今日觀察文字實錄-空置房之謎誰來解?
2010-08-16   作者:  來源:央視網(wǎng)
 
    有人沒房住,有房沒人住,樓市商品房空置現(xiàn)象引人關注。是什么原因導致房屋閑置?處在關鍵時期的房地產(chǎn)調控該做怎樣的判斷和選擇?《今日觀察》正在評論。
    主持人(陳偉鴻):這里是正在播出的《今日觀察》,歡迎各位的收看。你家小區(qū)的房子入住率高嗎?整個小區(qū),整個城市,乃至全國,到底有多少房子是空著沒有人住呢?最近,關于商品房的空置率這個話題成了各大媒體討論的焦點。究竟目前中國的空置房有多少?為什么這個名詞會如此受人關注呢?那些閑著沒人住的房子是不是就像人們所說的那樣,成為了抬高房價的推手?我們應該如何來看待這一現(xiàn)象?今天的節(jié)目當中我們將就此來展開評論。
    我們現(xiàn)場的兩位評論員是向松祚和張鴻。好了,在節(jié)目一開始,我們還是先來看一看我們記者在一些城市所做的調查。
    商品房空置現(xiàn)象再度引發(fā)人們的關注,不久前有媒體引出消息稱,國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調查顯示,高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零,但是很快國家電網(wǎng)公司便出面否進行過類似調查。
    消息未經(jīng)證實,話題卻持續(xù)升溫,市場上的空置房究竟有多少?本頻道記者日前展開了調查,去年年底在北京的別墅項目孔雀城創(chuàng)下開盤3小時88套房源全部售謦的銷售傳奇,然而,目前這里大面積的房屋處于空置狀態(tài)。針對小區(qū)目前入住率不高的問題,在孔雀城入口處的大鵬偉業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)理王灣為記者分析了原因。
    王灣(大鵬偉業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)理):第一個原因,就是當時他們買的時候,投資的這種性質就比較高。第二種就是根據(jù)實際上來住的情況下,距離上面或者配套上面短期內解決不了,主要是這個就學、醫(yī)療,如果有病,有老人在這居住,那買藥啊,報銷啊都是個問題。
    在北京最早的衛(wèi)星城昌平,我們來到了沙河高教園區(qū),一位裝修公司的經(jīng)理告訴記者,這片小區(qū)買房的人很多是投資的。
    裝修公司經(jīng)理:有多的有19套。
    記者:19套,一個人在這兒買的?
    經(jīng)理:是陜西的。
    記者:是陜西的?
    經(jīng)理:對,好像是開金礦的,知道吧,他一定要翻了一番,好幾番才行,不到兩萬五、三萬時候,他都不出手,耗個三、五年他不著急啊。
    為了進一步了解目前房屋空置的情況,記者咨詢了住房與城鄉(xiāng)建設部、房產(chǎn)協(xié)會、國家電網(wǎng)以及自來水公司等部門,都沒有得到房屋空置情況的統(tǒng)計數(shù)字。
    中國人民大學土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明表示,目前我國并沒有官方發(fā)布過權威的空置率統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
    全國空置房究竟有多少?在房地產(chǎn)市場調控的敏感時期,這個撲朔迷離的數(shù)字,吸引了眾多眼球。
    主持人:在最近這一段媒體對于樓市的報道當中,空置房或者空置房率是一個出現(xiàn)頻率非常高的字眼。那么空置房到底有著什么樣的定義?張鴻在你看來到底什么樣的情況我們可以稱之為空置房?空置房率又怎么算出來?
    張鴻:最初的時候,就是幾年前統(tǒng)計局給的這個空置房的這個概念是什么呢,就是說白了就是沒賣出去的那些房,在開發(fā)商手里,沒賣出去,也沒出租出去這個房子,叫空置房。然后還有空置率的這個概念,空置率出來以后,我記得2005年的時候當時是26%,然后引發(fā)了爭論,后來統(tǒng)計局不公布這個數(shù)據(jù)了,但是空置房和控制率我們還一直以為它是這個概念,就是在開發(fā)商手里的,但上個星期咱們也做節(jié)目了,統(tǒng)計局說,現(xiàn)在有一個新的概念叫待售面積,待售面積就是原來的空置面積,就是在開發(fā)商手里的這些房子,所以,那空置率是什么呢?空置面積是什么呢?現(xiàn)在又挪到了這個在買房人的手里,就是你買了以后,不用。
    主持人:那么松祚你覺得在你的觀察當中,今天中國的樓市當中,這空置房到底多還是不多?
    向松祚:這個比例到底有多高,這個從經(jīng)濟學上來講確實非常難以去測定,但是群眾的智慧是非常多的,現(xiàn)在很多民間的發(fā)明了很多辦法,至少現(xiàn)在有三個辦法,一個是看電表,一個是看水表,一個是去看車位,真的有學者就去數(shù)啊,就去查你這個電表、水表和車位。電表沒有轉,水表沒有轉。
    主持人:這個做法快趕上銀行小額貸款時候,要看這家公司是不是運作的一些具體的做法。
    向松祚:偉鴻我跟你說,從經(jīng)濟學的量度來講,它這種辦法是非常準確的。
    主持人:是很科學的?
    向松祚:很科學的,那么這個量是多大呢?北京、上海、深圳,這個一線城市,最高的估算就是入住已經(jīng)5年的,這個入住率都不到60%,那么入住2、3年,就是那個小區(qū),因為入住2、3年可能有的人還沒有裝修,還沒有搬進去,入住2、3年,這個有的入住率竟然只有30%,4年以上的房子這個最高的閑置率是27%,最低的也達到20%。這個國際上有一個公認的有一個所謂的叫“警戒線”,當然這個“警戒線”是不是合適?大家可以有爭議,這個“警戒線”是多少呢,是10%。
    主持人:在剛才兩位理性的分析之后,我們再請正在收看節(jié)目的網(wǎng)友給我們帶來一些感性的感受好了。來,我們接進下面這位網(wǎng)友的視頻信號,這位網(wǎng)友您好!
    網(wǎng)友:您好!
    主持人:跟大家介紹一下您現(xiàn)在所在的地區(qū)好嗎?
    網(wǎng)友:我是在河南的南陽市。
    主持人:那您所在的這個小區(qū),是一個什么樣規(guī)模的小區(qū)呀?
    網(wǎng)友:算是一個中等的吧。
    主持人:在你觀察當中,有沒有發(fā)現(xiàn)這個小區(qū)也有我們剛才談到的這種閑置房出現(xiàn)?
    網(wǎng)友:那么在我這個小區(qū)的話還是算可以的,那么在我旁邊的還有另外兩個小區(qū),大概的話,基本上空置的樓盤還有很多,我粗略的描述一下,大概可能有三分之二左右。
    主持人:好,謝謝你參加我們節(jié)目的討論。我們接下來再來看一看其他網(wǎng)友發(fā)來的這些觀點。
    這位署名“白月光”的網(wǎng)友,他的觀點,“數(shù)字的真假既然無出處可尋,那我們就應該把這個數(shù)據(jù)搞清楚,建議國家權威部門來一個住房大普查,也好方便以后國家制訂政策的時候來做一個參考,當前房價高漲,苦的還是老百姓!
    我想無論是我們網(wǎng)友的這種感受或者是記者的調查,可能都沒有辦法拿到第一手的最權威的,最準確的一個調查數(shù)字,不久之前其實也有一份調查結果,讓很多人大跌眼鏡。
    全國空置房6540萬套,這些空置房足以供2億人居住,傳言一出,媒體廣泛轉載,6540萬套成為近期樓市最吸引眼球被引述最多的數(shù)字。
    消息出來后,國家電網(wǎng)公司進行了辟謠,稱國家電網(wǎng)從來沒有統(tǒng)計和發(fā)布過此類數(shù)據(jù),一些媒體也通過調查發(fā)現(xiàn),社科院根本不存在一個叫城調隊的組織。
    全國存在6540萬空置房的消息未被證實,但由此引發(fā)的對空置房的關注卻愈演愈烈。另據(jù)報道,北京聯(lián)合大學應用文理學院,城市科學系老師張景秋和孟斌曾經(jīng)帶領課題組,對北京50多個2004年—2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進行了調查,其結論是,電表幾乎不走的比例高達27.16%。但有專家認為,由于我國用電情況比較復雜,通過電表使用情況來反映房屋空置率是不現(xiàn)實的,比如幾戶合用一表,使用插卡電表等都無法真實反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房輪換居住的話,兩套住房都有連續(xù)的用水、用電記錄,更是無法冒然判斷房屋是否空置。
    當下的樓市已經(jīng)進入了深度博弈階段,在量跌價難降的微妙時刻,一個準確的空置率數(shù)據(jù)無疑將給下一步的樓市調控提供決策參考。然而,國家統(tǒng)計局2009年之后,就不再公布全國住宅空置面積數(shù)據(jù),到目前為止,對于空置房所引發(fā)的關注,相關部門至今未發(fā)表任何觀點,空置房的具體數(shù)量有多少?空置率究竟有多高?成為一個謎一樣的數(shù)據(jù)。
    主持人:真的像小片當中提到的,這是一個像謎一樣的數(shù)據(jù),究竟我們的空置率到底有多高?我想問問張鴻,在你的觀察當中,什么樣的一個群體可能對這樣的數(shù)字會更敏感,更關注一些?
    張鴻:其實很長一段時間,無論是閑置率還是空置率,它都像這個隨便可以打扮的小姑娘,就是你可以根據(jù)你的利益去解讀,或者根據(jù)自己的不同角度的目光去解讀。剛才松祚也提到了,說2006年的時候統(tǒng)計局有一個26%的一個數(shù)字,出來以后然后媒體和老百姓就開始說,怎么能有這么高的空置率呢,然后從那以后,我們就很少看到統(tǒng)計局再公布這樣的數(shù)字了,當然這個數(shù)字出來以后也得到了這個房地產(chǎn)開發(fā)商,還有一些研究人員的質疑,比如說有開發(fā)商說,你要是分子和分母不同的話,那你才4%的,剛才我已經(jīng)說了,因為它的分子和分母可以有不同的這個替換。
    主持人:統(tǒng)計的方式不同。
    張鴻:其實它的數(shù)字肯定是不一樣的,那也有說,你剛才說的是有學者說才不到1%,因為你如果把整個的分母變成特別大的一個全國的存量房的話,那它肯定就會非常低。這個數(shù)字就是6500萬套的數(shù)字,其實我看到的最早的來源來自于,也是一個房地產(chǎn)評論人士牛刀他的博客,他說引用了這樣一個數(shù)字,那當然也有人開始置疑,說6500萬套那不可能,比如說同樣是評論人的楊少鋒他就說,他算了一個帳,說如果6500萬套按照平均每套是70平米的話,那算下來可能將近40億平方米,但是你知道從2000年—2009年,中國竣工的商品房的面積一共才不到40億平方米,也就說不大可能說這么多年蓋的房子都相當于都空置,都沒人住,但是為什么老百姓信?這個問題不是因為老百姓傻,而是因為老百姓他從身邊的感受,他覺得這個事是可信的,雖然那個數(shù)字可能沒有那么高。
    主持人:他自己有觀察有感受?
    張鴻:對,比如說我們在新浪微博上也做了一個調查,就說你身邊有沒有空置的,那很多人都說有啊,比如說“馬甲的蚊子”他說,我以前在長沙看房發(fā)現(xiàn)到處都是空置房,尤其是郊區(qū),比如像星沙這邊的空置率是比較高的。還有一個說,我這個鄰居干什么生意都不如炒房子掙錢,現(xiàn)在已經(jīng)有一千多萬了,而且他囤著房說我就是不賣,因為調控肯定是不見效的,所以老百姓是憑著他身邊的這樣的,可以看到,可以聽到的這些經(jīng)驗,來認識這個數(shù)字,雖然這個數(shù)字可能,有可能高了,有可能低了,但是他覺得,這個事情本質上是真實的,也就是說確實有很多人買了房子閑在那,等著投機掙錢。
    主持人:如果我們現(xiàn)在不去仔細的辨認,這個數(shù)值到底具體是多高或者多低,我就想問松祚一個問題,如果這個空置率太高,過高的話,它對這個地產(chǎn)的影響,對經(jīng)濟發(fā)展的影響會是什么?
    向松祚:這個在經(jīng)濟上是一個非常有趣的現(xiàn)象,如果這個房子的空置率太高,因為個人的觀察包括周邊朋友的觀察都可以肯定這個事實,我可以強調的來講,就是說其實老百姓的眼睛是雪亮的,他們的觀察有時候比這種學者的統(tǒng)計的數(shù)據(jù)要精確得多。那么,首先就意味著這個房地產(chǎn)市場上的投機非常的嚴重,那么我們看一看,在過去這幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展的這個態(tài)勢啊,2007年、2008年、2009年和今年的上半年都有人統(tǒng)計過,這個投資和投機的這個比例占整個買房比例的比重是在不斷的上升,比如說2007年,可能這個比例不到15%,馬上會上升到20%到今年的上半年,就是在國家強力的控制房地產(chǎn)政策出臺之前,北京市的這個買房的投機比例已經(jīng)超過50%,那也就是說他買以后他不是為了自己住,就是為了放在這個地方等著……
    主持人:升值。
    向松祚:那個這個后果是什么呢,這個后果就是說你最終這個房子你一定要找到一個最后的買家,因為他不再傳下去了,他就自己住了。
    那么,如果你找不到,你怎么辦?你這個投資的資金是從哪里來的,無論你是自有資金,還是銀行貸款,還是你這個拍賣行拍的錢,還是這個典當行典當?shù)腻X,無論怎么樣,他要尋求投資回報,他要還款,那么最后你可能會迫使你這個房地產(chǎn)的價格會大幅度的下滑。也就是說這個泡沫,如果是有泡沫,這個泡沫一定會破滅,破滅的速度可以非?煲部梢苑浅B,但是總之要破滅,這個破滅對整個經(jīng)濟的影響是非常大的,對銀行體系,對很多個人的投資者都是影響非常大的。
    主持人:其實大家都在關心啊,究竟如何準確地來看待這個空置房或者說是閑置房的現(xiàn)象,如果我們要來觀察中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展,那么空置率或者說閑置率到底是一個多重要的指標?稍候繼續(xù)我們的觀察。
    樓市進入深度博弈,房屋空置數(shù)量撲朔迷離,眾說紛紜下,樓市調控究竟該做怎樣的抉擇?《今日觀察》正在評論。
    主持人:歡迎回到節(jié)目現(xiàn)場,在今天的《今日觀察》當中呢,我們和各位觀察的是空置房這一現(xiàn)象,來看看網(wǎng)友剛剛傳來的這兩幅漫畫。
    第一幅漫畫當中啊,兩個人的對話,你看,“老張,我到你們小區(qū)了,然后該怎么走啊?”,“我們家好找,唯一亮燈的那間就是。”
    我們再來看看第二幅漫畫,一個是商品房,一個是經(jīng)濟適用房,中間還有兩個主人公?
    向松祚:這個我想就是表明我們現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場存在的一個非常巨大的問題,就說,經(jīng)濟適用房是為了確保中低收入階層有房住,那么商品房呢,它可以有投機的功能,因為沒有人否認商品房你買了就是住,它可以投資投機。但是如果這個市場的投機極為嚴重,而且我們房地產(chǎn)的資源過度的偏向這種投機市場的話,這個資源的分配一個是巨大的浪費,第二個也是表明收入分配一個巨大的失衡,同時會有很大的社會問題,大量的資源閑置在這個地方,同時更多的老百姓沒有房子住,所以這給未來提出一個課題,就是怎么樣把房地產(chǎn)的資源更多的向這個經(jīng)濟適用房、廉租房、保障房來傾斜。
    主持人:其實還有一個課題也是大家關心的,就是到底怎么來看待空置房?如果來解決空置房?最近這段時間媒體和一些專家也紛紛從不同的角度發(fā)表了他們自己的看法,我們一塊來看一看。
    我國商品房空置率到底有多高?如何解決商品房空置現(xiàn)象?各路媒體連日來給予高度關注。
    《證券時報》發(fā)表,空置率不是哥德巴赫猜想,文章說,商品房空置關系國家政策的走向,政府部門本應科學調查,為決策提供依據(jù),但是公開的數(shù)據(jù)都沒有,那談何科學決策呢?很多小區(qū)一到夜里就黑乎乎一片的景象,就足以說明在高房價下,社會資源正在被大量的浪費,就足以說明政府必須對樓市進行有效的調控。
    空置率已經(jīng)到了危險的邊緣,中國社會科學院金融發(fā)展室主任易憲容,前不久發(fā)表如此觀點,他認為,在投資性購買住房就是賺錢這種觀念引導下,國人一定會千軍萬馬的進入投資性房住房購買,房地產(chǎn)價格快速飆升及房地產(chǎn)泡沫吹大也是必然,中國金融及經(jīng)濟面臨潛在的風險也增大。
    《新京報》評論認為,商品房空置是個偽命題,真命題要從兩個角度來看房地產(chǎn)。一個角度是調控有房者,其政策思路無非就是征收物業(yè)稅,加大有房者持房成本。另一個角度是保障無房者,一是政府加大投入力度,二是改革住房體制。在土地制度上,加快推進農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權化進程,允許社會居民購買農(nóng)村宅基地自建住房,以此加大住房供給。
    《新世紀周刊》援引經(jīng)濟學家謝國忠的觀點,大量房屋閑置應當鞭策政策制定者采取行動,很明顯,這是危機來臨的訊號,時不我待,如果放寬目前的政策,而不建立連貫的政策框架,最終的房災必將阻滯經(jīng)濟發(fā)展,美國經(jīng)濟的現(xiàn)狀就是活生生的例子。
    主持人:剛才我們三位在看這些媒體評論的時候有一個細節(jié),引起了我們三個人共同的關注,就是有一家媒體提到說,這個空置房本身是一個偽命題啊,這個聽起來似乎,它在我們現(xiàn)在房地產(chǎn)健康發(fā)展需要解決的,需要面對的一系列問題當中,它根本就不是關鍵,它根本就不值一提,但是我們反過來想要問一問,那到底什么是關鍵的問題?什么是真命題?
    張鴻:真命題就是投機啊,就是大家覺得那么多閑著的房子,他們都是為了投機而來,為了它增值而來的,所以他們不愿意去把它出租出去,因為那點租金他們也無所謂,然后你這樣判斷的話,如果他租金都無所謂的話,你給他增加一點那個稅率并不高的房產(chǎn)稅,可能也不至于把它擠出來,擠到市場上來,所以大家就會很擔心,是不是房價還要上漲,正是因為大家心里沒底,所以才需要相關部門出來表態(tài)。最根上的問題是,我們這一次從4月份開始出臺的這一次新的調控瞄準的那些投機,我們是不是會繼續(xù)的堅持,然后讓他們這個再沒有投機的空間。
    向松祚:我記得重慶市委書記薄熙來,他在這個重慶市的干部講話里面他明確的講過,他說“住房問題就是當今中國最大的民生問題”,今后我們的房地產(chǎn)有限的資源,如何更多的向保障房、向經(jīng)濟適用房去傾斜,而且確保保障房和經(jīng)濟適用房不要受到商品房這個投機因素的污染,確實讓這些商品房,讓這些保障房每一個房子都能夠確實解決一戶居民的這個住房難題,這是我們房地產(chǎn)市場面臨的最關鍵的一個難題。
    主持人:接下來我們也來看看今天的特約評論員對我們這一話題,有著什么樣的觀點。
    馮科(北京大學經(jīng)濟所房產(chǎn)金融中心主任):關鍵是看投資性購買房的比例,如果這個比例占得比較高,相應對應的空置率也會比較高。解決商品房空置問題,不會太難,大家購了房子然后再出租出去,那么房子就不是空置的了。為什么大家不愿意出租?從投資的角度,更讓人追求的是買賣房價的價差,因為跟房價的總體水平相比的話,租金還是便宜點,應鼓勵更多的人租住住房。第二個,要遏制這種房價短時間內的暴漲,那么短時間內的暴漲就會引導投資資金更傾向于做一個資本的利得,如果說房價比較穩(wěn)定,比較均衡的增長,可能大家真正要計算,它的出租率、出租租金與房價比,更愿意傾向于去怎么樣出租,而管理好自己的資產(chǎn)。
    主持人:兩位評論員對于我們調控的下一步的措施,你們有什么期待?有什么建議嗎?
    張鴻:遏制商品房的這個投機其實有兩個辦法,一個是辦法是短期的,就是我們現(xiàn)在的這些限制二套、三套的這些信貸政策,這是可以減少他們的投機的,因為他的錢他沒法從銀行貸出更多的錢來。其實更重要的是釜底抽薪,就是長期的讓這些買房者不認為房價永遠會漲下去,就改變他的上漲預期,否則的話,只要大家認為房子遲早還會漲,那有錢就都想投到房地產(chǎn)市場上來。
    主持人:我覺得要扭轉這樣的一個上漲的預期,其實真的是任重道遠。
    張鴻:對。
    主持人:松祚,你覺得呢?
    向松祚:我現(xiàn)在不是期待,我現(xiàn)在是很擔心,就就這種其實通過貨幣這種政策,信貸政策這種短期的調控,它這個政策很容易反彈,因為我們知道這個包括一些利益集團他們都有反彈,那么這個政策一旦再被反彈以后回到以前的狀態(tài),房地產(chǎn)的價格飆升又會重新出現(xiàn),所以我覺得我們現(xiàn)在政府最迫切期待的是要思考長遠的政策,甚至要……
  凡標注來源為“經(jīng)濟參考報”或“經(jīng)濟參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品,版權均屬新華社經(jīng)濟參考報社,未經(jīng)書面授權,不得以任何形式發(fā)表使用。
 
相關新聞:
· 今日觀察文字實錄-俄羅斯大火帶來的…… 2010-08-13
· 今日觀察文字實錄-心手相連 援手舟曲 2010-08-10
· 今日觀察文字實錄-高溫防護 何時不再“暫行” 2010-08-09
· 今日觀察文字實錄-透視房地產(chǎn)數(shù)據(jù)迷局 2010-08-06
· 今日觀察文字實錄-銀行收費 孰是孰非? 2010-08-05
 
頻道精選:
·[財智頻道]天價奇石開價過億元 誰是價格推手?·[財智頻道]存款返現(xiàn)赤裸裸 銀行攬存大戰(zhàn)白熱化
·[思想頻道]不夠職業(yè)的基金業(yè)“被娛樂化”·[思想頻道]鈕文新:美國需要的是加息
·[讀書頻道]《五常學經(jīng)濟》·[讀書頻道]投資盡可逆向思維 做人恪守道德底線