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2010-08-16 作者： 來源：央視網(wǎng)
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有人沒房住，有房沒人住，樓市商品房空置現(xiàn)象引人關注。是什么原因導致房屋閑置？處在關鍵時期的房地產(chǎn)調控該做怎樣的判斷和選擇？《今日觀察》正在評論。
主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。你家小區(qū)的房子入住率高嗎？整個小區(qū)，整個城市，乃至全國，到底有多少房子是空著沒有人住呢？最近，關于商品房的空置率這個話題成了各大媒體討論的焦點。究竟目前中國的空置房有多少？為什么這個名詞會如此受人關注呢？那些閑著沒人住的房子是不是就像人們所說的那樣，成為了抬高房價的推手？我們應該如何來看待這一現(xiàn)象？今天的節(jié)目當中我們將就此來展開評論。
我們現(xiàn)場的兩位評論員是向松祚和張鴻。好了，在節(jié)目一開始，我們還是先來看一看我們記者在一些城市所做的調查。
商品房空置現(xiàn)象再度引發(fā)人們的關注，不久前有媒體引出消息稱，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調查顯示，高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，但是很快國家電網(wǎng)公司便出面否進行過類似調查。
消息未經(jīng)證實，話題卻持續(xù)升溫，市場上的空置房究竟有多少？本頻道記者日前展開了調查，去年年底在北京的別墅項目孔雀城創(chuàng)下開盤3小時88套房源全部售謦的銷售傳奇，然而，目前這里大面積的房屋處于空置狀態(tài)。針對小區(qū)目前入住率不高的問題，在孔雀城入口處的大鵬偉業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)理王灣為記者分析了原因。
王灣（大鵬偉業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)理）：第一個原因，就是當時他們買的時候，投資的這種性質就比較高。第二種就是根據(jù)實際上來住的情況下，距離上面或者配套上面短期內解決不了，主要是這個就學、醫(yī)療，如果有病，有老人在這居住，那買藥啊，報銷啊都是個問題。
在北京最早的衛(wèi)星城昌平，我們來到了沙河高教園區(qū)，一位裝修公司的經(jīng)理告訴記者，這片小區(qū)買房的人很多是投資的。
裝修公司經(jīng)理：有多的有19套。
記者：19套，一個人在這兒買的？
經(jīng)理：是陜西的。
記者：是陜西的？
經(jīng)理：對，好像是開金礦的，知道吧，他一定要翻了一番，好幾番才行，不到兩萬五、三萬時候，他都不出手，耗個三、五年他不著急啊。
為了進一步了解目前房屋空置的情況，記者咨詢了住房與城鄉(xiāng)建設部、房產(chǎn)協(xié)會、國家電網(wǎng)以及自來水公司等部門，都沒有得到房屋空置情況的統(tǒng)計數(shù)字。
中國人民大學土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明表示，目前我國并沒有官方發(fā)布過權威的空置率統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
全國空置房究竟有多少？在房地產(chǎn)市場調控的敏感時期，這個撲朔迷離的數(shù)字，吸引了眾多眼球。
主持人：在最近這一段媒體對于樓市的報道當中，空置房或者空置房率是一個出現(xiàn)頻率非常高的字眼。那么空置房到底有著什么樣的定義？張鴻在你看來到底什么樣的情況我們可以稱之為空置房？空置房率又怎么算出來？
張鴻：最初的時候，就是幾年前統(tǒng)計局給的這個空置房的這個概念是什么呢，就是說白了就是沒賣出去的那些房，在開發(fā)商手里，沒賣出去，也沒出租出去這個房子，叫空置房。然后還有空置率的這個概念，空置率出來以后，我記得2005年的時候當時是26%，然后引發(fā)了爭論，后來統(tǒng)計局不公布這個數(shù)據(jù)了，但是空置房和控制率我們還一直以為它是這個概念，就是在開發(fā)商手里的，但上個星期咱們也做節(jié)目了，統(tǒng)計局說，現(xiàn)在有一個新的概念叫待售面積，待售面積就是原來的空置面積，就是在開發(fā)商手里的這些房子，所以，那空置率是什么呢？空置面積是什么呢？現(xiàn)在又挪到了這個在買房人的手里，就是你買了以后，不用。
主持人：那么松祚你覺得在你的觀察當中，今天中國的樓市當中，這空置房到底多還是不多？
向松祚：這個比例到底有多高，這個從經(jīng)濟學上來講確實非常難以去測定，但是群眾的智慧是非常多的，現(xiàn)在很多民間的發(fā)明了很多辦法，至少現(xiàn)在有三個辦法，一個是看電表，一個是看水表，一個是去看車位，真的有學者就去數(shù)啊，就去查你這個電表、水表和車位。電表沒有轉，水表沒有轉。
主持人：這個做法快趕上銀行小額貸款時候，要看這家公司是不是運作的一些具體的做法。
向松祚：偉鴻我跟你說，從經(jīng)濟學的量度來講，它這種辦法是非常準確的。
主持人：是很科學的？
向松祚：很科學的，那么這個量是多大呢？北京、上海、深圳，這個一線城市，最高的估算就是入住已經(jīng)5年的，這個入住率都不到60%，那么入住2、3年，就是那個小區(qū)，因為入住2、3年可能有的人還沒有裝修，還沒有搬進去，入住2、3年，這個有的入住率竟然只有30%，4年以上的房子這個最高的閑置率是27%，最低的也達到20%。這個國際上有一個公認的有一個所謂的叫“警戒線”，當然這個“警戒線”是不是合適？大家可以有爭議，這個“警戒線”是多少呢，是10%。
主持人：在剛才兩位理性的分析之后，我們再請正在收看節(jié)目的網(wǎng)友給我們帶來一些感性的感受好了。來，我們接進下面這位網(wǎng)友的視頻信號，這位網(wǎng)友您好！
網(wǎng)友：您好！
主持人：跟大家介紹一下您現(xiàn)在所在的地區(qū)好嗎？
網(wǎng)友：我是在河南的南陽市。
主持人：那您所在的這個小區(qū)，是一個什么樣規(guī)模的小區(qū)呀？
網(wǎng)友：算是一個中等的吧。
主持人：在你觀察當中，有沒有發(fā)現(xiàn)這個小區(qū)也有我們剛才談到的這種閑置房出現(xiàn)？
網(wǎng)友：那么在我這個小區(qū)的話還是算可以的，那么在我旁邊的還有另外兩個小區(qū)，大概的話，基本上空置的樓盤還有很多，我粗略的描述一下，大概可能有三分之二左右。
主持人：好，謝謝你參加我們節(jié)目的討論。我們接下來再來看一看其他網(wǎng)友發(fā)來的這些觀點。
這位署名“白月光”的網(wǎng)友，他的觀點，“數(shù)字的真假既然無出處可尋，那我們就應該把這個數(shù)據(jù)搞清楚，建議國家權威部門來一個住房大普查，也好方便以后國家制訂政策的時候來做一個參考，當前房價高漲，苦的還是老百姓�！�
我想無論是我們網(wǎng)友的這種感受或者是記者的調查，可能都沒有辦法拿到第一手的最權威的，最準確的一個調查數(shù)字，不久之前其實也有一份調查結果，讓很多人大跌眼鏡。
全國空置房6540萬套，這些空置房足以供2億人居住，傳言一出，媒體廣泛轉載，6540萬套成為近期樓市最吸引眼球被引述最多的數(shù)字。
消息出來后，國家電網(wǎng)公司進行了辟謠，稱國家電網(wǎng)從來沒有統(tǒng)計和發(fā)布過此類數(shù)據(jù)，一些媒體也通過調查發(fā)現(xiàn)，社科院根本不存在一個叫城調隊的組織。
全國存在6540萬空置房的消息未被證實，但由此引發(fā)的對空置房的關注卻愈演愈烈。另據(jù)報道，北京聯(lián)合大學應用文理學院，城市科學系老師張景秋和孟斌曾經(jīng)帶領課題組，對北京50多個2004年—2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進行了調查，其結論是，電表幾乎不走的比例高達27.16%。但有專家認為，由于我國用電情況比較復雜，通過電表使用情況來反映房屋空置率是不現(xiàn)實的，比如幾戶合用一表，使用插卡電表等都無法真實反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房輪換居住的話，兩套住房都有連續(xù)的用水、用電記錄，更是無法冒然判斷房屋是否空置。
當下的樓市已經(jīng)進入了深度博弈階段，在量跌價難降的微妙時刻，一個準確的空置率數(shù)據(jù)無疑將給下一步的樓市調控提供決策參考。然而，國家統(tǒng)計局2009年之后，就不再公布全國住宅空置面積數(shù)據(jù)，到目前為止，對于空置房所引發(fā)的關注，相關部門至今未發(fā)表任何觀點，空置房的具體數(shù)量有多少？空置率究竟有多高？成為一個謎一樣的數(shù)據(jù)。
主持人：真的像小片當中提到的，這是一個像謎一樣的數(shù)據(jù)，究竟我們的空置率到底有多高？我想問問張鴻，在你的觀察當中，什么樣的一個群體可能對這樣的數(shù)字會更敏感，更關注一些？
張鴻：其實很長一段時間，無論是閑置率還是空置率，它都像這個隨便可以打扮的小姑娘，就是你可以根據(jù)你的利益去解讀，或者根據(jù)自己的不同角度的目光去解讀。剛才松祚也提到了，說2006年的時候統(tǒng)計局有一個26%的一個數(shù)字，出來以后然后媒體和老百姓就開始說，怎么能有這么高的空置率呢，然后從那以后，我們就很少看到統(tǒng)計局再公布這樣的數(shù)字了，當然這個數(shù)字出來以后也得到了這個房地產(chǎn)開發(fā)商，還有一些研究人員的質疑，比如說有開發(fā)商說，你要是分子和分母不同的話，那你才4%的，剛才我已經(jīng)說了，因為它的分子和分母可以有不同的這個替換。
主持人：統(tǒng)計的方式不同�。�
張鴻：其實它的數(shù)字肯定是不一樣的，那也有說，你剛才說的是有學者說才不到1%，因為你如果把整個的分母變成特別大的一個全國的存量房的話，那它肯定就會非常低。這個數(shù)字就是6500萬套的數(shù)字，其實我看到的最早的來源來自于，也是一個房地產(chǎn)評論人士牛刀他的博客，他說引用了這樣一個數(shù)字，那當然也有人開始置疑，說6500萬套那不可能，比如說同樣是評論人的楊少鋒他就說，他算了一個帳，說如果6500萬套按照平均每套是70平米的話，那算下來可能將近40億平方米，但是你知道從2000年—2009年，中國竣工的商品房的面積一共才不到40億平方米，也就說不大可能說這么多年蓋的房子都相當于都空置，都沒人住，但是為什么老百姓信？這個問題不是因為老百姓傻，而是因為老百姓他從身邊的感受，他覺得這個事是可信的，雖然那個數(shù)字可能沒有那么高。
主持人：他自己有觀察有感受？
張鴻：對，比如說我們在新浪微博上也做了一個調查，就說你身邊有沒有空置的，那很多人都說有啊，比如說“馬甲的蚊子”他說，我以前在長沙看房發(fā)現(xiàn)到處都是空置房，尤其是郊區(qū)，比如像星沙這邊的空置率是比較高的。還有一個說，我這個鄰居干什么生意都不如炒房子掙錢，現(xiàn)在已經(jīng)有一千多萬了，而且他囤著房說我就是不賣，因為調控肯定是不見效的，所以老百姓是憑著他身邊的這樣的，可以看到，可以聽到的這些經(jīng)驗，來認識這個數(shù)字，雖然這個數(shù)字可能，有可能高了，有可能低了，但是他覺得，這個事情本質上是真實的，也就是說確實有很多人買了房子閑在那，等著投機掙錢。
主持人：如果我們現(xiàn)在不去仔細的辨認，這個數(shù)值到底具體是多高或者多低，我就想問松祚一個問題，如果這個空置率太高，過高的話，它對這個地產(chǎn)的影響，對經(jīng)濟發(fā)展的影響會是什么？
向松祚：這個在經(jīng)濟上是一個非常有趣的現(xiàn)象，如果這個房子的空置率太高，因為個人的觀察包括周邊朋友的觀察都可以肯定這個事實，我可以強調的來講，就是說其實老百姓的眼睛是雪亮的，他們的觀察有時候比這種學者的統(tǒng)計的數(shù)據(jù)要精確得多。那么，首先就意味著這個房地產(chǎn)市場上的投機非常的嚴重，那么我們看一看，在過去這幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展的這個態(tài)勢啊，2007年、2008年、2009年和今年的上半年都有人統(tǒng)計過，這個投資和投機的這個比例占整個買房比例的比重是在不斷的上升，比如說2007年，可能這個比例不到15%，馬上會上升到20%到今年的上半年，就是在國家強力的控制房地產(chǎn)政策出臺之前，北京市的這個買房的投機比例已經(jīng)超過50%，那也就是說他買以后他不是為了自己住，就是為了放在這個地方等著……
主持人：升值。
向松祚：那個這個后果是什么呢，這個后果就是說你最終這個房子你一定要找到一個最后的買家，因為他不再傳下去了，他就自己住了。
那么，如果你找不到，你怎么辦？你這個投資的資金是從哪里來的，無論你是自有資金，還是銀行貸款，還是你這個拍賣行拍的錢，還是這個典當行典當?shù)腻X，無論怎么樣，他要尋求投資回報，他要還款，那么最后你可能會迫使你這個房地產(chǎn)的價格會大幅度的下滑。也就是說這個泡沫，如果是有泡沫，這個泡沫一定會破滅，破滅的速度可以非�？煲部梢苑浅Ｂ�，但是總之要破滅，這個破滅對整個經(jīng)濟的影響是非常大的，對銀行體系，對很多個人的投資者都是影響非常大的。
主持人：其實大家都在關心啊，究竟如何準確地來看待這個空置房或者說是閑置房的現(xiàn)象，如果我們要來觀察中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，那么空置率或者說閑置率到底是一個多重要的指標？稍候繼續(xù)我們的觀察。
樓市進入深度博弈，房屋空置數(shù)量撲朔迷離，眾說紛紜下，樓市調控究竟該做怎樣的抉擇？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎回到節(jié)目現(xiàn)場，在今天的《今日觀察》當中呢，我們和各位觀察的是空置房這一現(xiàn)象，來看看網(wǎng)友剛剛傳來的這兩幅漫畫。
第一幅漫畫當中啊，兩個人的對話，你看，“老張，我到你們小區(qū)了，然后該怎么走啊？”，“我們家好找，唯一亮燈的那間就是。”
我們再來看看第二幅漫畫，一個是商品房，一個是經(jīng)濟適用房，中間還有兩個主人公？
向松祚：這個我想就是表明我們現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場存在的一個非常巨大的問題，就說，經(jīng)濟適用房是為了確保中低收入階層有房住，那么商品房呢，它可以有投機的功能，因為沒有人否認商品房你買了就是住，它可以投資投機。但是如果這個市場的投機極為嚴重，而且我們房地產(chǎn)的資源過度的偏向這種投機市場的話，這個資源的分配一個是巨大的浪費，第二個也是表明收入分配一個巨大的失衡，同時會有很大的社會問題，大量的資源閑置在這個地方，同時更多的老百姓沒有房子住，所以這給未來提出一個課題，就是怎么樣把房地產(chǎn)的資源更多的向這個經(jīng)濟適用房、廉租房、保障房來傾斜。
主持人：其實還有一個課題也是大家關心的，就是到底怎么來看待空置房？如果來解決空置房？最近這段時間媒體和一些專家也紛紛從不同的角度發(fā)表了他們自己的看法，我們一塊來看一看。
我國商品房空置率到底有多高？如何解決商品房空置現(xiàn)象？各路媒體連日來給予高度關注。
《證券時報》發(fā)表，空置率不是哥德巴赫猜想，文章說，商品房空置關系國家政策的走向，政府部門本應科學調查，為決策提供依據(jù)，但是公開的數(shù)據(jù)都沒有，那談何科學決策呢？很多小區(qū)一到夜里就黑乎乎一片的景象，就足以說明在高房價下，社會資源正在被大量的浪費，就足以說明政府必須對樓市進行有效的調控。
空置率已經(jīng)到了危險的邊緣，中國社會科學院金融發(fā)展室主任易憲容，前不久發(fā)表如此觀點，他認為，在投資性購買住房就是賺錢這種觀念引導下，國人一定會千軍萬馬的進入投資性房住房購買，房地產(chǎn)價格快速飆升及房地產(chǎn)泡沫吹大也是必然，中國金融及經(jīng)濟面臨潛在的風險也增大。
《新京報》評論認為，商品房空置是個偽命題，真命題要從兩個角度來看房地產(chǎn)。一個角度是調控有房者，其政策思路無非就是征收物業(yè)稅，加大有房者持房成本。另一個角度是保障無房者，一是政府加大投入力度，二是改革住房體制。在土地制度上，加快推進農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權化進程，允許社會居民購買農(nóng)村宅基地自建住房，以此加大住房供給。
《新世紀周刊》援引經(jīng)濟學家謝國忠的觀點，大量房屋閑置應當鞭策政策制定者采取行動，很明顯，這是危機來臨的訊號，時不我待，如果放寬目前的政策，而不建立連貫的政策框架，最終的房災必將阻滯經(jīng)濟發(fā)展，美國經(jīng)濟的現(xiàn)狀就是活生生的例子。
主持人：剛才我們三位在看這些媒體評論的時候有一個細節(jié)，引起了我們三個人共同的關注，就是有一家媒體提到說，這個空置房本身是一個偽命題啊，這個聽起來似乎，它在我們現(xiàn)在房地產(chǎn)健康發(fā)展需要解決的，需要面對的一系列問題當中，它根本就不是關鍵，它根本就不值一提，但是我們反過來想要問一問，那到底什么是關鍵的問題？什么是真命題？
張鴻：真命題就是投機啊，就是大家覺得那么多閑著的房子，他們都是為了投機而來，為了它增值而來的，所以他們不愿意去把它出租出去，因為那點租金他們也無所謂，然后你這樣判斷的話，如果他租金都無所謂的話，你給他增加一點那個稅率并不高的房產(chǎn)稅，可能也不至于把它擠出來，擠到市場上來，所以大家就會很擔心，是不是房價還要上漲，正是因為大家心里沒底，所以才需要相關部門出來表態(tài)。最根上的問題是，我們這一次從4月份開始出臺的這一次新的調控瞄準的那些投機，我們是不是會繼續(xù)的堅持，然后讓他們這個再沒有投機的空間。
向松祚：我記得重慶市委書記薄熙來，他在這個重慶市的干部講話里面他明確的講過，他說“住房問題就是當今中國最大的民生問題”，今后我們的房地產(chǎn)有限的資源，如何更多的向保障房、向經(jīng)濟適用房去傾斜，而且確保保障房和經(jīng)濟適用房不要受到商品房這個投機因素的污染，確實讓這些商品房，讓這些保障房每一個房子都能夠確實解決一戶居民的這個住房難題，這是我們房地產(chǎn)市場面臨的最關鍵的一個難題。
主持人：接下來我們也來看看今天的特約評論員對我們這一話題，有著什么樣的觀點。
馮科（北京大學經(jīng)濟所房產(chǎn)金融中心主任）：關鍵是看投資性購買房的比例，如果這個比例占得比較高，相應對應的空置率也會比較高。解決商品房空置問題，不會太難，大家購了房子然后再出租出去，那么房子就不是空置的了。為什么大家不愿意出租？從投資的角度，更讓人追求的是買賣房價的價差，因為跟房價的總體水平相比的話，租金還是便宜點，應鼓勵更多的人租住住房。第二個，要遏制這種房價短時間內的暴漲，那么短時間內的暴漲就會引導投資資金更傾向于做一個資本的利得，如果說房價比較穩(wěn)定，比較均衡的增長，可能大家真正要計算，它的出租率、出租租金與房價比，更愿意傾向于去怎么樣出租，而管理好自己的資產(chǎn)。
主持人：兩位評論員對于我們調控的下一步的措施，你們有什么期待？有什么建議嗎？
張鴻：遏制商品房的這個投機其實有兩個辦法，一個是辦法是短期的，就是我們現(xiàn)在的這些限制二套、三套的這些信貸政策，這是可以減少他們的投機的，因為他的錢他沒法從銀行貸出更多的錢來。其實更重要的是釜底抽薪，就是長期的讓這些買房者不認為房價永遠會漲下去，就改變他的上漲預期，否則的話，只要大家認為房子遲早還會漲，那有錢就都想投到房地產(chǎn)市場上來。
主持人：我覺得要扭轉這樣的一個上漲的預期，其實真的是任重道遠。
張鴻：對。
主持人：松祚，你覺得呢？
向松祚：我現(xiàn)在不是期待，我現(xiàn)在是很擔心，就就這種其實通過貨幣這種政策，信貸政策這種短期的調控，它這個政策很容易反彈，因為我們知道這個包括一些利益集團他們都有反彈，那么這個政策一旦再被反彈以后回到以前的狀態(tài)，房地產(chǎn)的價格飆升又會重新出現(xiàn)，所以我覺得我們現(xiàn)在政府最迫切期待的是要思考長遠的政策，甚至要……
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