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“打折”撲朔迷離 深圳市民呼吁結(jié)束開(kāi)發(fā)商喊價(jià)時(shí)代
2010-06-04   作者:記者 黃浩苑/深圳報(bào)道  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
 

  在新一輪樓市調(diào)控政策和地方調(diào)控政策紛紛出臺(tái)后,僵持了一個(gè)多月,房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。近日,深圳首個(gè)在售樓盤低調(diào)降價(jià),刺激銷售,市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。但是,購(gòu)房者認(rèn)為“降價(jià)”只是開(kāi)發(fā)商放出的煙霧彈,開(kāi)發(fā)商仍然掌控房?jī)r(jià)話語(yǔ)權(quán)。專家指出,要使房?jī)r(jià)回落合理區(qū)間,應(yīng)該結(jié)束開(kāi)發(fā)商喊價(jià)的時(shí)代。

  打折,真的“狼來(lái)了”?

  繼恒大地產(chǎn)“八五折”讓利銷售風(fēng)波之后,沉寂了一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)又掀降價(jià)波瀾。近日,深圳本土知名房企佳兆業(yè)地產(chǎn)在深圳的三個(gè)在售樓盤——金翠園、茗萃園及上品雅園悄悄搞起了讓利促銷。這是深圳首次出現(xiàn)的在售樓盤降價(jià),一時(shí)間招攬了眾多的人氣,許多市民紛紛致電垂詢和前往看樓。
  位于深圳羅湖中心區(qū)的金翠園是典型的學(xué)區(qū)房,生活配套設(shè)施完善,學(xué)校密集,因此受到了業(yè)主的高度關(guān)注。金翠園售樓處工作人員汪美紅介紹說(shuō),金翠園拿出了四至27樓的多種戶型讓利促銷,市場(chǎng)反饋非常好,周末兩天單小戶型就已經(jīng)賣出了20多套,目前各種戶型只剩下兩三套。
  據(jù)汪美紅介紹,此次讓利促銷幅度在20%左右,價(jià)錢十分優(yōu)惠。以小戶型為例,一口價(jià)24000元,比之前優(yōu)惠了5000元/平方米。120平方米的大房型優(yōu)惠價(jià)為27000元至35000元,80平方米的小三房?jī)?yōu)惠價(jià)為25000元至29000元,基本上都是打八折,并且,優(yōu)惠戶型全部是帶裝修的成品房,貨真價(jià)實(shí)。
  與金翠園相似,佳兆業(yè)旗下的上品雅園、茗萃園也則紛紛推出了含精裝修的特價(jià)單位。上品雅園含精裝修均價(jià)每平方米降價(jià)3000元左右,茗萃園均將降幅最少也到達(dá)了每平方米2000元以上。
  至于讓利的原因,金翠園售樓處工作人員汪美紅解釋說(shuō),促銷是因?yàn)榧o(jì)念公司11周年慶,上市公司要做的一點(diǎn)讓利活動(dòng),并不存在資金回籠的壓力及市場(chǎng)低迷倒逼降價(jià)。

  看不懂的房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)商的獨(dú)角戲

  與恒大地產(chǎn)率先“打折”時(shí)市場(chǎng)一片嘩然不同,此次深圳在售樓盤降價(jià)各界輿論反應(yīng)平平。市民對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)產(chǎn)生“免疫力”,認(rèn)為房?jī)r(jià)升降實(shí)質(zhì)上就是開(kāi)發(fā)商的“獨(dú)角戲”。
  此前,恒大地產(chǎn)率先拋出了“八五折”的突圍政策,正當(dāng)人們欣喜地認(rèn)為調(diào)控政策發(fā)揮效力,樓市的進(jìn)入下行區(qū)間時(shí),恒大“打折”突然喊停,許多前往垂詢的購(gòu)房者甚至認(rèn)為恒大是“真打折,假降價(jià)”,利用公眾對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期忽悠了市場(chǎng)。
  但這不是個(gè)案,繼恒大打折之后,深圳媒體又大幅報(bào)道深圳出現(xiàn)首個(gè)暴跌樓盤,新盤價(jià)格跌破一萬(wàn)元,與目前深圳房地產(chǎn)均價(jià)兩萬(wàn)元相比無(wú)疑是“腰斬”。當(dāng)購(gòu)房者興沖沖地前往購(gòu)房時(shí),卻被告知是“內(nèi)部?jī)r(jià)”,而且也只成交了一套。
  深圳市民邵高杰認(rèn)為,樓市是一個(gè)猜不透的謎,房?jī)r(jià)更是讓人看不懂想不明白!伴_(kāi)發(fā)商為什么可以定價(jià)這么高,今天說(shuō)降就降,明天說(shuō)漲就漲,沒(méi)有一點(diǎn)規(guī)律可言,我們這些買房的小老百姓被沒(méi)有道理的數(shù)字玩得暈頭轉(zhuǎn)向!彼f(shuō)。
  邵高杰說(shuō)出了很多人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)心中的疑問(wèn)。許多市民對(duì)開(kāi)發(fā)商以“打折”牟取人氣的行為很反感,“開(kāi)發(fā)商利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位不斷地刺激市場(chǎng),愚弄百姓,房?jī)r(jià)就他一個(gè)人說(shuō)了算!笔忻駰钜粸殚_(kāi)發(fā)商綁架房?jī)r(jià)憤憤不平。
  廣州房地產(chǎn)專家韓世同分析,房地產(chǎn)定價(jià)有兩條規(guī)律,一是現(xiàn)行的“認(rèn)知機(jī)制”,它由供求決定,通俗而言即“眾人拾柴火焰高”,由市場(chǎng)完全決定房?jī)r(jià)。另一種是“成本核算機(jī)制”,計(jì)算土地成本、工程造價(jià)、人工、利息等等因素后核定房?jī)r(jià)。
  “由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息混亂,購(gòu)房的剛性需求維持高位,開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)合理的定價(jià)基礎(chǔ)和機(jī)制,導(dǎo)致房?jī)r(jià)就像脫韁的野馬,毫無(wú)道理可言!表n世同說(shuō)。

  專家:結(jié)束開(kāi)發(fā)商閉門喊價(jià)的時(shí)代

  撲朔迷離的“打折”鬧劇,真真假假的降價(jià)風(fēng)波,購(gòu)房者已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)沒(méi)有游戲規(guī)則的“獨(dú)角戲”深感無(wú)奈,市場(chǎng)出現(xiàn)了“審丑”疲勞。專家認(rèn)為,房?jī)r(jià)的操控權(quán)全權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手中,欲使房?jī)r(jià)回落合理區(qū)間,必須建立合理的定價(jià)機(jī)制,結(jié)束開(kāi)發(fā)商喊價(jià)的時(shí)代。
  建議一:公開(kāi)成本核算。廣州房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為,成本核算機(jī)制應(yīng)介入房?jī)r(jià)制定,改善市場(chǎng)定價(jià)的無(wú)序狀態(tài)!罢梢远ㄆ诠夹袠I(yè)的基本成本情況,如地價(jià)、工程造價(jià)、稅收比重、利息等,讓買房者對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成心里有數(shù)!
  韓世同說(shuō),公布房地產(chǎn)成本實(shí)質(zhì)上并不涉及商業(yè)核心秘密,透明化相反會(huì)起到有效的監(jiān)督作用,每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有必要公布成本。但同時(shí),韓世同指出,公開(kāi)成本并不能防止房?jī)r(jià)暴漲,它只是市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的一個(gè)合理補(bǔ)充。
  建議二:擴(kuò)大土地供應(yīng)。深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕認(rèn)為,供求關(guān)系的極度失衡導(dǎo)致了目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo),而非成本決定,開(kāi)發(fā)商可以漫天喊價(jià)無(wú)所顧忌。因此,擴(kuò)大土地供應(yīng),完善保障性住房政策,是有效調(diào)控房?jī)r(jià)的根本。
  “依靠市場(chǎng)來(lái)定價(jià),靈活運(yùn)用市場(chǎng)的調(diào)配功能,前提必須是市場(chǎng)供求關(guān)系基本平衡。但是目前供求的矛盾使得市場(chǎng)定價(jià)失靈,政府應(yīng)立即介入,結(jié)束開(kāi)發(fā)商喊價(jià)的時(shí)代。要使房?jī)r(jià)回落合理區(qū)間,必須是政府有限參與下調(diào)節(jié)供求關(guān)系的平衡,例如擴(kuò)大土地供應(yīng)量。”高海燕說(shuō)。
  建議三:壓制商品房的投資性功能。韓世同分析,目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自住房型占少數(shù),投資房型占絕大多數(shù),房子事實(shí)上已經(jīng)成為投資的工具。由于自住型需求與投資型需求兩者的價(jià)格承受能力不同,投資型需求把自住型需求排擠在市場(chǎng)之外,造成了資源分配不合理,目前非常必要的是采取有力措施遏制房子的投資品功能。

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