作為分析泡沫的最基本的依據(jù)，然后還有十一項(xiàng)基本面的指標(biāo)，是用來評(píng)價(jià)和比較房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)價(jià)值的，通過基本面的相互比較和房?jī)r(jià)的相互比較，來確定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)價(jià)值是多少，如果我們算出來它的基礎(chǔ)價(jià)值的話，那么實(shí)際房?jī)r(jià)中高出基礎(chǔ)價(jià)格的部分呢，就把它作為泡沫處理，泡沫的話它只是監(jiān)測(cè)它的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然它未來的走向的話，不能夠通過泡沫來判斷。
    主持人：希望聽完了鄒琳華的解釋呢，光遠(yuǎn)你不會(huì)繼續(xù)說一頭霧水，因?yàn)槿思宜�還是解釋了他們的一個(gè)初衷，但是我在看到這個(gè)排名的時(shí)候，其實(shí)除了你剛才的困惑，說福州為什么排第一，我發(fā)現(xiàn)了另外一個(gè)困惑，就是你看他排在前七位的城市，福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，這沒有“北上廣”這幾個(gè)城市，這幾個(gè)城市可是常常在房?jī)r(jià)被大家評(píng)論的前列的城市？
    馬光遠(yuǎn)：杭州算一個(gè)是吧，杭州沒有躲開，但其他的比如說北京、上海等等，好像這城市沒在里邊。
    主持人：好像很熱的城市不在里邊。
    馬光遠(yuǎn)：而且從他的這個(gè)計(jì)算的一個(gè)基本思路是這樣的，就是他有一個(gè)模型，有一個(gè)權(quán)衡的指標(biāo)，還有一個(gè)對(duì)某一個(gè)城市房?jī)r(jià)的基本判斷。
    張鴻：基本價(jià)值。
    馬光遠(yuǎn)：他認(rèn)為是叫房?jī)r(jià)的價(jià)值。
    張鴻：對(duì)。
    馬光遠(yuǎn)：第二個(gè)按照一個(gè)價(jià)格，但是據(jù)我所知這個(gè)房?jī)r(jià)的價(jià)值，這個(gè)房子究竟值多少錢是很難說清楚的，第二個(gè)比如說目前的房?jī)r(jià)究竟是多少，那么他按照目前官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來的，這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們知道比如說北京今年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里邊，曾經(jīng)出現(xiàn)了一件事，就是不再統(tǒng)計(jì)二手房的房?jī)r(jià)，那么如果說二手房的房?jī)r(jià)本身統(tǒng)計(jì)不清楚的話，要說房?jī)r(jià)本身價(jià)格也比較難的，我覺得在這兩個(gè)關(guān)鍵的指標(biāo)說不清楚的情況下，來衡量這個(gè)泡沫率，的確我覺得雖然是一個(gè)勇敢的嘗試，但可能給我們目前整個(gè)房地產(chǎn)，目前大家關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格各種更加混亂的判斷里邊，增加了一些更加混亂而已。
    主持人：張鴻在你看來呢？
    張鴻：本來年底就已經(jīng)夠混亂的了，你看人民大學(xué)說一個(gè)，明年要降20%，然后社科院呢這兩天就兩個(gè)版本。
    主持人：兩個(gè)版本出臺(tái)。
    張鴻：對(duì)對(duì)對(duì)，一個(gè)說是八成以上的人買不起房，然后這個(gè)給一個(gè)泡沫率，泡沫率呢，我們?cè)瓉碚f泡沫的時(shí)候，沒有誰給出如此精準(zhǔn)的泡沫率的計(jì)算。
    主持人：沒錯(cuò)。
    張鴻：只是說大概有泡沫，然后也有很多人不承認(rèn)有泡沫，說就像股市一樣，你市盈率再高，我覺得6000多點(diǎn)，我也覺得有投資價(jià)值，但是你從這個(gè)數(shù)據(jù)，就你剛才那個(gè)困惑，這些城市為什么有排名靠前的是二線城市，我覺得樂觀的看呢，一線城市的房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)得到了有效的遏制，“北上廣”因?yàn)橄群蟪雠_(tái)了比較嚴(yán)的措施，所以他們沒有進(jìn)前十名，但是悲觀的看呢，延伸到二線城市了，所以今天有人就跟我說，說你看這個(gè)指標(biāo)出來了，什么烏魯木齊、海口、重慶，這些都屬于排名靠后的，泡沫比較低的，那是不是提醒大家說……
    主持人：我可以去那兒投資。
    張鴻：對(duì)。大家肯定會(huì)引發(fā)這樣的想法。
    主持人：所以是不是會(huì)起到這樣一個(gè)導(dǎo)向作用。
    馬光遠(yuǎn)：對(duì)。
    張鴻：補(bǔ)漲。
    馬光遠(yuǎn)：我現(xiàn)在看到很多人說是不是新疆板塊現(xiàn)在是不是要大家投資的一個(gè)地方。
    主持人：要補(bǔ)漲。
    馬光遠(yuǎn)：所以這個(gè)來講的話如果說根據(jù)它目前這么一個(gè)指標(biāo)，如果計(jì)算出來一個(gè)泡沫率，跟我們實(shí)際感受到的不一樣的話，我覺得也應(yīng)該有很大的一個(gè)問題。
    張鴻：很難有準(zhǔn)的。
    主持人：回顧這一年的房地產(chǎn)的發(fā)展，你會(huì)發(fā)現(xiàn)除了這些房?jī)r(jià)的起起落落是非常吸引眼球之外，我想大家可以深刻感受到的就是政府調(diào)控力度，正像我們剛才短片當(dāng)中也說了從1月到4月，4月到9月調(diào)控的力度是不斷在增加過程當(dāng)中的，那我們馬上來看一看這一年下來調(diào)控的成果到底如何？
    解說：樓市調(diào)控一些中小開發(fā)商已經(jīng)感受到了資金的緊張壓力，在北京一家規(guī)模較大的典當(dāng)公司，負(fù)責(zé)人介紹，最近來了一些搞房地產(chǎn)的客戶，生意還不錯(cuò)。
    蘇濤（民生典當(dāng)行經(jīng)理）：目前到我們這兒來典當(dāng)?shù)�，主要是一些中小（房地產(chǎn)）開發(fā)商，從目前情況反映來看這些開發(fā)商的資金可能有些緊張。
    解說：在上海、福州等地向典當(dāng)行融資，也被不少房企作為過冬的一個(gè)途徑，上海中小房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)占到了房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的近八成，融資規(guī)模一般是兩三千萬元，融資的成本一般是月息2.5%左右。
    而這幾天房產(chǎn)新政后上海出現(xiàn)首例開發(fā)商退地的新聞也格外引人關(guān)注，上海土地交易市場(chǎng)日前發(fā)布公告顯示，兩塊退地是，嘉定區(qū)真南地塊和百安地塊，開發(fā)商分別為寶華企業(yè)集團(tuán)和萊蒙寶山信息咨詢有限公司，兩地塊成交總價(jià)分別為24.186億元和11.05億元，其中真南地塊折合樓面地價(jià)約12503元每平米，與起始樓面地價(jià)相比，成交溢價(jià)率達(dá)336%，有分析說，按這一拿地成本，再加上建安成本，出售的商品房成本約在一萬九到兩萬元每平米左右，而目前臨近的樓盤精裝房?jī)r(jià)格在一萬八千元每平方米左右，如果房?jī)r(jià)在樓市調(diào)控政策出臺(tái)后停止上漲，再加上融資受阻，資金問題難以解決，因此不得不忍痛割愛。
    房?jī)r(jià)就像一滴松油，看著會(huì)跌就是跌不下來，中場(chǎng)的號(hào)音還未吹響，樓市調(diào)控再次陷入僵持階段。
    中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月15號(hào)到21號(hào)這一周，30個(gè)被監(jiān)測(cè)城市中，有17個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，10個(gè)重點(diǎn)城市中有7個(gè)上漲，而價(jià)格全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.82%，86個(gè)城市出現(xiàn)了上漲。
    主持人：通過剛才這樣一番梳理你可以很清楚地看到，我們對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控力度一直沒有放松，但是這個(gè)房?jī)r(jià)好像也沒有太多的松動(dòng)，不像人們想像和期待當(dāng)中的那樣，甚至在某些地方呢，這個(gè)房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)一些反復(fù)，到底為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的一個(gè)情形？在你們倆人判斷當(dāng)中，現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)到底處在什么狀態(tài)？
    張鴻：糾結(jié)。
    主持人：糾結(jié)。
    張鴻：我本來想說糾結(jié)的時(shí)候，我們編輯跟我說，說糾結(jié)這個(gè)詞已經(jīng)被用得太多了。
    主持人：似乎沒有找到一個(gè)更準(zhǔn)確的詞。
    張鴻：股市、樓市都說糾結(jié)，我就在今天在網(wǎng)上看這個(gè)《綠皮書》的時(shí)候，我看到了去年《綠皮書》發(fā)布的時(shí)候，記者對(duì)馬光遠(yuǎn)先生的采訪。
    主持人：他用的是什么詞？
    張鴻：去年底，然后馬光遠(yuǎn)同志說，說現(xiàn)在是處在“十字路口”，哎，我就想，確實(shí)去年那個(gè)時(shí)候也處在“十字路口”，但現(xiàn)在不還是在“十字路口”嗎？
    主持人：那你這個(gè)糾結(jié)是“十字路口”的升級(jí)版？
    張鴻：就是現(xiàn)在我覺得，我覺得現(xiàn)在其實(shí)它這個(gè)“十字路口”再往前走還是一個(gè)“十字路口”，但是這個(gè)“十字路口”可能更多，分杈，分杈顯得更多了，原來就是直行、左拐還是右拐，現(xiàn)在你可能往上還往下，還能往左前方、右前方，確實(shí)是搞不清楚，因?yàn)槲覀冋{(diào)控的思路非常清晰，就是收緊信貸，讓買房的，炒房的人減少，讓那些囤地的人減少，讓那些捂盤不賣的人減少對(duì)吧，然后這邊商品房?jī)r(jià)格希望它因此能下來一點(diǎn)，另外一方面我們建保障性住房，大力建保障性住房，然后我們……
    主持人：包括增加土地的供應(yīng)量。
    張鴻：對(duì)，增加土地供應(yīng)嘛，但現(xiàn)在的問題是人家開發(fā)商說了，說你看現(xiàn)在北京的新“地王”馬上又要誕生了，中信的一個(gè)地塊現(xiàn)在是報(bào)了63億。
    主持人：對(duì)，這是最新消息，有可能是北京的新“地王”。
    張鴻：馬上又要誕生，就是地價(jià)拼命往上漲，你怎么指望房?jī)r(jià)下來呢。
    主持人：又回到面粉更貴，面包不能便宜這樣一個(gè)怪圈當(dāng)中很糾結(jié)。
    張鴻：所以就是糾結(jié)，非常糾結(jié)。
    主持人：那今年如果再采訪光遠(yuǎn)的話你肯定不會(huì)用“十字路口”這個(gè)詞了，你肯定要唱《霧里看花》了。
    馬光遠(yuǎn)：第二個(gè)“十字路口”。
    主持人：依然徘徊。
    馬光遠(yuǎn)：我覺得今年，今年更復(fù)雜，因?yàn)榻衲甑母拍钐貏e多，比如說剛剛“4?17”的時(shí)候，我記得那個(gè)“國(guó)十條”出臺(tái)以后大家一邊倒的講，房?jī)r(jià)要掉，而且我覺得很多人講30%，但是后來到八九月的時(shí)候沒人講了，因?yàn)榭吹胶芏嗳酥v有通脹因素。
    張鴻：統(tǒng)統(tǒng)一個(gè)一個(gè)又倒下。
    馬光遠(yuǎn)：這個(gè)物價(jià)上漲很快，這個(gè)可以保值，可以增值等等，所以出現(xiàn)了“9?29”，“9?29”以后又有很多人講房?jī)r(jià)要下降，而且應(yīng)該來講的話，我覺得當(dāng)然大家判斷的依據(jù)非常多，但是現(xiàn)在從矛盾雙方來看的話，史上最嚴(yán)的政策，最強(qiáng)的矛跟史上最硬的房?jī)r(jià)，最硬的盾，兩個(gè)之間究竟誰能戳破誰，現(xiàn)在我覺得……
    主持人：很難做出判斷。
    馬光遠(yuǎn)：非常非常難了，我現(xiàn)在真的，我原先一點(diǎn)都不糾結(jié)，大家對(duì)房?jī)r(jià)問題的這種糾結(jié)，的確是由來已久，每天都很糾結(jié)，所以每個(gè)人都很急躁，當(dāng)房?jī)r(jià)及時(shí)下來，比如說我們前一段時(shí)間講，通州的房?jī)r(jià)某一個(gè)樓盤降了7000……
    張鴻：它要降一萬呢。
    馬光遠(yuǎn)：然后很多人講，那我也買不起，那也不行，好像跟我沒關(guān)系，所以如果說大家的期望值不一樣，大家對(duì)未來的看法不一樣的時(shí)候，這個(gè)“十字路口”可能還真的會(huì)不斷地往前移。
    主持人：其實(shí)大家可以看到，糾結(jié)也許是共同的表象，但是糾結(jié)的原因各不相同，就像是我們?cè)谡劦禺a(chǎn)的泡沫一樣，究竟這個(gè)泡沫有多大，大家是仁者見仁智者見智，到底在調(diào)控的過程當(dāng)中如何讓這個(gè)這個(gè)泡沫別那么大？我們稍候的節(jié)目繼續(xù)評(píng)論。

    解說：漲跌互現(xiàn)，樓市亂象怎么看，一千萬保障房計(jì)劃出臺(tái)，能否擠出房?jī)r(jià)泡沫？《今日觀察》正在評(píng)論。
    主持人：歡迎回到《今日觀察》的節(jié)目現(xiàn)場(chǎng)，馬上來關(guān)注一下我們網(wǎng)友的最新觀點(diǎn)。
    他的名字叫“喜歡”，他喜歡不喜歡現(xiàn)在的這個(gè)“十字路口”，我們來看看他的觀點(diǎn)，他說，“房?jī)r(jià)泡沫是不爭(zhēng)的事實(shí)就看地方政府把房子當(dāng)做是生財(cái)?shù)氖侄芜�是民生了，這把老百姓的利益看得更重，還是把土地財(cái)政或是地產(chǎn)商的利益看得更重，一個(gè)地方的地價(jià)過高其實(shí)就會(huì)抑制產(chǎn)業(yè)的投資，高昂的土地成本是吸引不來投資的，吸引來的只能是更多的泡沫，這就是真正的殺雞取卵，飲鴆止渴，為了短期的利益而放棄長(zhǎng)期利益的短視行為�！�
    “云落枯砂”也是我們節(jié)目的老朋友了，他這次的分析是這樣的，他說，“社科院這次對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的分析更加貼近事實(shí)，而作為一名有自主需求的購(gòu)房者來說，我對(duì)于未來房地產(chǎn)調(diào)控的效果，仍然是持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，國(guó)家應(yīng)該督促各級(jí)政府因地制宜加大保障房的建設(shè)力度，而不是直接來干預(yù)市場(chǎng)，當(dāng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房供應(yīng)，真正滿足百姓的住房需求，那么商品房的價(jià)格，也就從根本上失去了上漲的動(dòng)力�！笨梢钥吹贸鰜泶蠹覍�(duì)于房地產(chǎn)未來的發(fā)展是有很多期待的。
    接下來我們一塊再來看一看在政策層面上我們調(diào)控還會(huì)有什么樣的一些新的做法？
    解說：保障房建設(shè)任重道遠(yuǎn)，日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，按照國(guó)務(wù)院關(guān)于大幅度增加保障性安居工程建設(shè)的要求，2011年計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套，11月17號(hào)審計(jì)署公布了有關(guān)2007年到2009年，政府投資保障放住房的審計(jì)報(bào)告。
    報(bào)告表明19個(gè)省市籌集的廉租住房保障資金由2007年的88.61億元，增加到2009年的642.26億元，增長(zhǎng)6.25倍，保障總戶數(shù)由69.03萬戶增加到246.93萬戶，增長(zhǎng)2.58倍，但審計(jì)也發(fā)現(xiàn)了一些問題，按規(guī)定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%，但有22個(gè)城市的提取比例未達(dá)到上述要求，2007年到2009年，這些城市違規(guī)留存的保障資金達(dá)到146.23億元，保障性住房建設(shè)是政府調(diào)控房地產(chǎn)政策的重要組成部分，目的在于調(diào)控供需矛盾，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，但目前房地產(chǎn)依然是個(gè)賣方市場(chǎng)。
    主持人：在剛才的這個(gè)短片當(dāng)中，大家都聽到了一個(gè)非常振奮的數(shù)字，就是明年將會(huì)要有1000萬套的保障住房投入建設(shè)，那么我想要問一問我們兩位評(píng)論員，我們通過什么樣的方式，來確保這一目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)？
    張鴻：這個(gè)我們今年是580萬套，一下增加了400多萬套，這當(dāng)然是一個(gè)好事，但現(xiàn)在就有一個(gè)問題，我們到底到時(shí)候執(zhí)行的力度，我們到時(shí)候看結(jié)果會(huì)怎么樣，因?yàn)閺娜ツ觊_始，我們看去年8月份的時(shí)候，全國(guó)人大有一個(gè)數(shù)字，后來很少有這種數(shù)字，包括審計(jì)署出來一個(gè)數(shù)字，說這兩年有的地方應(yīng)該計(jì)提的蓋廉租房的錢不夠，應(yīng)該再補(bǔ)上，但是我其實(shí)想知道的是什么，這些保障性住房能不能更透明一些，因?yàn)楝F(xiàn)在什么都叫保障性住房。
    主持人：你指的透明是什么？
    張鴻：它比如說這里邊是不是分了塊，我們所知道那些中低收入人群，他們應(yīng)該是地方政府投錢來蓋，大家都知道這叫保障性住房，但是很多機(jī)關(guān)的那些公務(wù)員們，工作人員們，包括國(guó)有企業(yè)的一些人，他們蓋的那個(gè)房子……
    馬光遠(yuǎn)：經(jīng)濟(jì)適用房。
    張鴻：也叫保障性住房，屬于經(jīng)濟(jì)適用房，那它在這里邊占多少比例，是不是占了我們的份額，現(xiàn)在我們知道還有吸引人才，一些高端人才甚至給他蓋別墅，也叫保障性住房，也叫經(jīng)濟(jì)適用房，就是這個(gè)東西第一我們都叫保障性住房，沒問題，但是你告訴我哪些，我到底中低收入人群能拿多少，還有一個(gè)問題就是你這個(gè)錢每年提出來的土地出讓金，現(xiàn)在很多地方又在創(chuàng)新高了，土地出讓金的收入，土地出讓金的凈收益到底是多少，你這個(gè)城市應(yīng)該公開吧，然后公開以后10%到底是多少，把10%算出來這個(gè)數(shù)學(xué)應(yīng)該不難對(duì)吧，10%算出來以后然后這些錢到最后變成了保障性住房。
    馬光遠(yuǎn)：我覺得這個(gè)肯定是保障性住房，肯定是明年的重中之重，而且1000萬套我聽了以后的確非常興奮，當(dāng)然剛才張鴻講了一個(gè)分配的問題，就是說這個(gè)是不是真的保障性住房，這個(gè)當(dāng)然是一個(gè)很關(guān)鍵問題，但最關(guān)鍵的我認(rèn)為在執(zhí)行力，我記得是4月份的時(shí)候，國(guó)資委那個(gè)時(shí)候要求78家國(guó)企，中央企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，到現(xiàn)在為止也沒有下文了，再回到保障性住房上面來，比如說這個(gè)1000萬套，那首先一個(gè)資金保障問題，1000萬套我看到媒體報(bào)道說需要1.4萬億的投資。
    主持人：對(duì)，這個(gè)錢誰來出，怎么保障？
    馬光遠(yuǎn)：1.4萬億的投資，去年中央財(cái)政撥的保障性住房是630多億，這個(gè)錢怎么樣分配到地方，地方愿不愿意拿出這部分錢來，現(xiàn)在連賣地的10%的錢都不到位，11月的時(shí)候國(guó)家審計(jì)署審計(jì)的結(jié)果講22個(gè)城市10%沒有達(dá)到。我覺得第一個(gè)是我們的“藥”肯定不能停，要繼續(xù)要下“藥”，繼續(xù)要完善我們政策的調(diào)控體系，我們的政策工具包，那么另一方面這個(gè)“藥”一定要有“藥效”，一定要讓他吃下去覺得就是“藥”，而不是給一個(gè)“糖”。
    主持人：對(duì)，好了，稍候一段廣告時(shí)間以后，我們也請(qǐng)?zhí)丶s評(píng)論員來發(fā)表一下他們的觀點(diǎn)。
    主持人：歡迎繼續(xù)收看今天的《今日觀察》，馬上來聽一聽特約評(píng)論員的觀點(diǎn)。
    牛鳳瑞（中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員）：房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要矛盾是供不應(yīng)求，那么這里邊首先說，它是一個(gè)長(zhǎng)期的漸進(jìn)的過程，我們不可能通過一兩項(xiàng)政策，在短期內(nèi)能夠解決中國(guó)房地產(chǎn)的供求平衡問題，所以我們從戰(zhàn)略指導(dǎo)思想上應(yīng)該樹立一個(gè)長(zhǎng)期的相對(duì)穩(wěn)定的政策，第二個(gè)我們的政策主要方向，應(yīng)該是增加供給，怎么樣增加供給呢，我提出兩條，第一的話房地產(chǎn)用地這種批租的節(jié)奏，應(yīng)該是科學(xué)的，合理的，第二，我們的房地產(chǎn)信貸金融政策應(yīng)該享受國(guó)民待遇，不能針對(duì)房地產(chǎn)出一些短期的金融政策。
    陳杰（復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任）：當(dāng)前最值得警惕呢，我覺得還是房?jī)r(jià)確實(shí)本身有一定的透支了未來的這個(gè)需求，主要是大家對(duì)于未來的預(yù)期有盲目的樂觀的預(yù)期，那么在這個(gè)階段政府確實(shí)很必要的逆轉(zhuǎn)這種預(yù)期，使房子的住房?jī)r(jià)格金融屬性被抑制被淡化，那么如果政府的調(diào)控能堅(jiān)持一兩年，那么市場(chǎng)的預(yù)期高收入不再把房子看作一種投資品，那么我們相應(yīng)的住房問題，可以相對(duì)能得到一些化解。
    主持人：其實(shí)當(dāng)這樣的一個(gè)歲末年初的時(shí)刻，大家對(duì)于即將到來的新年有很多的期待，那么在新的一年里，兩位對(duì)于我們的樓市的調(diào)控還會(huì)有著什么期待？是不是在這兒可以跟大家分享？
    張鴻：現(xiàn)在可以說高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的敵人，也是我們很多買不起房的普通老百姓的敵人，所以要打它的話，這個(gè)首先是氣只可鼓不可泄，堅(jiān)決不能松，尤其是現(xiàn)在有一些比如說其他的物價(jià)上漲……
    主持人：起伏啊，波動(dòng)啊。
    張鴻：等等這些波動(dòng)的時(shí)候，千萬不能因此而把這個(gè)敵人放跑了。
    主持人：堅(jiān)持到底。
    馬光遠(yuǎn)：我覺得還有一個(gè)戰(zhàn)略高度的問題，我們對(duì)房地產(chǎn)本身調(diào)控……