幕后
開發(fā)商心態(tài)
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買房人這么踴躍,連三五年后的剛需群體都提前出手了,那么,開發(fā)商應該是喜上眉梢了,漲價沖動似乎也該跟著需求“釋放”了。可是,情況卻完全不是這樣的——
不敢爭當漲價“領(lǐng)頭羊”
記者昨天在南京各大售樓處采訪時,最大的感受是開發(fā)商明顯低調(diào)很多,有的樓盤不聲不響提前幾天便開始認購,有的樓盤則不對外宣布開盤,私下里打打電話發(fā)發(fā)短信聯(lián)系買房人。而更為低調(diào)的則是價格,雖然不少消費者此前都擔心,市場轉(zhuǎn)好開發(fā)商會不會漲價,但從昨天的開盤情況來看,多數(shù)樓盤開出的房價都比較平易近人,大幅漲價的情況幾乎絕跡。
“你問開發(fā)商想不想漲,肯定想啊,只不過他不敢漲,一漲就死定了!币晃婚L期研究南京樓市的專業(yè)人士表示,新的調(diào)控政策隨時有可能出臺,中央級媒體的表態(tài)也令開發(fā)商寢食難安,誰都不敢做“領(lǐng)漲者”,一來會遭到買房人的冷落,二來也容易被政府部門“盯上”,成為反面教材!八源蠹叶荚诘驼{(diào)賣房,趁新一輪調(diào)控政策尚未出臺趕緊跑量!
熱賣恐招來新一輪調(diào)控
在周末來臨之際,新浪的一條微博(http://t.sina.com.cn)曾引來熱議。新浪樂居的一位工作人員發(fā)起討論,周末有如此多的樓盤,去化率會有多高,會有什么樣的結(jié)果。這條討論吸引了很多人來評論,包括一些開發(fā)商的銷售人員、買房人和媒體人士。有人擔心,“如果這近2000套房源能達到60%的去化率,是否會引來政策層新一輪的調(diào)控呢?”一位銷售員這樣表示。
而昨天很多樓盤的熱銷似乎也證實了這個擔心。名為“劉*南京”的網(wǎng)友評論道:“幾乎所有項目傳來的都是捷報,政府該坐不住了吧!边@代表了很多買房人的心聲和開發(fā)商的顧忌。一些開發(fā)商私下表示,賣得好雖然令人歡喜,但是如果市場熱得太快,還真怕政府再調(diào)控,好不容易觀望期才結(jié)束,市場要再跌入低谷,接下來的日子就更難過了。
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中央媒體表態(tài)
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開發(fā)商的擔心,不是沒有道理的。請看兩大權(quán)威媒體在“金九”之際罕見的密集表態(tài)——
新華社七駁“樓市即將回暖”
從樓市所謂“金九”開始前一天,新華社就發(fā)文分析開發(fā)商敢于在嚴厲調(diào)控下“逆市漲價”的行為,提出要鏟除“土地財政”這個房價背后的“根”。接下來特別是在“金九”頭兩周樓市確實顯現(xiàn)出量價齊升態(tài)勢的時候,新華社密集發(fā)文強硬否認樓市“回暖”,同時嚴厲指責“樓市調(diào)控會影響經(jīng)濟增長”的論調(diào)別有用心,這樣罕見的密集發(fā)文和強硬語氣意味深長。
●8月30日
“必須打擊開發(fā)商‘逆市操作’”
●9月10日
“政策不會容忍房價報復性上漲”
●9月13日
“警惕負利率格局助長房價猛漲”
●9月14日
“房地產(chǎn)市場還談不上‘回暖’”
●9月15日
“弄清空置房根本不是什么難題”
●9月15日
“房價回調(diào)是百姓期望,也是控制風險的需要”
●9月17日
“調(diào)控應該態(tài)度更鮮明、立場更堅定”
人民日報六發(fā)“二次調(diào)控預警”
在大多數(shù)媒體還沒有對最新一輪調(diào)控效果進行質(zhì)疑的時候,人民日報率先用一篇《別讓樓市調(diào)控成了百日維新》拉開了“調(diào)控必須繼續(xù)深入”的宣傳序幕。接下來短短一個月,人民日報接連6次發(fā)出政策調(diào)控預警,“二輪調(diào)控”似乎已經(jīng)是箭在弦上不得不發(fā)。尤其值得注意的是,雖然是新華社率先提出房價應該“合理回落”,但在樓市博弈一片混沌,開發(fā)商和買房人都無法判斷房價走勢的情況下,是人民日報第一個提出了“房價合理回落是大勢所趨”的提法。
●8月17日
“別讓樓市調(diào)控成了‘百日維新’”
●8月20日
“房產(chǎn)稅呼之欲出下半年或出新政”
●8月30日
“別再夸大樓市剛性需求”
●8月31日
“房價合理回落是大勢所趨”
●9月9日
“保民生就要堅持調(diào)樓市”
●9月15日
“樓市調(diào)控已到關(guān)鍵時期不可動搖”
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調(diào)控姿態(tài)
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那么,情況是否真如中央媒體所“暗示”的那樣呢?17日,銀監(jiān)會剛剛表明沒有后續(xù)房產(chǎn)調(diào)控政策出臺。但是,不僅南京,全國多個城市的樓市均疑似“回暖”。據(jù)稱國務(wù)院已開始調(diào)研樓市“回暖”,新一輪調(diào)控政策的“腳步”,還離我們有多遠?
樓市會不會“再調(diào)控”?
可能,因為調(diào)控不影響經(jīng)濟增長
一些開發(fā)商樂觀地認為,房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè),為了經(jīng)濟的增長,也許政府不會輕易啟動新一輪宏觀調(diào)控。對此,專家指出,樓市調(diào)控并不影響保8目標,政府并無后顧之憂,開發(fā)商不可心存僥幸。
南京大學經(jīng)濟學院博士生導師高波教授告訴記者,“前兩天看到國家統(tǒng)計局局長公布的數(shù)據(jù),1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長同比高達37%左右,這表示在上半年史上最嚴厲的樓市調(diào)控之下,雖然銷售大幅下滑,但房地產(chǎn)投資仍然保持較高的增長,房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻并沒有減弱。說明樓市調(diào)控沒有影響整個經(jīng)濟增長。”
前不久,任志強來南京出席太湖論壇時也認為,房地產(chǎn)并不會拖累全年保8的目標!胺康禺a(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的影響大約在2個百分點,沒有這2個百分點了,也不影響保8,所以政策不會緩和!
在這樣的大前提下,如果房價出現(xiàn)報復性反彈,政府啟動新一輪宏觀調(diào)控也就不會再有顧慮。
調(diào)控最快10月能啟動?
不一定,要看有沒有報復性反彈
最近中央級媒體頻頻發(fā)出新一輪調(diào)控可能啟動的聲音,另有媒體甚至提出新調(diào)控就在10月啟動。專家認為,這些風聲更多地是在對開發(fā)商予以警示和震懾,調(diào)控的利劍高懸,但不一定真正落下,如果房價出現(xiàn)大幅反彈,才會促使政府再出猛招。
一位開發(fā)商指出,“最近調(diào)控的風聲漸緊,我覺得這是政府在發(fā)出警告信號。從目前南京的市場來看,這種震懾還是有效果的,本周開盤賣得好的,還都是優(yōu)惠幅度比較大的”。
高波教授也認為,目前的樓市還不能視為從回暖走向繁榮,仍然處在復蘇往回暖的階段,消費者不降價就不出手的特點還比較明顯,從目前來看,本輪調(diào)控的效果還是成功的!熬旁卤揪褪菢鞘袖N售旺季。下半年繼續(xù)緊縮型調(diào)控是肯定的,但調(diào)控有兩種,一種是維持現(xiàn)狀,一種是再出新招。如果銷售正常,不會猛然放量,銷售增長保持在10%-20%,價格穩(wěn)定,那么調(diào)控將維持現(xiàn)狀;如果銷售量猛增,房價出現(xiàn)報復性反彈,目前的風聲就將會變成真正的調(diào)控政策!
樓市調(diào)控還有幾張牌?
政策儲備充分,不排除有“核彈”
對于新一輪的宏觀調(diào)控,專家認為,政府有著充分的政策儲備。
【加息】此輪“負利率”已持續(xù)了7個月。最近,有關(guān)加息的呼聲也日漸高漲。不過,有媒體稱,央行在加息政策這方面一直都有預案,采取加息還需要有一段觀察期,起碼要CPI上漲高于3%持續(xù)3個月以上,才會引入明確的政策。全國七、八兩個月的CPI都已超過3%,九月的CPI指數(shù)也因此顯得很關(guān)鍵。
【征稅】物業(yè)稅和房產(chǎn)稅一直是新政以來熱議的話題,不過專家認為,閑置稅征收的可能性更大。高波教授認為,閑置稅是對樓市投機者的精準打擊,“如果你有兩套房,一套自住,一套如果拿來租賃,有租賃稅發(fā)票,那也不算閑置,如果既不住又不租,就應該征稅!
【限制購房套數(shù)和異地購房】國十條規(guī)定,地方政府可根據(jù)實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。但目前除北京外,其他城市基本還沒有對購房套數(shù)下指標。專家認為,如果房價猛漲,這一政策也有可能在多個城市普遍實行。此外,異地購房目前僅是貸款有限制,并沒有禁止購買。
【加強住房保障】高波教授指出,住房保障不僅是民生工程,也可以有效平抑市場房價。
這些都是可想而知的手段,而任志強前些日子所坦白“最害怕”的“政策核彈”到底是什么,目前誰也不敢預測。