 |
| 資料照片 |
臨近年底，全國多個熱點城市現(xiàn)推地?zé)岢�，開發(fā)商的拿地?zé)崆橐仓饾u高漲。11月23日北京順義兩塊住宅類地塊進行投標(biāo)，雖均為遠郊區(qū)地塊，但重慶龍湖、首開股份等數(shù)家房企悉數(shù)到場。其中，順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住項目用地，重慶龍湖以11.97億元的投標(biāo)總價排名第一，業(yè)內(nèi)估算折合樓面價已逾9000元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在推地高峰時段，一線城市稀缺性商品住宅地塊和二三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊將會調(diào)動開發(fā)商的拿地?zé)崆�，不過，未來一段時間內(nèi)，部分開發(fā)商資金鏈可能會面臨越來越嚴峻考驗。在更長的時間窗口期內(nèi)，中國房地產(chǎn)業(yè)可能將迎來一次大洗牌。
多城市居住用地供應(yīng)量激增
中國指數(shù)研究院最新報告顯示，2010年11月15日至11月21日，住宅用地推出量較此前一周成倍增加，全國20個主要城市共推出住宅用地67宗，較此前一周增加28宗，共推出面積559萬平方米，環(huán)比猛增241%。
在一線城市中，北京11月以來共推出居住用地10宗，總面積達224公頃。北京市國土資源局有關(guān)人士最近對外表示，年底前還將陸續(xù)推出土地300多公頃，主要在順義、大興、通州等新城和軌道交通沿線地區(qū)，確保完成全年商品房用地1250公頃供地計劃。根據(jù)此前披露的2010年土地供應(yīng)計劃，北京全年住宅用地供應(yīng)計劃為2500公頃，其中政策性住房用地1250公頃，商品房用地1250公頃。
消息稱，北京市國土資源局有關(guān)人士近日表示，年底前加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有利于保持合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，既優(yōu)先保障政策性住房用地供應(yīng)，又保障房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)的平穩(wěn)有序。通過促進普通商品住房有效供給的增加，起到穩(wěn)定住房消費預(yù)期的作用。
進入四季度，廣州、上海等地也紛紛增加土地供應(yīng)。10月底，上海公開出讓12宗地塊，緊隨其后武漢推出了10宗純居住用地和6宗商住用地。進入11月，廣州也迎來新一輪樓市調(diào)控后的首個推地潮，共推出7幅地塊。
在土地市場整體推出量增加的同時，成交量也隨之增加。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，上周監(jiān)測的20個主要城市共推出土地162宗，較此前一周增加9宗，共推出面積1180萬平方米，環(huán)比上升72%；共成交110宗，較此前一周增加21宗，共成交面積581.5萬平方米，環(huán)比增加41%。
以北京為例，在經(jīng)歷了10月居住用地“零成交”后，北京上周成交8宗住宅用地包含四宗保障性用地，成為成交宗數(shù)最多的城市。另有數(shù)據(jù)顯示，11月以來，北京市土地交易市場陸續(xù)成交土地21宗，土地面積約350公頃。
在其他熱點城市中，天津上周成交七幅地塊，廈門成交6宗住宅用地，貴陽、哈爾濱、合肥、南京等也都成交了三宗以上的地塊。
各地紛紛探索轉(zhuǎn)變出讓方式
在加快土地供應(yīng)的同時，更多的城市正在加入綜合評標(biāo)等完善招拍掛制度的行列，探索土地供應(yīng)方式上的創(chuàng)新，并在一定程度上抑制了地價的快速上漲。
繼“不設(shè)評標(biāo)委員會的招標(biāo)”、“限房價、競地價”等方式之后，北京市國土資源局又試行了“限地價、競政策性住房面積”掛牌出讓方式。據(jù)介紹，這種出讓方式是設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，而轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價快速上漲，另一方面，還可增加政策性住房供應(yīng)量。
兩周前，規(guī)劃建筑面積達11.8萬平方米的北京順義張鎮(zhèn)居住項目用地經(jīng)三家企業(yè)多輪競價，達到價格高限后，改為競政策性租賃房面積。最終，北京天正華特房地產(chǎn)公司以1.6億元及配建1.56萬平方米租賃房的條件競得該地塊。北京市國土資源局隨后發(fā)布消息，北京市首個成功使用“限地價、競政策性住房面積”掛牌出讓方式的居住用地日前成交。
在天津，上周武清區(qū)的兩地塊則要求建筑面積90平方米以下住宅面積達到開發(fā)住宅建筑面積的70%以上。另有消息稱，成都11月26日的土地拍賣會上，地處主城區(qū)的5宗土地中將有三宗地塊要建總計8517平方米公租房。
隨著土地出讓新政的落地，多數(shù)熱點城市的土地市場逐漸回歸理性，部分項目的樓面地價下探較為明顯，有機構(gòu)統(tǒng)計稱，北京調(diào)控后土地市場樓面價下調(diào)了五成左右。
北京中原地產(chǎn)認為，4月份的調(diào)控政策可以說是今年土地政策的分水嶺，調(diào)控以后的住宅類地塊樓面價格僅為6048.8元每平方米，相比較新政前的12304元每平方米，下調(diào)達到了51%。以最近出讓的部分地塊為例，通州梨園地塊，最高轉(zhuǎn)讓價格為10599元每平米，甚至低于今年2月拍出的通州區(qū)梨園鎮(zhèn)半壁店村地塊的10635元/每平方米。房山區(qū)竇店鎮(zhèn)及長溝鎮(zhèn)在6月及9月分別出讓的兩地塊樓面價也僅在3500元/平方米左右，相比年初房山土地最高價的房山區(qū)西潞街道9302元下調(diào)了大半。
地產(chǎn)商拿地?zé)崆橐琅f不減
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，年底前是政府推地的一個高峰時段，其中不乏一線城市稀缺性商品住宅地塊和二三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，這往往會調(diào)動開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?BR> 中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，僅上周萬科便競得其監(jiān)測的20個主要城市中的4宗住宅用地，其在北京海淀區(qū)競得的兩塊地是今年調(diào)控政策出臺后推出的兩塊最優(yōu)質(zhì)的住宅用地，其中，北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)C1地塊居住項目用地成交樓面均價19998元/平方米，為上周成交樓面均價最高的地塊。
據(jù)現(xiàn)場一位消息人士向《經(jīng)濟參考報》透露，此次競標(biāo)吸引了包括萬科、保利等房企巨頭在內(nèi)的12家開發(fā)商參與競標(biāo)，所有報價均超過了招標(biāo)底價。中廣信地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)副總經(jīng)理盧校認為，此舉反映了大型房地產(chǎn)開發(fā)商資金流充裕，對北京周邊的土地市場預(yù)期仍在加大。
中郵證券一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場仍是賣方市場，開發(fā)企業(yè)投資意愿強烈。只要有足夠的資金，并不擔(dān)心沒有盈利的項目。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，成交量的下滑和日益繃緊的資金鏈在一定程度上可能會使其拿地?zé)崆橛兴禍�。上述分析師認為，房地產(chǎn)銷售對開發(fā)資金來源的影響最大，因此未來如果銷售情況沒有改善，勢必會導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)投資熱情降低，這將意味著開工減速以及項目購置的暫緩。
美聯(lián)物業(yè)一份最新研究報告還提出，隨著央行貨幣政策繼續(xù)收緊，開發(fā)商資金鏈將面臨越來越嚴峻考驗，目前，仍有不少開發(fā)商冀望于明年上半年銀行房貸政策能夠松動，如果屆時調(diào)控延續(xù)，甚至繼續(xù)加碼，開發(fā)商資金鏈遲早會出問題。