主題為“地產(chǎn)考驗(yàn)中國：以制度創(chuàng)新求解效率與公平”的“博鰲-21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第十屆年會(huì)近日在海南博鰲閉幕，任志強(qiáng)、黃怒波等業(yè)界知名人士與經(jīng)濟(jì)學(xué)家組成最強(qiáng)演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢下中國地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來。
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生在會(huì)上表示，中國房地產(chǎn)當(dāng)前出現(xiàn)的問題不是通過一次的調(diào)控、通過政府的行政干預(yù)就可以解決的，當(dāng)前應(yīng)該進(jìn)行土地政策、房產(chǎn)稅、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房等深層次的改革。中坤集團(tuán)董事長黃怒波表示，目前房價(jià)遏制不住跟制度有關(guān)，從短期看可能還會(huì)出現(xiàn)短期報(bào)復(fù)性上漲問題，制度問題解決后，房價(jià)就會(huì)慢慢平穩(wěn)。

　　下半年城市房價(jià)穩(wěn)中有降

　　“本次調(diào)控從短期看可能還會(huì)出現(xiàn)短期報(bào)復(fù)性上漲的問題，因?yàn)闆]有按照市場的角度出發(fā)，而是完全的行政手段，并沒有解決供需問題。”中坤集團(tuán)董事長黃怒波表示，目前房價(jià)遏制不住，還是跟制度有關(guān)，制度問題解決后，房價(jià)就慢慢平穩(wěn)。黃怒波在論壇上表示，中國應(yīng)從根本上解決土地的供應(yīng)問題，土地制度的問題，地產(chǎn)市場才會(huì)有大的突破。另外黃怒波認(rèn)為，目前的稅收體系是不完善的，稅收作為二次分配和三次分配的手段，目前還是不完善的。房產(chǎn)稅推出后是否可以做到公平也是個(gè)不小的問題。
　　記者從論壇獲得的《中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》顯示，1—5月份商品房價(jià)格累計(jì)表現(xiàn)為上漲，但是5月份房價(jià)漲幅回落，70個(gè)大中城市二手房價(jià)格回落。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示1—5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資是1.4萬億元，增幅比固定資 產(chǎn) 高 出12%。 從 重 點(diǎn) 區(qū) 域 來看，在長三角、珠三角和環(huán)渤海三大區(qū)域，1—5月份房地產(chǎn)開發(fā)的增幅在30%以上，因此長三角和珠三角投資增幅比一季度擴(kuò)大 。 四個(gè)一線城市外，除北京外，廣州、深圳、上海的增幅高于一季度，前五個(gè)月房價(jià)的資金來源同比增長63%，資金來源跟房地產(chǎn)完成的比例是1.96%，這是今年同期較高的水平。房地產(chǎn)開發(fā)的投入是持續(xù)減少的，包括兩個(gè)因素，受房地產(chǎn)市場需求減少的因素，前五個(gè)月訂金和按揭貸款是逐月下降的，前五個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款的增幅也是有所下降的。
　　REICO工作室博士任榮榮表示，前5個(gè)月房地產(chǎn)需求增長是回落的，供給增長是逐步增加的，國十條后房屋交易快速回落，使得供不應(yīng)求的局面出現(xiàn)了根本性的扭轉(zhuǎn)。分析下半年房地產(chǎn)走勢的時(shí)候，主要看兩部分的影響因素，一個(gè)是市場運(yùn)行的政策環(huán)境，一個(gè)是宏觀政策環(huán)境，政策環(huán)境可以得出房地產(chǎn)政策調(diào)控的效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，綜合分析房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)，房價(jià)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，《中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》預(yù)測2010年房地產(chǎn)下半年房地產(chǎn)景氣是逐漸回落的，下半年房屋銷售面積增幅繼續(xù)回落，從價(jià)格來看，下半年70個(gè)大中城市房價(jià)增幅同比回落，價(jià)格穩(wěn)中有降，下半年新開工面積和企業(yè)購置土地面積將出現(xiàn)逐步的回落。

　　三大制度性問題浮出水面

　　“我認(rèn)為不是經(jīng)濟(jì)層面的問題，也不是通過一次的調(diào)控和政府的行政干預(yù)就可以解決問題。房地產(chǎn)當(dāng)前的問題既不是房價(jià)高和低的問題，也不是可以壓的問題，而是深層次的改革問題，例如土地政策、房產(chǎn)稅、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的問題都井噴式地提到議事日程。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，從社會(huì)層面來說，房價(jià)連續(xù)14個(gè)月的上漲，部分城市上漲的離譜，業(yè)內(nèi)并不希望上漲的過快，例如去年房價(jià)上漲過快，對(duì)于行業(yè)和社會(huì)都不是好事，而且超出了普通居民的支付能力。
　　雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的效果，但長期而言，保障房建設(shè)才是從根本上房地產(chǎn)市場問 題 的 關(guān) 鍵 。 與 會(huì) 專 家 一 致 認(rèn)為，政府應(yīng)該在保障房政策方面進(jìn)行進(jìn)一步的引導(dǎo)和管理，加大保障房建設(shè)的力度。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康建議，政府應(yīng)積極引導(dǎo)民間資本和存量的個(gè)人產(chǎn)權(quán)房加入。雖然有很高的管理成本，但能讓社會(huì)成員進(jìn)入廉租房和享受長租房，這些管理成本是必須要付出的，政府要盡可能 將 管 理 成 本 降 低 ， 將 服 務(wù) 做好。聶梅生認(rèn)為，今年需要解決10%投資的下降，四季度開發(fā)商投資下降，要投入3600億元才可以保證10%投資的補(bǔ)充，這是住建部的數(shù)據(jù)，到年底是否可以投入3600億元，這要看地方政府的財(cái)政，如果解決不了就會(huì)形成青黃不接。
　　“土地制度如果無法從根本上解決，中國房地產(chǎn)的根本問題是無法解決的。”華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在論壇上表示，相應(yīng)的制度調(diào)整到市場化的時(shí)候，同時(shí)改革的還有土地制度，財(cái)政稅收制度和金融制度。任志強(qiáng)指出，土地是地方政府從農(nóng)民中低價(jià)收購，高價(jià)賣出，或者是廠房和低廉的土地政府收回來，政府扮演的是吃差價(jià)的角色，因此土地政策不改變的話，地方政府的角色不改變的話，對(duì)于價(jià)格的推升會(huì)起到極壞的作用。任志強(qiáng)解釋說，用市場供求關(guān)系解決房地產(chǎn)市場和價(jià)格問題的說法不正確，土地是導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因�！拔覈�目前的社會(huì)形態(tài)導(dǎo)致兩億多的農(nóng)民擁有兩份土地資源，一些農(nóng)民到城市打工租房，同時(shí)還要在農(nóng)村占有相同人口的宅基地，因此，形成了兩億多人擁有雙份土地和居所，這更加劇了土地價(jià)格的上漲。”任志強(qiáng)說，招拍掛導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲，如果沒有招拍掛就會(huì)使價(jià)格對(duì)市場的影響比較小，因?yàn)檎信膾鞂?duì)現(xiàn)有的市場和價(jià)格產(chǎn)生巨大的推動(dòng)。
　　原國土資源部土地利用司副司長束克欣在論壇上指出，住房制度改革的缺陷導(dǎo)致今天房地產(chǎn)市場的一系列問題，制度上最大的缺陷就是所有需要解決住房的問題，都趕到買方的這條路上。束克欣認(rèn)為，解決這些問題，首先是調(diào)整住房制度，應(yīng)該是租售并舉的道路，買得起房屋的走商品房的道路，買不起商品房的人要走租賃住房的政策，政府關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)該是為買不起房的人提供更多的租賃房。束克欣指出，政策調(diào)整的重點(diǎn)和設(shè)計(jì)應(yīng)該是租賃房如何搞起來，怎樣為廣大的工薪階層提供適合工資收入，合理比例租金的住房，而不是目前市場上自由租賃的房屋租價(jià)。

　　警惕調(diào)控負(fù)效應(yīng)

　　“每一次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，最后都有一句話，促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，這就是調(diào)控的目標(biāo)，業(yè)界也有各種各樣的聲音，房地產(chǎn)業(yè)到底是否是支柱產(chǎn)業(yè)，有的認(rèn)為應(yīng)該退出支柱產(chǎn)業(yè)，甚至應(yīng)該弱化，也有一種聲音是是否應(yīng)該再次房改，是否應(yīng)該取消開發(fā)商和預(yù)售房，目的和目標(biāo)不一定明確一致。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生在博鰲論壇上表示，樓市新政調(diào)控后，銷售額下降了60%，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的第一步目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。此輪調(diào)控可以持續(xù)多長暫不知道，但應(yīng)該注意到產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)。
　　聶梅生表示，“房地產(chǎn)調(diào)控是雙刃劍”，目前在外部環(huán)境上，人民幣還在升值，出口形勢不樂觀，調(diào)整結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對(duì)我國經(jīng)濟(jì)來說需要時(shí)間和資本，“房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落，否則實(shí)體經(jīng)濟(jì)又會(huì)形成另外一個(gè)青黃不接”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年土地和房地產(chǎn)的稅收對(duì)中國稅收的貢獻(xiàn)率超過了35%，也就說房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國稅收的貢獻(xiàn)率超過了35%以上，拉動(dòng)和救市就使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到天花板，非常的火爆，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很大，稅收也是很大的。去年全國的營業(yè)稅增加了41%，房地產(chǎn)的營業(yè)稅增加了118%。聶梅生認(rèn)為，從長期來看中國應(yīng)該推出房產(chǎn)稅，而且應(yīng)該變成促進(jìn)體制改革的稅種。宏觀方面，人民幣還在升值，熱錢還要進(jìn)來，出口不樂觀，對(duì)于我們是一種挑戰(zhàn)，只能調(diào)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)型，這是需要時(shí)間和資本的，轉(zhuǎn)型完成前是有空當(dāng)?shù)�，房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落，否則實(shí)體經(jīng)濟(jì)又會(huì)形成另外一個(gè)青黃不接。“一個(gè)是保障房和商品房的退出導(dǎo)致的青黃不接，另外一個(gè)是房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之間是否會(huì)形成接力，房地產(chǎn)調(diào)控是雙刃劍，應(yīng)該減少矛盾，共同發(fā)展。”聶梅生說。

    全產(chǎn)業(yè)鏈整合是房地產(chǎn)必經(jīng)之路

    新政后，房地產(chǎn)業(yè)“向下”的不只是房價(jià)，還有一個(gè)更重要的現(xiàn)象是向下游產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)展與延伸，這兩種“向下”，代表的不只是房地產(chǎn)業(yè)的一種意識(shí)、姿態(tài)和行動(dòng)，更是該產(chǎn)業(yè)走向健康發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的進(jìn)步之道。