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直面樓市深度博弈——房地產(chǎn)市場最新數(shù)據(jù)解讀
2010-07-14   作者:記者 陳芳 葉鋒 李舒 劉元旭  來源:新華網(wǎng)
 

    房價17個月來環(huán)比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地產(chǎn)開發(fā)投資維持較快增長……國家統(tǒng)計局日前公布的今年1至6月房地產(chǎn)市場的相關數(shù)據(jù),直觀地說明了上半年樓市調控取得初步成效。不過,經(jīng)濟復蘇的曲折性超過預期,下半年宏觀調控面臨的“兩難”問題增多。在此形勢下,樓市調控如何“迎難而進”?

  樓市“半年報”:調控效應正在顯現(xiàn)

  種種跡象表明,本輪調控確實點中了不少投機者的命門,高溫樓市有了“退熱”跡象。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)表明,調控效果初步顯現(xiàn)。
  ——房價快速上漲的勢頭初步得到遏制。6月,全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比5月縮小1個百分點,環(huán)比下降0.1%。進一步梳理發(fā)現(xiàn):4月份,70個城市中,只有三亞一個城市房價環(huán)比微跌,如今“下跌面”波及至28個城市,北京、上海、深圳、廣州四個一線城市房價均告下跌。
  ——成交量從低迷到漸出“谷底”。3月,全國商品房銷售面積尚有8206萬平方米;至5月,已降至6800萬平方米。至6月,部分觀望者入市,全國商品房銷售面積回升至9200萬平方米,為上半年最高位。
  ——開發(fā)投資保持“高位不落”。盡管遭遇嚴厲的調控政策,4-6月全國房屋新開工面積仍達到4.82億平方米,開發(fā)投資達到13153億元,總額大大超過前3個月。業(yè)內(nèi)關于“房地產(chǎn)投資將大幅跌落”的擔心,并未成為現(xiàn)實。
  ——開發(fā)貸和個貸明顯收緊。上半年,房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款同比增幅回落,從年初的46.1%回落至上半年的34.5%;貸方面,前四個月的逐月累計增幅均在100%以上,但至6月已降至60.4%。
  中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示,這些數(shù)據(jù)表明,調控政策在短期內(nèi)已初見成效,特別是在遏制部分城市房價快速上漲的角度看,效果明顯。但房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展,仍面臨一定的不確定性,目前首要的任務是穩(wěn)定市場預期。
  “本輪調控在抑制投資性需求方面達到了效果!敝袊笖(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心總經(jīng)理葛海峰說,“但一些剛性的購房需求也被抑制了,后期應加大市場供給!

  深度搏弈期:五大癥狀不容忽視

  “中國的房地產(chǎn)市場,好比一個高燒不退的病人,主治醫(yī)生辨證施治,病情暫時緩解了,但要除根,還需要持續(xù)治療,效果有待觀察!敝醒朦h校研究員曾業(yè)松說,“一些癥狀表明,當前樓市正處于買賣雙方和市場各利益主體的深度搏弈期,調控決不能松懈。”
  局部地區(qū)樓市“高燒不退”。6月,70個大中城市中有49個城市新建住宅價格環(huán)比持平或保持上漲,其中上漲城市均為二三線城市;有39個城市的二手住宅價格環(huán)比持平或上漲。
  高房價“堅冰”未融。以住宅期房銷售均價為例,今年1月至5月,北京四環(huán)路以內(nèi)的價格每平方米漲到34620元,而六環(huán)路以外每平方米也超過萬元,達到11748元。而一些樓盤打折基準價也是3月中旬的高點,存在“假摔”之嫌。
  信貸悄然“放水”。記者13日從上海某房貸機構獲知,目前,與該機構合作的一些分行、支行,有選擇性地對黃金地段的住宅貸款開了“綠燈”:如只要客戶首套房沒有貸款,第二套房也可享受首付三成和利率折扣等優(yōu)惠;停貸第三套房,個別銀行從一開始就沒有執(zhí)行過。該機構6月辦理的15%的單子都屬于這種“放松的二套房貸”,其中大部分都是投資者。
  投資轉移而非退出。目前一些二三線城市的概念板塊增溫,投資性購房增加,呈現(xiàn)量增價漲的態(tài)勢!睌(shù)據(jù)顯示,目前沈陽投資性購房比例接近30%,而一年前僅為10%左右。
  房企逆市拿地風潮涌現(xiàn)。與一些市場傳言相反,上半年的土地市場并未隨著樓市調控而完全陷入停滯,雖然出現(xiàn)了流拍和土地成交萎縮的短期現(xiàn)象,但近期一些房企“攻城略地”開始加速。數(shù)據(jù)顯示,上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長35.6%,土地購置費同比增長84.0%,進入4月調控周期后,房企土地購置面積和費用仍在大幅增加。
  國家行政學院教授張孝德說,新一輪樓市調控已有3個月,在樓市調控政策重壓下,從投機者到房地產(chǎn)商,自然會打個寒噤,但仍在豪賭未來樓市的升值預期。樓市回歸理性,仍需相關部門和地方政府強化執(zhí)行力。
  值得注意的是,目前一些地方政府遲遲未出臺樓市調控細則,有的甚至宣揚“補漲論”,用買房落戶等政策來拉升地產(chǎn)業(yè);有的地方則動輒賣地“造城”,大手筆的背后是地方財政的“土地依賴癥”未有改觀。

    最復雜之年:“兩難”樓市如何調控

  在實體經(jīng)濟曲折復蘇的背景下,半年房價數(shù)據(jù)終現(xiàn)“拐點”,市場上出現(xiàn)了“第三套房貸松動”等難辨真?zhèn)蔚男盘枺约邦愃啤胺康禺a(chǎn)調控政策即將松綁”的論調,已持續(xù)3個月的房地產(chǎn)調控到底是“收”還是“放”,調控應如何發(fā)力?
  權威人士強調,國際金融危機影響的嚴重性和經(jīng)濟復蘇的曲折性都超過了預期,宏觀調控面臨的“兩難”問題增多。長期存在的結構性問題和當前突出的緊迫性問題必須兼顧,而這些都必須在經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進行。
  受訪的多位專家和業(yè)內(nèi)人士擔心,“放”可能使得之不易的調控成果毀于一旦,隨之而來的就是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)新一輪報復性反彈,而過度“收”顯然也會傷及經(jīng)濟。
  一方面,6月70個大中城市的房價同比上漲11.4%,去年6月房價在救市的效應下,已出現(xiàn)量價齊漲的局面,而今年同比仍增長,說明調控依然任重道遠。
  另一方面,一些地方政府已經(jīng)對樓市調控可能造成地方財政收入被“牽累”等表示了擔心,而鋼鐵及鐵礦石銷量和價格的下跌,也讓人們看到了房地產(chǎn)業(yè)拖累實體經(jīng)濟的隱憂。
  清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說:“中國住房市場要經(jīng)歷一個相當?shù)恼{整期,去消化前幾年形成的價格泡沫,使之回歸與經(jīng)濟基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調的水平。如果宏觀經(jīng)濟進入緩慢增長階段,這個調整期可能還會延長。”
  盡管理性回歸之路艱難,但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。專家認為:“房價的暴漲暴跌,對消費者、行業(yè)、銀行和政府都是一種很大的傷害!
  中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示,從歷年經(jīng)驗來看,處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟關系的一個關鍵問題,是要房地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定的增長。在“兩難”形勢下推進調控,重點之一就是落實保障性住房計劃,強化政策的執(zhí)行力來干預市場預期。
  上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎認為,要保持房地產(chǎn)信貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,一手抓“降房價”,一手抓“增供應”,從源頭上穩(wěn)定預期,盤活市場,還要嚴查開發(fā)商的囤地和捂盤行為。
  不少專家認為,對于少數(shù)房價較高的地區(qū),房價的適當回落是正常的。而樓市走向理性回歸的步伐有多快,主要取決于宏觀經(jīng)濟的總體走勢。從歷年對樓市調控的過程看,地方政府、銀行、開發(fā)商在內(nèi)的多種強勢利益相關群體的影響也不可小視。高房價問題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題,上關乎數(shù)萬億元的商業(yè)貸款和個人貸款,下涉及幾十個相關行業(yè),中間還夾雜著千家萬戶。專家表示,樓市調控不能指望畢其功于一役,只能采用“漸進療法”。

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