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節(jié)后，各地紛傳個(gè)人房貸繼續(xù)緊縮的消息，其中南京的公積金貸款新政尤為扎眼：自2010年2月23日起，公積金個(gè)人最高可貸額度由30萬元調(diào)整為20萬元，同時(shí)，暫停發(fā)放二次（含）以上個(gè)人住房公積金貸款。
去年12月以來，房地產(chǎn)調(diào)控陰云密布，緊縮房貸成為商業(yè)銀行的一致行動(dòng)，部分地方的公積金貸款亦隨之收緊。但對二套房暫停發(fā)放公積金貸款，卻比較罕見。畢竟，這涉及公積金繳交者的切身利益，同時(shí)，又直指公積金制度存在的弊端。
從南京的現(xiàn)實(shí)情況看，去年全市總共只歸集了69.71億元的公積金，但是放貸量卻接近120億元，“水庫”水位吃緊，所以“出水口”收小，似乎屬于迫不得已。如果從公積金制度本身分析，則即使“水位”不低，暫時(shí)向二套房說不也無可厚非。
上世紀(jì)90年代，我國建立公積金制度的初衷，是為了促進(jìn)住房制度改革，增加職工購房能力，尤其是幫助中低收入群體。但隨著我國職工收入差距的不斷拉大，多繳款者與少繳款者、使用貸款者與不使用貸款者，已經(jīng)在享受公積金權(quán)利上，存在越來越明顯的不均等現(xiàn)象。于是，逐漸造成了一種社會(huì)不公：機(jī)關(guān)事業(yè)單位和高效益企業(yè)（尤其是壟斷性國企）職工已經(jīng)一次、兩次，甚至多次使用過低融資成本的公積金貸款購房，而中低收入群體中，很多家庭則一次也沒享受過公積金貸款的好處。
所以，改革現(xiàn)有的公積金制度，使其向弱勢群體傾斜，已成為一個(gè)相當(dāng)迫切的命題。反映在貸款方面，應(yīng)該讓首次購房者優(yōu)先使用公積金貸款，而且對于不同性質(zhì)的購房行為，還應(yīng)像商業(yè)貸款一樣，實(shí)行更加明顯的差異化利率，給予首次置業(yè)者以更多的利率優(yōu)惠，而對投資投機(jī)需求的多次置業(yè)者加以更高的利率。
再者，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢，也支持差異化的公積金信貸政策。去年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場重現(xiàn)非理性繁榮，銀監(jiān)會(huì)再三強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸政策”。及至今年1月，“國十一條”中更是推翻了去年12月“國四條”中的口徑，明確規(guī)定凡是二套房貸，不論自住還是投資，皆須最低首付四成，利率視風(fēng)險(xiǎn)而定。
其后至今，商業(yè)銀行不得不在“二套房貸政策”上強(qiáng)硬了起來，甚至部分銀行對首套房貸亦規(guī)定須首付三成，8.5折房貸正成為主流，去年流行的7折利率已成絕對的“少數(shù)派”。
在此背景下，公積金貸款收緊實(shí)屬必須加必然。既然商業(yè)貸款已對二次及以上購房者嚴(yán)厲有加，公積金貸款在首次房貸優(yōu)先的前提下，對二次置業(yè)者說不，又有何不可的呢。國家既然給予公積金貸款諸多政策優(yōu)惠，相較商業(yè)貸款，也應(yīng)與之相匹配地?fù)碛懈嗾{(diào)控權(quán)。
事實(shí)上，在上一輪樓市火爆的2007年8月，南京住房公積金管理中心就曾下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)規(guī)定的通知》，規(guī)定對曾辦理過住房公積金貸款的市民，暫不批準(zhǔn)第二次貸款申請。此番再度暫停，實(shí)在無可厚非。在筆者看來，其他城市的公積金管理中心，學(xué)學(xué)南京這招亦無妨。只要是有助于保護(hù)合理自住需求的、抑制投資投需求的、穩(wěn)定房價(jià)的做法，都值得提倡。
（作者系房地產(chǎn)專業(yè)研究人士） |