作為房地產民企代表,萬科A(000002.SZ)(下稱萬科)2009年取得銷售額超過600億元的好成績,業(yè)績重返增長軌道,并再次問鼎全球住宅企業(yè)銷售冠軍,全年實現(xiàn)營業(yè)收入488.8億元,歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元,同比分別增長19.2%、32.1%,各項經營指標全面超越2007年。 雖然各項經營指標超過2007年,萬科的股價卻一直處于估值洼地。中投證券首席分析師李少明3月17日對《投資者報》表示,萬科近些日子股價上揚的趨勢,主要是估值修復的過程,更遠一點看,還要看整個行業(yè)和經濟發(fā)展的情況。 對于早前公司表示,萬科有意將香港作為第二上市市場,以融到更多資金用于發(fā)展二三線城市的房地產,萬科總裁郁亮透露,公司仍期望于香港有融資平臺,但集團未有時間表。
購地不如保利激進
在這樣的情況下,李少明預計萬科1-12個月內的目標價為13元。3月17日,萬科的收盤價為9.44元/股,上升空間明確。盡管2009年結算毛利率為21.99%,與上年同期相比下降6%,然而結算凈利率為12.25%,同比有所回升。 對于政府近期推出的一系列調控政策,郁亮表示,從長期來看調控政策有利于房地產市場平穩(wěn)發(fā)展,短期來看宏觀經濟走勢存在不確定性,政策對市場的具體影響也還有待觀察。 在“招保萬金”中,作為率先完成跨地域布局的企業(yè),萬科“戰(zhàn)略縱深”優(yōu)勢以及二、三線城市的盈利能力逐步體現(xiàn),目前已進入全國三十多個城市市場。 萬科2009年在15個城市的營業(yè)收入超過10億元,占已進入城市數量的接近一半,在行業(yè)中業(yè)績分布最為均衡。2009年,公司共新增項目44個,項目規(guī)劃建筑面積總計約763萬平方米,規(guī)劃建筑面積總計1332
萬平方米,按萬科權益計算的建筑面積合計約1036 萬平方米,新增項目的萬科權益地價約248.2
億元,占同期銷售金額的比例約42.0%,遠低于保利地產100%的購地支出水平。
1-2月量跌價升
從萬科公布的今年前兩月銷售數據來看,1-2月,萬科累計銷售面積73.5萬平方米,同比減少8.4%;實現(xiàn)銷售額87.8億元,同比增長44.3%,出現(xiàn)了“量跌價升”的局面。而從二級市場上來看,盡管萬科股價在啟動,卻與銷售取得好成績不成正比,估值的優(yōu)勢仍在。 具體來看,今年年初以來,萬科所售的項目主要集中在一線城市郊區(qū)、二線城市中心,而經折算每平方米銷售均價約1.2萬元,雖然與去年12月1.38萬/平方米的歷史最高均價環(huán)比有所回落,但進入3月份后,房價重新回歸上線軌道。 萬科2009年新增項目平均樓面地價約2401元/平方米左右,比2007年下降了30%左右,從而在“招保萬金”中具備一定競爭優(yōu)勢。 郁亮稱,房地產行業(yè)的規(guī)模越大反而會使收益水平下降,對于是開發(fā)商來說,不能像以前那樣僅僅只追求自己的效益,而是要追求更加平衡的效益,尤其是加強股東回報率方面。
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