保利地產(chǎn)相關(guān)高層9月7日接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，即使面對(duì)樓市調(diào)控，公司用3-5年再打造一個(gè)保利地產(chǎn)的目標(biāo)未發(fā)生改變；保利地產(chǎn)作為一家定位為成長(zhǎng)型的公司，目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)是正�，F(xiàn)象，說明公司處于快速發(fā)展階段；公司目前賬面資金充足，即使按極端情況進(jìn)行財(cái)務(wù)壓力測(cè)試，公司資金仍然具有很好的安全邊際，預(yù)計(jì)年底賬面資金140億左右。
成長(zhǎng)型公司的“煩惱”
保利地產(chǎn)公布8月份銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額68億元，月度銷售歷史新高，這多少緩解了近期市場(chǎng)對(duì)于保利地產(chǎn)增速放緩的擔(dān)憂。
資金是市場(chǎng)關(guān)注保利地產(chǎn)的另一方面。截至今年6月底，保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-233.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率升至76.7%。
對(duì)此，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理、董秘岳勇堅(jiān)表示，保利地產(chǎn)仍將自己定位為成長(zhǎng)型公司，仍然要保持每年30%的增長(zhǎng)速度，這也意味著公司對(duì)于每年的銷售規(guī)模和土地儲(chǔ)備均有相應(yīng)增長(zhǎng)的要求。2009年公司新開工與銷售均超過500萬平方米，考慮到房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開發(fā)周期和公司發(fā)展速度的要求，從去年到今年上半年，公司積極地補(bǔ)充了項(xiàng)目資源。
“當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲時(shí)，占整個(gè)成本的比重超過一半，企業(yè)要發(fā)展，要拿地，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流就會(huì)年年為負(fù)。公司可以一塊地都不拿，現(xiàn)金流年年為正，但這對(duì)于企業(yè)發(fā)展是個(gè)致命的傷害�！痹烙聢�(jiān)說，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流-233.5億元，這是由于去年到今年上半年新增項(xiàng)目地價(jià)集中在今年上半年支付而產(chǎn)生的一個(gè)極端數(shù)值，并不代表公司面臨資金困難，而且如果把籌資性現(xiàn)金流也計(jì)算在內(nèi)，負(fù)現(xiàn)金流情況就沒那么可怕了。
這似乎是目前主流房企的共同“煩惱”。此前，萬科董秘譚華杰也對(duì)本報(bào)記者表示，高速成長(zhǎng)期的公司現(xiàn)金流為負(fù)，在世界上其他國(guó)家如微軟等公司也是如此，像萬科去年有段時(shí)間現(xiàn)金流為正，反而是不正常的。今年萬科積極購入土地，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流又變?yōu)樨?fù)的了。
綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平指出，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，企業(yè)高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)，是一個(gè)無可奈何的情形，因?yàn)槊娣邸恋氐膬r(jià)格總在上漲，而企業(yè)不買地就無法發(fā)展，而要高速發(fā)展就要負(fù)債買地，如此循環(huán)。
“激進(jìn)”土儲(chǔ)戰(zhàn)略：物有所值
近年來尤其是2007年以來，保利地產(chǎn)在土地儲(chǔ)備上采取了積極進(jìn)取的態(tài)勢(shì)，在2009年大幅增加土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，去年底到今年上半年，保利土地支出又達(dá)到近400億元，外界認(rèn)為保利拿地過于激進(jìn)。
岳勇堅(jiān)表示，去年拿地的平均地價(jià)在3300元/平米，去年底到今年上半年2900元/平米，這樣的地價(jià)是比較合理的，而近期明顯感到土地市場(chǎng)開始回暖，低位拿地的最佳時(shí)機(jī)已逝。岳勇堅(jiān)說，保利地產(chǎn)面對(duì)每一次市場(chǎng)調(diào)整都會(huì)有自己的獨(dú)立判斷，公司既會(huì)堅(jiān)持對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期看好的戰(zhàn)略觀點(diǎn)，但也會(huì)考慮項(xiàng)目拓展要與公司的資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)能力、資金狀況等因素相匹配。
2009年市場(chǎng)迅速回暖，證明了保利地產(chǎn)2008年積極逆市拿地是正確的。而“現(xiàn)在分析2009年所謂的幾個(gè)地王，都是值得的�！北＠禺a(chǎn)副總經(jīng)理胡在新說，保利去年拿的南京地王、重慶鴻恩寺地塊、北京大望京地塊，這幾塊高價(jià)地塊，是市場(chǎng)質(zhì)疑的重點(diǎn)，但事實(shí)是，南京項(xiàng)目當(dāng)初立項(xiàng)1.4萬元/平米，現(xiàn)在1.7萬元開盤，鴻恩寺地價(jià)3000多，現(xiàn)在洋房賣到1.2萬元了。
岳勇堅(jiān)分析，接下來的土地市場(chǎng)又要謹(jǐn)慎，包括城建廣州拿地所透露出的信號(hào)，土地市場(chǎng)過熱的苗頭顯現(xiàn)，保利地產(chǎn)可能要反節(jié)奏做一些事情，可能又要受到市場(chǎng)的質(zhì)疑了。
負(fù)債率或降10%
對(duì)于上半年巨額負(fù)值經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，保利地產(chǎn)將主要原因歸結(jié)于上半年巨額地價(jià)款的剛性開支，上半年支付地價(jià)超過300億元，加上工程開支等近100億元。隨著地價(jià)支付高峰的過去，下半年情況將極大改善。
截至中報(bào)，保利預(yù)收賬款為387億元，預(yù)計(jì)絕大部分將在今明兩年結(jié)轉(zhuǎn)，按保利地產(chǎn)平均15%的銷售凈利率扣除該因素的影響，保利地產(chǎn)76%的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)可有近10個(gè)點(diǎn)的下降。
同時(shí)，岳勇堅(jiān)介紹，公司目前擁有近200萬平米的商業(yè)地產(chǎn)，是采用成本計(jì)算方法記賬的，如采取公允價(jià)值計(jì)量，凈資產(chǎn)將大幅增加，資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)相應(yīng)下降。岳勇堅(jiān)認(rèn)為，公司是否面臨資金壓力，更多是看收支兩條線是否能夠平衡，而不是單純看凈現(xiàn)金流出、看負(fù)債率。
他透露，保利地產(chǎn)會(huì)經(jīng)常進(jìn)行內(nèi)部財(cái)務(wù)壓力測(cè)試。從資金來源看，目前賬面資金近140億，下半年銷售回籠超過250億，銀行貸款近200億；支出約為250億元，包括了工程建設(shè)開支、未付地價(jià)、到期貸款和稅費(fèi)等。從這個(gè)角度看，公司下半年的財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)相當(dāng)自如，仍有一定能力捕捉土地市場(chǎng)或收購兼并的機(jī)會(huì)。
保利地產(chǎn)做了極端的壓力測(cè)試，扣掉銀行貸款一分錢都沒有，銷售再下降30%，資本市場(chǎng)融資也沒有，收入還是有近300億，收支還是可以平衡，“如果這些極端情況真的發(fā)生了，就不是保利地產(chǎn)的資金鏈的問題了，而是整個(gè)行業(yè)的生存乃至宏觀經(jīng)濟(jì)問題了�！痹烙聢�(jiān)表示。
岳勇堅(jiān)稱，通過上述極端壓力測(cè)試，可以看出公司的資金是安全的，估計(jì)年底賬上資金也會(huì)有140億左右。
超500億銷售可期
8月底，保利地產(chǎn)位于廣州金沙洲的保利·春天里二期開盤當(dāng)日售罄，成為新政以來不多見的日光盤，這一項(xiàng)目的操作模式，正是保利主流項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)的代表。從五月份開盤到清盤，僅用了4個(gè)月，均價(jià)也是比較平民化的11000元。
國(guó)泰君安報(bào)告認(rèn)為，8月以來，保利地產(chǎn)推盤量和可售貨量重回充足軌道，且快于行業(yè)平均水平和其它同行（除萬科外）。該機(jī)構(gòu)調(diào)研表明，保利地產(chǎn)部分項(xiàng)目較早地采用了適當(dāng)降價(jià)策略，可售貨量以市場(chǎng)上最暢銷的中小戶型產(chǎn)品居多，且整體地理位置較好。預(yù)計(jì)9-12月公司銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)異。
申銀萬國(guó)的研究員表示，保利上半年凈現(xiàn)金流出現(xiàn)了負(fù)值，主要原因是，資本開支增速遠(yuǎn)快于銷售回款增速，但目前整體資產(chǎn)狀況尚屬安全。下半年，由于銀行信貸收縮的幅度更大，融資渠道進(jìn)一步收窄，預(yù)計(jì)資金壓力會(huì)進(jìn)一步上升，上市公司會(huì)通過進(jìn)一步收縮開支和投資來緩解現(xiàn)金流壓力，但不用太過擔(dān)憂公司現(xiàn)金流安全問題。
“如果下半年不拿地，現(xiàn)金流很容易就回正了�！痹烙聢�(jiān)說，由于感覺到土地市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象，公司拿地步伐有所放緩，接下來的幾個(gè)月仍要看機(jī)會(huì)決定是否買地。
“7、8月開始，觀望情緒得到緩解，下調(diào)態(tài)勢(shì)有所抑制，下半年更關(guān)注貨量，短期內(nèi)供需關(guān)系不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格大的變化，”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，今年上半年保利之所以銷售放緩，是因2009年存貨量不多，而大規(guī)模的拿地在7月份之后，本身政府交地就較集中，加上報(bào)建等還有一個(gè)周期，
經(jīng)過6個(gè)月的開發(fā)周期后，9、10月乃至年底公司推盤量會(huì)大幅增長(zhǎng)，主要集中于長(zhǎng)三角、環(huán)渤海以及成渝區(qū)域，預(yù)計(jì)供貨量會(huì)達(dá)到400萬平米。
保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)，年初制定的較2009年增長(zhǎng)30%的目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)。這也意味著，保利地產(chǎn)今年可實(shí)現(xiàn)500億以上銷售。
應(yīng)對(duì)漫長(zhǎng)調(diào)控
伴隨著8月以來各地成交量大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)似乎又有抬頭的苗頭，于是，有關(guān)地產(chǎn)可能面臨再度調(diào)控的擔(dān)憂開始甚囂塵上。
事實(shí)上，開發(fā)商并非房?jī)r(jià)上漲的最大受益者。從近幾年上市開發(fā)商公布的年報(bào)來看，大部分開發(fā)商的毛利率并沒有大幅攀升，利益更多給了地方政府和一些炒房的人，“快速周轉(zhuǎn)的公司有個(gè)合理的利潤(rùn)即可�！痹烙聢�(jiān)表示，保利地產(chǎn)也愿意為穩(wěn)定房?jī)r(jià)做出自己的貢獻(xiàn)，但目前保利市場(chǎng)占有率僅1%，影響有限。
“我們也歡迎調(diào)控，希望市場(chǎng)健康、穩(wěn)定，”岳勇堅(jiān)說，成交量回升還好說，最怕一回暖就提價(jià)，二手房最明顯，這種信號(hào)一出來，可能政策又來一個(gè)干預(yù)�，F(xiàn)在傳導(dǎo)性不像以前那么慢，全國(guó)的土地市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)幾乎是同步的，因?yàn)檎畬?duì)市場(chǎng)的反應(yīng)和把控很快，數(shù)據(jù)全部上網(wǎng)，掌控很清楚。
胡在新介紹，調(diào)控之下，公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，也對(duì)產(chǎn)品做了一些調(diào)整，如新項(xiàng)目有一些會(huì)考慮戶型因素，比如把戶型做得更少些，2008年、2009年追求大戶型，但調(diào)控時(shí)，總價(jià)影響需求，會(huì)在戶型上有適度的調(diào)整，不會(huì)過多求大。
“公司用3-5年再打造一個(gè)保利地產(chǎn)的目標(biāo)未發(fā)生改變。”岳勇堅(jiān)說，如果樓市調(diào)整時(shí)期較長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的時(shí)間就需要5年，否則只需要3年。如果不是“災(zāi)難式”的調(diào)控，就會(huì)達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。
據(jù)本報(bào)記者了解，包括萬科、保利地產(chǎn)、金地等開發(fā)商在內(nèi)，近期雖然樓盤銷售順暢，但其內(nèi)部人士均表示不會(huì)順勢(shì)漲價(jià)，而仍將按照原有市場(chǎng)策略，以盡早開盤，快速出貨為主。
千億版圖暗戰(zhàn)
再造一個(gè)保利，其潛臺(tái)詞就意味著，3-5年，保利的銷售規(guī)模將超過1000億。
這同時(shí)也是萬科、恒大、綠城、綠地等公司的藍(lán)圖。宏觀調(diào)控期，各家公司加快了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移步伐，萬科重回高速增長(zhǎng)軌道，今年銷售達(dá)800億基本已成定局，恒大主席許家印則預(yù)期，明年下半年公司銷售面積、銷售金額等四大指標(biāo)全面取得第一，即意味著超越萬科。
保利地產(chǎn)也在加快資產(chǎn)整合和戰(zhàn)略調(diào)整的步伐。作為今年樓市和房企爭(zhēng)相進(jìn)入的商業(yè)地產(chǎn)，保利早有布局，南海水城購物中心、廣州中環(huán)廣場(chǎng)購物中心、保利南海洲際酒店、保利世貿(mào)中心、保利國(guó)際廣場(chǎng)、保利中心等項(xiàng)目均已開業(yè)，未來在全國(guó)其他中心城市還將有不少酒店、寫字樓等商業(yè)項(xiàng)目推出，預(yù)計(jì)總面積將接近200萬平方米。“商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)分別成立了商場(chǎng)、酒店等專業(yè)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，洲際酒店開業(yè)僅四個(gè)月即實(shí)現(xiàn)了正現(xiàn)金流。商業(yè)地產(chǎn)目前每年收入超過4億元，未來幾年將逐年增加”，胡在新透露，保利在商業(yè)地產(chǎn)方面按照自己的戰(zhàn)略規(guī)劃穩(wěn)步推進(jìn)，特別在城市綜合體的運(yùn)營(yíng)方面經(jīng)驗(yàn)豐富，未來還將積極參與各種舊城改造、城市新區(qū)開發(fā)等機(jī)會(huì)，這將成為公司新的增長(zhǎng)極。