一份調研報告的出爐使得房地產企業(yè)的開發(fā)貸款再次引發(fā)業(yè)界關注。
消息人士透露,監(jiān)管機構已于近期完成對60家大型房地產企業(yè)集團的調研,有18家平均資產負債率超過70%;此外,房企集團多頭授信風險成為風險排查中較為突出的問題,涉及集團內互,F(xiàn)象有所上升,互保貸款金額高達1417億元。
負債率大幅提升說明房地產企業(yè)的資金鏈越發(fā)吃緊,而多頭授信將會加劇行業(yè)內的系統(tǒng)性風險。不過消息人士透露,針對問題,目前監(jiān)管機構已經要求銀行對集團實行并表授信管理,集團貸款總額不得超過在建工程的50%,并且嚴控貸款關聯(lián)擔保,禁止互保。
三大風險隱患待解
在銀監(jiān)會稍早召開的第四次經濟金融形勢通報會議上,銀監(jiān)會主席劉明康重點強調各銀行業(yè)金融機構要嚴控大型房企集團貸款風險,預先布防高風險房地產企業(yè)風險暴露。
據監(jiān)管人士透露,正是基于60家大型房企集團樣本摸排后,監(jiān)管機構對房地產貸款風險“苗頭”上升提出風險預警。
報告顯示,有18家平均資產負債率超過70%;60家大型房企集團共有4266個成員企業(yè),其中有64個成員企業(yè)的資產負債率已經超過90%。
三季度大型房企集團出現(xiàn)了資產負債率驟升的情況,這和此前公布的房地產企業(yè)三季報數據頗為一致。中報顯示,112家上市房企有超過80家上市房企資產負債率高達50%以上,有60家上市房地產企業(yè)上半年經營性現(xiàn)金流為負值。而到了三季度,萬科、保利、綠城中國的負債率均超過了70%,其中綠城的負債率更是高達令人“咋舌”的158.8%。
從貸款期限結構看,60家大型房企集團在一年內到期的大額貸款占比約為3成左右,2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監(jiān)管部門的判斷是,隨著房地產市場進入“震蕩期”及貸款陸續(xù)到期,房地產貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。
有關人士指出,現(xiàn)在商業(yè)銀行對房企的新增授信處于“停滯”,如果企業(yè)杠桿率較高以及后續(xù)資金無法有效補充,企業(yè)短期流動資金緊張,這將對銀行的風險管理提出嚴峻的考驗,不排除未來銀行房企貸款的不良會出現(xiàn)一定程度的反彈。
此外,在60家大型房企集團所屬的847家貸款企業(yè)中,同時在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個,同時在5家以上法人銀行獲得授信的有90個;6月末,60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元,較年初增長22.3%。
業(yè)內人士表示,在調研中,還發(fā)現(xiàn)不少集團公司治理混亂,跨地區(qū)、跨境、跨業(yè)投資經營普遍存在。并且大型房企集團關聯(lián)企業(yè)眾多,還有一些企業(yè)在海外也注冊了相關企業(yè),而商業(yè)銀行更是對部分股東信息不掌握。
監(jiān)管機構封堵“漏洞”
針對調研中暴露的若干問題,監(jiān)管機構已經明確要求銀行業(yè)采取相應的措施來未雨綢繆,提前應對房企存在的風險隱患。
消息人士透露,監(jiān)管機構要求銀行實行集團并表授信管理,集團及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。要對集團內部關聯(lián)交易進行跟蹤監(jiān)測,嚴防信貸資金轉移或挪用;核實項目資本金的真實來源,防止企業(yè)通過關聯(lián)交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金。
某股份制銀行人士指出,很多房企自有資金率一般在20%至30%,其他運營資金主要為銀行貸款,現(xiàn)在銀行必須核實項目資本金完全到位后,才能將銀行資金進入。并且在北京,已經實行對預售資金的專項賬戶管理,這等于拿住了房企的“7寸”,企業(yè)騰挪資金的通道完全閉合。
而對于此次比較突出的集團客戶互保問題,監(jiān)管機構提出要嚴格控制貸款關聯(lián)擔保,禁止互保。同時,對于存在高價購地、跨業(yè)經營、過度擴張、負債率偏高等問題的高風險房地產開發(fā)企業(yè),監(jiān)管部門要求銀行應密切關注其經營狀況,一旦資金回籠出現(xiàn)緊張,應及時采取保全措施。
此外,針對部分房企采取各種規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款的行為,監(jiān)管機構已經在調研中有所察覺,并就此給予商業(yè)銀行相應的風險提示。
行業(yè)并購整合加速
由于房地產本身就是高杠桿行業(yè),銀行資金的斷流對房地產企業(yè)尤其是中小開發(fā)商幾乎是致命的。一般中小開發(fā)商獲取資金的能力和渠道畢竟有限,而四季度和明年一季度,房地產會面臨較大的現(xiàn)金流壓力。
有人士指出,如果未來中小房企資金壓力加大,尤其是短期資金出現(xiàn)支付困難,那么將是大企業(yè)進行市場并購的絕好機會。中國清科集團研究中心報告顯示,隨著房地產調控的持續(xù)深入,房企并購已經呈現(xiàn)加速之勢。
數據顯示,第三季度中國并購市場共完成并購案例118宗,同比增76.1%。其中,房地產業(yè)并購案數量居首,達20起,占比16.9%,涉及金額5.8億美元,平均并購金額289.9萬美元。
(摘自11月10日《中國證券報》)